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특수권리·특수조건 1

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명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 229,000,000원
D 매력지수22 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
229,000,000원 2억 2,900만 감정가 229,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,290만원
최저가의 10% · 22,900,000원
실거래 대비
▲ 37.7% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 신건 2.29억부터 최근 시세보다 비싸고, 선순위 보증금 2.60억 인수 가정 시 실질취득 4.89억입니다. 401호 실제 임차관계 확인 전 입찰 보류가 타당합니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

2.29억에 낙찰받아도 실질취득 4.89억 위험 — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 401호

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 4층 401호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
감정가 229,000,000원 · 최저매각가 229,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 임의경매(광양시새마을금고 등)
🏠 감정가 2.29억 ⚠️ 인수위험 2.60억 💸 실질취득 4.89억 📊 최근 시세의 약 294.7% 🔴 신건 · 고위험
22점
매력지수 D등급 · 선순위 보증금 인수위험 2.60억을 반영한 실질취득 가정 4.89억 — 최근 시세의 약 294.7%, 입찰 보류
신건 최저가 2.29억부터 최근 12개월 실거래 평균 1.659억의 138.0%이며, 이종수·윤나영 보증금 전액 인수 가정 시 실질취득 4.89억으로 상승. 이대희 보증금 미상, 공동담보 여러 호수의 임차인 귀속관계 불확실성, 남아 있는 금지사항등기까지 있어 권리·가격 모두 고위험으로 판단.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가만 보고 접근하면 안 되는 고위험 경매입니다. 말소기준권리는 2020.03.25 광양시새마을금고 등의 근저당권입니다. 이보다 먼저 전입한 이종수(보증금 120,000,000원)와 윤나영(140,000,000원)의 대항력 및 보증금 인수위험이 확인됩니다. 두 보증금을 전액 인수한다는 가정에서는 매수인의 실질취득액이 489,000,000원으로 증가합니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 약 294.7%입니다. 여기에 이대희의 보증금 미상 위험과 다수의 임차인 기록까지 있어, 401호에 실제로 귀속되는 임대차관계를 먼저 확정하지 않는 한 입찰을 보류해야 합니다.
감정가 / 최저가
229,000,000원
신건 · 0회 유찰
실질취득 가정
489,000,000원
최저가 + 인수 260,000,000원
매수인 인수위험
260,000,000원
이종수·윤나영 전액 인수 가정
실질취득 ÷ 최근 시세
294.7%
최근 12개월 평균 대비

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 4층 401호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 229,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020.03.25 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 광양시새마을금고 등을 근저당권자로 하는 대규모 공동담보 근저당권이 설정되었고, 2022.06.27 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

등기된 근저당권의 매각 소멸 여부만 보면 구조가 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인과 배당되지 않은 보증금입니다. 특히 근저당권 채권최고액은 여러 금융기관이 참여한 공동담보 기준으로 기재되어 있어, 그 금액을 401호 한 세대의 순수 채무라고 해석해서도 안 됩니다. 권리의 소멸과 임차보증금의 인수는 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 4층 401호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 면적집합건물(아파트) · 실거래 비교면적 59.9901㎡ · 4층
소유자주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가229,000,000원 / 229,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구액광양시새마을금고 등 / 34,693,437,520원
말소기준권리2020.03.25 을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등
근저당권 채권최고액최초 68,900,000,000원 · 2021.11.12 변경 44,544,000,000원 (공동담보)
주택임차권등기권오식 · 2022.09.19 · 보증금 120,000,000원
매각기일2026.10.22
등기사항증명서 발행일2026.10.08

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인이 남는다

말소기준은 2020.03.25 을구 3번 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 2022.06.27 임의경매개시결정과 2022.09.19 권오식 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 그러나 말소기준 이전에 성립한 대항력 있는 임대차는 근저당권 말소만으로 없어지지 않습니다.

또한 갑구 3-1번에는 임차인 동의 없이 제한물권 설정이나 압류 등을 제한한다는 금지사항등기가 남아 있습니다. 이는 일반적인 근저당권과 성격이 다르므로, 매각 후 처리와 임차인 동의의 법률적 효과를 확인해야 합니다. 2015년 설정된 우리은행 근저당권은 2020.03.25 말소된 상태입니다.

⚠️ 공동담보·다수 세대가 얽힌 경매 감정요항표는 아파트 226개호를 함께 평가한 내용입니다. 현황조사상 다수의 임차인이 각각 목적물 전부를 점유한다고 기재되어 있으므로, 이들을 모두 102동 401호의 동시 점유자로 확정해서는 안 됩니다. 호수별 임차인 대응관계와 실제 점유자를 구분하는 작업이 이 사건 권리분석의 최우선 과제입니다. 아래 보증금 인수 계산도 해당 임차인이 실제 401호의 대항력 임차인이라는 전제에서만 적용됩니다.

② 임차인 분석 — 선순위 보증금과 실제 점유 확인

가장 중요한 기준일은 2020.03.25입니다. 이 날짜보다 먼저 전입한 이종수와 윤나영은 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 이대희 역시 선순위 전입자이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 별도 관리해야 합니다. 아래 표는 우선 확인해야 할 주요 임차관계입니다.

임차인 전입일 보증금 대항력 우선변제 매수인 승계
이종수 2015.10.14 120,000,000원 있음 미확인 인수위험
윤나영 2019.05.30 140,000,000원 있음 미확인 인수위험
이대희 2018.05.17 미상 가능·미상 미확인 추가 확인
권오식
을구 4번 임차권등기
2020.08.25 120,000,000원 후순위 후순위·배당 확인 원칙적 소멸
류주혜 2022.02.11 140,000,000원 후순위 확정일자 미상 원칙적 소멸
양현주 2020.07.29 12,000,000원 후순위 확정일자 미상 원칙적 소멸
허준행 2021.05.17 120,000,000원 후순위 확정일자 미상 원칙적 소멸

대항력은 선순위 전입 여부와 조사상 분류에 따른 잠정 판단입니다. 실제 주택 인도, 점유 유지, 임대차 성립, 호수별 귀속 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 확정일자가 확인되지 않은 임차인을 우선변제권이 확정된 임차인으로 취급하지 않았습니다.

⛔ 핵심 위험 — 이종수·윤나영 보증금 260,000,000원 이종수 보증금 120,000,000원과 윤나영 보증금 140,000,000원을 모두 매수인이 인수해야 하는 상황이면 총 260,000,000원입니다. 두 임차인에게 배당이 없다는 가정에 따른 금액으로, 전액 배당·일부 배당 여부와 실제 401호 귀속관계를 확인해야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다. 401호에 적용되는 금액이 아니라면 두 보증금을 단순 합산해서는 안 됩니다.
⚠️ 이대희 — 금액을 산정할 수 없는 별도 위험 이대희는 2018.05.17 전입 기록이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 빠르다는 사정만으로 대항력과 인수금액을 확정할 수는 없습니다. 실제 401호의 주택 인도·점유 및 임대차관계를 확인해야 하며, 해당 임차인이 별도로 인수 대상이 된다면 실질취득액은 489,000,000원을 초과할 수도 있습니다.

권오식은 등기부에 임차권등기가 확인되는 인물입니다. 임대차계약일은 2020.07.23, 전입 및 점유개시는 2020.08.25, 확정일자는 2022.08.08, 임차권등기일은 2022.09.19입니다. 모두 말소기준 근저당권보다 후순위의 대항요건 또는 등기이므로 원칙적으로 매수인에게 보증금이 승계되는 선순위 임차권은 아닙니다. 다만 보증금 배당 여부 및 임차권등기 말소·명도 절차는 확인해야 합니다.

선순위로 표시된 사람들과 후순위 임차인들이 동일한 401호를 점유하는지 여부는 별개의 문제입니다. 공동담보로 경매가 진행되는 여러 호수의 임대차 정보를 혼동할 경우 보증금 인수액을 과대 또는 과소 산정할 수 있습니다. 실제 401호 임차인 수는 호수별 대조 후 확정해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 거래보다 비싸다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대, 2015.09.10 준공된 아파트 단지입니다. 전용 약 59.96~59.99㎡의 최근 실거래 12건을 비교하면 최근 12개월 평균은 165,916,666원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래는 180,000,000원입니다.

거래월 전용 층 거래가
2026.1059.96㎡16180,000,000원
2026.0959.99㎡2140,000,000원
2026.0959.96㎡7179,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0759.96㎡3160,000,000원
2026.0759.99㎡9165,000,000원
2026.0759.99㎡9150,000,000원
2026.0659.96㎡20150,000,000원
2026.0359.99㎡2150,000,000원
2025.1159.99㎡14180,000,000원
2025.1159.96㎡3177,000,000원
최근 12개월 평균—12건165,916,666원

신건 최저가 229,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.0%입니다. 보증금 인수를 전혀 고려하지 않아도 이미 최근 시세보다 높습니다. 더욱이 보증금 260,000,000원을 전액 인수하는 경우 실질취득액은 489,000,000원으로 증가하여 최근 평균의 약 294.7%, 최신 실거래가 180,000,000원의 약 271.7%에 달합니다.

⛔ 감정가가 곧 시장가격은 아닙니다 최근 실거래는 140,000,000~180,000,000원 범위에 분포합니다. 감정가 229,000,000원은 이 구간의 최고 거래보다도 높습니다. 선순위 인수위험이 실제로 존재한다면 가격 부담은 훨씬 커집니다. 신건 가격에서 시세 메리트를 인정할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

배당 항목 채권액 예상배당
0. 집행비용(추정) — 4,006,000원
인수 · 이종수 보증금 120,000,000원 0원
인수 · 윤나영 보증금 140,000,000원 0원
근저당 · 광양시새마을금고 등 68,900,000,000원 224,994,000원
소유자 잔여 — 0원
매수인 인수위험 합계 260,000,000원 배당 외 부담

배당표는 최초 근저당 채권최고액을 기준으로 한 가정입니다. 2021.11.12 채권최고액 변경 및 공동담보 배당관계, 조세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 보증금 인수액은 경매대금에서 지급되는 배당액이 아니라 매수인에게 추가로 발생할 수 있는 부담입니다.

매각대금 배분 (신건 2.29억)
집행비용 4,006,000원과 근저당권 배당 224,994,000원. 별도 인수보증금 260,000,000원은 매각대금 배분에 포함되지 않습니다.
감정가·실질취득 vs 실거래
가격 판단의 기준은 인수위험을 반영한 실질취득 489,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 165,916,666원을 크게 상회합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아질 뿐

유찰에 따라 최저매각가는 내려갈 수 있지만, 매수인 인수보증금이 자동으로 소멸하거나 줄어드는 것은 아닙니다. 아래는 두 선순위 보증금을 계속 전액 인수한다는 동일한 가정 아래 비교한 금액입니다.

회차 최저매각가 인수위험 실질취득 가정
현재 신건 (100%) 229,000,000원 260,000,000원 489,000,000원
1회 유찰 (80%) 183,200,000원 260,000,000원 443,200,000원
2회 유찰 (64%) 146,560,000원 260,000,000원 406,560,000원

2회 유찰을 가정해도 실질취득액은 406,560,000원입니다. 최근 12개월 평균 165,916,666원의 약 245.0%입니다. 따라서 이 물건은 유찰만 기다린다고 가격 경쟁력이 생기는 유형이 아닙니다.

⛔ 유찰과 보증금 인수는 별개의 문제 두 선순위 보증금 260,000,000원을 전액 인수하는 가정에서는 낙찰가가 낮아지더라도 인수보증금은 그대로 남아 실질취득액이 시세를 크게 초과합니다. 다만 여기의 두 보증금은 각각 120,000,000원과 140,000,000원으로, 각 임차인이 401호에 귀속되는지 및 실제 미배당액이 얼마인지에 따라 계산이 달라집니다. 대항력·배당·호수 귀속관계가 확정되기 전에는 이 수치를 확정채무로 보지 않아야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근으로, 주변은 대단지 아파트·학교·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비를 갖춘 아파트입니다. 준공일은 2015.09.10입니다.
  • 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지 등의 지정이 있습니다. 공시지가는 749,000원/㎡입니다.
  • 도로. 단지 서측이 중로에 접하며, 주변 토지는 대체로 평탄한 아파트부지로 이용됩니다.
  • 공부·위반사항. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
  • 내부 확인. 거주자 부재 및 폐문 등으로 표준적인 내부구조와 마감재를 상정해 감정평가했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요성을 확인해야 합니다.
  • 환금성. 792세대 아파트이고 유사 면적의 실거래는 확인되지만, 최근 거래가격이 140,000,000~180,000,000원에 분포합니다. 실질취득액이 이를 크게 넘는다면 재매각 시 원금 회수 위험이 높습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 401호 실제 임차인 특정. 여러 호수가 포함된 공동담보 경매인 만큼 이종수·윤나영·이대희를 비롯한 조사상 임차인들이 102동 401호와 직접 관련되는지 매각물건명세서와 호수별 현황조사 원본으로 확인하세요.
  • 선순위 임차보증금. 이종수 120,000,000원, 윤나영 140,000,000원의 계약서·점유·확정일자·배당요구·배당액을 각각 확인하세요. 실제 401호에 적용되는 미배당 보증금만 인수위험에 반영해야 합니다.
  • 보증금 미상 점유자. 이대희의 2018.05.17 전입 기록은 별도 위험 신호입니다. 점유 및 보증금 관계를 확인하기 전에는 인수금액을 확정할 수 없습니다.
  • 후순위 임차권등기. 권오식의 주택임차권등기는 2022.09.19 등기된 후순위 권리입니다. 배당관계, 말소 처리, 실제 점유 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
  • 금지사항등기. 갑구 3-1번 금지사항등기의 존속 상태와 경매 매각 후 처리, 임차인 동의 관련 쟁점을 확인하세요.
  • 공동담보·배당관계. 공동담보목록 제2020-157호와 근저당권의 2021.11.12 채권최고액 변경, 공동담보 물건별 배당관계를 대조하세요.
  • 가격 검증. 최근 12개월 실거래 평균은 165,916,666원, 최신 거래는 180,000,000원입니다. 최저가 자체가 이보다 높은 상황에서 인수위험까지 반영하여 입찰 상한을 검토해야 합니다.
  • 명도·관리비. 실제 거주자와 점유 권원, 명도 가능성 및 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 금액을 확인하세요.
  • 원본 대조. 매각기일 2026.10.22 전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 및 배당 관련 문서를 확인하세요.
✅ 긍정 요소 — 물건 자체의 일반적 이용성 아파트 용도가 명확하고, 단지 규모가 792세대이며, 유사 면적의 실거래 사례가 존재합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 이런 요소들은 선순위 임차보증금 인수위험이나 시세 대비 과도한 취득가격을 상쇄하지 못합니다.
⛔ 종합판정 — D등급 · 입찰 보류 신건 최저가 229,000,000원부터 최근 12개월 실거래 평균의 138.0%로 높습니다. 여기에 두 선순위 보증금 260,000,000원을 전액 인수하는 상황에서는 실질취득액이 489,000,000원으로 증가합니다. 선순위 전입자 중 보증금 미상 사례도 있으며, 공동담보 여러 호수의 임차인 정보를 401호와 정확히 연결해야 합니다. 권리관계 확정과 인수금액 검증 없이는 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득액을 보라”

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 401호의 가장 큰 문제는 최저가 2.29억 자체가 최근 실거래보다 높은데, 선순위 임차보증금 인수위험까지 존재한다는 것입니다.

이종수·윤나영의 보증금을 모두 전액 인수한다는 가정에서는 총부담이 489,000,000원에 달합니다. 최근 12개월 거래 평균이 165,916,666원인 점을 고려하면 정상적인 시세 기반 가격 경쟁력을 기대하기 어렵습니다. 2회 유찰을 가정한 실질취득액조차 406,560,000원입니다.

다만 여러 호수가 함께 경매에 올라온 사건이므로, 선순위 임차보증금이 실제로 401호에 귀속되는지를 확인해야 합니다. 이 점이 밝혀지지 않은 상태에서 260,000,000원을 확정 인수액으로 보거나, 반대로 인수액이 없다고 단정하는 판단은 모두 위험합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 먼저 401호의 실제 임차인과 대항력, 미배당 보증금, 공동담보 배당관계를 확정해야 합니다. 그 후에도 실질취득액이 최근 시세를 크게 초과한다면 유찰 횟수와 무관하게 신중히 제외할 물건입니다. 경매에서 중요한 것은 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 모든 인수부담까지 합쳐 얼마에 취득하느냐입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·임차인 현황조사·감정평가 요항·예상배당·실거래 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 공동담보 경매의 특성상 여러 호수의 임차인 정보가 함께 포함될 수 있으므로, 특정 호수의 실제 점유 및 인수관계는 원본 문서로 확인해야 합니다. 예상배당 및 매수인 인수액은 조건부 추정이며 실제 배당 결과, 대항력 성립 및 유지, 우선변제권, 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제·체납 관리비·명도비용·취득세 등은 실질취득 가정액에 포함되지 않았습니다. 실거래가는 유사 면적 표본의 거래가격이며 층·향·내부 상태에 따라 개별 호수의 적정 가격은 달라질 수 있습니다. 본 리포트는 투자 권유가 아니며 입찰 전 법원 원본 서류 확인과 법률전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대한 최종 책임은 의사결정자에게 있습니다.

위치 / 로드뷰

대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 4층401호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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