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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 240,000,000원
D 매력지수24 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
240,000,000원 2억 4,000만 감정가 240,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,400만원
최저가의 10% · 24,000,000원
실거래 대비
▲ 44.3% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 2.4억은 최근 시세 1.66억보다 비싸고, 선순위 임차보증금 전액 인수 가정 시 실질취득 5억. 임차인 호실 귀속 확인 전 입찰 보류.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

최저가 2.4억도 시세보다 비싸다 — 선순위 임차인 인수위험까지 겹친 대구 남해오네뜨 2504호

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 25층 2504호
감정가 2.40억 · 최저매각가 2.40억(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 임의경매(광양시새마을금고 등)
24점
매력지수 D등급 · 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 144.7%이며 선순위 보증금 인수 가정까지 겹쳐 입찰 보류가 타당
최저가 240,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원보다 높다. 이종수·윤나영의 선순위 보증금 260,000,000원 전액 인수를 가정하면 실질취득은 500,000,000원이다. 이대희의 보증금도 미상이며 다수 임차인의 2504호 귀속이 불명확해 가격·권리 위험 모두 높으므로 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 가격도 높고, 임차인 인수위험도 큽니다. 최저매각가 240,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%입니다. 여기에 말소기준보다 먼저 전입한 이종수(보증금 120,000,000원)와 윤나영(140,000,000원)의 선순위 임차권이 문제입니다. 두 보증금의 인수를 모두 가정한 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 260,000,000원, 실질취득 부담 500,000,000원입니다. 다만 다수 임차인 기록이 혼재되어 있어 두 임차인 모두 이 호실에 해당하는지, 실제 점유 및 권리관계가 유지되는지부터 확인해야 합니다.
🚨 선순위 보증금 인수 가정 260,000,000원 💰 실질취득 가정 500,000,000원 📉 최저가도 최근 시세의 144.7% 🔎 임차인·호실 귀속 확인 필수
감정가 / 최저가
240,000,000원
신건 · 0회 유찰
최근 12개월 시세
165,916,666원
동일 평형 12건 평균
매수인 인수 가정
260,000,000원
선순위 2명 · 귀속 확인 필요
실질취득 가정
500,000,000원
최저가 + 인수액

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 2504호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020년 3월 소유권을 이전받았습니다. 2020.03.25 설정된 광양시새마을금고 등 공동근저당권이 말소기준이고, 이 근저당권에 기초해 임의경매가 시작됐습니다.

문제는 이 근저당권보다 앞서 전입한 사람이 있다는 사실입니다. 이종수는 2015.10.14 전입하여 보증금 120,000,000원, 윤나영은 2019.05.30 전입하여 보증금 140,000,000원으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 말소기준 이전 전입에 따라 대항력 보유자로 분류되지만, 확정일자와 배당에 관한 권리관계는 별도 검증이 필요합니다. 특히 현황조사에 여러 사람의 목적물 전부 임차 내역이 함께 나타나므로, 전입 기록만으로 해당 호실의 실제 선순위 임차인 두 명이 확정됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 25층 2504호
물건종류 / 용도집합건물(아파트) · 전용 약 59.96㎡ · 25층
소유자주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자광양시새마을금고 등 공동채권자
청구금액34,693,437,520원
말소기준권리2020.03.25 을구 3번 근저당권 (설정 당시 채권최고액 68,900,000,000원, 이후 44,544,000,000원으로 변경)
공동담보공동담보목록 제2020-157호
매각기일2026.10.22
단지 규모792세대 · 2015.09.10 준공
입찰 전 주요 확인선순위 임차인, 임차권등기, 금지사항등기, 공동담보 배당관계, 개별 호실 점유
⚠️ 공동담보의 채권최고액을 개별 호실 채무로 오해하지 마세요 광양시새마을금고 등 공동근저당권의 최초 채권최고액은 68,900,000,000원이며, 2021.11.12 변경등기로 44,544,000,000원이 기재됐습니다. 이는 공동담보 근저당권의 금액으로, 2504호 한 세대의 독립 채무액이나 실제 배당 확정액을 의미하지 않습니다. 공동담보목록과 다른 호실의 경매·배당 상황을 함께 확인해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

2015년 우리은행 근저당권은 2020.03.25 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020.03.25 광양시새마을금고 등 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 경매개시결정과 김은숙의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 검토 대상입니다. 다만 말소기준 이전에 성립한 임차인의 대항력과 보증금반환채무는 등기 말소 여부만으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.

🚨 선순위 대항력 인수위험 이종수와 윤나영은 모두 말소기준일인 2020.03.25보다 앞서 전입했습니다. 두 사람이 실제 이 호실의 임차인이고 대항력을 유지하며 보증금을 배당받지 못한다면, 매수인이 미반환 보증금을 인수할 수 있습니다. 제시된 배당 가정에서는 이종수 120,000,000원, 윤나영 140,000,000원을 모두 인수해 합계 260,000,000원입니다. 이 수치는 권리 귀속과 실제 배당을 확정한 금액이 아닌 조건부 위험 시나리오입니다.

② 임차인 분석 — 선순위 인수와 점유관계를 구별해야 한다

현황조사에는 다수의 임차인·전입자 정보가 등장합니다. 특히 경매 대상은 102동 2504호이므로, 같은 단지 다른 세대의 자료가 함께 포함됐을 가능성을 배제할 수 없습니다. 확인된 성명들을 모두 한 호실의 동시 임차인으로 합산하거나, 모두 실제 점유 중이라고 단정해서는 안 됩니다.

임차인 전입 / 점유개시 보증금 대항력 우선변제 승계·인수 판단
이종수 2015.10.14 120,000,000원 선순위 有 확정일자 미상 인수 위험
전액 인수 가정 · 2504호 귀속 확인
윤나영 2019.05.30 140,000,000원 선순위 有 확정일자 미상 인수 위험
전액 인수 가정 · 2504호 귀속 확인
이대희 2018.05.17 미상 선순위 가능 미상 추가 위험
대항력 가능·미상, 보증금 확인 필요
김은숙
을구 4번 주택임차권등기
2020.09.04
확정 2020.08.10 / 2022.08.25
120,000,000원 후순위 확정일자 있음 · 선순위 근저당보다 후순위 등기 말소 대상
배당액과 실제 반환관계 확인
양현주 2020.07.29 12,000,000원 후순위 확정일자 미상 · 배당요구 2023.02.01 소액임차인 최우선변제 요건 확인
류주혜 2022.02.11 140,000,000원 후순위 확정일자 미상 · 배당요구 2023.02.14 배당관계 및 해당 호실 확인
허준행 2021.05.17 120,000,000원 후순위 확정일자 미상 · 배당요구 2022.09.08 배당관계 및 해당 호실 확인
길경미 2021.11.30 140,000,000원 후순위 확정일자 미상 · 배당요구 2022.11.09 배당관계 및 해당 호실 확인

표의 임차인은 핵심 위험 및 문서 확인이 필요한 주요 기록입니다. 각자의 실제 점유 세대와 임대차 관계가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고로 확인된 항목은 없으며, 위 인수 가정에는 임차보증금 중복 합산을 하지 않았습니다.

🔎 2504호에 직접 연결되는 등기와 선순위 전입 기록을 대조하세요 김은숙의 주택임차권등기는 주소가 102동 2504호로 특정되어 있습니다. 계약일은 2020.08.08 및 2022.06.27이고, 등기일은 2023.06.14입니다. 반면 이종수·윤나영·이대희 등 현황조사 전입 기록은 개별 호실 귀속을 추가로 확인해야 합니다. 실제 임차인 수를 확정하기 전에 등기부상 임차권자와 전입 기록을 단순히 같은 세대의 중복 보증금으로 더하면 안 됩니다.

김은숙의 전입일은 2020.09.04로 말소기준 이후입니다. 확정일자가 존재하더라도 선순위 근저당권보다 우선하는 보증금이라고 볼 수 없습니다. 반대로 이대희는 전입일이 2018.05.17로 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능성과 실제 인수 금액은 분리하여 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가 자체가 이미 시세 이상

같은 단지 전용 약 59.96㎡의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 165,916,666원, 최신 2026년 10월 거래는 180,000,000원입니다. 최저가 240,000,000원은 최근 평균의 144.7%이며 최신 거래가보다도 높습니다.

거래월전용층거래가
2026.1059.96㎡16180,000,000원
2026.0959.99㎡2140,000,000원
2026.0959.96㎡7179,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0759.96㎡3160,000,000원
2026.0759.99㎡9165,000,000원
2026.0759.99㎡9150,000,000원
2026.0659.96㎡20150,000,000원
2026.0359.99㎡2150,000,000원
2025.1159.99㎡14180,000,000원
2025.1159.96㎡3177,000,000원
최근 12개월 평균59.96㎡대12건165,916,666원

실거래 범위는 140,000,000원~180,000,000원으로 폭이 있습니다. 그럼에도 감정가 240,000,000원은 최고 거래가보다도 높습니다. 최근 평균 대비 가격 차이는 74,083,334원입니다. 이는 층별 차이나 내부 상태를 검토하더라도 입찰 가격을 매우 보수적으로 판단해야 하는 구간입니다.

⛔ 실질취득비용까지 고려하면 가격 괴리가 더 심각해집니다 선순위 보증금 260,000,000원을 모두 인수하는 시나리오에서는 현재 최저가 240,000,000원에 더해 실질취득 부담이 500,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원과 큰 차이를 보입니다. 최저가만 놓고 판단해도 비싼 물건이고, 인수 가정까지 적용하면 가격 경쟁력이 사실상 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정) — 4,160,000원
1. 근저당권 · 광양시새마을금고 등 68,900,000,000원 235,840,000원
잔여 · 소유자 교부 — 0원

제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 공동담보 관계, 실제 확정 채권액, 당해세, 임차인 우선배당 및 최우선변제 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 공동근저당 채권최고액은 최초 등기 금액이며 변경된 채권최고액과 구별해야 합니다.

배당 외 매수인 인수위험보증금시뮬레이션 인수액
선순위 임차인 · 이종수120,000,000원120,000,000원
선순위 임차인 · 윤나영140,000,000원140,000,000원
선순위 보증금 인수 가정 합계260,000,000원260,000,000원
⚠️ 인수금액은 낙찰대금에서 배당되는 금액이 아닙니다 위 260,000,000원은 선순위 임차인들의 보증금이 실제 인수되는 경우를 가정한 금액입니다. 이는 근저당권 배당액과 별도로 매수인이 부담할 수 있습니다. 다만 두 임차인의 해당 호실 귀속, 대항력 유지, 실제 배당 및 반환금액을 확인하기 전에는 확정 인수채무로 단정할 수 없습니다. 보증금 미상인 이대희의 권리가 별도로 성립한다면 추가 인수위험도 검토해야 합니다.
매각대금 배분 (신건 2.40억)
매각대금 배분과 임차인 보증금 인수는 별개입니다. 도넛에는 인수액 260,000,000원이 포함되지 않습니다.
감정가·실질취득 vs 실거래
실질취득 500,000,000원은 선순위 보증금 전액 인수 가정입니다. 최근 실거래 평균은 165,916,666원입니다.

⑤ 회차별 낙찰가와 실질 부담 시나리오

매각가가 내려가더라도 매수인이 인수하는 보증금이 그대로 남는 구조라면 단순 유찰만으로 투자성이 개선되지는 않습니다. 제시된 시나리오에서는 인수액 260,000,000원이 유지됩니다.

회차매각가인수 가정실질취득
현재 신건 (100%) 240,000,000원 260,000,000원 500,000,000원
1회 유찰 (80%) 192,000,000원 260,000,000원 452,000,000원
2회 유찰 (64%) 153,600,000원 260,000,000원 413,600,000원

매각가와 인수금액을 단순 합산한 조건부 예시이며 취득세·명도비·체납 관리비 등은 제외했습니다. 실제 인수보증금은 권리관계와 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

🚨 2회 유찰해도 실질취득비용은 최근 시세를 크게 웃돕니다 2회 유찰 가정 매각가는 153,600,000원으로 최근 실거래 평균보다 낮아집니다. 그러나 선순위 보증금 전액 인수가 현실화된다면 총 부담은 413,600,000원입니다. 따라서 유찰된 최저가만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단하면 안 됩니다.

일반적으로 선순위 대항력 임차인 한 명의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 경우, 낙찰가 하락만큼 인수 부담이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 이번 사건에서는 제시된 두 임차인 합계와 각자의 실제 배당 여부, 해당 호실 귀속부터 확인해야 하므로 모든 회차에서 그 구조가 확정됐다고 단정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 대구포산초등학교 동측 인근입니다. 주변은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
  • 건물. 철근콘크리트 구조 아파트이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방 설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 경제자유구역과 연구개발특구(테크노폴리스지구) 등의 토지이용 제한사항이 있습니다.
  • 도로 및 지형. 단지 서측이 중로에 접하며 토지는 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 형상입니다.
  • 환금성. 792세대의 아파트 단지로 실거래 표본은 확인되지만, 최근 동일 평형 실거래가 140,000,000원~180,000,000원과 신건 최저가 240,000,000원 사이에 큰 차이가 있습니다.
  • 현장 상태. 감정 당시 거주자 부재 및 폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못해 표준적인 구조와 통상적인 이용상황을 상정해 평가했습니다. 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 선순위 임차인 실재 여부. 이종수·윤나영·이대희의 임대차계약서, 전입세대, 점유 세대, 주민등록 변동 및 현재 대항력 유지 여부를 확인하세요.
  • 호실 귀속 검증. 현황조사에 다수 전입자와 목적물 전부 임차인이 혼재합니다. 반드시 102동 2504호에 해당하는 명세만 선별해야 합니다.
  • 김은숙 임차권등기. 을구 4번의 보증금 120,000,000원, 최초 및 갱신 확정일자, 배당요구·보증금 반환 여부를 대조하세요.
  • 기존 금지사항등기. 갑구 3-1번은 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등을 제한하는 내용입니다. 매각으로 인한 처리 및 관련 임차인 보호관계를 확인하세요.
  • 공동담보. 공동담보목록 제2020-157호와 다른 물건의 매각·배당을 대조해 개별 호실의 실제 채권·배당관계를 파악하세요.
  • 소액임차인. 양현주 등 소액 보증금 및 배당요구 내역이 최우선변제 대상인지 확인해야 합니다.
  • 시세 상한. 최근 12개월 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 매수인이 실제 부담할 총액을 비교하세요.
  • 명도 및 체납. 현재 점유자를 확인하고 점유관계에 따른 인도·명도 가능성과 공용부분 관리비 체납 여부를 점검하세요.
  • 매각조건. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 원본 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.
✅ 확인 가능한 긍정 요소 물건의 감정상 이용상태는 아파트이며, 792세대 단지로 동일 평형의 최근 실거래가 확인됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 이러한 요소만으로 가격·권리 위험을 상쇄할 수는 없습니다.
⛔ 종합 판단 — 현 가격 입찰 비추천, 권리 확정 전 보류 현재 최저가 240,000,000원은 최근 실거래 평균을 크게 웃돕니다. 선순위 보증금 인수 시뮬레이션까지 적용하면 실질취득 부담은 500,000,000원입니다. 다수 임차인 기록의 호실 귀속이 불명확해 실제 인수 금액을 확정하기도 어렵습니다. 가격 매력이 확인되지 않고 법률적 불확실성이 커서 보수적인 접근이 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 실질취득비용을 보라”

이 사건의 가장 큰 문제는 높은 최저가와 선순위 임차인 인수 가능성이 동시에 나타난다는 점입니다. 신건 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%입니다. 즉 인수액을 전혀 고려하지 않아도 이미 가격 경쟁력이 부족합니다.

여기에 이종수·윤나영의 보증금 합계 260,000,000원을 실제 매수인이 인수한다고 가정하면 실질취득비용은 500,000,000원입니다. 2회 유찰 가정에서도 인수액이 그대로 유지된다면 총 부담은 413,600,000원에 이릅니다. 결국 단순히 유찰을 기다리는 전략도 권리관계가 해소되지 않는 한 충분하지 않습니다.

다만 현황조사에 나타난 다수 임차인의 호실 귀속이 명확하지 않으므로 인수액 260,000,000원을 이 호실의 확정 채무로 취급해서는 안 됩니다. 선순위 임차인 확인, 배당 및 인수범위 확정, 최신 실거래와의 비교가 모두 선행돼야 합니다. 현 단계의 결론은 “권리 확인 전 입찰 보류, 확인 후에도 가격 재검토”입니다.

본 리포트는 2026.10.08 확인된 등기사항, 현황조사, 감정평가 및 실거래가 정보에 기초한 분석 의견입니다. 특히 다수 임차인 정보의 개별 호실 귀속과 실제 점유·대항력·배당관계는 확정되지 않았으므로, 보증금 인수액은 조건부 시뮬레이션으로 해석해야 합니다. 공동담보 배당, 당해세, 최우선변제, 미납 관리비 및 명도비용 등에 따라 실제 부담액이 달라질 수 있습니다. 실거래 평균은 동일 평형 표본의 평균으로 개별 호수의 층·향·상태에 따라 차이가 있습니다. 본 자료는 투자 권유나 법률적 확정 판단이 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대한 법적 책임은 개별 거래의 사실관계와 관련 법령에 따라 판단됩니다.

위치 / 로드뷰

대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 25층2504호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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