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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 240,000,000원
D 매력지수28 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
240,000,000원 2억 4,000만 감정가 240,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,400만원
최저가의 10% · 24,000,000원
실거래 대비
▲ 44.3% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 가격 메리트 없음·선행 가처분 및 임차보증금 인수 위험 미확정. 신건 입찰 보류.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

신건 최저가가 최근 시세의 144.7% — 가처분과 임차인 위험까지, 대구 남해오네뜨 1903호

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 19층 1903호
감정가 240,000,000원 · 최저매각가 240,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 임의경매
⚠️ 최저가 / 최근 시세 144.7% 🔴 선행 가처분 인수 위험 🏠 보증금 인수액 확정 불가 📉 최근 거래 180,000,000원
28점
매력지수 D등급 · 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 144.7%이며, 선행 가처분과 임차보증금 인수 여부가 불명확한 고위험 아파트
최저가 240,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원 및 최신 거래 180,000,000원을 크게 초과한다. 최정호의 우선분양전환권 가처분과 공동담보 근저당 말소관계, 다수 세대 임차인 기록의 호실별 귀속 및 미배당 보증금 인수가 확인되지 않아 신건 입찰을 보류해야 한다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 가격도 높고 권리도 복잡합니다. 최저가 240,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%입니다. 여기에 2021년 최정호의 우선분양전환권 관련 가처분이 있고, 최정호의 보증금 120,000,000원 및 대항력 가능성도 확인해야 합니다. 특히 다수 세대가 포함된 경매의 임차인 현황과 배당 추정이 혼재해 있어 1903호의 실제 인수액을 확정하기 어렵습니다. 신건 입찰을 권하기 어려운 고위험 물건입니다.
감정가 / 최저가
240,000,000원
신건 · 유찰 0회
최근 12개월 실거래
165,916,666원
동일 평형 12건 평균
매수인 인수액
확정 불가
임차보증금·가처분 확인
최저가 / 최근 시세
144.7%
최근 평균보다 높음

대구지방법원 2022타경1821. 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차, 102동 19층 1903호 아파트입니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020년 3월 소유권을 취득했습니다. 이 사건은 광양시새마을금고 등 다수 금융기관이 채권자로 참여한 임의경매입니다. 신청채권액은 34,693,437,520원에 달하지만, 이 금액을 1903호 단독 채무나 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

가장 주의해야 할 부분은 권리의 소멸 여부와 실제 점유자입니다. 등기부에는 2021년 11월 최정호가 우선분양전환권을 근거로 소유권이전등기청구권 보전 가처분을 설정했습니다. 경매개시결정은 그 이후인 2022년 6월에 이루어졌습니다. 또한 다수의 임차인 기록과 2020년 설정된 공동담보 근저당권의 변경·말소 이력이 얽혀 있습니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
등기 관할대구지방법원 서부지원 등기과
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 19층 1903호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 전용집합건물(아파트) · 전용 59.9573㎡ · 19층
단지 규모792세대 · 2015.09.10 준공
소유자주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권액34,693,437,520원 (경매사건 전체 청구액)
경매개시2022.06.27
매각기일2026.10.22
평가 이용상태아파트
⚠️ 공동담보·다수 세대 경매의 특수성 감정평가에는 101동 203호 외 225개호가 포함됩니다. 현황조사에 등장하는 다수의 임차인을 모두 102동 1903호의 임차인으로 간주할 수 없습니다. 따라서 여러 세대의 보증금을 단순 합산하거나, 전체 경매 채권액을 개별 호실의 부담으로 계산하면 잘못된 결론에 이를 수 있습니다.

① 권리 흐름 — 가처분과 말소기준 확인

등기상 최초 금융권 근저당은 2015년 우리은행 명의로 설정되었으나 2020년 말소되었습니다. 이후 2020년 3월 광양시새마을금고 등 다수 채권자가 참여한 채권최고액 68,900,000,000원의 공동담보 근저당이 설정되었고, 2021년 11월 채권최고액이 44,544,000,000원으로 변경되었습니다.

해당 근저당 설정 등기는 말소된 것으로 표시되는 반면 후속 변경 및 지분이전 등기도 확인됩니다. 따라서 현재 유효한 담보권의 범위와 말소 원인을 등기부 원본으로 확인해야 합니다. 경매개시결정을 말소 판단의 기준으로 삼은 결과도 그대로 신뢰하기 어렵습니다.

⛔ 최정호 가처분 — 매각 후에도 문제될 수 있는 권리 2021.11.11 접수된 가처분은 우선분양전환권에 기한 소유권이전등기청구권을 보전하는 내용입니다. 매매·증여·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지합니다. 경매개시결정보다 앞선 권리이고 인수 위험이 표시되어 있습니다. 다만 가처분의 실제 소멸·인수 여부는 피보전권리의 성격과 선행 담보권 관계에 따라 달라질 수 있으므로 단순한 접수일 비교만으로 인수 확정 또는 소멸 확정을 해서는 안 됩니다.
⚠️ 임차인 최정호와 가처분권자 최정호 임차인 최정호는 전입일 2021.02.19, 보증금 120,000,000원으로 기록되어 있습니다. 등기상 가처분권자 최정호의 주소도 102동 1903호입니다. 동일인일 가능성을 우선 확인해야 하며, 임차권과 우선분양전환권이 어떤 관계인지 검토할 필요가 있습니다. 가장임차인 또는 이해관계인 가능성도 있지만, 현재 확인된 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

② 임차인 및 점유관계 — 인수액 확정 전 입찰 금물

현황조사에는 다수의 전입자가 등장하며, 일부는 보증금 120,000,000원 또는 140,000,000원으로 조사되었습니다. 그러나 감정 대상에 여러 호실이 포함되어 있어 개별 임차인을 1903호에 일괄 귀속할 수 없습니다. 이 호실 주소가 직접 확인되는 최정호를 우선 검토하고, 나머지 임차인은 호실별 점유관계를 대조해야 합니다.

임차인 / 관계 전입일 보증금 대항력 우선변제 / 승계
최정호
가처분권자와 동일인 가능성 · 1903호 주소 확인
2021.02.19 120,000,000원 인수 가능·확인 필요 우선변제 미상
승계 신고 아님
류주혜
다수 세대 조사 · 1903호 해당 여부 확인 필요
2022.02.11 140,000,000원 해당 호실 확인 필요 우선변제 미상
2023.02.14 배당요구 접수
양현주
다수 세대 조사 · 1903호 해당 여부 확인 필요
2020.07.29 12,000,000원 해당 호실 확인 필요 우선변제 미상
2023.02.01 배당요구 접수
허준행
다수 세대 조사 · 1903호 해당 여부 확인 필요
2021.05.17 120,000,000원 해당 호실 확인 필요 우선변제 미상
2022.09.08 배당요구 접수
길경미
다수 세대 조사 · 1903호 해당 여부 확인 필요
2021.11.30 140,000,000원 해당 호실 확인 필요 우선변제 미상
2022.11.09 배당요구 접수

위 표에서 최정호 이외의 임차인은 경매 대상 여러 호실에서 확인된 사례입니다. 서로 다른 세대의 보증금을 1903호 매수인이 모두 인수한다는 의미가 아닙니다. 확정일자와 배당순위가 확인되지 않아 우선변제권의 존부도 확정할 수 없습니다.

⛔ 대항력 있는 임차인이 확인된다면 매수인 인수액은 보증금 전액이 아니라 실제 배당 후 반환되지 않은 보증금을 기준으로 검토해야 합니다. 최정호의 보증금 120,000,000원을 전액 인수하는 상황이라면 최저가 240,000,000원에 낙찰 시 실질취득 부담은 360,000,000원에 이를 수 있습니다. 다만 이는 인수요건이 성립한다는 가정의 시나리오일 뿐 확정 금액은 아닙니다.

특히 최정호의 전입일은 2020년 금융권 근저당 설정 이후입니다. 따라서 전입일이 2022년 경매개시결정보다 빠르다는 이유만으로 선순위 대항력과 보증금 인수를 확정하는 것은 잘못입니다. 실제 점유, 주민등록, 임대차계약, 선행 담보권의 소멸 여부를 함께 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래를 크게 초과

대구테크노폴리스남해오네뜨1차의 전용 59.96㎡ 내외 동일 평형 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 165,916,666원, 최신 거래는 2026년 10월 180,000,000원입니다. 두 기준 모두 최저가 240,000,000원보다 낮습니다.

거래월전용층거래가
2026.1059.96㎡16층180,000,000원
2026.0959.99㎡2층140,000,000원
2026.0959.96㎡7층179,000,000원
2026.0859.96㎡9층180,000,000원
2026.0859.96㎡9층180,000,000원
2026.0759.96㎡3층160,000,000원
2026.0759.99㎡9층165,000,000원
2026.0759.99㎡9층150,000,000원
2026.0659.96㎡20층150,000,000원
2026.0359.99㎡2층150,000,000원
2025.1159.99㎡14층180,000,000원
2025.1159.96㎡3층177,000,000원
최근 12개월 평균—12건165,916,666원

최근 거래 범위는 140,000,000~180,000,000원입니다. 감정가와 최저가는 이 범위의 최고 거래금액보다도 60,000,000원 높습니다. 최근 평균과 비교하면 74,083,334원 높으며, 거래 사례별 층수와 상태 차이를 감안하더라도 신건 가격에 충분한 근거가 있는지 의문입니다.

⛔ 현재 최저가에는 가격 메리트가 없습니다 감정가 240,000,000원은 최근 실거래 평균의 144.7%입니다. 권리 인수액이 전혀 없다고 가정하더라도 시세 대비 부담이 큽니다. 여기에 선행 가처분이나 미배당 임차보증금을 추가 부담하게 된다면 실질취득가는 더 높아집니다.

④ 예상 배당 및 실질취득 부담

매각대금을 240,000,000원으로 가정한 배당 추정에는 집행비용 4,160,000원과 잔여 235,840,000원이 산출되어 있습니다. 그러나 금융기관에 대한 배당이 전혀 반영되지 않았으므로 실제 법원 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

배당·인수 항목금액판단
가정 매각대금240,000,000원신건 최저가 기준
집행비용 추정4,160,000원우선 공제 가정
금융기관 배당미확정공동담보·채권순위 재확인 필요
임차보증금 인수미확정호실별 점유·선순위·배당 확인 필요
소유자 잔여 추정235,840,000원채권자 배당 미반영 · 신뢰 불가

전체 임차보증금을 합산한 6,081,360,000원은 여러 호실의 임차인 기록을 합친 추정치입니다. 이를 1903호 단독 매수인이 부담할 금액으로 보아서는 안 됩니다. 실제 배당표에는 금융기관 채권, 선행 권리, 임차인의 확정일자와 배당요구 등이 반영되어야 합니다.

배당 추정 구조 (신건 240,000,000원)
집행비용과 미배분 금액만 표시한 불완전한 추정입니다. 미배분액은 소유자에게 실제로 지급될 잔여금이 아닙니다.
감정가 vs 최근 실거래 시세
최저가 240,000,000원은 최근 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 모두 초과합니다. 인수 부담은 추가되지 않은 비교입니다.
⚠️ 유찰 시에도 권리 확인이 우선 1회 유찰 시 가정 최저가 192,000,000원, 2회 유찰 시 153,600,000원입니다. 2회 유찰 가정에서는 최근 실거래 평균보다 낮은 입찰 출발가격이 형성되지만, 가처분 및 임차보증금 인수 위험이 해소된다는 뜻은 아닙니다. 가격이 낮아져도 미배당 인수액이 증가하면 실질취득 부담은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 대구포산초등학교 동측 인근입니다. 주변은 대단지 아파트와 학교, 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
  • 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다. 감정평가 당시 폐문과 거주자 부재 등으로 내부 상태는 표준적인 구조 및 마감재를 상정했습니다.
  • 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 경제자유구역 및 연구개발특구(테크노폴리스지구)에 포함됩니다. 공시지가 749,000원/㎡, 지형은 대체로 평탄합니다.
  • 환금성. 792세대 단지이고 동일 평형의 거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래 범위가 140,000,000~180,000,000원으로 벌어져 있어 층·향·내부 상태에 따라 매수 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

  • 말소기준권리 원본 확인. 2020년 광양시새마을금고 등 공동담보 근저당의 말소 여부, 2021년 변경등기와 후속 채권양도 관계를 최신 등기부로 확인해야 합니다.
  • 최정호 가처분 확인. 우선분양전환권 행사 여부와 소송 진행 상태, 가처분의 경매 후 소멸 여부를 확인해야 합니다.
  • 임차인 호실 특정. 여러 호실에 걸친 현황조사를 102동 1903호 기준으로 분리하여 실제 점유자와 보증금, 전입일을 대조해야 합니다.
  • 대항력·우선변제 검토. 확정일자, 실제 인도일, 배당요구 여부, 선행 담보권과의 순위를 검토하고 매수인이 인수할 미배당 보증금을 산정해야 합니다.
  • 임차인·가처분권자 관계. 최정호의 임대차 및 우선분양전환권 관계를 확인하고 권리 주장 범위를 검토해야 합니다.
  • 가격 상한 재설정. 신건 최저가 240,000,000원은 최근 평균 165,916,666원을 크게 초과하므로 실거래와 실제 인수 부담을 반영한 입찰가 상한을 별도로 계산해야 합니다.
  • 현장 확인. 19층 1903호의 실제 내부 상태와 점유 현황, 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
  • 법원 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부와 배당요구 관련 문건을 개별 호실 기준으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 비싸고, 권리는 아직 풀리지 않았다”

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 1903호는 신건 감정가 240,000,000원에 비해 최근 12개월 실거래 평균이 165,916,666원으로 현저히 낮습니다. 가장 최근 거래도 180,000,000원입니다. 인수액이 전혀 없다고 가정해도 신건 가격 경쟁력은 부족합니다.

여기에 2021년 최정호 가처분, 2020년 공동담보 근저당 말소관계, 개별 호실의 임차보증금 인수 여부가 해소되지 않았습니다. 여러 세대의 보증금 합계를 1903호의 인수액으로 단정할 수 없는 만큼 실제 실질취득가 역시 아직 확정할 수 없습니다.

종합 결론은 신건 입찰 보류입니다. 유찰 여부만 기다리는 것으로 부족합니다. 선행 가처분의 법적 효력, 정확한 말소기준권리, 1903호의 실제 임차인 및 미배당 보증금이 먼저 확인되어야 합니다. 이 사항이 정리된 다음에야 시세 대비 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당 및 인수액은 법원 배당표에 의해 확정된 금액이 아니며, 공동담보·가처분·임차권의 법적 효력에 따라 달라질 수 있습니다. 동일 평형 실거래 평균은 개별 호실의 층·향·상태 차이를 반영하지 못할 수 있습니다. 실제 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 관련 법원 기록을 확인하고 전문가 검토를 받으시기 바랍니다. 본 내용은 투자 권유가 아니며, 작성자·운영자는 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 결과 및 손익에 관한 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 19층1903호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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