부산지방법원 2025타경4924. 광안동 수영로674번길 7에 있는 슬론하우스 5층 501호입니다. 물건 용도는 다세대주택으로, 건물에는 도시형 다세대주택과 오피스텔 용도가 함께 존재합니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 2023년 12월 26일 기존 신탁등기가 말소되고 소유권이 이전되었으며, 같은 날 해운대신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권은 공동담보목록 제2023-609호에 연결되어 있습니다. 따라서 5,760,000,000원은 이 501호 한 채의 독립된 채무액이라고 해석해서는 안 됩니다. 2025년 10월 23일에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 낙찰 후 채권관계와 공동담보 배당관계는 이 이전 사실까지 반영해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형·단지형 다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권액 | 4,882,146,288원 |
| 경매신청 채권자 | 해운대신용협동조합 (근저당권 이전등기 있음) |
| 말소기준권리 | 2023.12.26. 을구 제1번 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 공동담보 | 제2023-609호 |
| 민간임대주택등기 | 2024.01.03. 갑구 제2-1번 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기부 발행일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2023.12.26. 을구 제1번 근저당권입니다. 이후 접수된 경매개시결정과 김다정의 주택임차권등기는 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2025년 근저당권 이전은 기존 근저당권의 채권자 변경으로, 말소기준일이 2025년으로 바뀌는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 명단 47명이 곧 501호 임차인 47명은 아니다
가장 중요한 부분입니다. 확인된 명단에는 총 47명이 있으나, 그 전부가 이번 매각대상인 501호를 임차하거나 점유한다는 뜻은 아닙니다. 김다정 1명은 501호와 연결되는 주택임차권등기가 확인됩니다. 나머지 46명 가운데 4명은 301호·304호·703호·803호로 별도 호실이 표시되어 있고, 42명은 해당 호실을 특정할 수 없습니다.
| 확인 구분 | 인원 | 501호 판단 |
|---|---|---|
| 임차권등기 · 김다정 | 1명 | 임차권 확인 후순위 130,000,000원 |
| 다른 호실 표시 | 4명 | 타호실 표시 301·304·703·803호 |
| 호실 미특정 | 42명 | 관련성 미상 실제 점유 확인 필요 |
| 총계 | 47명 | 실제 501호 임차인 수는 확정 불가 |
주택임차권등기 상세 — 김다정
| 임차권자 | 임대차·전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김다정 건물 전부 · 주거 |
계약 2024.02.29. 전입 2024.03.29. 점유 2024.03.29. 확정 2024.02.29. 등기 2026.04.01. |
130,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 후순위
승계 없음
말소기준 이후 전입 · 매각으로 임차권등기 소멸 예정
|
김다정의 확정일자 2024.02.29.는 확인되지만, 말소기준근저당보다 늦기 때문에 그보다 앞선 우선순위를 주장할 수 있는 자료는 아닙니다. 선순위 근저당권 배당 이후 잔액이 없을 것으로 추정되어, 현재 배당표에는 임차권자에 대한 배당액이 산정되어 있지 않습니다. 단, 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 임대차 및 법정요건을 별도로 검토해야 합니다.
그 밖의 전입 관련 명단
전입일은 모두 2023.12.26. 말소기준일 이후입니다. 보증금과 확정일자, 실제 501호 점유 여부가 확인되지 않은 사람에게 선순위 대항력이 있다고 단정하지 않습니다. 반대로 501호에 실제 거주하는 사람이 없다고 단정할 수도 없습니다. 아래의 배당요구 표시는 접수 사실일 뿐 우선변제 인정이나 실제 배당액을 뜻하지 않습니다.
| 성명 | 호실 / 전입일 | 대항력·우선변제 | 배당요구 |
|---|
③ 가격 판단 — 인수 0원이어도 저렴하다는 근거는 없다
이 물건의 신건 최저매각가는 176,000,000원입니다. 확인된 후순위 임차권을 기준으로 계산한 매수인 인수액은 0원이므로, 실질취득가 가정액은 176,000,000원입니다. 여기에는 취득세, 명도비, 미납 관리비 및 기타 거래비용은 포함되지 않습니다.
다만 현재 확인되는 슬론하우스 거래정보만으로는 501호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액을 산정하기 어렵습니다. 따라서 감정가와 최저가가 동일하다는 사실을 할인 또는 저가매수 근거로 사용할 수 없습니다. 최근 시세에 비해 저렴한지, 적정한지, 높은지는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
| 구분 | 매각가 가정 | 매수인 인수 추정 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 176,000,000원 | 0원 | 176,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 140,800,000원 | 0원 | 140,800,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 112,640,000원 | 0원 | 112,640,000원 |
유찰 시 가격은 각각 감정가의 80%, 64%를 적용한 시나리오입니다. 실제 다음 회차의 진행 및 최저매각가격은 법원 매각공고를 확인해야 합니다. 실질취득 가정액은 제시된 권리관계에서 매수인 인수액을 0원으로 계산한 금액이며, 점유관계 검증 결과에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,264,000원 |
|
1. 을구 제1번 근저당권 원권리자 해운대신용협동조합 · 이전등기 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
5,760,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 김다정 주택임차권 | 130,000,000원 | 0원* |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 김다정의 0원 배당은 기재된 근저당권 우선순위와 예상배당에 따른 표시이며, 최우선변제 등 추가 우선배당 여부가 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 집행비용은 추정액이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 공동담보관계, 실제 채권잔액, 배당요구 및 채권자 이전에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
이 시뮬레이션에서 매각대금 176,000,000원 중 집행비용 3,264,000원을 제외한 172,736,000원이 근저당권 배당에 사용됩니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당 규모는 5,587,264,000원입니다.
여기서 중요한 구분이 있습니다. 근저당권자의 미배당액은 매수인이 부담할 채무와 다릅니다. 현재의 예상배당상 미배당액이 크더라도 근저당권이 매각으로 소멸하는 권리라면 그 미배당액 자체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 특히 공동담보권의 총 채권최고액을 한 개 호실 매각대금과 비교한 금액이므로 실제 채권자 회수 부족액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 및 미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 5,587,264,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 5,621,971,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 5,649,736,960원 |
매각가격이 낮아질수록 근저당권자에게 돌아가는 예상배당액은 줄고 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 늘어납니다. 그러나 제시된 세 회차 모두 매수인 인수 추정액은 0원으로 나타납니다. 이는 확인된 후순위 권리의 처리에 따른 계산값이지, 모든 점유·행정상 의무·부대비용까지 없다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주위에는 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 수영역이 있어 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 남측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 토지 전체 면적은 398.3㎡이고 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다. 이 면적은 개별 501호의 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)과 상대보호구역에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 용도. 건물에는 공동주택인 도시형 다세대주택과 업무시설인 오피스텔이 함께 존재합니다. 501호의 등기·건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 개별적으로 대조해야 합니다.
- 환금성. 교통 접근성은 긍정적이지만 동일 조건의 최근 매매가격과 거래량을 확인하지 못해 501호의 환금성과 적정 매도가격을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리와 이전등기. 2023.12.26. 근저당권 설정 및 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 내용을 최신 등기사항증명서에서 확인하세요.
- 공동담보 범위. 공동담보목록 제2023-609호에 포함된 부동산과 공동담보 해제·배당 상황을 확인하세요. 총 채권최고액이 501호 단독의 확정 채무라고 가정하면 안 됩니다.
- 김다정 임차권. 보증금 130,000,000원, 계약·전입·점유·확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 사실을 명세서와 대조하세요. 실제 점유 종료 및 주택 인도 상태도 확인해야 합니다.
- 호실 미특정 전입자. 42명의 전입 관련 기록이 실제 501호와 연결되는지 확인하세요. 전입세대확인서, 현황조사서, 주민등록 관련 자료 및 현장 점유조사가 중요합니다. 타호실이 명시된 4명은 501호 임차인으로 합산하지 마세요.
- 우선변제와 최우선변제. 배당요구 접수만으로 우선변제가 확정되는 것은 아닙니다. 임대차보증금·확정일자·대항요건·소액임차인 법정요건 및 배당요구 종기를 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 2024.01.03. 민간임대주택등기의 등록 상태, 임대의무기간, 매각 후 법적 처리와 관련 의무를 관할 기관에 확인하세요.
- 시세 확인. 501호와 면적·용도·층·건물상태가 비교 가능한 최근 실거래를 확보하세요. 감정가 176,000,000원만을 기준으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 관리비·명도·주차. 공용부분 관리비 체납, 점유자 인도 문제, 주차타워 이용조건 및 유지관리 상태를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 공동담보목록과 법원의 매각조건을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”
부산 슬론하우스 501호는 후순위 임차권이라는 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 김다정의 130,000,000원 임차보증금은 말소기준 근저당권보다 늦고, 제시된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 긍정적입니다.
하지만 경매에서 중요한 것은 등기부에 적힌 권리만이 아닙니다. 47명의 전입 관련 명단 중 501호와 직접 연결되는 임차권등기는 1명만 확인되고, 42명의 호실은 미특정입니다. 다른 호실의 전입자를 이번 501호의 임차인으로 합산해서도 안 되지만, 실제 점유 확인 없이 명도 위험을 없다고 단정해서도 안 됩니다.
더구나 민간임대주택등기가 남아 있고, 동일 조건의 최근 실거래가격도 확인되지 않습니다. 신건 최저가 176,000,000원이 적정한지는 아직 판단 근거가 부족합니다.
결론은 권리순위상 조건부 긍정, 점유·민간임대 의무·가격은 검증 전 보류입니다. 종합평가는 C등급으로, 후순위 권리 소멸이라는 장점보다 미확인 점유관계와 시장가격 불확실성에 무게를 둡니다. 실제 501호 점유자를 확인하고 민간임대주택 관련 의무를 정리한 다음, 최근 실거래를 근거로 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다.
