부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 최저매각가만 보고 접근하면 위험한 아파트입니다. 2020.03.25 말소기준 근저당보다 전입이 빠른 이종수(보증금 120,000,000원)와 윤나영(보증금 140,000,000원)이 확인됩니다. 두 임차인의 대항력이 유지되고 배당 없이 보증금 전액이 승계된다는 가정에서는 매수인 인수액 260,000,000원, 낙찰가를 포함한 실질취득금액 489,000,000원입니다. 같은 단지 동일 면적대 최근 실거래 평균 165,916,666원과 비교하면 가격 경쟁력이 없습니다. 다만 다수의 임차인 조사 내역은 단지 내 여러 세대를 함께 포함했을 가능성이 있어, 103동 402호에 귀속되는 임차관계를 개별 확인하기 전에는 260,000,000원을 확정 인수액으로 판단해서는 안 됩니다.

감정가 / 최저가

229,000,000원

신건 · 0회 유찰

최근 12개월 시세

165,916,666원

동일 면적대 12건 평균

매수인 인수 추정

260,000,000원

선순위 보증금 · 귀속 확인 필요

실질취득 / 최근 시세

약 294.7%

실질취득 추정 489,000,000원

대구지방법원 2022타경1821. 이번 경매는 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 103동 402호입니다. 철근콘크리트구조 아파트로, 소유자는 주식회사더베스트아이입니다. 등기상 2020년 광양시새마을금고 등 다수 금융기관의 공동담보 근저당이 설정되었고, 이를 기초로 임의경매가 개시되었습니다.

핵심은 경매로 소멸하는 근저당권과 경매 후에도 매수인에게 남을 수 있는 임차보증금을 구분하는 것입니다. 근저당권 채권최고액이 수백억 원이라는 사실 자체가 매수인에게 그 금액의 채무를 넘기는 것은 아닙니다. 반면 말소기준보다 빠르게 대항력을 갖춘 임차인이 존재하면 보증금 미반환분이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다.

🚨 이 사건의 핵심 위험 이종수와 윤나영은 각각 2015.10.14 및 2019.05.30 전입하여 말소기준인 2020.03.25보다 앞섭니다. 제시된 권리관계에서는 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 각 보증금이 배당되지 않을 경우 전액 인수되는 구조입니다. 두 보증금의 합계는 260,000,000원으로 현재 최저매각가 229,000,000원보다도 큽니다. 다만 각 임차인이 실제로 이 호실에 속하는지 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 103동 4층 402호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 이용상태	집합건물(아파트) · 아파트 이용
단지 규모 / 준공	792세대 · 2015.09.10 준공
동일 면적대	전용 약 59.96㎡ 실거래 비교
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	229,000,000원 / 229,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동담보 금융기관
청구금액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등
근저당 채권최고액	최초 68,900,000,000원 · 2021.11.12 변경 44,544,000,000원 (공동담보)
매각기일	2026.10.22

근저당 채권최고액은 공동담보 설정금액으로 이 호실만의 실제 채무액이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수는 별도

2015년 우리은행 근저당권은 2020.03.25 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 광양시새마을금고 등 금융기관의 을구 3번 근저당권입니다. 이에 기초한 경매개시결정과 이후 손석우의 주택임차권등기는 경매 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

그러나 말소기준 이전에 대항력을 취득한 임차인의 보증금 반환관계까지 자동 소멸하는 것은 아닙니다. 특히 이종수와 윤나영의 전입 시점은 말소기준보다 앞섭니다. 손석우의 140,000,000원 임차권과 이들의 선순위 보증금은 별개이므로 동일 보증금으로 간주하거나 임의로 중복 제거할 수 없습니다.

⚠️ 금지사항등기 확인 갑구 3-1에는 국민주택기금을 위한 제한물권설정을 제외하고 임차인의 동의 없이 제한물권을 설정하거나 소유권을 제한하는 행위를 금지하는 등기가 남아 있습니다. 이 등기의 매각에 따른 처리와 임차인 동의관계는 별도 확인이 필요합니다. 이를 일반적인 후순위 가압류와 동일하게 당연 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 선순위 2명과 후순위 임차권

현황조사에는 다수의 전입자 및 임차인이 기재되어 있습니다. 그중 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 표시된 이종수·윤나영·이대희와 등기된 임차권자 손석우가 특히 중요합니다.

임차인	전입일	보증금	대항력 / 우선변제	매수인 승계 판단
이종수	2015.10.14	120,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인	전액 인수 가능 배당 미수령 가정
윤나영	2019.05.30	140,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인	전액 인수 가능 배당 미수령 가정
이대희	2018.05.17	미상	대항력 가능 우선변제 미확인	추가 인수 위험 보증금 및 실제 점유 확인
손석우 을구 4번	2021.11.18 확정 2021.11.01	140,000,000원	대항력 없음 우선변제 여부 별도 확인	등기 소멸 선순위 인수 대상 아님

⛔ 인수금액은 호실별 확인이 전제 현재 배당 시뮬레이션은 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원이 모두 이 물건에서 대항력을 유지하며 배당받지 못한다는 전제를 사용합니다. 따라서 260,000,000원은 조건부 인수 추정액입니다. 이대희의 보증금이 미상이고, 그 밖에도 다수의 임차인 정보가 함께 기재되어 있으므로 실제 해당 호실의 임대차관계가 확인되지 않으면 확정적 총인수액을 산출할 수 없습니다.

③ 점유관계 — 동일 호실 귀속 확인이 먼저

현황조사에는 이상엽, 김동현, 전영준, 류주혜, 정진관, 조선옥, 최이진, 김민기 등 다수의 임차인 및 전입자가 기재되어 있습니다. 서로 다른 사람들이 목적물 전부를 사용한다고 표시된 사례도 여럿 있습니다.

해당 감정평가가 아파트 101동 203호 외 225개호를 대상으로 진행되었음을 고려하면, 조사된 임차인 명단이 여러 호실에 걸쳐 집계되었을 가능성을 반드시 검토해야 합니다. 명단 전체를 103동 402호의 실제 임차인으로 보거나 보증금을 전부 합산하는 것은 부적절합니다.

⚠️ 103동 402호 확인 대상 이종수·윤나영·이대희·손석우의 실제 점유 호실과 임대차계약, 전입 유지 여부를 우선 대조해야 합니다. 손석우는 등기상 전유부분 전부를 대상으로 한 주택임차권이 확인됩니다. 선순위로 표시된 나머지 임차인들이 동일 호실의 권리자인지는 별도 검증이 필요합니다.

말소기준 이후 전입자는 원칙적으로 앞선 근저당권에 대항하기 어렵지만, 그렇다고 실제 점유자가 누구인지 확인하지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 매각물건명세서에 표시된 임차인과 인수 조건, 점유자 및 인도 가능성을 각각 구분하여 확인해야 합니다.

④ 시세 비교 — 최저가도 높고 실질취득은 훨씬 높다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 동일 면적대(전용 약 59.96㎡)의 최근 12개월 거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 평균은 165,916,666원, 최신 거래는 2026년 10월 180,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 평균	—	12건	165,916,666원

실거래는 140,000,000원부터 180,000,000원까지 분포합니다. 현재 최저매각가 229,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.0%로, 임차보증금 인수 위험을 제외해도 이미 시세보다 비쌉니다.

비교 항목	금액	판단
최근 12개월 실거래 평균	165,916,666원	시세 기준
최신 실거래	180,000,000원	2026.10 거래
경매 최저매각가	229,000,000원	최근 평균의 138.0%
선순위 보증금 인수 추정	260,000,000원	호실 귀속 확인 필요
실질취득 추정	489,000,000원	최근 평균의 약 294.7%

⛔ 신건에서 가격 메리트가 없는 이유 최저가 229,000,000원 자체가 최근 실거래 최고 180,000,000원보다 높습니다. 여기에 선순위 보증금 260,000,000원의 전액 인수를 가정하면 실질취득금액은 489,000,000원입니다. 이는 최근 실거래 평균보다 약 323,083,334원 높은 수준입니다. 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득금액을 중심으로 판단해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,006,000원
1. 이종수 · 선순위 보증금 인수	120,000,000원	0원
2. 윤나영 · 선순위 보증금 인수	140,000,000원	0원
3. 광양시새마을금고 등 공동담보 근저당	68,900,000,000원	224,994,000원
소유자 잔여	—	0원
매수인 인수 추정 합계	260,000,000원	배당 외 별도 부담

근저당 채권액 68,900,000,000원은 배당 시뮬레이션에 적용된 최초 공동담보 채권최고액입니다. 2021.11.12 변경된 44,544,000,000원 및 실제 확정채권액과는 구별해야 합니다. 집행비용·실제 배당순위·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (신건 229,000,000원)

도넛 차트는 매각대금 내부 배분만 나타냅니다. 매수인 인수 보증금 260,000,000원은 매각대금에 포함되지 않는 별도 부담입니다.

실질취득 vs 최근 실거래 시세

실질취득 489,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 약 294.7%. 선순위 보증금 전액 인수 및 호실 귀속을 가정한 비교입니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다

경매가 유찰되어 최저매각가가 내려가더라도, 선순위 보증금 260,000,000원을 전액 인수하는 전제가 유지된다면 매수인의 실질취득 부담은 낙찰가와 인수액의 합계입니다. 낙찰가 하락만으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다.

회차	최저매각가	인수 추정	실질취득 추정
현재 신건 (100%)	229,000,000원	260,000,000원	489,000,000원
1회 유찰 (80%)	183,200,000원	260,000,000원	443,200,000원
2회 유찰 (64%)	146,560,000원	260,000,000원	406,560,000원

2회 유찰 시 매각가는 146,560,000원으로 최근 실거래 평균보다 낮아집니다. 그러나 선순위 보증금이 그대로 인수되면 실질취득액은 406,560,000원입니다. 최근 평균 시세와 비교할 때 여전히 현저히 높은 금액입니다.

🚨 유찰이 해결하지 못하는 문제 이 물건은 유찰을 기다리는 것만으로 가격 문제가 해소되지 않습니다. 인수 추정액 260,000,000원 자체가 최근 실거래 최고액 180,000,000원을 초과하기 때문입니다. 인수 조건이 그대로라면 낙찰가를 낮춰도 일반적인 시세 차익 구조를 만들기 어렵습니다. 먼저 선순위 임차인이 실제 이 호실에 존재하는지와 보증금 승계 여부를 확정해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근. 주변은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
교통. 단지까지 차량 진입 가능하며 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 아파트입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 있습니다.
토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 경제자유구역·연구개발특구(테크노폴리스지구) 및 일반산업단지 관련 지정이 있습니다.
접근성. 단지 서측 중로에 접하며, 주변에 대로 및 보행자전용도로 등이 있습니다.
공부 및 건축. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 표시 없음.
환금성. 792세대 규모 아파트로 동일 면적대 실거래가 확인되지만, 거래가격이 140,000,000~180,000,000원으로 차이가 있습니다. 229,000,000원의 신건 가격은 최근 거래범위를 웃돕니다.
내부 상태. 감정평가 당시 거주자 부재 및 폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못하여 공부와 관리사무소 탐문을 바탕으로 통상적인 구조와 상태를 상정해 평가하였습니다. 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

최우선 확인 — 호실별 임차인. 103동 402호에 실제 귀속되는 임차인을 매각물건명세서·전입세대확인서·임대차계약서·주민등록 및 현장점유 상황과 대조해야 합니다.
선순위 보증금. 이종수 120,000,000원, 윤나영 140,000,000원의 대항력 유지 및 배당·승계 여부를 확인해야 합니다.
미상 임차인. 이대희는 2018.05.17 전입으로 선순위 가능성이 있으나 보증금이 미상입니다. 권리 상태와 실제 점유 및 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다.
후순위 임차권. 손석우의 140,000,000원 주택임차권등기는 후순위로 분류됩니다. 등기 소멸 여부와 실제 명도 관계를 별도로 확인해야 합니다.
금지사항등기. 갑구 3-1 금지사항등기의 법적 효력 및 매각 후 처리 방식을 확인해야 합니다.
공동담보. 광양시새마을금고 등 다수 금융기관의 근저당 관련 확정채권액, 공동담보목록 제2020-157호 및 배당관계를 확인해야 합니다.
가격 상한. 입찰가가 아니라 선순위 보증금 인수액을 합산한 실질취득액을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
내부 및 명도. 내부 상태 미확인, 실제 점유자 및 인도 절차에 따른 추가 비용을 점검해야 합니다.
최종 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 기일 변경 여부를 재확인해야 합니다.

✅ 권리 구조에서 구분할 점 2020.03.25 말소기준 근저당권과 그에 기초한 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 수백억 원대 공동담보 채권최고액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 하지만 이것은 선순위 임차보증금 인수 문제와 완전히 별개입니다.

⛔ 종합 판단 — 입찰 보류가 타당 229,000,000원의 최저가 자체가 최근 실거래 평균의 138.0%입니다. 선순위 임차인 2명의 260,000,000원 보증금을 전액 인수한다면 실질취득금액은 489,000,000원으로 최근 평균의 약 294.7%입니다. 여기에 보증금 미상 선순위 전입자와 호실별 임차인 귀속 불확실성이 남아 있습니다. 권리 확인 없이 가격만 보고 응찰할 수 있는 유형이 아닙니다.

맺으며 — “최저가보다 인수할 돈이 더 중요하다”

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 103동 402호는 일반적인 근저당 소멸형 아파트 경매처럼 단순하게 접근하기 어렵습니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 정리되는 구조이지만, 그보다 앞선 전입으로 대항력을 가진 것으로 분류된 임차인들이 존재합니다.

현재 추정상 이종수와 윤나영의 보증금을 전액 인수하면 낙찰가 229,000,000원 + 인수 260,000,000원 = 실질취득 489,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원과 큰 차이가 나므로 가격 측면에서 접근 근거가 없습니다.

다만 다수 세대가 포함된 감정평가 및 임차인 조사라는 특성 때문에, 이종수·윤나영·이대희가 실제로 103동 402호에 해당하는지 확인하는 과정이 가장 중요합니다. 이 확인 결과에 따라 인수금액 및 권리분석 결론이 달라질 수 있습니다.

현재 결론은 입찰 보류입니다. 먼저 개별 호실의 실제 임차관계와 승계 여부를 확정해야 하며, 확인된 실질취득금액이 최근 실거래 시세보다 충분히 낮아지지 않는 한 유찰 여부만으로 투자 적합성을 판단해서는 안 됩니다.

부동산임의경매

최저가 2.29억에 인수 보증금 2.6억까지 — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수는 별도

② 임차인 분석 — 선순위 2명과 후순위 임차권

③ 점유관계 — 동일 호실 귀속 확인이 먼저

④ 시세 비교 — 최저가도 높고 실질취득은 훨씬 높다

⑤ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑧ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 인수할 돈이 더 중요하다”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (72장)

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