부산지방법원 2025타경4924. 부산 수영구 광안동 슬론하우스 5층 503호, 전용면적 22.2234㎡의 다세대주택입니다. 2023년 10월 31일 준공된 건물로, 수영역 남동측 인근에 위치하며 지하철 2·3호선과 버스 이용이 가능한 입지입니다.

이 사건의 권리관계는 2023년 12월 26일 설정된 해운대신용협동조합의 근저당권을 중심으로 형성되어 있습니다. 채권최고액은 5,760,000,000원으로 상당히 크며, 해당 근저당권은 2025년 10월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 경매개시결정은 이전에 이미 이루어졌으며, 신청채권자는 해운대신용협동조합입니다.

특히 이 물건은 임차권등기와 다수 전입신고가 함께 확인된다는 점을 주의해야 합니다. 다만 등기 임차권의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 나머지 전입자들도 확인된 전입일이 기준권리 이후입니다. 따라서 제공된 권리순위에 따른 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 그렇다고 점유·명도 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 권리 소멸과 실제 인도는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

가장 중요한 권리는 2023년 12월 26일 설정된 해운대신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 채권최고액은 5,760,000,000원입니다. 이후 해당 근저당권은 2025년 9월 10일 확정채권양도를 원인으로 이전되었고, 2025년 10월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의로 이전등기되었습니다.

갑구의 기존 신탁등기는 대한토지신탁주식회사 명의로 설정되었다가 2023년 12월 26일 신탁재산 귀속에 따라 말소되었으며, 현재 소유자는 주식회사비앤씨개발입니다. 따라서 현재 신탁등기가 존속하는 것으로 보아서는 안 됩니다.

2025년 2월 11일 해운대신용협동조합의 임의경매개시결정이 이루어졌고, 2025년 4월 22일 주택도시보증공사가 1,300,000,000원의 가압류를 설정했습니다. 두 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 2024년 1월 3일 등기된 민간임대주택 등기는 별도로 살펴야 합니다. 임대의무기간 중 계속 임대해야 하는 의무와 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있으므로, 경매로 소유권을 취득한다고 해서 관련 임대사업자 지위나 의무가 어떻게 처리되는지 임의로 단정하면 안 됩니다. 낙찰 전 임대사업자 등록 및 해당 주택의 법적 지위, 매각 후 승계·말소 가능 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 임차권 1건과 별도 전입자 46명

503호에는 이슬기 씨의 주택임차권등기가 확인됩니다. 임차보증금은 28,000,000원이며, 임대차계약일과 확정일자는 2024년 2월 8일, 주민등록 및 점유개시일은 2024년 3월 8일입니다. 말소기준권리인 2023년 12월 26일 근저당권보다 늦기 때문에 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다.

건물 내 별도 전입신고 확인자

현황조사 및 문건접수에는 이슬기 씨 외에도 46명의 전입자가 확인됩니다. 이 명단은 503호에 모두 거주하는 임차인 명단으로 단정할 수 없습니다. 상당수는 소재 호수가 미상이고, 일부는 301호·304호·703호·803호로 표시되어 있습니다. 따라서 다른 호수의 전입자를 503호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.

별도 전입자들의 전입일은 확인된 말소기준권리 설정일인 2023년 12월 26일 이후입니다. 제시된 권리분석상 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람은 우선변제나 최우선변제 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 배당요구가 확인된 사람은 허소희, 심형섭, 문은비, 설하윤, 정지훈, 민영신, 윤혜란, 서학순 등입니다.

보증기관의 대위·승계 임차인을 별도 실제 임차인으로 중복 계산할 사정은 확인되지 않습니다. 다만 주택도시보증공사의 1,300,000,000원 가압류는 임차인의 보증금 합계가 아니라 등기상 가압류 청구금액으로 구분해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)

* 임차인 이슬기의 보증금은 등기부상 확인되는 금액이며, 위 배당 계산에는 별도 반영되지 않았습니다. 임차인 최우선변제 여부, 다른 전입자의 배당요구 및 당해세는 실제 배당표에서 확인해야 합니다. 위 예상배당액은 채권최고액을 기준으로 한 단순 가정치입니다.

유찰 시나리오

유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 매각가격 하락에 따라 늘어나는 것은 채권자의 미배당액이지, 후순위 임차권의 보증금이 자동으로 매수인에게 이전되는 것이 아닙니다. 다만 최우선변제 대상 여부와 실제 점유관계는 별도의 법률 검토가 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 수영역이 소재합니다. 감정평가상 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2023년 10월 31일 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층·지상 13층 규모이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·주차타워·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도 혼재. 건물 내에는 공동주택인 단지형 다세대주택과 업무시설인 오피스텔이 함께 존재합니다. 이번 경매 대상은 다세대주택으로 분류되며, 다른 호실의 용도와 혼동하지 않아야 합니다.
• 토지 및 규제. 전체 대지면적 398.3㎡, 평탄한 세장형 토지이며 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 52m 제한지역 및 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 및 건축 상태. 공부와 현황 사이의 차이는 없는 것으로 조사되었으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 수영역 인근의 신축급 소형 다세대라는 입지적 장점은 있습니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 가격 비교자료가 없어 감정가 187,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 소형 다세대의 실제 매수층과 임대수익성은 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 503호 실제 점유자 확인. 등기 임차권자 이슬기 씨의 현재 점유 여부, 퇴거 여부, 임차보증금 반환 및 임차권등기 말소 진행 상황을 확인하세요.
• 전입자 46명 소재 확인. 호수 미상 전입자가 어느 호실에 해당하는지 확인해야 합니다. 다른 호수 전입자를 503호의 임차인으로 잘못 합산하지 않도록 건축물 현황과 전입세대 확인자료를 대조하세요.
• 보증금 및 배당요구 확인. 보증금 미상 전입자의 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고, 이슬기 씨의 28,000,000원에 대한 최우선변제 해당 여부도 검토하세요.
• 민간임대주택 등기. 민간임대주택 등록 및 임대의무기간, 임대료 증액기준, 낙찰 후 임대사업자 지위와 의무의 승계·말소 가능 여부를 관할 기관과 전문가에게 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 해운대신용협동조합이 설정한 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있습니다. 현재 권리자, 경매절차상 채권자 지위와 실제 배당채권액을 확인하세요.
• 명도 비용. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유자가 있으면 인도 절차와 협의가 필요합니다. 임차권등기 소멸만으로 현장 인도가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.
• 시세 및 임대수익 검증. 전용 22.2234㎡와 동일하거나 유사한 다세대의 최근 거래가격, 실제 임대료, 공실률, 관리비 및 매도 가능성을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 관리비 및 시설. 관리비 체납액, 주차타워 운영 상태, 승강기 및 공용시설 유지관리 상태를 확인하세요.
• 배당표 원본 대조. 예상배당액은 집행비용 추정과 채권최고액 기준의 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권잔액 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 확인할 것은 많다”

부산지방법원 2025타경4924는 2023년 12월 26일 설정된 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 이슬기 씨의 임차권등기와 주택도시보증공사의 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 권리순위에 따른 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 이 사건을 단순한 무인수 물건으로만 평가해서는 안 됩니다. 503호에는 28,000,000원의 임차권등기가 존재하고, 건물 내 별도 전입조사에는 46명의 이름이 추가로 확인됩니다. 이 중 다수는 호수가 미상이고 일부는 다른 호실로 표시되어 있어, 실제 503호의 점유관계를 특정하는 작업이 중요합니다. 여기에 민간임대주택 등기와 임대의무 관련 사항까지 확인해야 합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가는 187,000,000원이지만 동일 면적의 실거래 비교 근거가 없으므로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 1회 유찰 시 149,600,000원, 2회 유찰 시 119,680,000원이라는 가격 시나리오는 참고할 수 있지만, 실제 시세와 임대수익을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

권리상 인수액은 0원 산정, 점유·임대주택 의무는 추가 확인, 가격 메리트는 검증 보류. 이 물건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 503호의 실제 점유자와 민간임대주택 관련 의무를 명확하게 정리한 뒤, 시장가격에 맞는 입찰가를 결정하는 것입니다.