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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

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명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 229,000,000원
D 매력지수22 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
229,000,000원 2억 2,900만 감정가 229,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,290만원
최저가의 10% · 22,900,000원
실거래 대비
▲ 37.7% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 2.29억은 최근 실거래 평균 1.66억의 138.0%. 선순위 보증금 인수 시 실질취득 최대 4.89억(조건부) — 호실별 임차관계 확인 전 입찰 보류.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

시세 1.66억인데 최저가 2.29억 — 선순위 보증금 인수까지 겹친 대구테크노폴리스 203호

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호
감정가 229,000,000원 · 최저매각가 229,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 임의경매
⚠️ 최저가/최근 시세 138.0% · 선순위 보증금 260,000,000원 인수 가정 · 실질취득 최대 489,000,000원(조건부)
22점
매력지수 D등급 · 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 138.0%이며, 선순위 임차보증금 260,000,000원 인수 위험까지 있어 입찰 보류
최저가 229,000,000원이 최근 12개월 평균 165,916,666원보다 높음. 선순위 임차인 이종수·윤나영의 보증금 합계 260,000,000원 전액 인수 시 실질취득 489,000,000원. 이대희 보증금 미상 및 공동감정 226개호의 임차인 귀속 불확실성으로 권리 위험도 높아 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 이 물건의 핵심은 시세보다 높은 최저가와 선순위 임차보증금 인수 위험입니다. 감정가와 최저가는 229,000,000원으로 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 165,916,666원의 138.0%입니다. 여기에 말소기준보다 먼저 전입한 이종수·윤나영의 보증금 합계 260,000,000원이 모두 이 호실에 귀속되고 전액 인수되는 경우, 실질취득액은 489,000,000원까지 올라갑니다. 다만 감정평가가 226개호를 함께 다루는 사건이므로, 두 임차인의 203호 귀속 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재 가격만으로도 매력도가 낮으며, 임차인 확인 전 입찰은 보류하는 것이 타당합니다.
감정가 / 최저가
229,000,000원
신건 · 0회 유찰
최근 12개월 실거래
165,916,666원
동일 평형 12건 평균
선순위 인수 가정
260,000,000원
2명 합계 · 호실 귀속 확인 필요
실질취득(조건부)
489,000,000원
최저가 + 인수 가정액

대구지방법원 2022타경1821. 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 203호입니다. 전용면적 약 59.96㎡ 아파트로, 소유자는 주식회사더베스트아이입니다. 2020년 3월 소유권을 취득하면서 광양시새마을금고 등 금융기관을 근저당권자로 하는 공동담보 대출이 설정됐고, 이후 임의경매가 개시됐습니다.

겉으로만 보면 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 근저당권 소멸형 경매와 다르게 살펴야 합니다. 등기부상 말소기준권리는 2020년 3월 25일 근저당권이지만, 그보다 앞서 전입한 임차인들의 보증금이 조사되어 있습니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 것과 선순위 임차보증금을 인수하지 않는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호
물건종류 / 전용집합건물(아파트) · 전용 약 59.96㎡ · 지상 25층 건물 중 2층
단지대구테크노폴리스남해오네뜨1차 · 792세대 · 2015.09.10 준공
소유자주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가229,000,000원 / 229,000,000원 (신건)
신청채권자광양시새마을금고 등 공동담보 근저당권자
경매 청구액34,693,437,520원
말소기준권리2020.03.25 을구 3번 근저당권 · 공동담보 설정
매각기일2026.10.22

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별개

⚠️ 말소기준권리 금액을 개별 호실 채무로 오해하지 마세요 을구 3번 근저당권은 최초 채권최고액 68,900,000,000원으로 설정됐고, 2021년 11월 12일 44,544,000,000원으로 변경됐습니다. 공동담보목록 제2020-157호가 연결되어 있어, 이는 여러 부동산을 담보로 한 채권최고액이지 203호 하나의 확정 채무액을 의미하지 않습니다. 매각대금 배당과 개별 호실의 채무 배분은 공동담보관계 및 실제 채권신고를 확인해야 합니다.

2015년 우리은행 근저당권은 2020년 3월 25일 말소됐습니다. 그날 소유권이 주식회사더베스트아이로 이전되고 새로운 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2022년 경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 2020년 3월 25일 설정된 금지사항등기도 남아 있으므로, 임차인 동의와 관련한 제한의 처리 여부를 매각물건명세서 및 등기 원본으로 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 보증금 인수 여부가 승부처

전입 내역 중 말소기준일인 2020.03.25보다 앞선 이종수·윤나영이 확인됩니다. 두 사람은 모두 목적물 전부에 관한 보증금이 표시되어 있으며, 전입일 기준 선순위 대항력 위험이 있습니다. 이대희 역시 2018년 전입으로 선순위 가능성이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

임차인 전입일 보증금 대항력 / 우선변제 / 승계
이종수 2015.10.14 120,000,000원 대항력 有 우선변제 미확인
전액 인수 가능 · 승계 신고 아님
윤나영 2019.05.30 140,000,000원 대항력 有 우선변제 미확인
전액 인수 가능 · 승계 신고 아님
이대희 2018.05.17 미상 대항력 가능·미상
우선변제 미확인 · 인수금액 산정 불가
류주혜 2022.02.11 140,000,000원 후순위
2023.02.14 배당요구 · 우선변제 미확인
양현주 2020.07.29 12,000,000원 후순위
2023.02.01 배당요구 · 우선변제 미확인
허준행 2021.05.17 120,000,000원 후순위
2022.09.08 배당요구 · 우선변제 미확인
길경미 2021.11.30 140,000,000원 후순위
2022.11.09 배당요구 · 우선변제 미확인
주영주 2021.05.06 120,000,000원 후순위
2025.07.21 배당요구 · 우선변제 미확인

배지는 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판정입니다. 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않아 확정 판정하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고자는 확인되지 않습니다.

⛔ 선순위 임차보증금 260,000,000원 — 인수 위험 이종수 120,000,000원, 윤나영 140,000,000원은 모두 말소기준권리보다 앞서 전입했습니다. 확정일자와 우선배당이 확인되지 않은 상태에서 두 사람 모두 해당 매각 호실의 유효한 선순위 임차인이고 보증금 전액이 인수된다면, 인수액은 260,000,000원입니다. 229,000,000원에 낙찰받더라도 총 취득 부담은 489,000,000원이 됩니다. 이 수치는 확정 인수액이 아니라 반드시 검증해야 하는 조건부 위험 시나리오입니다.
⚠️ 226개호 일괄 감정 사건 — 임차인과 호실 대응관계 검증 필수 감정평가서에는 101동 203호 외 225개호가 함께 언급됩니다. 따라서 여러 전입자와 보증금이 동일한 203호에 모두 귀속된다고 단정할 수 없습니다. 특히 이종수·윤나영·이대희가 실제 어느 호실을 점유하는지 확인하기 전에는 보증금을 단순 합산해 확정 채무로 취급해서는 안 됩니다. 203호의 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 점유현황을 호실 단위로 확인해야 합니다.

실제 임차인 수 역시 203호만을 기준으로 확정할 수 없습니다. 이종수와 윤나영의 조건부 인수액 외에도 이대희 등 선순위 전입자에 대한 추가 확인이 필요합니다. 후순위 임차인이라도 보증금 미상과 배당 여부에 따라 명도 과정의 분쟁이나 협의 부담이 발생할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 인수 위험을 빼도 신건 가격은 높다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 동일 평형 전용 약 59.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 비교하면 평균은 165,916,666원입니다. 최저가는 229,000,000원으로 최근 평균의 138.0%입니다. 최신 거래는 2026년 10월의 180,000,000원이며, 이 가격보다도 최저매각가가 높습니다.

거래월 전용 층 거래가
2026.1059.96㎡16180,000,000원
2026.0959.99㎡2140,000,000원
2026.0959.96㎡7179,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0759.96㎡3160,000,000원
2026.0759.99㎡9165,000,000원
2026.0759.99㎡9150,000,000원
2026.0659.96㎡20150,000,000원
2026.0359.99㎡2150,000,000원
2025.1159.99㎡14180,000,000원
2025.1159.96㎡3177,000,000원
최근 12개월 평균—12건165,916,666원

실거래 범위는 140,000,000~180,000,000원입니다. 특히 본건과 같은 2층 거래가 2026년 9월 140,000,000원, 2026년 3월 150,000,000원에 이루어졌다는 점은 중요한 비교 기준입니다. 매각 호실의 개별 상태가 다를 수 있지만, 최저가 229,000,000원은 이 두 거래보다도 크게 높습니다.

⛔ 가격 판단 — 인수액이 0원이어도 비싸다 선순위 보증금 인수가 전혀 없다고 가정하더라도, 최저가 229,000,000원은 최근 실거래 평균 165,916,666원보다 63,083,334원 높습니다. 더욱이 선순위 보증금 260,000,000원을 전액 인수하는 조건이면 실질취득 부담은 489,000,000원으로 커집니다. 어느 경우에도 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

배당 항목 채권액 예상배당
집행비용(추정) — 4,006,000원
선순위 임차인 이종수 120,000,000원 0원*
선순위 임차인 윤나영 140,000,000원 0원*
근저당권 · 광양시새마을금고 등 공동담보권자 68,900,000,000원** 224,994,000원
소유자 잔여 — 0원

* 선순위 임차인의 우선변제권이 확인되지 않아 배당액 0원으로 놓은 가정입니다. 해당 호실의 실제 임차인인지, 배당요구 및 우선변제 요건이 충족되는지에 따라 결과가 달라집니다. ** 68,900,000,000원은 최초 공동담보 채권최고액이며, 이후 변경등기가 존재합니다. 실제 채권 잔액이나 개별 호실에 배분되는 채권액과 동일하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 공동담보 배당관계는 별도로 검토해야 합니다.

매각대금 배분 (229,000,000원 가정)
집행비용 4,006,000원과 근저당권자 예상배당 224,994,000원. 선순위 임차보증금 인수 가능액은 매각대금 배분에 포함되지 않습니다.
실거래 시세 vs 최저가·실질취득
조건부 실질취득액 489,000,000원은 선순위 2명 모두 203호에 귀속되고 전액 인수되는 시나리오입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 남는다

회차 최저가 인수 가정 실질취득
현재 신건 (100%) 229,000,000원 260,000,000원 489,000,000원
1회 유찰 가정 (80%) 183,200,000원 260,000,000원 443,200,000원
2회 유찰 가정 (64%) 146,560,000원 260,000,000원 406,560,000원
⚠️ 유찰이 자동으로 가격 메리트를 만들지는 않습니다 위 표는 전액 인수 가능액 260,000,000원을 각 회차에 동일하게 적용한 조건부 계산입니다. 실제 인수액은 해당 임차인의 호실 귀속 및 배당 결과를 확인해야 확정할 수 있습니다. 현재 제시된 최저가와 인수 위험을 고려하면, 유찰 횟수만으로 투자 적정성을 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근에 있으며, 주변은 대단지 아파트·학교·근린생활시설 등으로 구성됩니다.
  • 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스승강장을 이용할 수 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트 구조의 지상 25층 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
  • 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·연구개발특구(테크노폴리스지구) 등에 해당하며, 토지 공시지가는 749,000원/㎡입니다.
  • 현장 확인. 거주자 부재와 폐문 등으로 내부 구조 및 사용자재는 표준적인 상태를 상정해 감정됐습니다. 실제 내부 상태와 수리 부담을 직접 확인해야 합니다.
  • 환금성. 792세대 규모의 아파트 단지이지만 최근 실거래가가 140,000,000~180,000,000원에 분포합니다. 현재 최저가와 조건부 실질취득 부담을 회수할 수 있는 시세 근거는 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 선순위 임차인 호실 확인. 이종수·윤나영·이대희가 실제 101동 203호에 거주하거나 임차했는지 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
  • 보증금 인수액 확정. 120,000,000원과 140,000,000원의 선순위 보증금, 미상 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
  • 공동담보 권리관계. 공동담보목록 제2020-157호와 근저당권 변경등기 및 채권자별 권리를 확인해야 합니다.
  • 금지사항등기. 2020.03.25 금지사항등기의 구체적인 제한 내용과 매각에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다.
  • 최근 실거래 재검증. 본건과 같은 2층 거래가 140,000,000원 및 150,000,000원에 있었으므로 층·향·내부 상태를 반영해 입찰 상한을 다시 정해야 합니다.
  • 점유·명도 및 관리비. 현재 점유자, 임차권, 인도명령 가능 여부와 공용부분 관리비 체납을 직접 확인해야 합니다.
  • 원본 확인. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부와 법원 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “시세보다 비싼 신건, 선순위 인수 위험까지”

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 203호는 신건 최저매각가가 229,000,000원으로 동일 평형 최근 12개월 평균 165,916,666원의 138.0%입니다. 인수 위험이 전혀 없다고 해도 가격 경쟁력이 약합니다.

더욱 중요한 것은 말소기준권리 이전 전입자입니다. 이종수와 윤나영의 보증금 260,000,000원을 모두 인수하는 경우, 최저가 낙찰 시 실질취득 부담은 489,000,000원이 됩니다. 이대희의 선순위 전입과 보증금 미상이라는 불확실성도 남아 있습니다. 다만 공동감정 대상 호실이 많아 해당 임차인들이 실제로 203호에 귀속되는지 확인되지 않았으므로, 이 합계액을 확정 인수채무로 단정해서는 안 됩니다.

결론은 입찰 보류입니다. 신건 가격은 최근 실거래보다 높고, 선순위 임차인의 호실 귀속 여부가 확인되지 않았습니다. 먼저 203호의 개별 임대차관계를 확정한 뒤 실질취득액을 재산정해야 합니다. 권리 확인과 가격 조정이 모두 선행되지 않는다면 응찰 매력이 낮은 D등급 물건으로 평가합니다.

본 리포트는 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 정보를 기초로 작성한 분석 의견입니다. 선순위 임차보증금 인수액은 호실별 임대차관계와 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 공동담보 채권최고액은 개별 부동산의 확정 채무액이 아니며, 당해세·최우선변제·미납 관리비·명도비용 등은 별도 확인이 필요합니다. 실거래가는 유사 면적 표본의 평균으로 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따라 달라집니다. 투자 권유가 아니며, 입찰 전 법원 원본 서류와 매각기일 변경 여부를 확인하고 전문가의 자문을 받으시기 바랍니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적으로 부담하는 책임의 범위는 관계 법령에 따릅니다.

위치 / 로드뷰

대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 2층203호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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