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특수권리·특수조건 1

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명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 240,000,000원
D 매력지수32 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
240,000,000원 2억 4,000만 감정가 240,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,400만원
최저가의 10% · 24,000,000원
실거래 대비
▲ 44.3% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 2.4억에 선순위 보증금 2.6억 인수 가능성 — 실질취득 약 5억 가정, 최근 시세 대비 현저히 높아 입찰 보류.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

최저가 2.4억, 인수보증금 2.6억 — 낙찰보다 더 무서운 숨은 취득비용

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 25층 2501호
감정가 240,000,000원 · 최저매각가 240,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 임의경매
⚠️ 매수인 인수 260,000,000원 💸 실질취득 약 500,000,000원 📉 최저가 / 최근 시세 144.7% 🚨 대항력 선순위 임차인 확인
32점
매력지수 D등급 · 선순위 보증금 260,000,000원 인수 시 실질취득 500,000,000원 — 최근 실거래 평균을 크게 초과하는 고위험 물건
최저가 240,000,000원이 최근 12건 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%이며, 선순위 임차인 이종수·윤나영의 보증금 260,000,000원을 인수한다는 시나리오에서는 실질취득액이 500,000,000원에 이른다. 이대희 보증금 미상, 다수 임차인의 호실 귀속 불확실성, 금지사항등기 및 공동담보 관계가 추가 위험이다. 유찰 시나리오에서도 가격 경쟁력이 부족해 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 이 사건은 최저가 240,000,000원만 보고 응찰하면 안 되는 고위험 물건입니다. 배당 시뮬레이션상 이종수·윤나영의 선순위 보증금 260,000,000원을 매수인이 인수할 수 있어, 신건 기준 실질취득 예상액은 500,000,000원입니다. 최근 동일 평형 실거래 평균은 165,916,666원으로, 가격 격차가 매우 큽니다. 다만 선순위 임차인들이 이 호실에 실제 귀속되는지는 반드시 개별 확인해야 합니다. 권리관계 확인 전 입찰 보류가 합리적입니다.
감정가 / 최저가
240,000,000원
신건 · 유찰 0회
실질취득 예상액
500,000,000원
낙찰가 + 조건부 인수
매수인 인수
260,000,000원
선순위 2건 인수 가정
최저가 ÷ 최근 시세
144.7%
실질취득은 더 높음

대구지방법원 2022타경1821. 달성군 현풍읍 중리 소재 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2501호입니다. 물건은 지상 25층 아파트의 최상층 세대이며, 소유자는 주식회사더베스트아이입니다. 2020년 3월 25일 설정된 광양시새마을금고 등의 공동담보 근저당권이 말소기준권리입니다.

여기서 중요한 것은 말소기준권리 이전부터 전입한 임차인입니다. 현황조사에는 이종수와 윤나영이 각각 2015년, 2019년에 전입한 것으로 기록되어 있습니다. 두 사람의 보증금은 각각 120,000,000원과 140,000,000원입니다. 대항요건을 계속 유지하고 해당 호실에 관한 권리라는 점이 확인되면, 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 25층 2501호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류집합건물(아파트) · 25층 2501호
동일 평형 참고전용 59.99㎡대 · 792세대 · 2015.09.10 준공
소유자주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가240,000,000원 / 240,000,000원
신청채권자광양시새마을금고 등 공동담보 근저당권자
청구금액34,693,437,520원
말소기준권리2020.03.25 을구 3번 근저당권
근저당 채권최고액설정 당시 68,900,000,000원 → 2021.11.12 변경 44,544,000,000원
매각기일2026.10.22
⚠️ 공동담보 금액을 호실 단독 채무로 오해하지 마세요 근저당 채권최고액은 공동담보목록 제2020-157호와 연결되어 있습니다. 전체 공동담보 채권을 2501호만의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당액과 소멸 범위는 해당 호실의 매각대금, 공동담보 배당관계 및 권리신고를 기준으로 확인해야 합니다.

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 근저당권

2015년 우리은행 근저당권은 2020년 3월 25일 이미 말소되었고, 새로운 말소기준은 같은 날 설정된 공동담보 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2022년 임의경매개시결정과 2023년 황혜란의 임차권등기도 후순위입니다.

⛔ 선순위 임차인 인수 위험 이종수의 전입일은 2015.10.14, 보증금은 120,000,000원입니다. 윤나영의 전입일은 2019.05.30, 보증금은 140,000,000원입니다. 두 전입일 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 배당 가정상 우선변제 배당액은 없고 보증금 합계 260,000,000원이 매수인 인수로 산정되어 있습니다. 다만 현재 점유 유지, 임대차의 실제 목적물, 확정일자와 배당관계를 확인하기 전에는 확정 인수액으로 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 인수보증금

현황조사에는 다수의 전입자와 임차보증금 신고가 기록되어 있습니다. 특히 감정평가 대상이 101동 203호 외 225개 호실을 포함하고 있어, 전체 조사상 이름이 등장하는 사람이 모두 2501호의 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 아래는 인수 위험 판단에 핵심적인 선순위 신고자와 등기상 임차권자입니다.

성명전입일보증금대항력우선변제 / 승계
이종수 2015.10.14 120,000,000원 선순위 가능 우선변제 미확인 · 인수 가능
윤나영 2019.05.30 140,000,000원 선순위 가능 우선변제 미확인 · 인수 가능
이대희 2018.05.17 미상 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 · 추가 인수 위험 조사
황혜란 2021.02.10 120,000,000원 후순위 확정일자 2021.02.04 · 임차권등기 · 배당요구

황혜란은 2021.02.03 임대차계약, 2021.02.04 확정일자, 2021.02.10 전입·점유개시, 2023.11.14 임차권등기가 기록되어 있습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 등기상 후순위로 분석됩니다. 단, 실제 배당 및 잔여 보증금 반환관계는 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

⚠️ 실제 임차인 수와 호실별 권리관계는 재확인 필요 이종수·윤나영·이대희는 말소기준보다 전입이 빠른 신고자입니다. 서로 다른 사람이 동일한 목적물 전부를 점유한 것으로 기록된 항목도 있어 호실별 대응이 필요합니다. 보증금이 확인되지 않은 전입자를 보증금 0원으로 계산해서는 안 됩니다. 또한 황혜란의 임차권등기는 별도 권리로 확인되지만, 다른 신고자 보증금과 중복되는지까지 확정할 수 없으므로 모든 신고 보증금을 단순 합산하지 않습니다.
🚨 갑구 금지사항등기 확인 2020.03.25 갑구 3-1번 금지사항등기에는 임차인 동의 없는 제한물권 설정과 압류·가압류 등 소유권 제한행위 금지가 기재되어 있습니다. 앞선 금지사항등기는 말소되었지만, 이 등기는 말소 사실이 확인되지 않습니다. 해당 등기의 효력 및 매각에 따른 처리 여부를 별도로 검토해야 하며, 근저당권 소멸만으로 모든 권리 문제가 해결된다고 보아서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 감정가보다 실질취득액이 핵심

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 동일 평형 최근 12건의 평균 실거래가는 165,916,666원입니다. 최신 거래는 2026년 10월의 180,000,000원입니다. 최저매각가만으로도 최근 평균의 144.7%이며, 선순위 보증금 인수 가정을 적용한 실질취득 예상액은 그보다 훨씬 높습니다.

거래월전용층거래가
2026.1059.96㎡16180,000,000원
2026.0959.99㎡2140,000,000원
2026.0959.96㎡7179,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0759.96㎡3160,000,000원
2026.0759.99㎡9165,000,000원
2026.0759.99㎡9150,000,000원
2026.0659.96㎡20150,000,000원
2026.0359.99㎡2150,000,000원
2025.1159.99㎡14180,000,000원
2025.1159.96㎡3177,000,000원
최근 평균—12건165,916,666원
⛔ 실질취득 500,000,000원과 최근 시세의 격차 낙찰가 240,000,000원에 보증금 인수 260,000,000원을 더하면 실질취득액은 약 500,000,000원입니다. 이는 최근 평균 실거래가 165,916,666원보다 현저히 높습니다. 최근 최고 거래가 180,000,000원과 비교해도 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 최저가가 내려가더라도 선순위 보증금 인수 여부를 제외하고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정)—4,160,000원
인수 · 이종수120,000,000원0원
인수 · 윤나영140,000,000원0원
근저당 · 광양시새마을금고 등68,900,000,000원235,840,000원
소유자 잔여—0원
매수인 별도 인수 가정260,000,000원배당 외 부담

집행비용은 추정치입니다. 근저당 청구액은 공동담보 채권 기준이며, 실제 호실별 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영입니다. 매수인 인수보증금은 매각대금의 법원 배당액이 아니라 낙찰자가 별도로 부담할 수 있는 금액입니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)
선순위 임차보증금 인수액 260,000,000원은 매각대금 배당에 포함되지 않습니다.
감정가·실질취득 vs 실거래
실질취득 약 500,000,000원은 보증금 인수 가정이며, 최근 실거래 평균 165,916,666원과 큰 격차가 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가도 해결되지 않는다

회차최저가인수 가정실질취득
신건 (100%)240,000,000원260,000,000원500,000,000원
1회 유찰 (80%)192,000,000원260,000,000원452,000,000원
2회 유찰 (64%)153,600,000원260,000,000원413,600,000원

위 시나리오는 선순위 두 명의 보증금 전액 인수 가정을 유지한 계산입니다. 유찰로 최저가가 153,600,000원까지 낮아져도 실질취득 예상액은 413,600,000원으로, 최근 평균 시세보다 높습니다. 따라서 유찰만 기다리는 전략도 권리관계가 해소되지 않으면 유효하지 않습니다.

⚠️ 선순위 보증금의 실제 귀속 여부가 투자 판단을 바꿉니다 이종수와 윤나영이 해당 2501호의 임차인인지, 임대차가 종료되었는지, 대항요건이 유지되는지, 실제 배당으로 보증금이 변제되는지에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다. 이대희의 보증금은 미상으로 추가 부담 가능성도 배제할 수 없습니다. 그러므로 위 금액은 확정 취득비가 아니라 고위험 인수 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근. 주변은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
  • 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지상 25층 아파트. 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 있습니다.
  • 토지. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역. 경제자유구역과 연구개발특구 관련 지정이 포함되어 있습니다.
  • 규제. 학교환경 보호구역과 관련된 절대·상대보호구역 지정이 확인됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
  • 환금성. 792세대 규모로 최근 동일 평형 실거래가 존재하지만, 140,000,000원부터 180,000,000원까지 거래가 차이를 보입니다. 실제 2501호의 내부 상태와 층별 선호도를 반영한 가격 검토가 필요합니다.
  • 현장 확인. 감정평가 당시 거주자 부재와 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으며, 일반적인 내부 구조와 마감 상태를 가정하여 평가했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 선순위 임차인 호실 특정. 이종수·윤나영·이대희가 101동 2501호에 관한 임차인인지 개별 매각물건명세서와 임대차계약서로 확인하세요.
  • 보증금 인수 범위. 선순위 임차권의 대항요건 유지, 실제 배당 여부, 미배당 잔액을 확인하세요. 임차인의 보증금 미상 항목은 금액 확정 전까지 별도 위험으로 취급해야 합니다.
  • 황혜란 임차권등기. 등기된 보증금 120,000,000원과 배당요구 관계를 검증하고, 후순위 임차권등기의 말소 처리 및 점유관계를 확인하세요.
  • 금지사항등기. 갑구 3-1번 금지사항등기의 법적 효력과 매각 이후 처리 여부를 검토하세요.
  • 공동담보 관계. 공동담보목록 제2020-157호와 근저당권 변경, 채권양도 내역을 확인하세요.
  • 시세 검토. 최저가 240,000,000원 자체가 최근 평균 165,916,666원보다 높습니다. 인수액이 해소되더라도 가격 경쟁력을 다시 계산해야 합니다.
  • 현장·명도. 실제 점유자, 내부 상태, 미납 관리비, 인도 가능 여부를 확인하세요.
  • 입찰 전 원본 확인. 2026.10.22 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 현황과 입찰 진행 여부를 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가는 시작일 뿐, 인수액이 진짜 가격이다”

이 물건은 감정가 240,000,000원이 최근 실거래 평균 165,916,666원보다 높다는 점만으로도 신건 가격의 경쟁력이 부족합니다. 여기에 대항력 있는 선순위 임차인들의 보증금 260,000,000원을 인수한다는 시나리오를 적용하면 실질취득 예상액은 500,000,000원으로 커집니다.

또한 선순위 신고자 이대희의 보증금이 미상이고, 다수 전입자 자료와 해당 호실의 대응관계도 확인이 필요합니다. 금지사항등기와 공동담보 근저당권의 처리까지 감안하면 현재 단계에서는 권리 안전성을 확정하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 먼저 선순위 임차인의 실재·호실·인수액을 확정하고, 그 이후에 실질취득액을 최근 거래 시세와 비교해야 합니다. 현재 가정대로라면 신건뿐 아니라 유찰 시나리오에서도 가격 메리트가 없습니다.

본 리포트는 제공된 등기부·현황조사·감정평가·배당 시뮬레이션·실거래가 정보를 토대로 작성한 권리분석 의견입니다. 공동담보 및 다수 임차인 기록은 해당 호실에 대한 개별 귀속관계가 반드시 확인되어야 합니다. 인수보증금, 배당금 및 실질취득액은 가정에 따른 금액으로 실제와 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제·미납 관리비·명도비용 등은 별도로 발생할 수 있습니다. 투자 권유가 아니며, 입찰 전 법원 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트에 근거한 투자 및 입찰 의사결정의 결과에 대하여 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

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대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 25층2501호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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