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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 229,000,000원
D 매력지수25 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
229,000,000원 2억 2,900만 감정가 229,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,290만원
최저가의 10% · 22,900,000원
실거래 대비
▲ 37.7% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 2.29억부터 최근 시세의 138.0%. 선순위 보증금 2.60억 인수 가정 시 실질취득 4.89억이며, 실제 302호 임차인 귀속 확인 전 입찰 보류.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

신건 2.29억보다 무서운 인수보증금 2.60억 — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 302호

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 103동 3층 302호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
감정가 229,000,000원 · 최저매각가 229,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 임의경매
25점
매력지수 D등급 · 신건 최저가가 최근 시세의 138.0%이고, 선순위 임차보증금 인수 위험과 호실 귀속 불확실성까지 겹쳐 입찰 보류가 타당
최저가 229,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원보다 높다. 선순위 보증금 260,000,000원을 모두 인수한다는 조건부 가정에서는 실질취득이 489,000,000원이다. 이종수·윤나영의 해당 호실 귀속과 이대희의 보증금 미상 위험을 확정하지 못했고 금지사항등기 검토도 필요하므로 가격·권리 모두 D 평가.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🚨 추정 인수보증금 260,000,000원 💸 조건부 실질취득 489,000,000원 📉 최저가 / 최근 시세 138.0% ⚖️ 선순위 임차인·호실 귀속 재확인
한 줄 평 최저매각가가 229,000,000원인 신건이지만, 권리분석에서 더 중요한 것은 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 이종수 120,000,000원·윤나영 140,000,000원이 배당 없이 매수인에게 승계된다는 배당 가정을 적용하면 실질취득금액은 489,000,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 165,916,666원으로, 신건 최저가 자체가 이미 시세의 138.0%입니다. 다만 여러 사람의 점유 내역이 함께 확인되어 두 임차인이 실제 302호에 해당하는지는 아직 확정할 수 없습니다. 인수금액도, 해당 호실의 점유관계도 확인 전에는 안전한 입찰가를 산정하기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
229,000,000원
신건 · 0회 유찰
최근 실거래 평균
165,916,666원
동일 평형 최근 12개월 12건
조건부 실질취득
489,000,000원
낙찰가 + 추정 인수 260,000,000원
핵심 권리위험
인수액 미확정
선순위 임차인·점유 호실 확인 필요

대구지방법원 2022타경1821. 달성군 현풍읍 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 103동 302호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이고, 2020년 3월 25일 설정된 새마을금고 등 공동 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 최초 채권최고액 68,900,000,000원으로 등기되었고, 이후 44,544,000,000원으로 변경되었습니다. 여러 금융기관이 참여한 공동담보 구조이므로, 이 금액을 해당 호실 하나의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다.

권리관계가 단순한 경매와 달리 이 사건은 근저당권보다 먼저 전입한 임차인과 주택에 설정된 금지사항등기를 함께 검토해야 합니다. 더구나 신건 최저가는 최근 시세보다 높습니다. 단순한 유찰 할인율이나 감정가 대비 할인만으로 접근해서는 안 되는 물건입니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 103동 3층 302호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류집합건물(아파트) · 제103동 3층 302호
동일 평형 비교면적59.9573㎡ 기준
단지 현황792세대 · 2015.09.10 준공
소유자주식회사더베스트아이 · 2020.03.25 소유권이전
감정가 / 최저가229,000,000원 / 229,000,000원 (신건)
신청채권자광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
청구금액34,693,437,520원
매각기일2026.10.22
말소기준권리2020.03.25 을구 3번 근저당권

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

⚠️ 근저당권은 말소되더라도 임차보증금은 별개입니다 2020.03.25 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 주택을 인도받고 주민등록을 갖춘 임차인의 대항력은 별도로 검토해야 합니다. 선순위 대항력이 유지되고 보증금이 배당되지 않으면 미반환 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

과거 우리은행 근저당권은 2020.03.25 말소되었고, 2021.05.25 이순분 명의로 설정되었던 우선분양전환권 관련 가처분 역시 2021.12.20 말소되었습니다. 반면 2020.03.25의 금지사항등기는 별도 검토 대상입니다. 임차인 동의 없는 제한물권 설정 및 소유권 처분 제한의 효력과 경매 매각에 따른 정리 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 단순 합산보다 호실 확인이 먼저

전입 내역에는 말소기준 이전 전입자가 확인됩니다. 이종수와 윤나영은 보증금이 기재되어 있고, 이대희는 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 해당 감정평가가 복수 아파트 호실을 대상으로 이루어진 점과 여러 명이 각각 목적물 전부에 관한 임차인으로 기재된 점을 고려하면, 아래 모든 인물이 103동 302호에 동시에 거주하거나 임차한다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

임차인 전입일 보증금 대항력 / 우선변제 / 승계
이종수 2015.10.14 120,000,000원 선순위 대항력 우선변제 미확인 인수 가능
윤나영 2019.05.30 140,000,000원 선순위 대항력 우선변제 미확인 인수 가능
이대희 2018.05.17 미상 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 추가 확인
권세홍 2021.12.27 140,000,000원 후순위 전입 우선변제 미확인 승계 원칙적 없음
류주혜 2022.02.11 140,000,000원 후순위 전입 배당요구 확인 승계 원칙적 없음
양현주 2020.07.29 12,000,000원 후순위 전입 배당요구 확인 승계 원칙적 없음

선순위 여부는 2020.03.25 말소기준과 전입일의 선후관계를 기준으로 표시했습니다. 실제 대항력에는 해당 주택의 인도·점유 유지와 임대차관계가 필요합니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요건 확인이 필요하며, 위 표는 해당 인물들의 302호 귀속을 확정한 명단이 아닙니다.

🚨 추정 인수 260,000,000원 — 확정된 302호 인수액은 아닙니다 현재 배당 가정은 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원의 보증금을 각각 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 이 가정이 모두 유효하면 229,000,000원 + 260,000,000원 = 489,000,000원이 됩니다. 그러나 두 사람의 실제 대상 호실을 먼저 확인해야 하며, 이대희의 보증금도 미상이어서 인수 위험을 이 금액으로 한정할 수 없습니다. 서로 다른 호실의 임대차라면 보증금을 합산하는 것도 부적절합니다.

실제 임차인 수 역시 302호별로 확정되지 않았습니다. 공동담보 아파트의 여러 호실에 관한 점유 내역을 특정 호실의 임차관계로 일괄 인정할 수 없기 때문입니다. 적어도 이종수·윤나영·이대희의 점유 호실과 현재 점유 유지 여부는 매각물건명세서 및 개별 호실의 현황조사를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 인수액을 빼도 비싼 신건

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 동일 평형의 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 165,916,666원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 180,000,000원이고, 관측된 거래가격 범위는 140,000,000원부터 180,000,000원까지입니다.

거래월전용층거래가
2026.1059.96㎡16180,000,000원
2026.0959.99㎡2140,000,000원
2026.0959.96㎡7179,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0759.96㎡3160,000,000원
2026.0759.99㎡9165,000,000원
2026.0759.99㎡9150,000,000원
2026.0659.96㎡20150,000,000원
2026.0359.99㎡2150,000,000원
2025.1159.99㎡14180,000,000원
2025.1159.96㎡3177,000,000원
최근 12개월 평균—12건165,916,666원
⛔ 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 기준까지 확인해야 합니다 최저가 229,000,000원만으로도 최근 실거래 평균 대비 138.0%입니다. 두 선순위 보증금 260,000,000원이 실제로 모두 인수되는 가정에서는 실질취득 489,000,000원으로 가격 부담이 훨씬 커집니다. 최근 실거래 최고가 180,000,000원을 기준으로 보더라도 가격 메리트가 없습니다.

동일 평형의 3층 거래도 160,000,000원과 177,000,000원이 확인됩니다. 매각 대상이 3층인 점을 고려할 때 감정가 229,000,000원은 이들 거래보다도 높습니다. 2026년 9월에는 140,000,000원 거래가 확인되므로 가격 편차 역시 무시하기 어렵습니다. 다만 거래월별 표본이 제한적이므로 이러한 내역만으로 지속적인 하락 추세가 확정되었다고 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정)—4,006,000원
선순위 임차인 · 이종수 (인수 가정)120,000,000원0원
선순위 임차인 · 윤나영 (인수 가정)140,000,000원0원
을구 3번 근저당 · 광양시새마을금고 등68,900,000,000원224,994,000원
소유자 교부—0원

집행비용과 근저당 배당액은 제시된 매각가 가정에 따른 추정치입니다. 선순위 임차인 보증금은 배당금에 포함되지 않고 별도 인수로 가정했습니다. 공동담보 채권최고액을 기준으로 한 계산이므로 실제 배당액과 채권 부족액은 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제·다른 호실의 배당 및 개별 임차인의 권리 확정 결과는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (신건 229,000,000원)
매각대금 내부 배분만 표시합니다. 추정 인수보증금 260,000,000원은 매각대금 외 별도 부담입니다.
실거래 시세 vs 최저가 vs 조건부 실질취득
229,000,000원 자체가 최근 시세 이상이며, 인수보증금 전액 승계 가정의 실질취득은 489,000,000원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 입찰가가 해답은 아니다

제시된 회차별 시나리오에서 인수 가정액은 260,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 매수인의 부담이 그만큼 줄어들 뿐, 별도의 인수채무가 사라지는 것은 아닙니다.

회차 매각가 인수 가정 실질취득 합계
신건 (100%) 229,000,000원 260,000,000원 489,000,000원
1회 유찰 (80%) 183,200,000원 260,000,000원 443,200,000원
2회 유찰 (64%) 146,560,000원 260,000,000원 406,560,000원
⚠️ 유찰해도 인수채무는 자동으로 소멸하지 않습니다 두 임차인의 보증금 전액을 인수하는 가정에서는 2회 유찰 후에도 실질취득이 406,560,000원입니다. 인수보증금의 개별 합계와 해당 호실 귀속이 확정되지 않았으므로, 이 금액들은 확정 부담액이 아닌 조건부 시나리오입니다. 유찰 횟수보다 실제 인수 여부를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 대구포산초등학교 동측 인근으로, 대단지 아파트와 학교 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 연구개발특구 및 일반산업단지 관련 지정이 확인됩니다. 교육환경보호구역 관련 제한도 확인 대상입니다.
  • 토지. 단지 부지는 대체로 평탄한 아파트용지로, 서측 중로에 접합니다. 공시지가는 749,000원/㎡입니다.
  • 환금성. 792세대 규모이며 동일 평형 거래는 확인되지만, 최근 거래가 140,000,000원부터 180,000,000원까지 분포해 가격 편차가 있습니다. 실제 취득 부담이 거래가격을 크게 넘는다면 재매각 시 회수 위험이 큽니다.
  • 실내 상태. 감정 당시 거주자 부재 및 폐문 등의 사정으로 내부 마감과 이용상태를 통상적인 아파트 수준으로 상정해 평가했습니다. 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 302호 임차인 특정. 여러 호실에 관한 점유관계를 혼동하지 않도록 매각물건명세서에서 실제 103동 302호에 해당하는 임차인과 점유자를 먼저 확인해야 합니다.
  • 이종수·윤나영 인수 여부. 각 보증금 120,000,000원 및 140,000,000원의 대상 호실, 실제 점유, 배당요구 및 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
  • 이대희 관련 조사. 말소기준 이전 전입이지만 보증금이 확인되지 않습니다. 임대차계약과 목적물, 점유 유지 여부를 확인하여 추가 인수 위험을 검토해야 합니다.
  • 금지사항등기. 2020.03.25 갑구 3-1번의 처분제한 관련 금지사항등기가 매각으로 어떻게 정리되는지 법원 서류와 등기 내용을 대조해야 합니다.
  • 공동담보 범위. 근저당권에는 여러 금융기관과 공동담보목록이 존재합니다. 해당 호실의 개별 부담 및 배당관계를 확인해야 합니다.
  • 가격 상한. 동일 평형 최근 실거래 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로, 실제 인수까지 포함한 취득원가를 비교해야 합니다.
  • 내부·명도·관리비. 실제 점유자, 내부 상태, 인도 가능성, 체납 관리비와 추가 비용을 확인해야 합니다.
  • 매각기일 원본 재확인. 2026.10.22 기일의 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 실제 떠안을 금액을 보라”

이 사건은 권리 확인과 가격 판단 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 2020년 근저당권보다 먼저 전입한 임차인이 존재하고, 보증금 260,000,000원을 전액 인수하는 배당 가정이 제시되어 있습니다. 이 가정대로라면 신건 실질취득은 489,000,000원으로, 동일 평형 최근 실거래 평균 165,916,666원을 크게 웃돕니다.

더 중요한 문제는 두 선순위 임차인과 보증금 미상 전입자가 실제 매각 대상인 103동 302호에 귀속되는지 아직 확인되지 않았다는 점입니다. 여러 호실의 임차정보를 잘못 합산하면 인수액과 실질취득원가도 잘못 계산됩니다. 이 불확실성이 해소되기 전에는 가격이 내려갔다는 이유만으로 입찰 메리트를 인정할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류·권리 재확인입니다. 현재 신건 최저가 자체가 최근 시세의 138.0%이고, 선순위 보증금 인수 가능성까지 있어 가격 매력도가 낮습니다. 매각물건명세서상 해당 호실의 임차관계와 인수금액을 확정한 뒤, 그 결과를 최근 실거래 시세와 비교해야 합니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·현황조사·감정평가·배당추정·실거래 자료를 바탕으로 작성한 분석 의견입니다. 공동담보 아파트 여러 호실의 임차 내역이 포함될 수 있으므로 실제 매각 대상 호실의 임차인과 보증금은 법원 원본 서류로 별도 확정해야 합니다. 예상 배당액과 인수액은 조건부 추정치이며 선순위 임대차의 실질적 대항력·배당권·점유관계 및 권리 소멸 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제·체납 관리비·명도 비용 등은 실제 취득비용에 추가될 수 있습니다. 실거래 시세는 동일 평형 표본을 이용한 비교치이므로 개별 호실의 층·향·상태 등에 따른 차이가 있습니다. 본 리포트는 투자 권유가 아니며, 입찰 전 법원 원본 서류 확인과 법률·경매 전문가의 개별 검토를 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 103동 3층302호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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