부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 최저가 자체가 최근 실거래 평균의 144.7%인데, 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성까지 있습니다. 말소기준권리는 2020.03.25 설정된 새마을금고 공동근저당입니다. 그보다 앞서 전입한 이종수(120,000,000원)·윤나영(140,000,000원)이 선순위 대항력 임차인으로 분류되어 있습니다. 두 보증금 모두 해당 호실에서 실제 인수되는 경우 낙찰가 240,000,000원에 인수액 260,000,000원을 더한 실질취득액은 500,000,000원입니다. 다만 현황조사에 다수 세대의 임차인 정보가 포함되어 있어 두 사람의 702호 귀속 여부와 실제 점유관계부터 확정해야 합니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 적절합니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 유찰 0회

최근 12개월 실거래

165,916,666원

동일 면적 12건 평균

매수인 인수 추정

260,000,000원

선순위 2명 · 호실 확인 전제

실질취득 추정

500,000,000원

최저가 + 조건부 인수액

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리에 있는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 103동 7층 702호 아파트입니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020년 광양시새마을금고 등을 근저당권자로 하는 공동담보가 설정되었습니다. 채권최고액은 최초 68,900,000,000원으로 등기되었고 이후 44,544,000,000원으로 변경됐습니다. 여러 금융기관이 참여한 대규모 공동담보이므로 이 금액을 해당 702호만의 채무로 해석해서는 안 됩니다.

권리분석의 핵심은 근저당권 규모 자체보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인들입니다. 또한 현황조사에는 목적물 전부를 임차했다는 사람이 다수 기재되어 있습니다. 한 호실에 서로 다른 전부 임차인이 대량으로 표시된 만큼 조사 범위와 호실별 대응관계가 불명확합니다. 이를 전부 702호의 임차인으로 확정하거나 보증금을 단순 합산하는 것은 위험합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 103동 7층 702호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 이용상태	집합건물(아파트) · 아파트 이용
면적 참고	동일 면적 실거래 비교 기준 59.9573㎡
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동담보권자
청구금액	34,693,437,520원
매각기일	2026.10.22
말소기준권리	2020.03.25 을구 3번 근저당권설정
등기 확인	2026.10.08 발행 등기사항전부증명서

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차인은 별개

🚨 선순위 임차권은 근저당 말소와 동일하게 처리할 수 없습니다 이종수는 2015.10.14 전입, 보증금 120,000,000원입니다. 윤나영은 2019.05.30 전입, 보증금 140,000,000원입니다. 두 사람 모두 2020.03.25 말소기준권리보다 앞선 전입자로, 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제 인수 여부는 해당 호실에 대한 임대차 및 점유관계 확인이 전제입니다.

기존 우리은행 근저당권은 2020.03.25 말소됐습니다. 같은 날 설정된 광양시새마을금고 등 공동근저당권이 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정과 김상권의 2025년 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 임차인의 보증금 반환·명도 문제는 구분해야 합니다.

⚠️ 금지사항등기 확인 필요 갑구 3-1번에는 국민주택기금을 위한 제한물권설정을 제외하고 임차인 동의 없이 소유권에 제한을 가하는 행위를 금지하는 등기가 남아 있습니다. 이를 단순한 후순위 소멸권리로 단정하지 말고, 등기 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 매각물건명세서 및 법원에 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 보증금과 실제 호실의 연결이 핵심

현황조사에 나타난 전입자 중 말소기준보다 먼저 전입한 사람과 등기된 임차권자를 우선 확인합니다. 선순위 대항력 임차인으로 분류된 사람은 이종수·윤나영·이대희이며, 김상권은 후순위 임차권등기자입니다. 이 명단이 곧 702호의 실제 중복 임대차를 확정한다는 뜻은 아닙니다.

임차인	전입일 / 확정일자	보증금	대항력 / 우선변제 / 승계
이종수 목적물 전부	2015.10.14 확정일자 미상	120,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인 승계 가능
윤나영 목적물 전부	2019.05.30 확정일자 미상	140,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인 승계 가능
이대희	2018.05.17 확정일자 미상	미상	선순위 전입 대항력 가능·미상 승계액 미확정
김상권 전유부분 전부	2021.11.23 2021.11.09	140,000,000원	대항력 없음 후순위 임차권등기 배당 여부 확인

김상권은 2025.10.29 을구 4번 임차권등기자로 기재되어 있습니다. 임대차계약일은 2021.11.09, 점유 및 전입일은 2021.11.23입니다. 선순위 임차인의 보증금과 별도로 표시하되 동일 채권의 중복 여부도 확인해야 합니다.

⛔ 보증금 260,000,000원은 확정된 인수액이 아니라 조건부 추정액 이종수와 윤나영의 보증금 합계는 260,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 이를 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 그러나 두 사람 모두 목적물 전부를 임차한 것으로 기재되어 있어, 해당 702호에 두 임대차가 모두 존속하는지 확인이 필요합니다. 한 사람만 해당하는 경우와 두 사람 모두 해당하는 경우의 인수금액은 다릅니다. 이대희의 보증금은 알려지지 않아 실제 위험이 추정액을 초과할 가능성도 배제할 수 없습니다.

그 밖에 다수의 전입자와 보증금 신고자가 있으나, 이 사건에는 여러 호실을 대상으로 하는 감정평가 및 공동담보 관련 기록도 포함되어 있습니다. 따라서 현황조사의 전체 명단을 곧바로 103동 702호의 실제 임차인 수로 간주해서는 안 됩니다. 보증기관의 중복 승계자로 명시된 사람은 확인되지 않으며, 우선 확정해야 할 것은 702호에 실제로 거주하거나 임차권을 주장하는 사람의 범위입니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 거래가보다 높다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대 규모이며 2015.09.10 준공된 아파트입니다. 비교 대상은 전용 59.96㎡ 안팎의 최근 12건 거래입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 165,916,666원, 최신 2026년 10월 거래는 180,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 평균	—	12건	165,916,666원

최근 거래는 140,000,000원에서 180,000,000원 사이입니다. 이 물건의 최저매각가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 144.7%이고 최신 거래가 180,000,000원도 웃돕니다. 따라서 선순위 임차인 문제를 완전히 제외하더라도 신건 가격에는 메리트가 없습니다.

⚠️ 유찰 후에도 인수금액을 함께 계산해야 합니다 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있으나, 이 값만으로 가격 안전성을 판단할 수 없습니다. 제시된 회차별 최저가격은 현재 240,000,000원, 1회 유찰 시 192,000,000원, 2회 유찰 시 153,600,000원입니다. 인수 추정액 260,000,000원이 그대로 남는다면 낙찰가가 내려가더라도 실질취득 비용은 여전히 최근 거래 수준을 크게 초과합니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당·인수 항목	채권·보증금	예상배당
집행비용(추정)	—	4,160,000원
선순위 임차인 이종수	120,000,000원	0원
선순위 임차인 윤나영	140,000,000원	0원
광양시새마을금고 등 근저당권	68,900,000,000원	235,840,000원
소유자 잔여	—	0원
매수인 보증금 인수 추정	260,000,000원	배당 외 부담

집행비용을 먼저 차감한 뒤 근저당권자에게 235,840,000원을 배당하는 단순 추정입니다. 선순위 임차인 인수액은 낙찰대금에서 지급되는 배당금이 아니므로 도넛 차트 배분에 포함하지 않았습니다. 근저당 채권최고액은 공동담보 총액이며 실제 702호별 배당채권액을 의미하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당요구 적법성에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

집행비용 4,160,000원 · 근저당 배당 235,840,000원. 선순위 보증금 인수는 별도입니다.

최근 실거래 vs 최저가·실질취득

최근 평균 165,916,666원에 비해 최저가 240,000,000원도 높고, 조건부 실질취득액 500,000,000원은 훨씬 높습니다.

⑤ 회차별 실질취득 시뮬레이션

두 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원이 모두 해당 호실의 인수액으로 확인되고 배당이나 반환으로 감소하지 않는다는 가정입니다. 이종수·윤나영의 호실 귀속이 확인되지 않은 상태이므로 확정 비용표가 아닌 위험 시나리오로 보아야 합니다.

회차	낙찰가 가정	인수 추정	실질취득
신건	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 시	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 시	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

유찰로 낙찰대금이 낮아지더라도 보증금 전액 인수가 확정된 경우에는 인수액 자체가 줄어드는 구조가 아닙니다. 반대로 선순위 임차인이 배당받거나 특정 호실과 무관한 것으로 확인된다면 실제 인수액은 달라집니다. 핵심은 유찰 횟수가 아니라 최종 인수액의 확정입니다.

⛔ 가격 관점 — 유찰만으로 해결되는 물건이 아니다 선순위 보증금 인수가 완전히 해소되더라도 현재 신건 최저가 240,000,000원은 최근 실거래 평균 165,916,666원을 크게 초과합니다. 인수 추정액 260,000,000원이 유지되는 시나리오라면 2회 유찰 후에도 실질취득액이 413,600,000원입니다. 단순히 최저매각가가 낮아졌다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근입니다. 주변은 대단지 아파트·학교·근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
건물·설비. 철근콘크리트구조 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하고, 경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지 관련 지정과 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
현황 확인. 거주자 부재 및 폐문 등으로 내부구조와 마감 상태는 관련 공부 및 관리사무소 탐문을 기초로 추정해 감정됐습니다. 내부 상태의 직접 확인이 필요합니다.
환금성. 792세대 단지이고 동일 면적 실거래가 확인되지만 거래가격은 140,000,000~180,000,000원으로 편차가 있습니다. 실질취득액이 이 범위를 크게 넘는 경우 재매각을 통한 회수 가능성은 불리합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 확인. 이종수·윤나영·이대희가 실제 103동 702호의 임차인인지, 각 임대차가 현재 존속하는지, 전입 및 점유가 계속 유지됐는지 확인해야 합니다.
보증금 인수 확정. 선순위 임차인별 확정일자·배당요구·배당 가능금액과 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 구분해야 합니다. 이대희의 미상 보증금도 확인 대상입니다.
김상권 임차권등기. 2025.10.29 임차권등기의 보증금 140,000,000원, 후순위 여부, 배당요구 및 실제 점유관계를 검토해야 합니다.
금지사항등기. 갑구 3-1번 금지사항등기의 효력과 매각 후 말소 여부를 명세서 및 법원 원본을 통해 확인해야 합니다.
공동담보 채권액. 근저당 채권최고액 68,900,000,000원 및 변경액 44,544,000,000원을 개별 호실 채무로 오해하지 말고 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
가격 검토. 최저가와 최근 거래를 직접 비교하고, 보증금 인수액을 합산한 실질취득 비용을 기준으로 판단해야 합니다.
명도·관리비. 실제 점유자를 특정하고 임차보증금 반환 문제, 점유 인도 가능성, 미납 관리비 중 매수인에게 귀속될 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 서류를 대조하고 2026.10.22 매각 진행 여부를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 더 중요하다”

이 물건은 단순히 시세보다 비싼 신건 아파트가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인들이 확인되고, 보증금 전액 인수를 적용한 추정 시나리오에서는 매수인의 총 부담이 500,000,000원까지 올라갑니다.

그러나 현황조사상 다수 임차인 명단이 어떤 호실에 각각 연결되는지가 명확하지 않으므로, 추정 인수액을 확정적인 702호의 권리부담으로 취급해서도 안 됩니다. 선순위 임차인과 후순위 임차권등기자의 실제 관계, 금지사항등기 효력, 공동담보 배당구조가 모두 확인되어야 합니다.

가격 측면에서도 결론은 분명합니다. 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%입니다. 선순위 인수문제를 제거하더라도 신건 가격은 최근 시장보다 높습니다. 유찰 이후에도 인수액을 포함한 실질취득액을 반드시 재계산해야 합니다.

종합 판단: D등급 — 현 단계에서는 입찰 보류. 선순위 임차인 귀속·보증금 인수액과 실제 매각조건이 확정되기 전까지 가격 메리트나 권리 안전성을 인정하기 어렵습니다.

부동산임의경매

시세보다 비싼 신건에 선순위 임차인까지 — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 702호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차인은 별개

② 임차인 분석 — 선순위 보증금과 실제 호실의 연결이 핵심

③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 거래가보다 높다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 회차별 실질취득 시뮬레이션

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 더 중요하다”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (72장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고