부산지방법원 2025타경4924. 이번 물건은 부산광역시 수영구 광안동 88-15에 위치한 슬론하우스 2층 204호입니다. 공부상 용도는 다세대주택으로, 수영역 인근에 자리한 집합건물입니다. 신건 감정가는 193,000,000원이며 아직 유찰 이력이 없습니다.
등기부의 핵심은 2023.12.26 설정된 해운대신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이고 공동담보목록이 설정되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 주택도시보증공사의 가압류가 접수됐으며, 근저당권은 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
말소기준 이후 설정된 일반적인 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 임차인의 실제 점유 호실, 민간임대주택 등록관계, 근저당권 이전관계를 함께 검토해야 합니다. 특히 여러 호실의 주민등록 관련 인원이 혼재되어 있어, 조사된 사람 모두를 204호의 임차인으로 간주해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 2층 204호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(도시형·단지형 다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 혼재 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 |
| 전용면적 참고 | 23.3284㎡ (면적 일치 미확인) |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 (단독소유) |
| 감정가 | 193,000,000원 |
| 최저매각가 | 193,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 해운대신용협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 5,760,000,000원 (공동담보) |
| 민간임대주택 등록 | 2024.01.03 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
말소기준은 2023.12.26 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자 해운대신용협동조합이 공동담보를 설정했으며, 2025.10.23 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다.
후순위인 임의경매개시결정과 주택도시보증공사의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 수영구의 압류는 2026.05.19 해제를 원인으로 이미 말소되었습니다. 최초의 신탁등기도 말소되어 현재 등기상 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다.
- 선순위 근저당권을 말소기준으로 식별할 수 있습니다.
- 후순위 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 수영구 압류는 이미 등기상 말소되었습니다.
- 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 204호 귀속관계가 핵심
현황조사와 관련 문건에는 점유·임차 관련 인원 47명이 기재되어 있습니다. 이들은 모두 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 사람으로 분류되어 있지만, 47명 모두가 204호 임차인이라는 뜻은 아닙니다.
실제로 301호·304호·703호·803호처럼 다른 호실이 명시된 사람이 있고, 나머지 상당수는 점유 호실이 미상입니다. 따라서 204호의 실제 임차인 수와 보증금 총액은 아직 확정할 수 없습니다.
따라서 기록상 대항력 없음이라는 분류와 실제 204호 점유자의 대항력 가능성·미상이라는 실사상 불확실성을 구분해야 합니다. 명도 부담과 보증금 인수 위험을 최종적으로 배제하려면 매각물건명세서 및 주민등록·점유관계의 원본 확인이 필요합니다.
임차·점유 관련 조사 명단
아래 대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제권은 확정일자와 보증금 등의 확인이 필요합니다. 호실 미상자는 204호 점유자로 확정된 사람이 아닙니다.
| 성명 | 점유 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|
표의 '기준 후 전입'은 등기상 말소기준권리보다 전입일이 늦다는 뜻입니다. '우선변제 미상'은 확정일자·보증금 확인이 필요하다는 뜻이며, '승계 아님'은 보증기관 대위·승계 신고로 분류되지 않았음을 의미합니다. 호실별 실제 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
배당요구가 있다는 사실만으로 우선변제권이 인정되거나 매수인 인수액이 확정되는 것은 아닙니다. 반대로 보증금이 미상이라는 이유만으로 임차인 위험이 없다고 판단해서도 안 됩니다.
③ 시세 검증 — 신건 193,000,000원의 적정성
슬론하우스의 감정가는 193,000,000원이며 최저매각가도 같습니다. 현재 0회 유찰된 신건입니다.
슬론하우스는 2023.10.31 준공된 것으로 기재되어 있으며 단지 정보상 16세대 규모입니다. 다만 비교 가능한 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가의 시장 적정성을 평가하기 어렵습니다.
| 감정가 | 193,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 193,000,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 100% |
| 준공일 | 2023.10.31 |
| 단지 정보 | 슬론하우스 · 16세대 |
| 전용면적 참고 | 23.3284㎡ · 호실 일치 확인 필요 |
| 단지 평균 유찰 | 0.0회 |
| 실거래 비교 | 동일 조건의 거래가격 확인 필요 |
따라서 204호와 동일한 용도·전용면적의 최근 실거래를 확보하기 전까지 가격 메리트는 판단 보류가 적절합니다. 단지 평균 유찰 횟수 0.0회만으로 높은 낙찰 가능성이나 적정가격을 추정하기도 어렵습니다.
회차별 최저가 및 배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 193,000,000원 | 189,498,000원 | 6,870,502,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 154,400,000원 | 151,438,400원 | 6,908,561,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 123,520,000원 | 120,990,720원 | 6,939,009,280원 | 0원 |
유찰 시 가격과 예상배당은 회차별 시뮬레이션입니다. 실제 유찰 여부나 향후 매각가격을 확정하는 수치는 아닙니다. 인수액 0원은 확인된 권리와 배당 가정에 따른 값이며, 실제 임대차관계가 확인되기 전에는 확정할 수 없습니다.
유찰 시 최저가격은 낮아지지만 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 커집니다. 다만 후순위 채권의 미배당액이 그대로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 미배당 채권과 매수인 인수금액은 서로 다른 개념입니다.
또한 이 사건의 근저당권에는 공동담보가 설정되어 있습니다. 따라서 거액의 채권최고액이나 배당부족액을 204호 한 호실의 독립적인 채무 규모 또는 시장가치로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 3,502,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 해운대신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 189,498,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | 7,060,000,000원 | 193,000,000원 |
집행비용 3,502,000원은 추정액입니다. 근저당 채권액은 공동담보 채권최고액을 기준으로 계산되었습니다. 배당표에는 당해세와 임차인의 최우선변제 등 미확정 항목이 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전 및 실제 배당채권액에 따라 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
반면 별도의 선순위 임차권이나 법률상 승계의무가 확인되면 매수인의 실질 부담은 달라질 수 있습니다. 따라서 배당상 인수 0원과 최종 실질취득비용이 반드시 같다고 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 민간임대주택·공동담보 확인
이 사건은 일반적인 개인 소유 주택 경매와 다른 특징이 있습니다. 소유자가 법인이고, 민간임대주택 등록등기가 있으며, 거액의 공동담보 근저당권이 설정되어 있다는 점입니다.
- 법인 소유. 등기상 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 2023.12.26 신탁재산 귀속을 원인으로 소유권이 이전되었습니다.
- 신탁등기 말소. 최초 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다.
- 민간임대주택 등록. 2024.01.03 등기된 민간임대주택 관련 의무와 매각 이후 등록관계에 대한 확인이 필요합니다.
- 공동담보. 근저당권 채권최고액 5,760,000,000원은 공동담보목록 제2023-609호와 연결되어 있습니다.
- 근저당권 이전. 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전되어 현재 권리관계와 배당채권자 지위를 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 1,300,000,000원의 후순위 가압류가 있으나 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이를 특정 임차인의 보증금이나 대위변제 신고금액으로 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 수영역이 있어 감정평가상 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물이며 승강기·공동현관·주차타워·도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 면적 398.3㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡입니다. 대체로 평탄한 세장형 토지입니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 수영역 인근이라는 접근성은 긍정적이나, 동일 용도·면적의 최근 거래가격이 확인되지 않아 적정 매각가격과 재매각 용이성을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 204호 실제 점유 확인. 현황조사에 기재된 47명 가운데 대상 호실의 실제 임차인과 거주자가 누구인지 확인하세요. 다른 호실의 주민등록 기재와 혼동하지 않아야 합니다.
- 보증금·확정일자 검증. 204호의 임대차계약서, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부, 점유 개시일을 대조하세요. 기록상 후순위 전입이라도 미상 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등록사항, 임대의무기간 및 낙찰 후 관련 의무가 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2023-609호의 담보 목적물과 근저당권의 변경 내역을 확인하세요.
- 근저당권 양도 확인. 해운대신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현황 및 경매절차상 채권자 지위를 확인하세요.
- 실거래가격 비교. 감정가 193,000,000원을 적정 시세로 단정하지 말고, 204호와 같은 용도·면적의 최근 거래사례를 확인하세요.
- 면적·용도 대조. 대상 호실의 집합건축물대장·등기부·감정평가서가 일치하는지 확인하세요. 건물에는 다세대주택과 오피스텔이 혼재합니다.
- 관리비·명도. 실제 점유자를 확인하고 체납 관리비, 인도 가능 여부 및 예상 명도비용을 별도로 검토하세요.
- 배당표 재검토. 당해세·임차인 최우선변제 등 미반영 항목을 확인하세요. 시뮬레이션상 인수 0원이 최종 인수 0원을 보증하지는 않습니다.
- 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서와 사건 진행상태를 최신 자료로 대조하세요.
맺으며 — “후순위 소멸과 안전한 낙찰은 다르다”
부산 슬론하우스 204호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당표에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
그렇지만 이 물건을 곧바로 권리상 안전하고 가격도 매력적인 경매라고 평가하기는 어렵습니다. 건물 전반에 걸친 다수의 점유·임차 관련 기재 중 실제 204호에 해당하는 임차인이 누구인지 확정되지 않았고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 민간임대주택 등록과 공동담보 관계 역시 별도 검토가 필요합니다.
가격에서도 판단을 유보해야 합니다. 현재 최저가 193,000,000원에 대응하는 동일 조건의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 신건 가격이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 그것만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.
결론은 권리구조 일부 긍정, 입찰 판단은 보류입니다. 204호 실제 점유자와 임대차관계, 민간임대주택 등록상태, 동일 조건의 실거래 시세를 확인한 뒤 입찰가격과 위험을 다시 평가하는 것이 적절합니다.
