부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 이 물건은 최저가가 싸지 않을 뿐 아니라, 선순위 임차인 보증금 인수까지 우려되는 고위험 경매입니다. 말소기준인 2020.03.25 근저당권보다 먼저 전입한 이종수(120,000,000원)와 윤나영(140,000,000원)의 보증금 합계 260,000,000원이 전액 인수되는 가정에서는 매수인 실질취득액이 500,000,000원에 이릅니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 거래가 165,916,666원과 비교해 가격 경쟁력이 없습니다. 더욱이 보증금 미상의 선순위 전입자와 같은 주택 전부를 대상으로 하는 다수의 임차 주장까지 겹쳐, 실제 점유·보증금·배당관계가 정리되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득 추정

500,000,000원

최저가 + 선순위 인수 추정

매수인 인수 위험

260,000,000원

미배당 보증금 가정 · 추가 미상

핵심 가격지표

144.7%

최저가 ÷ 최근 12개월 평균

대구지방법원 2022타경1821. 현풍읍 중리 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 1204호, 전용 약 59.96㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020.03.25 설정된 광양시새마을금고 등의 공동근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 근저당권과 그 이후의 경매개시결정·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 조사된 임차 주장이 있어 근저당권의 소멸만 보고 안전하다고 판단할 수 없습니다.

더 중요한 것은 가격입니다. 최저가가 이미 최근 실거래 평균의 144.7%인데, 선순위 임차인 보증금 260,000,000원을 전액 떠안는 경우 실질취득액은 500,000,000원이 됩니다. 이 금액을 최근 실거래 평균과 비교해야 하지, 최저가만 따로 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 여러 사람의 임차 주장이 같은 호수에 중첩되어 있으므로, 260,000,000원은 확정 인수금액이 아니라 개별 권리의 유효성과 미배당을 전제로 한 위험 시나리오입니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 12층 1204호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 전용	집합건물(아파트) · 전용 59.9573㎡ · 102동 12층 1204호
단지 현황	792세대 · 사용승인 관련 준공일 2015.09.10
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구액	광양시새마을금고 등 / 34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 을구 3번 공동근저당권
공동근저당 채권최고액	최초 68,900,000,000원 · 2021.11.12 변경 44,544,000,000원
선순위 보증금 인수 추정	260,000,000원 (이종수·윤나영, 전액 미배당 가정)
매각기일	2026.10.22

⚠️ 공동담보 금액을 개별 호수의 채무로 오해하면 안 됩니다 등기된 근저당권은 공동담보목록 제2020-157호와 연결되어 있습니다. 68,900,000,000원은 최초 공동근저당권 채권최고액이며, 이후 44,544,000,000원으로 변경됐습니다. 어느 금액도 이 호수 하나의 확정 채무액을 의미하지 않습니다. 실제 배당은 공동담보 관계, 확정 채권액, 다른 배당권리 등을 확인해야 합니다.

① 권리 흐름 — 선순위 임차인부터 확인해야 한다

말소기준은 2020.03.25 광양시새마을금고 등의 공동근저당권입니다. 최초 분양 당시의 우리은행 근저당권은 2020.03.25 말소됐고, 최초 금지사항등기도 말소됐습니다. 반면 현재 소유권이전과 함께 기재된 갑구 3-1번 금지사항등기는 등기부상 말소된 것으로 표시되어 있지 않습니다. 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등을 금지하는 내용이므로, 그 적용과 매각 후 처리 역시 확인할 사항입니다.

을구 4번 강동하의 주택임차권등기는 2025.05.02 접수됐고, 계약일 및 확정일자는 2021.10.28, 주민등록일은 2021.11.12입니다. 모두 말소기준보다 늦어, 현재 확인된 날짜만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 반면 이종수·윤나영은 말소기준보다 전입일이 앞서 보증금 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 인수 여부가 최대 변수

현황조사에는 다수의 임차·전입자가 기재되어 있습니다. 이 가운데 우선 확인할 사람은 말소기준일 이전 전입자로 조사된 이종수, 윤나영, 이대희입니다. 이종수와 윤나영은 각각 보증금이 확인되지만 확정일자가 확인되지 않았고, 이대희는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유의 계속 여부 및 해당 1204호에 대한 권리 귀속도 대조해야 합니다.

임차인 / 권리	전입·점유	보증금	대항력 / 우선변제 / 승계
이종수 목적물 전부	2015.10.14 전입	120,000,000원	대항력 위험 우선변제 미확인 승계 없음 말소기준 이전 전입 · 전액 미배당 시 인수 가능
윤나영 목적물 전부	2019.05.30 전입	140,000,000원	대항력 위험 우선변제 미확인 승계 없음 말소기준 이전 전입 · 전액 미배당 시 인수 가능
이대희 전입 조사	2018.05.17 전입	미상	대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 없음 보증금·확정일자 및 실제 임차관계 확인 필요
강동하 을구 4번 임차권등기	2021.11.10 점유개시 2021.11.12 주민등록 2021.10.28 확정일자	140,000,000원	후순위 배당 여부 확인 승계 없음 2025.05.02 임차권등기 · 등기상 매각 소멸 대상
류주혜 목적물 전부	2022.02.11 전입 2023.02.14 배당요구	140,000,000원	후순위 우선변제 미확인 승계 없음
양현주 목적물 전부	2020.07.29 전입 2023.02.01 배당요구	12,000,000원	후순위 우선변제 미확인 승계 없음
허준행 목적물 전부	2021.05.17 전입 2022.09.08 배당요구	120,000,000원	후순위 우선변제 미확인 승계 없음
길경미 목적물 전부	2021.11.30 전입 2022.11.09 배당요구	140,000,000원	후순위 우선변제 미확인 승계 없음
주영주 목적물 전부	2021.05.06 전입 2025.07.21 배당요구	120,000,000원	후순위 우선변제 미확인 승계 없음

권리 배지는 전입일과 확인된 등기·배당요구 사항을 기준으로 한 잠정 판정입니다. 후순위 임차인의 배당요구만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.

⛔ 선순위 보증금 260,000,000원 — 매수인 인수 시나리오 이종수 120,000,000원 + 윤나영 140,000,000원 = 260,000,000원입니다. 각 임차인이 이 사건 목적물에 대해 유효한 대항력을 갖추고, 배당으로 보증금을 회수하지 못한 경우를 가정하면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 현재 회차에서는 이 금액을 전액 인수한다고 가정한 실질취득액이 500,000,000원입니다. 여기에 이대희의 보증금 관련 위험은 금액을 확정할 수 없어 포함하지 않았습니다.

⚠️ 같은 호수에 다수의 '목적물 전부' 임차 주장이 중첩됩니다 현황조사상 이종수·윤나영 외에도 이상엽, 김동현, 정진관, 조선옥, 최이진, 김선형, 강경자, 김민기, 강동하 등 여러 사람의 보증금 또는 전유부분 전체 점유 주장이 확인됩니다. 이들이 동시에 동일한 1204호 전부를 독립적으로 점유·임차한다는 뜻으로 받아들일 수는 없습니다. 실제로 어느 사람이 이 호실의 임차인인지, 다른 세대에 관한 조사 내용이 섞였는지, 계약의 승계·종료 또는 점유 이전이 있었는지 원본으로 대조해야 합니다. 따라서 기재된 보증금을 모두 합산해서는 안 되며, 선순위 260,000,000원 역시 검증 전 잠정 위험액입니다.

실제 임차인 수: 현황조사상 전입·임차 주장자는 다수이나, 1204호에 귀속되는 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 중복 신고는 확인되지 않습니다. 선순위 위험 검토 대상은 이종수·윤나영 2명이며, 이대희의 대항력은 가능·미상으로 별도 확인 대상입니다.

임차권등기된 강동하의 보증금 140,000,000원은 선순위 260,000,000원에 더하지 않았습니다. 후순위 임차권등기이고, 실제 배당 여부 및 권리관계를 별도로 판단해야 하기 때문입니다. 또한 이종수·윤나영의 우선변제권이 확인되지 않았다고 해서 무조건 실제 배당액이 0원으로 확정된 것은 아닙니다. 임대차계약과 확정일자, 배당요구 및 점유 지속 여부를 함께 판단해야 합니다.

③ 실거래 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세 이상

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 동일·유사 전용면적 약 59.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 165,916,666원, 최신 거래는 2026년 10월 180,000,000원입니다. 실거래 범위는 140,000,000원에서 180,000,000원이며, 최저가 240,000,000원은 그보다도 높습니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12개월 평균	—	12건	165,916,666원

감정가이자 현재 최저매각가인 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 144.7%입니다. 실거래 최고 수준인 180,000,000원보다도 높습니다. 이 가격은 임차보증금 인수를 전혀 고려하지 않더라도 최근 거래 수준을 웃돕니다.

선순위 보증금 260,000,000원을 전액 인수하는 가정에서는 240,000,000원 + 260,000,000원 = 500,000,000원으로, 최근 평균 165,916,666원과 비교할 가격 메리트가 사실상 없습니다. 실질취득액은 직접 매각대금 외에 인수해야 할 채무를 반영한 금액이며, 취득세·명도비용·미납관리비 등은 별도입니다.

⛔ 실거래 비교의 기준은 '최저가'가 아니라 '실질취득액' 현재 최저가 240,000,000원조차 최근 시세를 초과합니다. 여기에 선순위 보증금을 인수한다면 실질취득액은 약 500,000,000원으로 상승합니다. 이 물건은 권리 위험을 제외해도 비싸고, 권리 위험을 반영하면 훨씬 불리합니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 보증금 인수 부담 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
인수 · 이종수 선순위 보증금	120,000,000원	0원
인수 · 윤나영 선순위 보증금	140,000,000원	0원
2. 공동근저당 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원

선순위 이종수·윤나영의 보증금이 각각 전액 미배당되어 매수인에게 인수되는 가정의 단순 배당 시뮬레이션입니다. 공동담보 채권최고액 68,900,000,000원을 사용한 추정이며, 실제 변경등기상 채권최고액은 44,544,000,000원입니다. 당해세·최우선변제·다른 임차인의 배당관계는 반영되지 않았으므로 확정배당표가 아닙니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

집행비용 4,160,000원 · 공동근저당 배당 235,840,000원. 인수보증금은 매각대금 밖의 부담이므로 도넛에 포함하지 않았습니다.

실질취득액 vs 최근 실거래

실질취득 500,000,000원은 선순위 보증금 260,000,000원 전액 인수 가정입니다. 최근 실거래 평균 165,916,666원과 큰 격차가 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 위험은 남는다

회차	낙찰가 가정	인수 가정	실질취득 추정
현재 신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

1회 유찰 시 매각가는 192,000,000원, 2회 유찰 시 153,600,000원으로 낮아질 수 있습니다. 하지만 선순위 보증금 260,000,000원이 전액 인수되는 가정이라면 실질취득액은 각각 452,000,000원과 413,600,000원입니다. 이 역시 최근 12개월 평균 거래가 165,916,666원을 크게 초과합니다.

다만 이 표의 두 선순위 임차인은 각각 별개의 보증금 채권으로 기재되어 있습니다. 단일 선순위 보증금이 낙찰가보다 커 실질취득액이 그 보증금 수준으로 고정되는 구조와는 다릅니다. 이 시나리오는 두 보증금 모두 배당 없이 인수되는 경우를 표시한 것으로, 실제 임차인 확인과 배당 결과에 따라 달라집니다.

⚠️ 유찰 = 인수 위험 해소가 아닙니다 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 기재되어 있지만, 이 숫자만으로 해당 물건의 권리 위험이나 향후 낙찰 가능성을 판단할 수 없습니다. 현재 최저가와 유찰 후 가정 가격 모두 임차인 인수 부담을 고려하면 가격 경쟁력을 확보했다고 보기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근. 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
단지 규모. 대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대 아파트 단지이며 2015.09.10 준공으로 기재되어 있습니다.
건물·설비. 철근콘크리트구조 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 연구개발특구 및 일반산업단지 관련 지정 사항이 있습니다. 교육환경보호구역과도 관련되어 있으며 토지 형상은 사다리형에 가까운 평지입니다.
건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 거주자 부재 및 폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못해 표준적인 내부구조·사용자재를 상정해 평가한 점에 유의해야 합니다.
환금성. 최근 12개월 동일 평형 실거래 12건은 확인되지만, 거래가격은 140,000,000원에서 180,000,000원 수준입니다. 현재 최저가 및 인수보증금을 반영한 실질취득액을 정당화하는 거래가격은 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 실재 여부. 이종수·윤나영·이대희의 임대차계약서, 주민등록·점유 현황과 현재 해당 1204호에 대한 권리 존속 여부를 우선 확인해야 합니다.
보증금 인수 여부. 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원에 대해 확정일자, 배당요구, 배당 가능성, 보증금 반환 및 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다.
다수 임차 주장 정합성. 같은 아파트 전유부분 전체를 대상으로 하는 임차 주장이 다수 존재하므로 현황조사 내역이 실제 102동 1204호에 귀속되는지, 다른 호실 관련 사항이 포함된 것은 아닌지 대조해야 합니다.
후순위 임차권등기. 강동하의 을구 4번 임차권등기가 매각 후 말소 처리되는지, 별도 배당 및 명도 관련 문제가 있는지 확인해야 합니다.
금지사항등기. 갑구 3-1번 금지사항등기의 적용 범위와 매각 후 처리, 관련 임차인의 동의 및 권리관계를 확인해야 합니다.
공동담보 관계. 제2020-157호 공동담보목록, 근저당권 변경 및 지분 이전 내역, 채권 확정액을 확인해야 합니다.
실제 내부·점유 상태. 감정 시 폐문 등으로 내부 확인이 제한됐으므로 현장 상태, 점유자, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
매각대금 외 추가 부담. 선순위 미배당 보증금, 미납관리비, 세금 및 명도비용이 실제 취득금액에 미치는 영향을 별도로 검토해야 합니다.
가격 검증. 현재 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 165,916,666원보다 높습니다. 입찰을 검토하더라도 인수금액이 확정되기 전에는 가격 상한을 신뢰하기 어렵습니다.
원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임대차 관련 자료, 배당요구서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

✅ 확인되는 긍정 요소 792세대 규모의 주거용 아파트이고, 유사 면적의 최근 거래 사례가 존재합니다. 공동근저당권과 후순위 임차권등기 등 주요 등기권리의 흐름을 파악할 수 있으며, 건축물 이용상태는 아파트로 확인됩니다. 다만 이러한 요소는 선순위 보증금 인수 위험과 현재 가격의 불리함을 상쇄하지 못합니다.

⛔ 종합 판단 — 가격과 권리 모두 입찰 보류 현재 최저가 240,000,000원은 최근 시세를 상회하며, 선순위 임차보증금 260,000,000원을 전액 인수하면 실질취득액은 500,000,000원으로 커집니다. 게다가 보증금 미상의 선순위 전입자와 다수의 중첩 임차 주장으로 인해 최종 인수액조차 확정하기 어렵습니다. 종합 매력도 D — 위험 대비 가격 보상이 부족한 물건입니다.

맺으며 — “2.4억 아파트가 실제로는 5억이 될 수 있다”

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 1204호는 단순히 유찰을 기다리면 해결되는 경매가 아닙니다. 2020.03.25 말소기준권리 이전에 전입한 이종수와 윤나영의 보증금, 그리고 보증금이 알려지지 않은 이대희의 대항력 가능성을 먼저 풀어야 합니다.

현재 최저가는 240,000,000원, 최근 12개월 실거래 평균은 165,916,666원입니다. 이미 최저가부터 시세를 웃도는 상황에서 선순위 보증금 260,000,000원이 매수인에게 인수되는 경우, 실질취득액은 500,000,000원에 이릅니다. 2회 유찰된 가정에서도 인수보증금을 합친 금액은 413,600,000원으로, 가격 문제가 해결되지 않습니다.

특히 같은 호수에 대한 다수의 임차 주장으로 인해 현재의 선순위 인수 추정액을 확정 채무처럼 취급하는 것 역시 위험합니다. 실제 유효한 임차권과 점유 상태를 먼저 정리해야 비로소 입찰 판단이 가능해집니다.

결론은 명확합니다. 권리관계 확인 전 입찰 보류, 가격 측면에서도 적극 추천하기 어려운 D등급 물건입니다. 이 사건에서 중요한 것은 최저가가 얼마나 내려가느냐보다, 매수인이 최종적으로 어떤 보증금과 점유 문제를 떠안게 되는가입니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억인데 인수보증금만 2.6억 — 실질취득 5억 위험의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인부터 확인해야 한다

② 임차인 분석 — 실제 인수 여부가 최대 변수

③ 실거래 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세 이상

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 위험은 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “2.4억 아파트가 실제로는 5억이 될 수 있다”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (72장)

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