부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 최저가 2.4억만 보고 입찰하면 안 되는 고위험 물건입니다. 2020.03.25 말소기준근저당보다 먼저 전입한 이종수(보증금 120,000,000원)와 윤나영(보증금 140,000,000원)의 대항력 및 인수 위험이 확인됩니다. 예상배당상 두 보증금 합계 260,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조로, 낙찰가 240,000,000원에 더하면 실질취득액은 500,000,000원입니다. 같은 단지 최근 12개월 실거래 평균은 165,916,666원입니다. 여기에 2018년 전입한 이대희의 미상 보증금과 2020년 금지사항등기가 별도 확인 대상입니다. 권리도 복잡하고 가격도 시세보다 현저히 높아 입찰 보류가 합리적입니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득 추정

500,000,000원+

낙찰가 + 확인된 인수액

매수인 인수

260,000,000원

선순위 2명 · 추가 미상 위험

실질취득 ÷ 최근 시세

약 301.4%

최근 12개월 평균 대비

대구지방법원 2022타경1821. 달성군 현풍읍 중리 소재 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 1901호입니다. 전용면적 비교 기준은 약 59.99㎡이며, 2015년 준공된 792세대 아파트 단지입니다. 등기상 소유자는 주식회사더베스트아이이고, 2020년 설정된 공동담보 근저당을 바탕으로 2022년 임의경매가 개시됐습니다.

이 사건의 핵심은 큰 근저당 채권액 그 자체보다 근저당보다 앞선 임차인의 권리입니다. 후순위 근저당과 경매개시결정은 통상 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 따라서 낙찰금액만이 아니라 보증금 인수 후 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 제102동 제19층 제1901호
물건종류 / 전용	집합건물(아파트) · 전용 약 59.99㎡ · 19층 소재
단지	대구테크노폴리스남해오네뜨1차 · 792세대 · 2015.09.10 준공
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동담보권자
청구금액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등
공동담보 근저당	최초 채권최고액 68,900,000,000원 · 2021.11.12 변경 44,544,000,000원
매각기일	2026.10.22
등기 확인일	2026.10.08

① 권리 흐름 — 선순위 임차인부터 봐야 한다

말소기준권리는 2020.03.25 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 최초 공동담보 채권최고액은 68,900,000,000원이며 2021.11.12 변경등기에 44,544,000,000원이 기재돼 있습니다. 다수 금융기관이 관련된 공동담보 근저당으로, 이 물건 하나의 개별 채무액과 동일하게 보아서는 안 됩니다.

⛔ 말소기준 이전 대항력 임차인 이종수는 2015.10.14 전입, 보증금 120,000,000원, 윤나영은 2019.05.30 전입, 보증금 140,000,000원입니다. 두 사람 모두 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있으며, 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 예상배당상 보증금 합계 260,000,000원을 매수인이 전액 인수합니다. 다만 각자의 점유 유지 및 현행 임대차관계는 입찰 전 최종 확인해야 합니다.

⚠️ 2018년 전입자와 금지사항등기 이대희는 2018.05.17 전입자로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 별도 관리해야 합니다. 또한 2020.03.25 갑구 3-1번 금지사항등기는 임차인의 동의 없는 제한물권 설정이나 압류 등에 대한 제한을 기재하고 있으며, 등기상 말소된 것으로 확인되지 않습니다. 매각에 따른 처리와 해당 제한의 효력은 법원 원본으로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 인수액 260,000,000원과 추가 미확정 위험

현황조사에는 다수의 전입자와 보증금 신고자가 나타납니다. 특히 서로 다른 사람들에게 목적물 전부라는 점유 범위가 반복 기재돼 있어, 이들 모두를 1901호의 현재 독립 임차인으로 인정하거나 보증금을 단순 합산하는 것은 부적절합니다. 우선 선순위 권리자와 등기된 임차권자를 분리하여 봐야 합니다.

임차인	전입일	보증금	대항력 / 우선변제 / 승계
이종수	2015.10.14	120,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인 매수인 인수
윤나영	2019.05.30	140,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인 매수인 인수
이대희	2018.05.17	미상	대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수액 미확정
이숙영	2020.10.13	120,000,000원	후순위 우선변제 확인 필요 등기상 소멸 대상

위 표의 보증금은 서로 다른 권리 신고액입니다. 동일 호실과의 귀속관계·현재 점유·보증금 반환 여부 확인 없이 전액을 더한 금액을 최종 법적 인수액으로 확정할 수는 없습니다.

이숙영은 2020.10.08 임대차계약, 2020.10.09 점유개시, 2020.10.13 주민등록, 2020.10.26 확정일자를 갖고 2022.11.01 주택임차권등기를 마쳤습니다. 다만 말소기준근저당보다 뒤의 임차권으로, 제공된 권리판정상 대항력이 인정되지 않고 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 이숙영의 120,000,000원을 선순위 인수액 260,000,000원에 추가하지 않습니다.

⚠️ 전입자 다수 — 이 물건에 실제 귀속되는 임대차부터 확정 현황조사에는 이종수·윤나영 외에도 보증금 120,000,000원 또는 140,000,000원 등을 신고한 사람이 다수 있습니다. 또한 류주혜, 양현주, 허준행, 길경미 등은 배당요구 관련 기록이 확인됩니다. 이들 중 누가 실제 102동 1901호와 관계되는지, 이미 임대차가 종료됐는지, 전입정보가 여러 세대를 포괄하는 조사 결과인지를 먼저 확인해야 합니다. 현재 점유자와 실제 임대차관계를 확정하기 전에는 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.

⛔ 실질취득비용을 결정하는 핵심 현재 최저매각가 240,000,000원에 확인된 선순위 보증금 인수액 260,000,000원을 더하면 500,000,000원입니다. 이대희 등 추가 선순위 권리가 유효하고 인수 대상이면 더 늘어날 수 있습니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용 등을 제외한 금액입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 5억, 최근 거래는 1억대

같은 단지의 전용 59.96~59.99㎡대 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 165,916,666원이며, 최신 거래는 2026년 10월의 180,000,000원입니다. 최저매각가 240,000,000원 자체가 최근 평균의 144.7%입니다. 여기에 보증금 인수까지 고려하면 가격 격차가 크게 벌어집니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12개월 평균	—	12건	165,916,666원

최근 거래의 최저가는 140,000,000원, 최고가는 180,000,000원입니다. 최신 거래 역시 180,000,000원으로, 감정가 240,000,000원에 미치지 못합니다. 최근 12개월 평균보다 최저가가 약 74,083,334원 높고, 실질취득 추정액 500,000,000원은 최근 평균보다 약 334,083,334원 높습니다.

⛔ 감정가도 비싼데, 인수액까지 붙는다 최저가 240,000,000원은 최근 평균 대비 144.7%입니다. 선순위 보증금 인수를 포함한 실질취득액 500,000,000원은 최근 평균 대비 약 301.4%, 최신 거래가 180,000,000원 대비 약 277.8%입니다. 현 가격대에서는 시세 차익을 기대할 만한 가격 메리트가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
인수 · 이종수 보증금	120,000,000원	0원
인수 · 윤나영 보증금	140,000,000원	0원
근저당 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원
매수인 보증금 인수	260,000,000원	별도 부담

집행비용 4,160,000원과 근저당 예상배당 235,840,000원으로 매각대금 240,000,000원이 전액 배분되는 추정표입니다. 임차인 인수금 260,000,000원은 경매대금에서 배분하는 돈이 아니라 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액입니다. 근저당 채권액은 최초 채권최고액 기준의 시뮬레이션이며, 변경등기·실제 채권잔액·당해세·최우선변제 등에 따라 배당 결과는 달라집니다.

매각대금 배분 (신건 2.4억)

도넛에는 배당 재원만 표시합니다. 매수인이 인수할 보증금은 포함되지 않습니다.

감정가·실질취득 vs 최근 실거래

실질취득 추정 5억이 최근 12개월 평균 1.659억을 크게 웃돕니다. 추가 미확정 인수액은 제외한 비교입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 비싸다

이종수와 윤나영의 인수액이 260,000,000원으로 유지된다고 가정하면, 향후 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 총취득비용은 여전히 최근 시세보다 높습니다. 선순위 보증금이 별도 인수되는 구조이므로, 낙찰가 하락분만 보고 수익성을 판단하면 안 됩니다.

회차	최저매각가	보증금 인수	실질취득 추정
현재 신건(100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰(80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰(64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

위 총액은 각 회차 낙찰가에 확인된 선순위 보증금 인수액 260,000,000원을 더한 조건부 추정치입니다. 최종 인수 여부·반환 여부·중복 신고 확인에 따라 변동할 수 있습니다.

⛔ 2회 유찰 시에도 가격 메리트 부족 최저매각가가 153,600,000원으로 떨어지면 단순 낙찰가만으로는 최근 실거래 평균 아래입니다. 그러나 보증금 인수 260,000,000원을 더하면 실질취득액은 413,600,000원입니다. 최근 실거래 평균 165,916,666원을 여전히 크게 초과하므로, 유찰 자체가 투자 안전성을 확보해 주지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근. 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지상 25층 건물. 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비 등이 있습니다.
용도·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역이며 경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지 관련 지정사항과 학교 보호구역 관련 제한이 있습니다.
도로·토지. 단지 서측 중로에 접하고, 사다리형에 가까운 평탄한 아파트 부지입니다. 토지 공시지가 749,000원/㎡입니다.
현황. 위반건축물 사항과 공부상의 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 거주자 부재 및 폐문 등으로 내부구조·자재·이용상태를 표준적으로 상정하여 평가했습니다.
환금성. 792세대 아파트로 실거래 사례는 존재하지만 최근 거래 범위가 140,000,000~180,000,000원입니다. 실질취득 추정액 500,000,000원과의 격차가 매우 커 재매각 시 원가 회수가 어렵다는 가격 위험이 있습니다.

⚠️ 호실별 점유와 내부 상태 확인 감정평가 대상은 여러 호실을 포함하며 내부 방문이 제한된 상태에서 평가됐습니다. 따라서 이 1901호의 실제 점유자, 내부 상태, 관리비 체납, 수리 필요 여부를 단지 전체의 일반적인 이용상태와 동일하게 가정해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 인수 여부. 이종수·윤나영의 임대차계약 원본, 실제 점유, 보증금 반환 여부, 배당요구 여부를 확인하고 매수인 부담액을 최종 산정해야 합니다.
이대희의 권리. 2018.05.17 전입에 따른 대항력 가능성을 검토하고, 보증금·확정일자·점유 유지 여부를 확인해야 합니다. 금액 미상인 상태에서 인수 0원으로 계산하면 안 됩니다.
현황조사 귀속관계. 다수의 목적물 전부 점유 신고와 보증금 신고가 실제 1901호에 관한 것인지, 다른 세대의 임대차가 함께 반영된 것인지 대조해야 합니다.
금지사항등기. 갑구 3-1번에 남아 있는 금지사항등기의 법적 효력 및 매각 후 처리, 임차인 동의와의 관계를 확인해야 합니다.
근저당 변경과 공동담보. 최초 68,900,000,000원에서 44,544,000,000원으로 변경된 채권최고액, 공동담보목록, 실제 채무잔액 및 금융기관별 배당관계를 확인해야 합니다.
임차권등기. 이숙영의 120,000,000원 임차권등기와 실제 점유·배당관계를 대조하고 후순위 권리 소멸 및 명도 가능 여부를 확인해야 합니다.
입찰가격. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 보증금 인수액을 합한 실질취득비용을 최근 12개월 실거래 평균 및 최신 거래와 비교해야 합니다.
명도·관리비. 실제 점유자와 인도 절차, 공용관리비 체납, 내부 수리비 등을 별도로 확인해야 합니다.
법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 공동담보목록 및 배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “2.4억 낙찰이 2.4억 취득은 아니다”

이 사건의 최대 위험은 낙찰가와 실제 취득원가의 차이입니다. 표면적인 최저가 240,000,000원만으로도 최근 실거래 평균 165,916,666원을 웃돕니다. 여기에 이종수·윤나영의 선순위 보증금 260,000,000원을 인수하면 실질취득비용은 500,000,000원으로 확대됩니다.

뿐만 아니라 이대희의 대항력 가능성과 미상 보증금, 다수 임차인 신고의 호실 귀속관계, 말소되지 않은 금지사항등기까지 확인해야 합니다. 등기된 후순위 임차권이 소멸 대상이라고 해서 모든 임대차 관련 위험이 사라지는 것도 아닙니다.

현재의 예상 인수 구조가 유지된다면 1회 또는 2회 유찰되더라도 총취득비용이 최근 실거래 시세를 크게 초과합니다. 권리확인 미완료, 가격 메리트 부재, 입찰 보류. 이 사건은 낮은 낙찰가를 찾는 것보다 실제 임차인과 승계할 보증금의 존재를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억에 숨은 2.6억 인수 위험 — 실질취득 5억 이상, 시세는 1.66억

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인부터 봐야 한다

② 임차인 분석 — 인수액 260,000,000원과 추가 미확정 위험

③ 시세 비교 — 실질취득 5억, 최근 거래는 1억대

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 비싸다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “2.4억 낙찰이 2.4억 취득은 아니다”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (72장)

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