부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 이 사건은 최저매각가 240,000,000원만 보고 입찰하면 위험한 아파트입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 이종수·윤나영의 보증금 합계 260,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 추정됩니다. 이 경우 실질취득액은 500,000,000원으로, 최근 12건 실거래 평균 165,916,666원의 약 301.4%입니다. 더구나 다른 선순위 전입자 중 보증금 미상자가 있어 인수 위험이 확정적으로 종결되지 않았습니다. 권리·가격 모두 입찰 보류가 타당한 고위험 사건입니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 유찰 0회

실질취득 추정

500,000,000원

최저가 + 인수 추정액

매수인 인수 추정

260,000,000원

선순위 임차보증금 · 추가 미상 위험

실질취득 ÷ 최근 시세

약 301.4%

최근 12건 평균 기준

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 1101호입니다. 전용면적 약 59.99㎡의 아파트로, 감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원입니다. 표면적으로는 보통의 아파트 경매처럼 보이지만, 등기상 2020.03.25 광양시새마을금고 근저당권보다 앞선 전입 임차인이 있다는 점이 결정적인 차이입니다.

특히 이종수는 2015.10.14, 윤나영은 2019.05.30 전입한 것으로 조사되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 사람의 보증금은 각각 120,000,000원, 140,000,000원입니다. 예상배당에서는 이 보증금을 매각대금에서 지급하지 않고 매수인 인수로 처리합니다. 따라서 단순한 낙찰대금이 아니라 낙찰대금과 인수보증금을 합친 실질취득액을 기준으로 투자성을 판단해야 합니다.

⛔ 핵심 경고 — 240,000,000원이 최종 취득비용이 아닙니다 현재 배당 가정에서는 선순위 임차보증금 260,000,000원이 전액 인수되고, 최저가에 낙찰되면 실질취득액은 500,000,000원입니다. 여기에 이대희 등 보증금 미상 선순위 전입자의 실제 권리 여부에 따라 추가 부담이 발생할 가능성도 남습니다. 260,000,000원은 확정된 최종 인수액이 아니라 현재 확인된 핵심 위험의 추정치입니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 제102동 제11층 제1101호
물건종류	집합건물(아파트)
전용면적 비교기준	59.9901㎡
건물구조	철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 25층 건물
소유자	주식회사더베스트아이
감정가	240,000,000원
최저매각가	240,000,000원 (신건 · 유찰 0회)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
청구금액	34,693,437,520원
매각기일	2026.10.22
말소기준권리	2020.03.25 광양시새마을금고 등 근저당권
선순위 임차보증금	260,000,000원 인수 추정 · 추가 미상 위험

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

등기부상 최초 소유자는 남해주택건설주식회사이며, 2020.03.25 주식회사더베스트아이로 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 설정된 광양시새마을금고 등의 근저당권이 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 68,900,000,000원이고, 2021.11.12 44,544,000,000원으로 변경되었습니다. 이 금액들은 공동담보 근저당권의 채권최고액이므로 해당 호실 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

기존 우리은행 근저당권은 2020.03.25 말소되었습니다. 이후 2022.06.27 임의경매개시결정이 기입되었고, 2023.07.19 김은실의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 김은실의 임차권등기는 말소기준권리 이후의 권리로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

⚠️ 별도 확인 — 말소되지 않은 금지사항등기 갑구 3-1번에는 국민주택기금을 위한 제한물권설정을 제외하고 임차인의 동의 없이 제한물권 설정이나 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 남아 있습니다. 경매로 인한 처리와 말소 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 일반적인 후순위 근저당권과 동일하게 자동 소멸한다고 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 보증금 인수가 핵심

현황조사에는 다수의 임차·전입 신고자가 등장합니다. 특히 102동 1101호와 다른 세대의 조사 내용이 함께 포함되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 동일한 목적물 전부에 관하여 여러 사람의 임대차가 병렬로 기재되어 있으므로, 모두를 현재 1101호의 동시 임차인으로 확정하거나 보증금을 단순 합산해서는 안 됩니다.

우선적으로 검토해야 하는 것은 말소기준일보다 먼저 전입한 사람들과 1101호에 임차권등기가 존재하는 김은실입니다.

임차·전입자	전입일	보증금	대항력	우선변제	인수·승계 판단
이종수	2015.10.14	120,000,000원	선순위 대항력	미확인	인수 추정
윤나영	2019.05.30	140,000,000원	선순위 대항력	미확인	인수 추정
이대희	2018.05.17	미상	가능·미상	미확인	추가 인수 위험
김은실	2021.12.22	140,000,000원	후순위	확정일자 있음	등기 소멸 대상
류주혜	2022.02.11	140,000,000원	후순위	미확인	배당요구 확인
양현주	2020.07.29	12,000,000원	후순위	미확인	배당요구 확인
허준행	2021.05.17	120,000,000원	후순위	미확인	배당요구 확인
길경미	2021.11.30	140,000,000원	후순위	미확인	배당요구 확인
주영주	2021.05.06	120,000,000원	후순위	미확인	배당요구 확인

대항력 배지는 말소기준일과 전입일, 조사상 권리판정을 기준으로 표시했습니다. 선순위 임차인도 실제 점유·대항요건 유지·목적물 동일성·배당 여부에 따라 최종 인수액이 달라질 수 있습니다. 확정일자 존재만으로 실제 배당순위가 확정되는 것은 아닙니다.

⛔ 이종수·윤나영 — 보증금 합계 260,000,000원 두 사람 모두 2020.03.25 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 권리판정상 선순위 대항력이 인정되는 임차인으로 분류되어 있습니다. 현재 배당 가정에서는 우선변제권이 확인되지 않아 매각대금에서 보증금을 배당받지 않고 전액 매수인 인수로 처리됩니다. 최저매각가가 내려가더라도 보증금 인수가 그대로 남을 수 있어, 유찰 자체가 실질취득비용 문제를 해결하지 못합니다.

⚠️ 이대희 — 선순위 전입, 보증금 미상 2018.05.17 전입자로 말소기준권리보다 앞서 있지만 보증금·확정일자·실제 점유 및 계약관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 현재 260,000,000원 인수 추정에는 이대희와 관련한 미상 보증금이 포함되지 않습니다.

김은실 임차권등기. 2023.07.19 등기된 주택임차권으로, 보증금은 140,000,000원, 계약일과 확정일자는 2021.12.14, 전입 및 점유개시일은 2021.12.22입니다. 말소기준권리보다 뒤에 성립한 임차권으로 분류되어 현재 배당 가정상 별도의 매수인 인수액에는 포함되지 않습니다. 다만 등기 말소 처리와 실제 배당·명도 관계는 원본으로 확인해야 합니다.

그 밖의 전입자에 대해서도 실제 임대차계약과 세대별 점유 사실을 대조할 필요가 있습니다. 특히 여러 명이 동일한 목적물 전부를 임차한 것으로 기록된 상태이므로, 102동 1101호에 귀속되는 실제 임차인의 수와 보증금 총액부터 확정해야 합니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 신고자는 확인되지 않으며, 현재 주요 임차인은 각각 별개의 실제 임차인 신고자로 취급하고 있습니다. 다만 동일 세대에 대한 실제 권리 중복 여부는 확정되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가보다 실질취득액이 중요하다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대 단지로, 사용승인 관련 준공일은 2015.09.10입니다. 전용 약 59.96~59.99㎡의 최근 실거래 12건 평균은 165,916,666원입니다. 최근 거래는 2026.10의 180,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12건 평균	—	12건	165,916,666원

최근 거래가격은 140,000,000원에서 180,000,000원 사이입니다. 신건 최저가 240,000,000원 자체가 이미 최근 평균의 144.7%입니다. 이 가격만 놓고 보더라도 시세보다 비싼 편인데, 인수보증금 260,000,000원을 포함한 실질취득액은 500,000,000원으로 더 크게 상승합니다.

⛔ 실질취득액과 최근 시세의 괴리 실질취득 500,000,000원은 최근 12건 평균인 165,916,666원의 약 301.4%입니다. 최신 거래가격 180,000,000원과 비교해도 크게 높습니다. 현재의 인수 가정이 유지된다면 최저가로 낙찰받더라도 시세 대비 경제성이 성립하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당·인수 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
인수 · 이종수 임차보증금	120,000,000원	0원 · 전액 인수 추정
인수 · 윤나영 임차보증금	140,000,000원	0원 · 전액 인수 추정
근저당 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원

집행비용과 배당액은 추정치입니다. 근저당 채권최고액은 공동담보 관련 금액이며, 해당 세대의 최종 배당채권액과 동일하다고 확정할 수 없습니다. 예상 미배당액은 68,664,160,000원으로 계산되어 있으나 이를 매수인 인수채무와 혼동해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제·배당순위 조정 등은 별도로 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

도넛은 매각대금 240,000,000원 내부 배분만 표시합니다. 매수인이 별도로 인수할 수 있는 임차보증금 260,000,000원은 포함되지 않습니다.

실질취득액 vs 최근 실거래

실질취득액 500,000,000원은 최근 실거래 평균 165,916,666원의 약 301.4%입니다. 260,000,000원 인수 추정이 유지되는 경우를 나타냅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액은 남는다

회차	매각가 가정	매수인 인수	실질취득
현재 신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

이 사건에서 중요한 것은 유찰률이 아니라 인수 구조입니다. 신건 240,000,000원에서는 실질취득액이 500,000,000원, 1회 유찰 시 452,000,000원, 2회 유찰 시에도 413,600,000원으로 추정됩니다. 2회 유찰을 가정하더라도 최근 실거래 최고 180,000,000원보다 훨씬 높습니다.

선순위 임차보증금보다 낮은 낙찰가에서, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 유형이라면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조도 발생할 수 있습니다. 이 사건의 현재 계산은 두 선순위 임차보증금을 각각 별도 인수하는 가정을 적용하고 있습니다. 실제로 같은 1101호에 귀속되는 임대차인지, 기존 배당관계와 중복되는지 확정되지 않았으므로 유찰 시나리오만으로 안전한 입찰가를 계산해서는 안 됩니다.

⛔ 가격 메리트 없음 — 유찰 후에도 권리 해결이 선행되어야 합니다 단지 내 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 나타나지만, 이것이 해당 물건의 인수 위험이나 실거래 대비 과도한 취득비용을 해소하지는 않습니다. 현재는 감정가 대비 낙찰 할인율보다 실제 선순위 임차인의 확인 및 인수금액 확정이 우선입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리의 대구포산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
단지 규모. 대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대이며, 준공일은 2015.09.10입니다.
건물·설비. 철근콘크리트구조의 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지 관련 지정 사항이 있습니다. 교육환경보호구역 관련 제한도 함께 확인해야 합니다.
토지 상태. 사다리형에 유사한 평탄한 아파트 부지이며 단지 서측으로 중로에 접합니다.
공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
내부 확인. 거주자 부재 및 폐문 등으로 감정평가 시 내부구조와 마감재를 일반적인 아파트 상태에 준하여 상정했습니다. 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.
환금성. 동일 평형 최근 실거래가 140,000,000원~180,000,000원에 형성되어 있습니다. 현재 최저가와 인수보증금을 포함한 실질취득액은 이 거래 범위를 크게 웃돌아 가격 회수 위험이 높습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 확정. 이종수·윤나영의 계약서, 전입세대열람, 점유 사실, 확정일자, 배당요구 및 대항력 유지 여부를 대조해야 합니다.
보증금 미상 위험. 이대희의 실제 임차관계, 보증금, 점유와 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
1101호 귀속 확인. 다수 임차 신고가 같은 목적물 전부로 기재되어 있어 다른 동·호수의 자료가 혼합되었는지 반드시 구분해야 합니다.
인수액 재산정. 선순위 임차인 사이의 중복·승계·계약종료·배당·보증금 반환 여부를 확인한 뒤 실제 매수인 인수액을 산정해야 합니다.
금지사항등기. 갑구 3-1번 금지사항등기의 매각 이후 처리와 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
임차권등기. 김은실의 140,000,000원 임차보증금 및 임차권등기의 실제 배당·말소 관계를 확인해야 합니다.
공동담보 채권. 공동 근저당권의 채권최고액과 이 세대에 실제 배당되는 채권액을 구별하고 최종 배당표를 확인해야 합니다.
실질취득 기준 입찰. 최근 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 취득비용을 판단해야 하며, 현재 500,000,000원 추정 구조에서는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
명도·관리비. 실제 점유자, 명도 가능성, 공용부분 미납 관리비, 점유 이전 후 발생할 추가 비용을 확인해야 합니다.
원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당 관련 원본 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 2.4억이 아니라 실질취득 5억을 보라”

이 물건의 핵심은 낮아 보이는 최저매각가가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인이 존재하고, 이종수·윤나영의 보증금 260,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있다는 점입니다. 현재 배당 가정을 적용하면 실질취득액은 500,000,000원으로, 최근 실거래 평균 165,916,666원과 비교해 경제성이 현저히 낮습니다.

더구나 보증금 미상 선순위 전입자, 다수 임차 신고의 호실 귀속 문제, 남아 있는 금지사항등기까지 확인해야 합니다. 이처럼 권리 범위가 불명확한 상태에서는 1회 또는 2회 유찰을 기다리는 것만으로 투자 위험이 해결되지 않습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 실제 1101호에 귀속되는 임차인을 확정하고, 매수인 인수보증금과 등기상 잔존 권리의 처리 결과를 확인한 뒤에야 실질취득액을 다시 계산할 수 있습니다. 권리 위험이 해소되지 않은 상태에서 감정가 할인율만을 근거로 응찰하는 것은 합리적인 접근이 아닙니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억의 함정 — 임차보증금 인수까지 실질취득 약 5억

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

② 임차인 분석 — 선순위 보증금 인수가 핵심

③ 시세 비교 — 낙찰가보다 실질취득액이 중요하다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액은 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가 2.4억이 아니라 실질취득 5억을 보라”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (72장)

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