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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 240,000,000원
D 매력지수28 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
240,000,000원 2억 4,000만 감정가 240,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,400만원
최저가의 10% · 24,000,000원
실거래 대비
▲ 44.3% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 신건 최저가부터 최근 시세의 144.7%로 비싸며, 선순위 보증금 260,000,000원 인수 추정 시 실질취득 500,000,000원. 다만 임차보증금의 개별 701호 귀속을 먼저 확인해야 합니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

최저가 2.4억, 선순위 보증금 인수 시 실질취득 최대 5억 — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 701호

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 7층 701호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
감정가 240,000,000원 · 최저매각가 240,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 임의경매
28점
매력지수 D등급 · 최저가가 최근 시세의 144.7%이며 선순위 보증금 260,000,000원 인수 추정 시 총취득 500,000,000원 — 개별 호별 권리확인 전 입찰 보류
신건 최저가 240,000,000원은 최근 12건 평균 165,916,666원을 크게 초과한다. 이종수·윤나영의 선순위 보증금 260,000,000원 인수 추정이 적용되면 총취득 500,000,000원으로 시세보다 현저히 높다. 다만 다수 세대에 걸친 임차인 조사기록이므로 701호 귀속 여부부터 검증해야 하며, 보증금 미상 선순위 전입자·김선미 임차권등기·금지사항등기까지 확인이 필요해 D등급으로 평가한다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 최저가 240,000,000원 🚨 조건부 인수 260,000,000원 💰 조건부 총취득 500,000,000원 📊 최근 시세 대비 144.7%(최저가) ⚠️ 선순위 임차인·점유 확인 필수
한 줄 평 이 사건은 최저가 자체가 최근 실거래 평균보다 44.7% 높은 데다, 선순위 임차보증금 인수 가능성까지 제기되는 고위험 물건입니다. 배당 추정에는 이종수 120,000,000원, 윤나영 140,000,000원의 보증금 전액 인수가 반영되어 있습니다. 이를 모두 해당 매각목적물의 유효한 인수채무로 가정하면 총취득 부담은 500,000,000원으로 올라갑니다. 다만 감정평가 대상이 여러 세대로 묶여 있고 임차인도 다수 조사되어 있어, 이 보증금들이 정확히 102동 701호에 귀속되는지는 별도로 확인해야 합니다. 지금은 저가매수보다 매각범위·임차권리 확인이 우선입니다.
감정가 / 최저가
240,000,000원
신건 · 유찰 0회
최근 실거래 평균
165,916,666원
동일 평형 최근 12건
조건부 실질취득
500,000,000원
최저가 + 추정 인수 260,000,000원
핵심지표
144.7%
최저가 ÷ 최근 시세 · 인수 제외

대구지방법원 2022타경1821. 대상은 대구 달성군 현풍읍에 있는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 7층 701호입니다. 등기상 소유자는 주식회사더베스트아이입니다. 2020년 3월 25일 설정된 광양시새마을금고 등의 근저당권이 말소기준권리이며, 현재 기재된 채권최고액은 최초 68,900,000,000원에서 2021년 11월 12일 44,544,000,000원으로 변경되었습니다. 공동담보로 설정된 금융권 권리관계라는 점을 이해해야 합니다.

이 경매의 핵심은 단순한 근저당 소멸 여부가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인들의 보증금 인수 가능성, 현재 남아 있는 금지사항등기, 그리고 여러 세대에 걸친 임차인 조사내역과 개별 701호의 관계를 명확하게 정리해야 합니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 7층 701호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류집합건물(아파트) · 102동 7층 701호
시세 비교 평형전용 59.9901㎡ 기준
소유자주식회사더베스트아이 (단독소유)
감정가 / 최저가240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
매각기일2026.10.22
청구금액34,693,437,520원
경매신청 금융기관광양시새마을금고 등 공동채권자
말소기준권리2020.03.25 을구 3번 근저당권
단지 현황792세대 · 2015.09.10 준공
등기부 발급 기준2026.10.08
⚠️ 매각범위부터 확인할 사건 감정요항표에는 101동 2층 203호 외 225개호가 기재되어 있습니다. 임차인 조사내역 역시 서로 다른 보증금과 전입일을 가진 다수의 사람을 포함합니다. 따라서 전체 조사대상의 임차보증금을 102동 701호에 전부 귀속시키거나, 그 총액을 개별 세대의 확정 인수액이라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 매각물건목록·호별 임대차관계·배당표를 대조해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준권리보다 오래된 임차관계가 핵심

등기부의 말소기준권리는 2020.03.25 광양시새마을금고 등 공동 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 김선미의 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 그보다 앞선 점유·전입으로 성립한 대항력 있는 임차인의 권리는 별도로 판단해야 합니다.

🚨 선순위 임차보증금 260,000,000원 인수 추정 이종수는 2015.10.14 전입, 보증금 120,000,000원입니다. 윤나영은 2019.05.30 전입, 보증금 140,000,000원입니다. 두 사람 모두 말소기준권리보다 전입일이 앞서고, 현황조사상 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 배당 추정은 우선변제 배당 없이 두 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 계산합니다. 단, 실제 점유 지속 및 개별 701호 귀속 여부가 확인되어야만 이 인수 추정이 성립합니다.

② 임차인·점유관계 — 선순위와 후순위를 분리하라

다수의 임차·전입 조사기록이 존재합니다. 아래는 인수 가능성 또는 701호 관련성이 특히 중요하거나, 별도로 임차권등기가 확인되는 사람을 선별한 것입니다. 서로 다른 세대의 보증금은 개별 세대 검증 없이 합산하지 않습니다.

임차인 전입일 보증금 대항력 / 우선변제 / 승계
이종수 2015.10.14 120,000,000원 대항력 有 추정 우선변제 미확인 전액 인수 추정
윤나영 2019.05.30 140,000,000원 대항력 有 추정 우선변제 미확인 전액 인수 추정
이대희 2018.05.17 미상 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수액 불명
김선미 2021.02.09 120,000,000원 선순위 대항력 없음 배당순위 확인 임차권등기
류주혜 2022.02.11 140,000,000원 후순위 우선변제 미상 배당요구
양현주 2020.07.29 12,000,000원 후순위 우선변제 미상 배당요구
허준행 2021.05.17 120,000,000원 후순위 우선변제 미상 배당요구
길경미 2021.11.30 140,000,000원 후순위 우선변제 미상 배당요구

임차인별 표시 금액은 각각의 조사기록에 해당하며, 전원이 102동 701호의 임차인이라는 의미가 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 확인된 항목은 없으며, 별도 승계 보증금은 가산하지 않았습니다.

⚠️ 이대희 — 보증금 미상 선순위 점유자 이대희는 2018.05.17 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금·확정일자·점유관계가 확정되지 않았습니다. 전입일만으로 보증금 인수액을 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 판단하고, 앞서 추정한 260,000,000원과 별개로 추가 인수위험을 점검해야 합니다.
🚨 김선미 — 701호 주소가 확인되는 임차권등기 김선미의 등기에는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 701호 주소가 기재되어 있습니다. 임대차계약일은 2021.01.02, 확정일자는 2021.01.06, 전입 및 점유개시일은 2021.02.09, 보증금은 120,000,000원입니다. 2024.09.02 임차권등기명령에 의한 등기가 설정되었습니다. 말소기준권리보다 전입이 늦어 선순위 대항력은 없으나, 실제 배당순위와 명도 상태는 확인해야 합니다. 한편 2021.11.15 같은 이름의 김선미가 우선분양전환권에 기한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 가처분을 신청한 이력이 있으며, 이 가처분은 2025.03.11 말소되었습니다. 명의 관계와 우선분양전환 관련 분쟁의 종결 여부를 확인할 필요가 있습니다.

③ 실질취득과 시세 비교 — 최저가만 봐도 비싸다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 동일 평형의 최근 실거래 12건 평균은 165,916,666원입니다. 현재 최저매각가 240,000,000원은 최근 시세의 144.7%입니다. 인수 보증금을 전혀 고려하지 않아도 이미 최근 실거래 평균을 크게 초과합니다.

거래월 전용 층 거래가
2026.1059.96㎡16180,000,000원
2026.0959.99㎡2140,000,000원
2026.0959.96㎡7179,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0759.96㎡3160,000,000원
2026.0759.99㎡9165,000,000원
2026.0759.99㎡9150,000,000원
2026.0659.96㎡20150,000,000원
2026.0359.99㎡2150,000,000원
2025.1159.99㎡14180,000,000원
2025.1159.96㎡3177,000,000원
최근 평균—12건165,916,666원

최신 거래는 2026년 10월 180,000,000원이고, 표본 최저가는 140,000,000원, 최고가는 180,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가 240,000,000원은 평균뿐 아니라 최신 거래와 최고 거래보다도 높습니다.

⛔ 조건부 실질취득은 시세의 약 3배 두 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원을 전액 인수한다는 배당 추정을 적용하면, 240,000,000원 + 260,000,000원 = 500,000,000원입니다. 이는 최근 평균 165,916,666원의 약 301.4% 수준입니다. 실제 701호의 인수액이 확정된 것은 아니지만, 이 가정 아래에서는 가격 메리트가 전혀 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목 채권액 예상배당
0. 집행비용(추정) — 4,160,000원
1. 선순위 임차인 이종수 120,000,000원 0원
2. 선순위 임차인 윤나영 140,000,000원 0원
3. 광양시새마을금고 등 근저당권 68,900,000,000원 235,840,000원
소유자 잔여 — 0원
매수인 인수 추정 260,000,000원 별도 부담

배당 추정은 최초 근저당 채권최고액 68,900,000,000원을 기준으로 계산되어 있으며, 등기부의 변경 후 채권최고액 44,544,000,000원과는 구분해야 합니다. 인수액 260,000,000원은 매각대금에서 지급하는 배당금이 아니라 매수인에게 별도로 귀속될 것으로 추정한 부담입니다. 공동담보 배당, 실제 채권잔액, 임차인별 점유, 당해세 및 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)
집행비용과 근저당권 배당 추정치만 포함합니다. 인수 보증금은 별도 부담입니다.
감정가·실질취득 vs 실거래
조건부 실질취득 500,000,000원은 최근 실거래 평균 165,916,666원을 크게 초과합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수위험은 남는다

회차 최저가 추정 인수 조건부 실질취득
신건 (100%) 240,000,000원 260,000,000원 500,000,000원
1회 유찰 (80%) 192,000,000원 260,000,000원 452,000,000원
2회 유찰 (64%) 153,600,000원 260,000,000원 413,600,000원

유찰 시나리오에서는 선순위 보증금 전액 인수 추정액을 고정했습니다. 따라서 최저가가 153,600,000원까지 내려가더라도 조건부 실질취득은 413,600,000원이며 여전히 최근 시세를 크게 웃돕니다.

위 시나리오의 인수액은 실제 호별 임차보증금과 잔존 대항력이 확인된 확정금액이 아닙니다. 특히 이대희의 보증금은 미상이며, 개별 701호와 관련된 인수채무가 추가로 밝혀질 가능성도 배제할 수 없습니다.

⛔ 유찰만으로 해결되는 물건이 아니다 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가와 별개로 인수될 수 있습니다. 특히 배당받지 못한 보증금이 큰 경우, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하면서 실질취득액이 쉽게 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건은 우선 어느 임차인이 어느 세대에 대해 유효한 권리를 행사하는지 확인해야 정확한 가격 전략을 수립할 수 있습니다.

⑥ 등기상 특수위험 — 금지사항등기와 분양전환 관련 권리

2020.03.25 갑구 3-1번에는 금지사항등기가 존재합니다. 국민주택기금을 위한 제한물권 설정을 제외하고는 임차인 동의 없이 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 내용입니다.

또한 김선미는 우선분양전환권을 근거로 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가처분을 신청했습니다. 해당 가처분은 2025.03.11 말소되었지만, 금지사항등기의 현재 효력과 실제 매각 후 정리 방법은 확인이 필요합니다.

⚠️ 등기부 말소와 법률상 위험 소멸은 구별 김선미의 가처분이 말소되었다는 사실만으로 임차권등기, 점유관계, 분양전환 관련 분쟁이 모두 종결되었다고 볼 수는 없습니다. 특히 현재 남아 있는 금지사항등기는 매각물건명세서 및 관련 법률관계와 대조해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 대구포산초등학교 동측 인근이며, 대단지 아파트와 학교, 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
  • 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조의 아파트로 급배수, 위생, 승강기, 소화전 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
  • 토지. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역이며 경제자유구역, 연구개발특구 등과 관련된 토지이용계획이 있습니다. 공시지가는 749,000원/㎡입니다.
  • 법규. 교육환경보호구역 등 관련 규제 확인이 필요하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
  • 내부 상태. 감정 당시 거주자 부재와 폐문으로 실제 내부를 직접 확인하지 못했으며, 일반적인 아파트 내부구조 및 마감 상태를 상정하여 평가했습니다.
  • 환금성. 792세대 단지로 동일 평형 실거래는 확인되지만, 최근 거래가 140,000,000원에서 180,000,000원까지 분포합니다. 가격 수준 및 층별 차이를 고려해야 합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

  • 매각목록·호수 일치. 102동 701호가 단독 매각대상인지, 여러 세대가 포함된 매각목록 중 일부인지 정확히 확인해야 합니다.
  • 선순위 임차인 귀속 확인. 이종수·윤나영의 임대차계약서, 주소, 점유 여부를 확인하고 260,000,000원 인수 추정의 적정성을 재검토해야 합니다.
  • 보증금 미상 점유자. 이대희 등 선순위 전입자의 실제 점유 및 보증금 규모를 확인해야 합니다.
  • 김선미 임차권등기. 701호 임차권등기의 보증금 120,000,000원, 배당요구 및 말소 범위, 현 점유 상태를 확인해야 합니다.
  • 금지사항등기. 갑구 3-1번 등기의 매각 후 처리 및 분양전환권 관련 권리관계를 확인해야 합니다.
  • 공동담보·배당. 공동담보목록 제2020-157호, 변경된 근저당 채권최고액 및 실제 배당순위를 대조해야 합니다.
  • 시세. 신건 240,000,000원은 최근 실거래 평균 165,916,666원보다 높습니다. 인수액이 전혀 없더라도 가격 메리트가 부족합니다.
  • 현장 조사. 내부 상태·실제 점유자·체납 관리비·인도 가능성 등을 확인해야 합니다.
  • 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 등기사항전부증명서 및 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 검토해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 실질취득과 권리 귀속이 먼저다”

이 사건은 현재 최저가만으로도 투자 매력이 낮습니다. 240,000,000원이라는 신건 가격은 최근 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%이고, 최신 거래가 180,000,000원보다도 높습니다.

여기에 배당 추정상 선순위 임차보증금 260,000,000원의 인수를 적용하면 조건부 실질취득은 500,000,000원입니다. 다만 이 인수액은 여러 세대에 걸친 임차인 조사내역과 개별 701호의 관계가 검증되지 않았으므로 확정 채무처럼 취급해서는 안 됩니다.

결론은 가격 메리트 부족 · 선순위 인수위험 · 권리 귀속 불확실성입니다. 현재 단계에서는 적극적인 신건 입찰보다 매각범위와 임차인별 권리를 먼저 확정하는 것이 합리적입니다. 유찰되어 최저가가 낮아지더라도 인수위험이 해결되지 않으면 실질적인 저가매수가 되지 않습니다.

최종 판단 — D등급 · 고위험 / 입찰 보류 현재 신건 가격은 최근 시세 이상이며, 조건부 실질취득액은 시세를 현저히 초과합니다. 선순위 임차인, 보증금 미상 전입자, 임차권등기, 금지사항등기 및 다수 세대에 걸친 조사기록까지 확인해야 하므로, 권리관계와 매각범위가 검증되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당합니다.
본 리포트는 제시된 등기사항전부증명서·현황조사·매각 관련 자료·감정요항표·실거래 정보를 바탕으로 작성한 조건부 권리분석 의견입니다. 예상배당액 및 매수인 인수 추정액은 실제 매각물건목록, 임대차 목적물, 배당순위, 잔존 점유, 당해세, 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 공동담보 및 다수 세대에 걸친 임차인 기록은 개별 호별 귀속을 확인해야 합니다. 실거래 평균은 동일 평형 표본을 기준으로 하며 개별 호수의 층, 향, 내부 상태에 따라 실제 시장가치는 차이가 있습니다. 본 분석은 투자 권유 또는 법률상 권리보증이 아니며, 입찰 전 반드시 원본 서류와 법원 공고를 확인하고 전문가 자문을 받으시기 바랍니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해 작성자·운영자는 법령상 허용되는 범위에서 책임을 부담하지 않습니다.

위치 / 로드뷰

대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 7층701호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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