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특수권리·특수조건 1

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명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 240,000,000원
D 매력지수25 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
240,000,000원 2억 4,000만 감정가 240,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,400만원
최저가의 10% · 24,000,000원
실거래 대비
▲ 44.3% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 신건 최저가 240,000,000원은 최근 시세의 144.7%. 선순위 보증금 260,000,000원 인수 추정 시 실질취득액 최소 500,000,000원으로 입찰 보류가 타당합니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

신건부터 시세 145%인데, 보증금 인수까지 — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 2402호

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 24층 2402호
감정가 240,000,000원 · 최저매각가 240,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 임의경매(광양시새마을금고 등)
25점
매력지수 D등급 · 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 144.7%이고, 선순위 보증금 260,000,000원 인수 추정과 미상 보증금 위험까지 남은 고위험 아파트
최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원 대비 신건 최저가 240,000,000원부터 고평가. 이종수·윤나영의 선순위 보증금 260,000,000원 전액 인수 가정 시 실질취득 최소 500,000,000원으로 최근 시세의 약 301%. 이대희 보증금 미상 및 실제 호실별 임대차 귀속 확인이 필요하며 2회 유찰 가정에서도 실질취득액 413,600,000원 이상으로 가격 매력 없음. 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 신건 최저가부터 최근 실거래 평균의 144.7%. 여기에 말소기준보다 먼저 전입한 이종수(120,000,000원)·윤나영(140,000,000원)의 보증금 인수 가능액이 합계 260,000,000원입니다. 이대희 역시 선순위 전입자로 보증금이 확인되지 않습니다. 기존 배당 시뮬레이션대로 두 보증금이 전액 인수된다면 실질취득액은 최소 500,000,000원이며, 시세와 비교할 수 있는 가격 메리트가 없습니다. 실제 2402호에 귀속되는 임대차와 권리의 존속 여부부터 확정해야 합니다.
⚠️ 선순위 보증금 260,000,000원 인수 추정 📈 최저가 / 최근 시세 144.7% 💰 실질취득 최소 500,000,000원 🔎 선순위 보증금 미상 1명 추가
감정가 / 최저가
240,000,000원
신건 · 0회 유찰
최근 12개월 실거래
165,916,666원
동일 평형 12건 평균
매수인 인수 추정
260,000,000원+
이대희 보증금 미상 · 추가 위험
실질취득 / 최근 시세
약 301% 이상
500,000,000원 이상 가정

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍에 위치한 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 24층 2402호, 전용 59.9901㎡대 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 광양시새마을금고 등이 채권자로 참여한 임의경매입니다. 말소기준은 2020년 3월 25일 설정된 공동담보 근저당권입니다.

겉으로는 감정가 240,000,000원짜리 신건이지만, 선순위 임차인의 보증금과 시세를 함께 봐야 하는 사건입니다. 이종수와 윤나영은 각각 2015년과 2019년에 전입하여 말소기준 근저당보다 먼저 전입한 것으로 조사됐습니다. 이대희도 2018년 전입자로, 보증금과 우선변제 관계가 확인되지 않았습니다. 반면 2021년 설정된 후순위 전세권은 주택도시보증공사로 이전된 이력이 있습니다.

⛔ 핵심 위험 — 낙찰가만이 취득원가가 아닙니다 배당 추정상 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원은 우선배당 없이 전액 인수되는 것으로 산정되어 있습니다. 이 가정이라면 신건 낙찰대금 240,000,000원에 인수보증금 260,000,000원이 더해져 500,000,000원이 됩니다. 이대희의 보증금은 미상이므로 추가 인수 가능성이 있습니다. 다만 선순위 임차인의 실제 점유, 해당 호실과의 일치, 임대차 종료·보증금 반환 여부를 확인하기 전에는 이 금액을 확정 인수액으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 24층 2402호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 전용집합건물(아파트) · 기준 전용 59.9901㎡ · 101동 24층 · 지상 25층 건물
소유자주식회사더베스트아이 (2020.03.25. 소유권이전)
감정가 / 최저가240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자광양시새마을금고 등 공동채권자
청구금액34,693,437,520원
말소기준권리2020.03.25. 을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등 · 최초 채권최고액 68,900,000,000원, 이후 44,544,000,000원으로 변경
매각기일2026.10.22.
등기 확인 기준2026.10.08. 발행 등기사항전부증명서
⚠️ 공동담보의 금액을 개별 아파트 채무로 오해하면 안 됩니다 2020년 근저당권의 최초 채권최고액 68,900,000,000원은 공동담보목록 제2020-157호와 연결된 금액입니다. 이후 변경등기로 44,544,000,000원이 기재되었습니다. 이는 2402호 한 세대에 그 금액만큼의 독립적인 채무가 있다는 뜻이 아니며, 실제 배당은 공동담보 관계와 배당절차에 따라 달라집니다.

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 문제

과거 우리은행 근저당권은 2020년 3월 25일 말소됐으며, 현재 말소기준으로 설정된 권리는 같은 날 등기된 광양시새마을금고 등의 근저당권입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 후순위 전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 근저당권보다 앞선 임차인의 대항력은 별도 검토 대상입니다. 특히 이종수·윤나영에 대한 선순위 보증금 인수 추정과 이대희의 미상 보증금은 말소기준 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 해결되지 않습니다.

🔎 별도 확인 — 금지사항등기 및 전세권 이전 2020년 3월 25일 갑구 3-1번으로 임차인의 동의 없는 제한물권 설정 등을 금지하는 등기가 기재되어 있습니다. 해당 금지사항등기의 효력 및 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다. 또한 주식회사양광테크의 전세금 120,000,000원 전세권은 2025년 12월 31일 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 이는 같은 전세권의 이전이므로 양광테크와 주택도시보증공사의 전세금 120,000,000원을 각각 별개 채권으로 중복 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 선순위와 후순위를 반드시 구분

현황조사에는 여러 세대의 전입자와 보증금 정보가 함께 등장합니다. 일부는 같은 목적물 전부를 기재하고 있어 101동 2402호에 실제로 귀속되는 임대차인지 개별 호수별 확인이 필수입니다. 아래 표는 권리 인수 판단에 직접적인 영향을 주는 선순위 전입자와 주요 배당요구 사례를 구분한 것입니다.

임차인전입일보증금대항력 / 우선변제 / 승계
이종수 2015.10.14 120,000,000원 대항력 有
우선변제 미확인
인수 120,000,000원 추정
윤나영 2019.05.30 140,000,000원 대항력 有
우선변제 미확인
인수 140,000,000원 추정
이대희 2018.05.17 미상 대항력 가능·미상
우선변제 미확인
추가 인수액 산정 불가
류주혜 2022.02.11 140,000,000원 후순위 전입
배당요구 2023.02.14
우선변제 미확인
양현주 2020.07.29 12,000,000원 후순위 전입
배당요구 2023.02.01
우선변제 미확인
허준행 2021.05.17 120,000,000원 후순위 전입
배당요구 2022.09.08
우선변제 미확인
길경미 2021.11.30 140,000,000원 후순위 전입
배당요구 2022.11.09
우선변제 미확인
주영주 2021.05.06 120,000,000원 후순위 전입
배당요구 2025.07.21
우선변제 미확인

대항력은 말소기준일과 전입일의 선후 관계를 토대로 한 조사상 판단입니다. 실제 대항요건의 유지, 주택 인도, 확정일자, 임대차 승계·종료 및 배당요구의 효력은 별도로 확인해야 합니다. 후순위 전입자는 위 선순위 두 임차인의 260,000,000원 인수 추정에 포함되지 않습니다.

⛔ 보증금 인수와 다수 점유정보의 불확실성 이종수·윤나영의 보증금 합계는 260,000,000원이지만, 이 금액을 본건 2402호의 최종 인수액으로 확정하려면 각 임차인의 실제 임대차 목적물 및 권리 존속 여부가 입증되어야 합니다. 이대희의 보증금은 확인되지 않아 인수 상한도 산정할 수 없습니다. 다수의 전입자와 목적물전부 표시가 혼재되어 있으므로, 이를 모두 동일 호실의 동시 임차인으로 간주하여 보증금을 단순 합산해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액 기준으로는 더욱 불리

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대, 2015년 9월 준공된 아파트 단지입니다. 전용 약 59.96~59.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 165,916,666원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 16층 180,000,000원입니다.

거래월전용층거래가
2026.1059.96㎡16층180,000,000원
2026.0959.99㎡2층140,000,000원
2026.0959.96㎡7층179,000,000원
2026.0859.96㎡9층180,000,000원
2026.0859.96㎡9층180,000,000원
2026.0759.96㎡3층160,000,000원
2026.0759.99㎡9층165,000,000원
2026.0759.99㎡9층150,000,000원
2026.0659.96㎡20층150,000,000원
2026.0359.99㎡2층150,000,000원
2025.1159.99㎡14층180,000,000원
2025.1159.96㎡3층177,000,000원
최근 12개월 평균—12건165,916,666원

최근 거래가격의 범위는 140,000,000~180,000,000원입니다. 신건 최저가 240,000,000원은 최근 평균의 144.7%로, 평균보다 약 74,083,334원 높습니다. 최신 거래가 180,000,000원보다도 60,000,000원 높은 가격입니다.

더 중요한 비교는 인수보증금까지 포함한 실질취득액입니다. 기존 배당 추정의 260,000,000원 인수가 유효하다면 실질취득액 500,000,000원은 최근 평균의 약 301.4%입니다. 선순위 보증금 미상분과 취득부대비용까지 고려하면 부담은 추가로 증가할 수 있습니다.

⛔ 낙찰가가 낮아져도 자동으로 저렴해지지 않습니다 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이번 시뮬레이션에서는 두 선순위 임차인에게 배당되는 금액이 없고, 매수인 인수 추정액 260,000,000원도 유찰 시나리오에서 유지됩니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득액을 다시 계산해야 하며, 최저가만 비교해 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정)—4,160,000원
선순위 이종수 보증금(인수 추정)120,000,000원0원
선순위 윤나영 보증금(인수 추정)140,000,000원0원
1. 을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등68,900,000,000원235,840,000원
2. 을구 4번 전세권 · 주식회사양광테크(주택도시보증공사 이전)120,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부—0원

배당표는 제공된 추정 시뮬레이션 기준입니다. 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 것으로 실제 확정 채권액·공동담보 배당 관계·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 선순위 이종수·윤나영 보증금은 배당액이 아니라 매수인 인수 추정액으로 구분하였고, 이대희의 미상 보증금은 산입하지 않았습니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)
집행비용과 근저당권 예상배당이 매각대금 전액을 소진합니다. 보증금 인수액은 매각대금 배분에 포함하지 않았습니다.
감정가·실질취득 vs 최근 실거래
실질취득 최소 추정 500,000,000원은 최근 평균 165,916,666원을 크게 초과합니다. 미상 보증금은 제외한 값입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

회차최저가인수 추정실질취득 추정
현재 신건(100%)240,000,000원260,000,000원500,000,000원+
1회 유찰(80%)192,000,000원260,000,000원452,000,000원+
2회 유찰(64%)153,600,000원260,000,000원413,600,000원+

실질취득 추정액은 각 회차의 낙찰가를 최저매각가로 가정하고, 배당 시뮬레이션상의 인수액 260,000,000원을 더한 금액입니다. 이대희의 미상 보증금과 취득부대비용은 제외되어 있습니다. 실제 낙찰가와 인수액은 달라질 수 있습니다.

⛔ 2회 유찰해도 최근 시세보다 실질취득액이 높습니다 2회 유찰 시 최저가 자체는 153,600,000원으로 최근 실거래 평균보다 내려갑니다. 그러나 260,000,000원 인수 가정이 유지되면 실질취득액은 413,600,000원 이상으로 여전히 최근 평균의 약 249%입니다. 이 물건은 단순히 유찰 횟수를 기다리는 전략보다 선순위 임대차의 귀속·존속·인수 여부를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
✅ 확인 가능한 권리 소멸 부분 과거 우리은행 근저당권은 이미 말소되어 있고, 2020년 말소기준 근저당권 및 그 이후에 설정된 2021년 전세권은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 이는 선순위 임차인의 대항력을 없애는 뜻이 아니므로, 권리 전체가 깨끗하다고 평가할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 달성군 현풍읍 중리 대구포산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
  • 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조의 지상 25층 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖추어져 있습니다.
  • 용도 및 토지. 아파트로 이용 중이며 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·연구개발특구(테크노폴리스지구) 등에 해당합니다.
  • 규제. 학교 관련 상대·절대보호구역 등에 저촉되며 토지 공시지가는 749,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
  • 환금성. 792세대 단지에서 최근 실거래는 확인되지만 거래가격이 140,000,000~180,000,000원에 분포합니다. 신건 최저가 240,000,000원과 인수 추정액을 고려하면 재매각 시 가격 경쟁력은 불리합니다.
  • 내부 확인. 감정평가 당시 거주자 부재와 폐문 등으로 표준적인 내부구조와 이용상황을 상정해 평가했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 2402호 임차인 특정. 여러 호실의 전입·보증금 정보가 혼재되어 있으므로 이종수·윤나영·이대희가 실제 101동 2402호의 임차인인지 개별 임대차계약서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
  • 선순위 인수 확정. 이종수 120,000,000원, 윤나영 140,000,000원의 계약 존속, 점유와 주민등록 유지, 보증금 반환 여부 및 실제 배당 가능성을 확인해야 합니다.
  • 이대희의 미상 보증금. 2018년 전입자의 보증금이 확인되지 않으므로 이를 0원으로 가정하거나 인수 상한을 단정해서는 안 됩니다.
  • 주택도시보증공사 전세권. 2025년 전세권 이전의 법적 효력, 주식회사양광테크와의 관계, 말소·배당 관계 및 점유자 변경 여부를 확인해야 합니다.
  • 공동담보 및 금지사항등기. 공동담보목록 제2020-157호의 담보 범위와 실제 채권액, 갑구 3-1번 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 점검해야 합니다.
  • 실질취득 기준 응찰가. 최저가가 아닌 낙찰대금과 미배당 보증금 인수액의 합계를 기준으로 최근 실거래 평균 및 최신 거래와 비교해야 합니다.
  • 점유·명도 및 관리비. 실제 점유자, 임차권 존속, 명도 가능성, 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격도 높은데, 인수 위험까지 있다”

이 사건은 최저가 240,000,000원부터 최근 동일 평형 실거래 평균 165,916,666원을 상당히 웃돕니다. 최저가만으로도 시세의 144.7%인 만큼 가격 경쟁력이 없습니다.

더 심각한 문제는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 배당 추정에 따른 이종수·윤나영의 인수액 260,000,000원이 실제로 유효하다면, 신건에서 실질취득액은 500,000,000원 이상입니다. 이대희의 선순위 전입과 보증금 미상 위험까지 있어 인수금액의 상한도 확정할 수 없습니다.

후순위 전세권이 매각으로 소멸한다는 점은 유리하지만, 선순위 임대차의 인수 위험과 지나치게 높은 가격을 상쇄하지 못합니다. 2회 유찰을 가정해도 기존 인수 추정이 유지된다면 실질취득액은 최근 실거래 수준을 크게 웃돕니다.

결론은 입찰 보류입니다. 먼저 해당 호실의 선순위 임차인과 보증금 인수 여부를 원본으로 확정하고, 인수액을 포함한 실질취득액을 다시 산정해야 합니다. 현재의 가격과 권리 구조만으로는 투자 매력이 낮은 D등급 고위험 물건으로 평가합니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서 관련 내용·현황조사·감정요항표·실거래가 및 제공된 배당 추정치를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 공동담보 채권, 임차인의 실제 권리 존속, 해당 호실별 임대차 귀속, 배당 우선순위, 보증금 인수 및 미납 관리비·당해세·최우선변제 등은 실제 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 실거래가는 동일 평형 표본의 평균으로 개별 호수의 층·향·상태에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 법원 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용 및 이에 근거한 의사결정·입찰·투자 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법령상 인정되는 범위에서 책임을 제한합니다.

위치 / 로드뷰

대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 24층2402호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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