* 매수인 인수액 0원은 현재 배당 시뮬레이션의 계산값입니다. 실제 902호의 임차관계·보증금·점유 및 민간임대주택 관련 법적 제한이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 전입자 47명 전원이 902호의 임차인이라는 의미도 아닙니다.

부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 9층 902호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 건물은 공동주택(도시형 다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 혼재하는 복합건물입니다. 따라서 개별 902호의 정확한 공부상 용도와 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.

채무자이자 등기상 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 2023년 12월 26일 해운대신용협동조합 명의로 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 임의경매가 개시됐습니다. 이 근저당권은 공동담보목록에 연결되어 있으며, 2025년 10월 23일에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실이 등기되어 있습니다.

권리 구조에서 중요한 것은 두 가지입니다. 첫째, 근저당권과 후순위 압류성 권리의 소멸 여부입니다. 둘째, 그와 별개로 902호에 실제 누가 어떤 임대차 조건으로 거주하거나 점유하고 있는지입니다. 이 사건은 첫 번째보다 두 번째 문제가 입찰 판단의 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 임대차 조사는 별개

등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 26일 해운대신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이며, 2025년 2월 11일 임의경매개시결정과 2025년 4월 22일 주택도시보증공사의 가압류도 후순위로서 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 2025년 10월 23일 근저당권 이전등기가 있어, 현재 등기상 근저당권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사입니다. 이는 기존 근저당권에 대한 권리이전으로, 별도의 근저당 채권최고액 5,760,000,000원이 추가로 설정된 것이라고 볼 수 없습니다. 경매 신청채권자 및 실제 배당권리자의 지위와 채권액은 최신 사건기록으로 대조해야 합니다.

② 임차인·점유 조사 — 가장 큰 불확실성

현황조사와 관련 기록에는 성명이 확인되는 전입자 47명이 등장합니다. 모두 제시된 전입일이 말소기준권리 설정일인 2023.12.26 이후입니다. 따라서 기재된 전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 앞서는 전입으로 볼 수는 없습니다.

하지만 이 숫자를 그대로 902호 임차인 47명으로 해석해서는 안 됩니다. 기록에는 301호, 304호, 703호, 803호 등 다른 호실이 특정된 사람도 포함되어 있고, 다수는 점유 호실이 미상입니다. 902호에 실제로 해당하는 사람이 누구인지 확인되지 않았으므로, 902호의 실제 임차인 수와 인수 대상 보증금은 확정할 수 없습니다.

위 표의 '기준 후'는 등기상 말소기준일보다 전입신고일이 늦다는 뜻이며, 실제 해당 호실의 점유관계나 모든 법적 인수위험이 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 우선변제는 확정일자·보증금 등 확인 부족으로 미상입니다. '승계 없음'은 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람이 아니라는 의미입니다. 마지막 주거 관련 기재는 성명과 전입일이 확인되는 별도의 실제 임차인으로 확정해 합산하지 않았습니다.

③ 시세와 가격 — 감정가가 곧 적정가는 아니다

이 물건의 감정가와 최초 최저매각가격은 모두 191,000,000원입니다. 현재 0회 유찰된 신건이므로 감정가가 그대로 최저가격입니다.

다만 902호와 동일한 공부상 용도·면적·조건을 갖는 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 단지 정보에는 슬론하우스, 준공일 2023.10.31, 비교 대상 면적 29.0827㎡가 기재돼 있지만, 경매 대상 호실과 면적 일치 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 면적을 902호의 확정 전용면적으로 사용하거나, 근거 없는 평균 실거래가격을 만들어 비교해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)

매각가 191,000,000원에서 추정 집행비용 3,474,000원을 공제한 187,526,000원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 후순위 가압류에는 배당되지 않고, 소유자 잔여금도 발생하지 않습니다.

채권자 전체 신고·계산 채권액은 7,060,000,000원이며, 예상 미배당액은 6,872,474,000원입니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측의 미회수 채권이지, 그 금액이 매수인에게 자동으로 이전된다는 의미가 아닙니다.

또한 근저당권은 공동담보권이며, 기존 근저당권의 이전등기도 확인됩니다. 따라서 표의 채권액을 902호에만 독립적으로 귀속된 채무로 단정해서는 안 되고, 실제 배당권리자와 배당액은 법원의 최종 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제금·실제 임차보증금 등은 반영되지 않았으며, 이에 따라 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다. 계산상 인수액은 0원이지만 법적 인수위험의 최종 확정값은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당액은 더 커진다

유찰에 따라 매각가격이 내려가면 채권자에게 배당되는 금액도 감소하고, 미배당 채권액은 증가합니다. 현재 계산에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원으로 표시되지만, 이는 미확정 임대차 권리를 추가 반영하지 않은 계산입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근에 있습니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2·3호선 수영역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 확인됩니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 398.3㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 902호의 개별 공부상 용도와 임대차 이용 형태는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 수영역 인근의 교통 접근성은 긍정적인 요소이지만, 복합건물 내 개별 호실의 용도와 면적, 임차관계가 가격 및 매수층에 영향을 줍니다. 직접 비교할 실거래가격이 확인되지 않아 환금성을 수치로 확정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 902호 실제 점유자 특정. 현황조사상 다수의 전입자 중 누가 경매 대상 902호와 관련되는지 주민등록 관련 자료, 현황조사, 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 해당 호실 임차인의 보증금, 확정일자, 실제 점유와 전입 시점, 배당요구 및 우선변제 요건을 확인한 뒤 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2024.01.03 민간임대주택등기의 적용 범위, 현재 임대사업자 등록상태, 임대의무 및 매각 후 법적 효과를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2025.10.23 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 현재 권리자 및 경매 채권자 지위, 공동담보와 배당관계를 최신 등기부 및 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 개별 호실 공부 확인. 사건상 근린시설 표시와 건물의 공동주택·오피스텔 혼재 상태를 고려해 902호의 집합건축물대장, 전유부분 면적, 용도 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 동일 용도·유사 면적·유사 조건의 최근 실거래를 확인한 뒤 감정가 191,000,000원과 비교해야 합니다. 현재는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
• 명도와 관리비. 실제 점유자에 따른 명도 절차, 공용부분 관리비 체납 여부 및 인수 가능 부담을 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 추정 집행비용과 근저당권 배당액만으로 최종 결과를 단정하지 말고, 당해세·최우선변제 및 법원의 최종 배당 결과를 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 점유는 다르다”

이 사건에서 근저당권과 후순위 가압류의 소멸 전망은 비교적 명확합니다. 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당권과 1,300,000,000원의 가압류가 존재하지만, 매각 후 채권자의 미배당액이 매수인에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다.

그렇다고 인수위험 0원이 확정된 안전한 경매라고 결론 내리기도 어렵습니다. 건물 관련 기록에는 성명이 확인된 전입자가 47명 등장하며, 일부는 다른 호실이 명확하게 기재되어 있습니다. 902호에 해당하는 실제 임차인과 그 보증금·확정일자·점유관계를 특정해야만 최종 권리분석이 완성됩니다.

감정가 191,000,000원의 가격 경쟁력도 아직 검증되지 않았습니다. 실거래 비교가 불가능한 상태에서 신건 가격이 합리적이라고 단정할 수 없고, 임대차 인수위험이 발생한다면 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.

등기상 말소 전망은 긍정적, 임차관계와 가격은 보류. 현재로서는 902호의 실제 점유와 임대차 권리를 먼저 확정하고, 그다음 개별 호실 실거래와 총취득비용을 비교하는 접근이 타당합니다. 이 불확실성을 반영한 종합 판단은 C등급입니다.