부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 8층 802호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사비앤씨개발이고, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 191,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자 해운대신용협동조합의 청구액은 4,882,146,288원이며, 말소기준 근저당의 채권최고액은 5,760,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 주의 깊게 살펴야 할 부분은 물건의 정확한 용도와 임차관계입니다. 감정평가 내용에는 건물 내 도시형 다세대주택과 오피스텔이 혼재하는 것으로 나타나지만, 802호의 공부상 용도가 어느 구분에 해당하는지는 별도로 확인해야 합니다. 또한 임차권자 임희정의 계약·전입 정보가 802호와 연결되며, 다른 호실 또는 호실 미상 전입자들도 조사되어 있습니다. 이를 모두 802호의 임차인으로 합산하거나, 반대로 아무런 점유 위험이 없다고 단정하는 해석은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 88-15 슬론하우스 8층 802호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로674번길 7 |
| 사건상 용도 | 근린시설 · 건물 내 다세대주택·오피스텔 혼재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 |
| 소유자 | 주식회사비앤씨개발 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 신청채권자 | 해운대신용협동조합 |
| 청구금액 | 4,882,146,288원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26. 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 등기부 발급일 | 2026.11.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
말소기준권리는 2023.12.26. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 해운대신용협동조합이며, 채권최고액은 5,760,000,000원입니다. 해당 근저당권은 공동담보목록 제2023-609호와 연결되어 있으므로, 이 금액을 802호 하나에 대한 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
2025.10.23. 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 선순위 근저당권의 이전으로, 별개의 후순위 근저당권이 새로 설정된 것은 아닙니다. 경매개시결정과 후순위 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 802호 임차권등기와 다수 전입
전입·임차 조사 명단에는 47명이 등장합니다. 다만 이 명단에는 다른 호실로 특정된 사람과 호실이 미상인 사람이 함께 포함되어 있습니다. 따라서 47명을 모두 802호의 실제 임차인으로 볼 수 없습니다.
802호와 직접 연결되는 임차권자는 임희정입니다. 임차권등기에 기재된 보증금은 120,000,000원, 임대차계약일은 2024.01.16., 확정일자는 2024.01.17., 전입 및 점유개시일은 2024.02.02.입니다. 주택임차권등기는 2025.11.28.에 이루어졌습니다.
| 임차인 | 점유 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임희정 | 802호 관련 · 등기상 건물 전부 | 2024.02.02. | 120,000,000원 |
선순위 대항력 없음
우선변제 확인
승계 아님
확정 2024.01.17. · 임차권등기 2025.11.28.
|
전입자들의 기재된 전입일은 모두 말소기준권리인 2023.12.26. 이후입니다. 호실 미상자의 보증금·확정일자·실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 대항력 표시는 기재된 전입일을 기준으로 한 선순위 여부이며, 실제 점유와 임대차관계가 확인되었다는 의미는 아닙니다. 다른 호실로 표시된 인원을 802호의 보증금 인수액에 합산하지 않았습니다.
③ 배당 분석 — 매각대금보다 큰 공동담보 채권
최저매각가 191,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 3,474,000원을 제외한 187,526,000원이 근저당권 배당에 사용됩니다. 배당 모형의 채권액은 공동담보 근저당권의 채권최고액 5,760,000,000원을 기준으로 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,474,000원 |
| 1. 근저당 · 해운대신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 187,526,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 5,572,474,000원 |
근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 위 표는 제공된 배당 추정에 따른 것으로, 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액이 실제 확정 채무잔액을 뜻하지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 변화
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 191,000,000원 | 187,526,000원 | 5,572,474,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 152,800,000원 | 149,860,800원 | 5,610,139,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 122,240,000원 | 119,728,640원 | 5,640,271,360원 | 0원 |
유찰이 발생하면 매각대금과 배당금은 감소하지만, 배당 모형상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이 사건은 현재 확인된 선순위 임차보증금이 없어, 낙찰가 하락에 따라 인수 보증금이 증가하는 유형으로 분류되지 않습니다.
다만 유찰로 가격이 내려간다고 해서 자동으로 시세보다 싸지는 것은 아닙니다. 동일 면적·동일 용도의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저가 191,000,000원이나 유찰 시 가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 특히 802호의 공부상 용도와 이용상태를 먼저 확정해야 비교 가능한 거래 사례를 선정할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 수영역이 있어 감정평가상 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물로, 승강기·주차타워·급배수·소방설비·도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 건물에는 도시형 다세대주택과 업무시설인 오피스텔이 혼재합니다. 사건상 용도는 근린시설이므로 802호의 정확한 공부상 용도, 실제 사용 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 대체로 평탄한 세장형 토지입니다. 토지면적은 398.3㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부·건축. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 용도는 원본 대조가 필요합니다.
- 환금성. 슬론하우스의 확인된 단지 규모는 16세대, 사용승인 관련 기준일은 2023.10.31.입니다. 동일 용도·동일 면적의 실거래 가격을 확인하지 못했으므로 매도 가능 가격과 거래 소요기간은 판단을 유보합니다.
⑥ 입찰 전 확인 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2023.12.26. 해운대신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부와 매각조건을 최종 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 권리관계 및 배당 관련 사항을 확인하세요.
- 802호 실제 점유. 임희정의 임차권등기와 현재 점유 여부, 전입 조사 명단 중 802호와 관계된 인원이 있는지 확인하세요.
- 임차보증금. 임희정의 보증금 120,000,000원, 계약일·확정일자·점유개시일과 배당 관련 사항을 원본으로 대조하세요.
- 타 호실 전입자 구분. 301호·304호·703호·803호 등 다른 호실의 전입자를 802호 실제 임차인으로 합산하지 않도록 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2024.01.03. 기재된 민간임대주택등기에 따른 등록상 지위 및 관련 의무의 매각 후 존속 여부를 확인하세요.
- 공부상 용도. 802호의 집합건축물대장, 건축물현황도 및 실제 이용상태를 확인하세요. 근린시설과 주택·오피스텔은 이용 및 매각 가능성에서 차이가 있을 수 있습니다.
- 실거래 가격. 802호와 같은 용도·면적의 최근 거래를 확인한 뒤 최저매각가 191,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 공동담보. 공동담보목록 제2023-609호와 실제 채권잔액, 다른 담보물의 처분·배당관계를 확인하세요.
- 관리비와 명도. 체납 관리비와 실제 점유자의 인도 가능 여부, 명도 절차에 필요한 비용과 기간을 확인하세요.
- 매각 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정, 그러나 가격과 점유는 확인 필요”
부산 슬론하우스 802호는 말소기준권리가 명확하고, 확인된 임차권이 후순위라는 점에서는 권리 구조가 비교적 분명합니다. 매각가 191,000,000원 가정 시 배당 모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 권리 안전형으로 평가하기에는 추가 확인할 사항이 적지 않습니다. 임희정의 120,000,000원 보증금과 임차권등기, 다수의 전입 조사 명단, 민간임대주택등기, 건물 내 다세대주택·오피스텔 혼재 이용상태가 존재합니다. 특히 사건상 근린시설로 표시된 802호의 실제 이용상태를 명확히 확인해야 합니다.
가장 큰 투자 판단상의 공백은 시세 비교입니다. 신건 최저매각가가 191,000,000원이라는 사실만으로 싸다고 볼 수 없으며, 유찰 후 가격 역시 실거래 비교 없이 매력적인 수준이라고 단정할 수 없습니다. 권리 인수 부담은 낮게 추정되지만, 점유·용도·환금성 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 종합 판단은 C등급으로, 입찰에 앞서 원본 확인과 가격 검증이 필요합니다.
