부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 이 물건은 권리와 가격 양쪽 모두 위험 신호가 뚜렷한 신건입니다. 2021년 여창준의 우선분양전환권에 기한 가처분이 경매개시결정보다 앞서 등기되어 있고, 같은 사람의 보증금 120,000,000원 임차권등기도 확인됩니다. 여러 임차인의 보증금 인수 가능성이 별도로 산정되어 있지만, 다수 세대에 관한 임차인 기록이 혼재되어 있어 102동 2102호에 실제로 귀속되는 인수액은 확정할 수 없습니다. 게다가 최저가 240,000,000원은 최근 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%입니다. 현재 가격에서 입찰을 권하기 어려운 고위험 물건입니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 유찰 0회

실거래 평균(시세)

165,916,666원

최근 12개월 · 12건

매수인 인수

확정 불가

배당모형 추산 6,081,360,000원 · 세대별 검증 필요

최저가 ÷ 시세

144.7%

최근 평균보다 높음

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리 소재 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 2102호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020년 소유권이전 후 금융기관 근저당과 우선분양전환권 관련 가처분, 임차권등기가 복합적으로 등장합니다. 단순히 근저당이 경매로 소멸하는 구조가 아니라, 선순위 가처분의 효력과 임차인 보증금 반환책임을 따로 검토해야 하는 사건입니다.

특히 경매개시결정일인 2022.06.27보다 앞선 2021.11.11에 여창준 명의 가처분이 접수되었습니다. 가처분의 피보전권리는 우선분양전환권에 기한 소유권이전등기청구권입니다. 등기상 권리가 남아 있고 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류되어 있어, 매수인의 소유권 취득 및 후속 분쟁 가능성을 신중히 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
등기 관할	대구지방법원 서부지원 등기과
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 21층 2102호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류	집합건물(아파트)
비교 평형	전용 59.9901㎡
소유자	주식회사더베스트아이 · 2020.03.25 소유권이전
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 외 금융기관
청구액	34,693,437,520원
매각기일	2026.10.22
등기 확인일	2026.10.08

① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심

🚨 선순위 가처분 — 소유권 취득에 영향을 줄 수 있는 위험 2021.11.11 여창준 명의로 접수된 가처분은 우선분양전환권에 기한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 것입니다. 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다. 경매개시결정보다 앞서 존재한 등기로서 매수인이 인수할 수 있는 권리로 분류되어 있습니다. 실제 존속 여부와 낙찰 후 효력은 가처분 결정문, 관련 본안소송 및 매각조건을 확인해야 합니다.

또한 2020.03.25 설정된 광양시새마을금고 등 공동근저당의 최초 채권최고액은 68,900,000,000원이며, 2021.11.12 변경 기록에 44,544,000,000원이 나타납니다. 이는 공동담보를 포함하는 거액의 등기채권으로, 개별 호실의 확정 채무나 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 관련 근저당에는 말소 기록도 표시되어 있으므로 2022년 경매개시결정을 말소기준으로 본 분류와 실제 근저당의 말소 경위를 원본으로 대조해야 합니다.

⚠️ 금지사항등기도 별도 확인 2020.03.25 소유권이전과 함께 국민주택기금 관련 제한물권설정을 제외한 처분행위를 제한하는 금지사항등기가 기재되어 있습니다. 일반적인 후순위 담보권과 동일하게 자동 소멸한다고 판단할 수 없으므로 매각 후 존속 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 인수액을 그대로 믿을 수 없다

등기부에서 이 호실의 임차권자로 구체적으로 확인되는 사람은 여창준입니다. 2021.02.03 전입신고, 2021.02.19 점유개시, 2021.02.08 확정일자가 기재되어 있고 보증금은 120,000,000원입니다. 임차권등기와 배당요구 내역이 있어 우선변제 대상자로 계산되어 있습니다.

임차인	전입 / 확정일자	보증금	대항력 / 우선변제 / 승계
여창준 102동 2102호 · 등기부 임차권자	2021.02.03 2021.02.08	120,000,000원	대항력 검토 우선변제 승계 아님 배당요구 확인 · 2023.04.11 임차권등기

여창준의 임차권등기에는 실제 점유개시일과 확정일자가 명확히 표시되어 있습니다. 다만 가처분권자와 임차권자가 동일인이라는 점에서 임대차의 실질, 분양전환 관계, 보증금 반환청구의 적법성 및 배당 결과를 함께 검토해야 합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성도 검토 대상으로 표시되어 있지만, 동일인이라는 이유만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

⚠️ 현황조사상 다수 임차인 기록의 귀속 문제 현황조사에는 이상엽 120,000,000원, 김동현 140,000,000원, 류주혜 140,000,000원 등 다수의 임차인 기록이 포함되어 있습니다. 이들은 2022.06.27 이전 전입자로 표시되어 있으나, 각 임차인이 실제로 102동 2102호의 점유자인지 확인되지 않았습니다. 여러 기록에 서로 다른 사람이 '목적물전부'의 임차인으로 기재되어 있어 다수 호실의 임차관계가 함께 취합된 것으로 볼 여지가 있습니다. 따라서 이들 보증금을 한 호실의 인수액으로 모두 합산해서는 안 됩니다.

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자는 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 전입일이 경매개시결정보다 빠르다는 이유만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 2020년 근저당 설정 및 변경 내역과 임차인의 점유·전입 시점을 함께 대조해야 합니다.

구분	대표 확인 사항	판정
등기부상 여창준	보증금 120,000,000원 · 확정일자 및 임차권등기	우선변제 검토
보증금 확인 전입자	120,000,000원·140,000,000원 등 다수 기록	호실 귀속 미확정
보증금 미상 전입자	전입 기록은 있으나 보증금·확정일자 확인 필요	대항력 가능·미상
보증기관 승계	확인된 대위·승계 신고 없음	중복 승계 없음

임차인 수는 각 호실별 명세서와 현황조사를 대조한 뒤 확정해야 합니다. 보증기관 승계로 확인된 별도 신고는 없으나, 전체 전입자 명단을 이 호실의 실제 임차인 수로 간주할 수는 없습니다.

⛔ 매수인 인수금액 — 6,081,360,000원은 확정 금액이 아니다 배당모형은 매수인 인수액을 6,081,360,000원으로 추산하고 있습니다. 그러나 다수 호실의 임차인 기록이 혼재되어 있을 가능성이 있고, 개별 호실에 대한 보증금 귀속·대항력·배당 여부도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 금액을 2102호 낙찰자의 확정 부담으로 사용할 수 없습니다. 반대로 실제 부담이 0원이라고 판단하는 것도 불가능합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 충족되지 않는 경우, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가와 미배당 인수액의 합계가 됩니다. 낙찰가가 하락해도 인수 보증금이 증가하면 전체 취득비용은 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 저렴해진다고 판단할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 감정가 자체가 최근 시세보다 높다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대 규모의 아파트로 2015.09.10 준공되었습니다. 전용 약 59.99㎡ 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 165,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.10의 180,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
평균	—	12건	165,916,666원

최근 거래가격은 140,000,000원~180,000,000원에 분포합니다. 21층 2102호의 최저매각가 240,000,000원은 최근 평균보다 74,083,334원 높고, 최신 거래가보다도 60,000,000원 높습니다. 이는 실거래 평균 대비 144.7% 수준입니다.

⛔ 가격 판정 — 신건에 가격 메리트 없음 현재 최저매각가는 최근 실거래 평균과 최고 거래가격을 모두 웃돕니다. 권리위험을 제외하더라도 가격 경쟁력이 부족합니다. 실제 인수 보증금이 확인된다면 그 금액을 더한 실질취득비용으로 시세와 비교해야 하므로, 지금 제시된 감정가만으로 투자 가능성을 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

아래 표는 제시된 배당 시뮬레이션의 금액 배분을 표시한 것입니다. 여창준의 보증금 배당이 전액 이루어진다는 가정이며, 실제 확정 배당표나 권리 인수 확정 결과를 의미하지 않습니다.

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
1. 임차인 여창준 보증금	120,000,000원	120,000,000원
2. 공동근저당 관련 채권자	개별 호실 확정 필요	0원(모형상)
잔여 · 소유자 교부	—	115,840,000원

집행비용과 우선변제 임차보증금에 대한 가정 배당입니다. 당해세·최우선변제·공동근저당의 실제 배당관계 및 선순위 권리의 법적 효과가 확정되지 않았으므로 소유자 잔여액도 확정된 금액이 아닙니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

집행비용·여창준 보증금·소유자 잔여로 구성한 가정 배분입니다. 매수인 인수금액은 매각대금 배분에 포함되지 않습니다.

감정가 vs 최근 실거래 시세

감정가 240,000,000원은 최근 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원 모두보다 높습니다. 인수액은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 가격과 실질취득 위험

회차	최저가	모형상 인수추산	실질취득
현재 신건 (100%)	240,000,000원	6,081,360,000원	확정 불가
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	6,081,360,000원	확정 불가
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	6,081,360,000원	확정 불가

2회 유찰 시 명목 최저가는 최근 평균보다 낮아지지만, 그 자체로 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다. 인수금액이 확정되지 않았기 때문입니다. 모든 시나리오에 동일하게 표시된 6,081,360,000원 역시 세대별 귀속이 검증되지 않은 추산액입니다.

🚨 유찰이 해결하지 못하는 위험 유찰로 최저매각가가 하락하더라도 선순위 가처분의 법적 효력은 자동 해소되지 않으며, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 반환책임도 별도로 남을 수 있습니다. 권리 정리가 먼저이고 가격 판단은 그다음입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근. 주변은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다.
교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 감정요항표상 제반 교통사정은 보통입니다.
건물. 철근콘크리트 구조의 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다. 2015.09.10 준공 단지입니다.
토지. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속하며 경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지 관련 토지이용계획이 함께 표시됩니다.
공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
내부 확인. 거주자 부재와 폐문으로 표준적인 내부구조 및 마감재를 상정하여 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
환금성. 792세대 규모로 실거래 표본은 존재하지만, 현재 최저매각가는 최근 거래가격 범위를 초과합니다. 재매각 시 가격 회수 위험을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

가처분 효력. 여창준의 우선분양전환권 관련 가처분 결정문과 본안소송의 진행상태, 매각 후 말소 가능성을 확인하세요.
말소기준권리. 2020년 공동근저당의 설정·변경·말소 경위와 경매개시결정의 순위를 등기부 원본으로 대조하세요.
금지사항등기. 국민주택기금 관련 처분제한 등기가 낙찰자에게 미치는 효력을 확인하세요.
여창준의 임대차. 보증금 120,000,000원, 임차권등기, 확정일자, 실제 점유, 분양전환 관련 권리관계와 우선변제 가능성을 확인하세요.
임차인 호실별 분리. 여러 전입자와 보증금 기록 중 102동 2102호에 해당하는 사람만 선별하고, 실제 점유자·확정일자·배당요구·대항력 요건을 재검증하세요.
인수액 재산정. 6,081,360,000원 추산액을 그대로 입찰원가에 적용하거나 0원으로 무시하지 말고, 개별 세대 기준으로 다시 계산하세요.
실거래 비교. 최근 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 실질취득비용을 비교하세요.
현장·관리비. 내부 수리상태, 실제 점유, 인도 가능성 및 공용부분 미납 관리비를 확인하세요.
매각조건. 매각물건명세서, 특별매각조건, 등기부, 현황조사, 배당요구 종기 관련 기록과 집행법원 공고를 확인하세요.

맺으며 — “가격도 높고, 권리도 풀리지 않았다”

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 2102호는 단순히 시세보다 비싼 신건이라는 문제에 그치지 않습니다. 여창준의 선순위 가처분과 임차권등기, 공동근저당의 말소 경위, 여러 전입자의 실제 호실 귀속 및 보증금 인수 가능성이 함께 얽혀 있습니다.

최저가 240,000,000원은 최근 실거래 평균의 144.7%입니다. 권리관계를 깨끗하게 정리할 수 있다고 가정하더라도 현재 신건 가격은 비교 시세보다 높습니다. 더욱이 실제 인수금액을 확정하지 못한 상황에서 유찰 후 명목 최저가만 기준으로 저평가 여부를 판단하는 것은 위험합니다.

종합 판단은 D등급. 가처분 존속 문제와 임차인 인수위험이 해소되고, 2102호에 대한 실질취득비용이 명확해지기 전까지는 입찰 보류 및 원본 권리관계 검증이 우선입니다.

부동산임의경매

선순위 가처분에 임차인 인수위험까지 — 신건 가격도 시세의 144.7%

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심

② 임차인 분석 — 인수액을 그대로 믿을 수 없다

③ 시세 비교 — 감정가 자체가 최근 시세보다 높다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 회차별 가격과 실질취득 위험

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격도 높고, 권리도 풀리지 않았다”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

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