부산지방법원 2025타경4924. 수영역 인근에 있는 슬론하우스 10층 1004호가 감정가와 동일한 192,000,000원에 신건으로 나왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 2023년 12월 26일 설정된 해운대신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 5,760,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2023-609호와 연결돼 있으므로, 채권최고액 전체를 이 호실 하나의 확정 채무로 해석해서는 안 됩니다.

등기상의 기본 권리 구조는 비교적 분명합니다. 최초 근저당 이후 경매개시결정과 주택도시보증공사의 가압류가 등기됐고, 근저당권 자체는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 문제는 저당권 말소 여부보다 매각되는 1004호에 누가 거주하고, 어떤 임대차 관계가 존재하는지입니다. 또한 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가서에는 다세대주택과 오피스텔이 혼재해 있어, 본 호실의 정확한 공부상 용도를 별도로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임대관계는 별도 확인

말소기준권리는 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권입니다. 동일 날짜에 소유권이 주식회사비앤씨개발로 귀속됐고, 2025.02.11 임의경매개시결정, 2025.04.22 주택도시보증공사의 1,300,000,000원 가압류가 뒤따랐습니다. 근저당권과 그 이후의 가압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.

2025.10.23 등기된 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전은 별도의 새로운 선순위 근저당이 아니라 기존 을구 1번 근저당권자의 변경입니다. 따라서 말소기준일이 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 실제 배당을 받을 채권자의 지위와 채권양도 관계는 배당 전 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 47명 조사, 1004호 귀속 불명확

현황조사 등에 나타난 전입 인원은 47명입니다. 모두 등기상 말소기준일인 2023.12.26 이후에 전입한 것으로 기재돼 있어, 해당 전입일을 기준으로 선순위 대항력을 인정할 수 없습니다. 다만 이 47명을 모두 1004호의 실제 임차인으로 보아서는 안 됩니다.

박소은은 304호, 김아란은 301호, 김려경은 803호, 김지우는 703호로 기재돼 있습니다. 나머지 인원도 해당 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 1004호에 관한 실질적인 임대차 인원과 점유 관계는 아직 확정할 수 없습니다. 조사 인원 중 배당요구 문건 접수가 확인되는 사람은 8명이지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 배당액은 판단을 유보해야 합니다.

대항력 표시는 등재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 우선변제는 확정일자·보증금·점유 및 배당요구 요건을 확인해야 합니다. 승계 표시는 보증기관의 임차보증금 대위·승계 신고 여부를 의미하며, 주택도시보증공사의 별도 가압류와는 구별됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 1.92억이 저렴하다는 근거는 아직 없다

이번 회차 최저매각가는 192,000,000원으로 감정가와 같습니다. 신건이므로 유찰 할인은 발생하지 않았습니다. 그러나 가격을 평가할 때 감정가 자체를 곧바로 시장가격으로 보기는 어렵습니다.

슬론하우스의 비교 거래는 1004호와 동일한 공부상 용도·면적·층별 조건으로 확인해야 합니다. 특히 다세대주택과 오피스텔이 혼재한 건물이라면 서로 다른 용도 물건의 거래가격을 단순 평균하면 평가가 왜곡될 수 있습니다. 최근 12개월 실거래 및 최신 거래를 확인하기 전에는 192,000,000원이 저가 매수 기회라고 판단할 수 없습니다.

1회 유찰 시 153,600,000원, 2회 유찰 시 122,880,000원으로 최저매각가가 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 가격이 내려간다는 사실과 적정 시세보다 저렴해진다는 판단은 별개입니다. 실제 취득비용도 점유·권리관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

신건 최저가 192,000,000원에서 집행비용 추정액 3,488,000원을 제외한 188,512,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 주택도시보증공사 가압류에는 배당액이 없으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

여기서 중요한 점은 근저당권의 채권최고액과 실제 배당채권액이 같지 않다는 것입니다. 해운대신용협동조합의 근저당은 공동담보로 설정됐고, 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 따라서 실제 배당에서는 공동담보 관계, 확정된 채권원금, 이자와 배당요구, 근저당권 이전 내용을 대조해야 합니다. 위 표의 채권액은 채권최고액 및 가압류 청구금액을 반영한 계산 기준이지, 이 호실에 배분된 확정 채무액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 회차별 배당과 미배당 위험

유찰에 따라 매각가가 내려가면 채권자에게 배당될 금액은 줄고, 계산상 미배당은 늘어납니다. 그렇다고 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 현재 제시된 계산에서 모든 회차의 인수액은 0원이지만, 1004호에 귀속되는 임대차와 인수 조건이 확정되지 않았으므로 이를 최종 실질취득비용으로 고정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근에 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2·3호선 수영역이 있어 감정평가서상 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 13층 건물로, 승강기·주차타워·급배수·소방·도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)과 상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 398.3㎡, 공시지가 기준 단가는 2,640,000원/㎡입니다. 이는 토지 전체에 관한 정보로 본 호실의 대지권 면적과는 구별해야 합니다.
• 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 1004호의 세부 용도는 공부와 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 역세권 입지는 장점이지만, 다세대주택·오피스텔·근린시설의 수요층과 가격 형성은 서로 다를 수 있습니다. 실제 호실 용도 및 동일 조건 거래 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 1004호 실제 점유자 확인. 조사 인원 47명 가운데 본 호실의 점유자로 특정된 사람이 없습니다. 전입세대 확인과 현황조사, 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 임대차계약과 보증금 확인. 임차인 보증금·확정일자·계약기간·배당요구 여부를 대조해야 합니다. 배당요구 문건이 접수된 8명의 해당 호실도 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 대항력 기준 재검토. 등재 전입일은 모두 2023.12.26 이후지만, 본 호실에 실제 적용되는 점유·전입·임대차 관계를 원본 자료로 검증해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수할 권리, 임대차 관련 특별매각조건, 실제 점유관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 공부상 용도 확인. 근린시설 분류와 감정평가서의 다세대주택·오피스텔 혼재 내용을 1004호 전유부분 건축물대장과 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 경매 매각 후 등록 정리 또는 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 공동담보목록 제2023-609호를 확인하여 이 호실에 관련되는 담보와 배당 관계를 구분해야 합니다.
• 시세 및 입찰가 검증. 동일 용도·면적의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확보한 뒤 감정가 192,000,000원 및 유찰 시 최저가를 비교해야 합니다.
• 관리비·세금·명도비용. 미납 공용관리비와 조세 관련 부담, 점유자 인도 및 기타 취득비용을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”만으로 입찰할 물건은 아니다

부산 슬론하우스 1004호는 등기상 근저당 말소기준이 명확하고, 후순위 가압류와 경매개시결정의 소멸 구조도 비교적 단순합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 사건에서 가장 중요한 변수는 등기부에 기재된 채권 규모보다 1004호의 실제 이용상태와 점유관계입니다. 전입 조사 인원 47명 가운데 본 호실에 귀속되는 실제 임차인을 확정할 수 없고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 더욱이 사건 분류는 근린시설인데 감정평가서상 건물은 다세대주택·오피스텔이 혼재합니다.

여기에 최신 비교 실거래를 통한 가격 검증도 선행돼야 합니다. 신건 최저가 192,000,000원은 감정가와 같을 뿐, 시장가격보다 저렴하다고 입증된 금액이 아닙니다. 1회 또는 2회 유찰 시에도 단순 할인율이 아니라 1004호의 확정 용도·실질취득비용·최근 시세를 기준으로 판단해야 합니다.

결론은 입찰 보류 및 현장·원본 확인 우선. 말소기준권리만 보아서는 큰 선순위 등기 인수 문제가 드러나지 않지만, 실제 임대차, 민간임대주택 등록 관계, 용도와 가격 검증이 완료되기 전에는 안전한 저가 매수 물건으로 평가하기 어렵습니다.