부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 이 물건은 선순위 임차보증금 인수 가능성과 시세 초과가 동시에 나타나는 고위험 경매입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 이종수·윤나영의 보증금 합계는 260,000,000원이며, 배당되지 않고 전액 인수되는 가정에서는 낙찰가 240,000,000원에 더해 실질취득 부담이 500,000,000원에 이릅니다. 최근 12개월 실거래 평균은 165,916,666원에 불과합니다. 더욱이 선순위 전입자 중 보증금 미상인 이대희와 다른 임차인들의 실제 점유·호수 관계도 확인해야 합니다. 권리관계와 가격 모두 입찰 보류가 타당한 물건입니다.

🚨 선순위 인수 가정 260,000,000원 ⚠️ 실질취득 500,000,000원 📉 최저가 / 최근 시세 144.7% 🏠 신건 · 0회 유찰

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 감정가 100%

실질취득 부담

500,000,000원

낙찰가 + 인수 가정액

매수인 인수 위험

260,000,000원

선순위 보증금 · 추가 확인 필요

최저가 ÷ 최근 시세

144.7%

실질취득 기준은 더 불리

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리 소재 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 103동 1402호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020.03.25 설정된 광양시새마을금고 등의 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권의 최초 채권최고액은 68,900,000,000원이고, 2021.11.12 변경등기에 44,544,000,000원이 기재되어 있습니다. 공동담보가 설정된 금융권 채권으로, 이 거액을 단일 세대의 채무나 매수인 인수금으로 오인해서는 안 됩니다.

문제는 근저당권보다 먼저 전입한 거주자들입니다. 이종수는 2015.10.14, 윤나영은 2019.05.30 전입한 것으로 조사되어 2020.03.25 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 각각 120,000,000원과 140,000,000원입니다. 두 보증금이 모두 해당 호실의 유효한 선순위 임대차로 인정되고 배당되지 않는다면 매수인이 별도로 부담할 수 있습니다. 다만 다수의 조사 인원이 동일한 목적물 전부를 점유한 것으로 기재되어 있어, 실제 해당 호실에 귀속되는 임차권부터 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 103동 14층 1402호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류	집합건물(아파트) · 103동 14층 1402호
동일 평형 참고	실거래 비교 전용 59.9573㎡
단지 정보	792세대 · 사용승인 기준 2015.09.10
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
청구액	34,693,437,520원
매각기일	2026.10.22
말소기준권리	2020.03.25 을구 3번 근저당권
임차권등기	2025.03.20 을구 4번 · 변동균
등기 확인일	2026.10.08

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차권은 별개

2015년에 설정된 우리은행 근저당권은 이미 말소되었으며, 2020.03.25 설정된 광양시새마을금고 등의 근저당권이 현재 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정과 변동균의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 선순위 임차인의 대항력은 말소기준권리 이후 등기와 다른 문제입니다. 등기부상 후순위 권리가 말소된다는 이유만으로 낙찰자가 보증금 부담 없이 소유권을 취득한다고 판단할 수 없습니다.

🚨 핵심 위험 — 선순위 대항력 임차인 이종수: 120,000,000원 (2015.10.14 전입)
윤나영: 140,000,000원 (2019.05.30 전입)
이대희: 보증금 미상 (2018.05.17 전입)

모두 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 조사되었습니다. 이종수·윤나영에게는 선순위 대항력이 있는 것으로 분류되어 있고, 이대희는 선순위 전입 사실이 있으나 보증금 및 실제 임대차관계가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 신중하게 다뤄야 합니다. 특히 260,000,000원은 전액 인수 가정에 따른 금액이지, 해당 호실의 확정 인수채무 총액은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입과 다수 점유 기록

성명 / 근거	전입일	보증금	대항력 / 우선변제 / 승계
이종수 현황조사 · 목적물전부	2015.10.14	120,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인 미배당 보증금 인수 위험
윤나영 현황조사 · 목적물전부	2019.05.30	140,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인 미배당 보증금 인수 위험
이대희 현황조사	2018.05.17	미상	대항력 가능·미상 우선변제 미확인 보증금·임대차관계 확인 필요
변동균 을구 4번 임차권등기	2020.07.22	120,000,000원 계약 기재 2건	후순위 배당액 미확정 확정일자 2020.07.14 · 2022.07.07
류주혜 현황조사 · 배당요구	2022.02.11	140,000,000원	후순위 우선변제 미확인 배당요구 2023.02.14
양현주 현황조사 · 배당요구	2020.07.29	12,000,000원	후순위 우선변제 미확인 배당요구 2023.02.01
허준행 현황조사 · 배당요구	2021.05.17	120,000,000원	후순위 우선변제 미확인 배당요구 2022.09.08
길경미 현황조사 · 배당요구	2021.11.30	140,000,000원	후순위 우선변제 미확인 배당요구 2022.11.09

표의 후순위 표시는 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 뜻합니다. 임대차의 실제 성립 여부, 우선변제 요건과 배당 순위를 확정한 것은 아닙니다. 보증기관 승계로 확인된 신고인은 없으며, 확약에 의한 보증금 인수 해소도 확인되지 않았습니다.

⚠️ 해당 호실의 임차인을 정확하게 특정해야 합니다 현황조사에는 위 인원 외에도 다수의 전입자와 보증금 신고자가 존재하며, 여러 사람이 각각 목적물전부를 임차한 것으로 기록되어 있습니다. 반면 감정평가 대상은 226개호에 걸쳐 있어, 조사 인원이 모두 103동 1402호의 독립적인 임차인인지부터 확인해야 합니다. 이들의 보증금을 기계적으로 전부 더하면 잘못된 인수액이 산출될 수 있습니다. 실제 임차인 수와 각 보증금의 해당 호수 귀속 여부는 아직 확정할 수 없습니다.

변동균의 등기부에는 임차보증금 120,000,000원이 계약별로 반복 기재되어 있습니다. 이를 별개의 보증금 240,000,000원으로 합산하지 않았습니다. 임차권등기 자체는 2025.03.20 접수되어 말소기준보다 후순위로 분류되지만, 실제 배당권과 점유관계는 계약서 및 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래를 크게 초과

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 동일 평형의 최근 거래 12건을 기준으로 보면 최근 12개월 평균 165,916,666원, 최신 거래 180,000,000원입니다. 신건 최저가 240,000,000원은 최근 평균의 144.7%입니다. 선순위 보증금을 전액 인수하는 시나리오에서는 가격 부담이 더욱 커집니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12건 평균	—	12건	165,916,666원

실거래 최저는 140,000,000원, 최고는 180,000,000원입니다. 2026.10 최신 거래는 180,000,000원으로, 신건 최저가보다 낮습니다. 최근 거래의 가격 편차가 존재하므로 일률적인 하락 추세를 단정할 수는 없지만, 최저가가 최신 거래와 최근 평균을 모두 초과한다는 사실은 분명합니다.

⛔ 시세 판단은 240,000,000원이 아니라 실질취득 부담을 봐야 합니다 현재 최저가 240,000,000원 자체가 최근 평균 대비 144.7%입니다. 여기에 선순위 보증금 260,000,000원을 전액 부담한다면 실질취득은 500,000,000원으로, 최근 평균의 약 301.4%가 됩니다. 매수인 인수액이 확정되기 전에는 투자수익률이나 적정 입찰가를 신뢰성 있게 산정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
선순위 임차인 · 이종수	120,000,000원	0원 매수인 인수 가정
선순위 임차인 · 윤나영	140,000,000원	0원 매수인 인수 가정
을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원	235,840,000원
소유자 교부	—	0원
합계	—	240,000,000원

위 배당표는 제공된 추정 시나리오입니다. 선순위 임차보증금 260,000,000원은 배당액에 포함되지 않은 별도 인수 가정액입니다. 임차인별 실제 배당 가능액, 당해세, 소액임차인 최우선변제, 집행비용 확정액 및 해당 호실에 귀속되는 채권 범위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 공동담보 근저당 채권최고액은 본 세대만의 채무액이 아닙니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

도넛은 매각대금 배당만 표시합니다. 매수인 별도 인수 가정액 260,000,000원은 포함되지 않습니다.

실질취득 vs 최근 실거래

선순위 보증금 전액 인수 가정 시 500,000,000원으로 최근 실거래 평균 165,916,666원을 크게 웃돕니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

회차	최저가	인수 가정	실질취득
신건(100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰(80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰(64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

위 표는 각 회차의 최저매각가에 주어진 전액 인수 가정액을 단순 합산한 예시이며, 낙찰가·배당·점유관계가 변동되면 실제 인수액도 달라질 수 있습니다. 현재 가정처럼 인수액이 고정되어 있다면 2회 유찰 후에도 실질취득 부담은 413,600,000원입니다. 따라서 유찰되었다는 사실만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.

⚠️ 대항력 있는 보증금의 가격 하방 경직성 유효한 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크고, 배당되는 금액만큼 매수인 인수 잔액이 줄어드는 구조에서는 낙찰가 하락분을 인수액 증가분이 상쇄하여 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 이번 물건 역시 핵심은 최저가가 아니라 해당 세대의 유효한 보증금과 미배당 인수액을 확정하는 것입니다. 선순위로 표시된 여러 임차인의 권리가 동시에 유효한지는 별도로 검증해야 합니다.

⛔ 가격·권리 종합 판단 최근 거래 평균 165,916,666원에 비해 최저가 240,000,000원 자체가 높습니다. 선순위 인수 가정액까지 고려하면 실질취득 부담이 지나치게 크며, 보증금 미상 전입자와 다수 임차인 기록까지 존재합니다. 신건은 물론 유찰 시에도 권리 확인 없이 응찰할 근거가 부족합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 대구포산초등학교 동측 인근에 자리합니다. 주변은 대단지 아파트·학교·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방 설비를 갖추고 있습니다.
규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·연구개발특구(테크노폴리스지구) 등에 해당하며 교육환경 보호구역 관련 제한도 함께 확인됩니다.
토지. 사다리형에 가까운 평탄한 아파트 부지이며, 단지 서측으로 중로와 접합니다. 공시지가 749,000원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 792세대 단지이며 최근 거래는 140,000,000원부터 180,000,000원까지 분포합니다. 거래 사례가 있다는 것과 높은 가격으로 매도할 수 있다는 것은 다릅니다.
내부 상태. 거주자 부재·폐문 등으로 내부 구조와 마감은 표준적인 이용 상태를 상정하여 평가되었습니다. 실제 내부 훼손 여부는 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 특정. 이종수·윤나영·이대희가 실제 103동 1402호에 권리를 갖는지 임대차계약서, 주민등록 전입세대 자료, 현황조사서 및 매각물건명세서를 대조하세요.
보증금 인수액 확인. 260,000,000원은 전액 인수 가정입니다. 실제 선순위 임대차 존속 여부와 배당 후 미반환액을 확인하기 전에는 확정 금액으로 취급하지 마세요.
후순위 임차권등기. 변동균의 임차권등기와 두 계약일, 확정일자, 배당요구 및 말소 가능성을 확인하세요. 동일 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
다수 점유자 검증. 226개호를 대상으로 한 감정평가와 다수 전입기록의 관계를 확인해 다른 세대의 임차보증금을 본 호실의 부담으로 잘못 계산하지 않도록 하세요.
공동담보 구조. 을구 3번 근저당권의 공동담보목록 제2020-157호와 채권최고액 변경·채권 양도 내역을 원본으로 확인하세요.
금지사항등기. 갑구 3-1번에 남아 있는 주택 관련 금지사항등기의 효력 및 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
시세 검증. 2026.10 최신 거래 180,000,000원과 최근 12개월 평균 165,916,666원을 중심으로 비교하고, 실질취득 부담이 이를 넘는지 판단하세요.
명도·관리비. 실제 점유자, 명도 가능성, 체납 관리비 중 매수인 부담 범위 및 내부 상태를 확인하세요.
법원 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 기록을 입찰 전에 최신본으로 다시 검증하세요.

맺으며 — “2.4억짜리 경매가 실제로 2.4억은 아니다”

이 물건의 핵심은 최저가 240,000,000원이 아닙니다. 실제로 매수인이 부담할 금액이 얼마인지가 먼저입니다. 선순위 임차인 이종수·윤나영의 보증금을 모두 인수하는 가정에서는 실질취득 부담이 500,000,000원에 이르며, 최근 실거래 평균 165,916,666원보다 현저히 높습니다.

반대로 실제 해당 호실에 귀속되지 않는 임차인 기록이 섞여 있다면 인수액은 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 이번 물건에서는 선순위 임차권의 호수 귀속과 존속 여부를 먼저 확정해야 합니다. 그 문제가 해결되더라도 현재 최저가 자체가 최근 시세의 144.7%로, 가격 경쟁력은 확보되지 않았습니다.

종합 결론: 권리 확인 전 입찰 보류, 현 최저가에서도 가격 메리트 없음. 인수 위험을 실제로 해소할 수 있다는 명확한 근거와 별도의 가격 재검토 없이는 접근을 권하기 어렵습니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억인데 선순위 보증금 인수 위험 2.6억 — 신건부터 위험한 경매

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차권은 별개

② 임차인 분석 — 선순위 전입과 다수 점유 기록

③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래를 크게 초과

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “2.4억짜리 경매가 실제로 2.4억은 아니다”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (72장)

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