부동산임의경매 (아파트)

🚨 매수인 인수 추정 260,000,000원 💸 실질취득 500,000,000원 📈 최근 시세 대비 약 301.4% 🏠 신건 · 유찰 0회

한 줄 평 이 경매의 핵심 위험은 낙찰가에 더해 인수할 수 있는 선순위 임차보증금입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 이종수·윤나영의 보증금 합계는 260,000,000원이며, 예상배당에서는 전액 매수인 인수로 산정됩니다. 최저가 240,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면 실질취득액은 500,000,000원입니다. 반면 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 165,916,666원. 권리·가격 모두 위험이 크며, 입찰보다 선순위 임차관계 확인이 우선입니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

실거래 평균(시세)

165,916,666원

동일 평형 최근 12건

매수인 인수 추정

260,000,000원

선순위 보증금 2건 합계

실질취득 ÷ 시세

약 301.4%

실질취득 500,000,000원 기준

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리 소재 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 103동 1002호입니다. 단순히 감정가와 최저가만 보면 240,000,000원짜리 아파트 신건이지만, 권리관계를 펼쳐 보면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 2020.03.25 광양시새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그보다 먼저 전입한 임차인 중 보증금이 확인된 이종수와 윤나영의 임차보증금이 각각 120,000,000원, 140,000,000원입니다.

두 임차인은 배당표상 우선변제권 없이 매수인 보증금 인수 대상으로 분류되어 있습니다. 이에 따라 낙찰가 240,000,000원 + 인수보증금 260,000,000원이라는 실질취득 구조를 우선 검토해야 합니다. 다만 여러 임차인 기록이 함께 존재하고, 감정 대상도 다수의 단위세대로 이루어져 있어 해당 호수에 실제로 귀속되는 임대차와 배당 여부를 원본으로 확정하는 절차가 필수입니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 103동 10층 1002호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류	집합건물(아파트)
비교 거래 전용면적	59.96㎡대 · 시세 비교 대상 평형
소유자	주식회사더베스트아이
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 광양시새마을금고 근저당권
매각기일	2026.10.22
입찰보증금 참고	최저매각가의 10% 가정 시 24,000,000원 · 실제 공고 확인 필요
단지 규모	792세대 · 2015.09.10 준공

① 권리 흐름 — 말소되는 근저당과 살아남을 수 있는 임차보증금

🚨 핵심: 선순위 임차인 보증금 인수 이종수는 2015.10.14 전입, 보증금 120,000,000원입니다. 윤나영은 2019.05.30 전입, 보증금 140,000,000원입니다. 모두 2020.03.25 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 예상배당에서는 두 임차인에게 배당되는 금액을 0원으로, 매수인 인수를 합계 260,000,000원으로 산정했습니다. 실제 대항력의 존속·점유·배당 결과에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.

말소기준 근저당권은 최초 채권최고액이 68,900,000,000원으로 등기되어 있고, 2021.11.12 변경계약에서 44,544,000,000원으로 변경된 내용이 확인됩니다. 이는 공동담보와 관련된 근저당권이므로 해당 단위세대의 채무액과 동일하게 해석해서는 안 됩니다. 임의경매개시결정은 2022.06.27에 등기되었습니다.

또한 2020.03.25 소유권이전과 함께 임차인의 동의 없는 제한물권 설정 등을 제한하는 금지사항등기가 존재합니다. 이 등기는 일반적인 근저당권과 성질이 달라, 경매 후 처리와 기존 임차인의 권리관계를 별도로 검토해야 합니다. 단순히 모든 후순위 등기가 소멸한다는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 2건과 보증금 미상 점유자

현황조사 기록에는 다수의 전입자와 임차인이 등장합니다. 감정평가 대상이 226개호에 걸쳐 있으므로, 아래 명단이 모두 103동 1002호의 실점유자라고 단정해서는 안 됩니다. 특히 여러 사람이 각각 목적물 전부를 임차한 것으로 기재되어 있어 호수별 임차인 대응관계의 확인이 필요합니다. 보증금은 다른 호수의 임차인과 중복 합산하지 않습니다.

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제 / 배당	인수 판단
이종수	2015.10.14	120,000,000원	대항력 有	우선변제 미확인 예상배당 0원	인수 위험 120,000,000원 추정
윤나영	2019.05.30	140,000,000원	대항력 有	우선변제 미확인 예상배당 0원	인수 위험 140,000,000원 추정
이대희	2018.05.17	미상	가능 · 미상	미확인	추가 위험 보증금 확인 필요
김달금	2020.07.08	120,000,000원	후순위	확정일자 2020.06.11 배당액 미확정	별도 확인 임차권등기
류주혜	2022.02.11	140,000,000원	후순위	배당요구 2023.02.14	말소기준 후 전입
양현주	2020.07.29	12,000,000원	후순위	배당요구 2023.02.01	말소기준 후 전입
허준행	2021.05.17	120,000,000원	후순위	배당요구 2022.09.08	말소기준 후 전입
길경미	2021.11.30	140,000,000원	후순위	배당요구 2022.11.09	말소기준 후 전입
주영주	2021.05.06	120,000,000원	후순위	배당요구 2025.07.21	말소기준 후 전입

표는 권리판단에 중요한 임차인 및 주요 배당요구 사례를 중심으로 정리했습니다. 실제 임차인 수와 해당 호수의 점유자, 임차권등기의 귀속관계는 호별 매각물건명세서·현황조사서와 대조해야 합니다. 김달금의 2024.05.14 임차권 경정은 기존 김달금 임차권의 확정일자 정정으로 보아 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 않았습니다.

⚠️ 보증금 260,000,000원도 확정된 최종 인수액은 아닙니다 이종수·윤나영의 보증금 합계는 제시된 예상배당에서 매수인 인수로 산정된 금액입니다. 그러나 이대희는 선순위 전입자로 보증금이 확인되지 않았고, 다수의 다른 임차인 기록도 호수별 대응이 필요합니다. 260,000,000원을 위험 평가의 기준으로 삼되, 확정 인수액이나 최대 인수액이라고 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가보다 실질취득액이 중요하다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차의 동일 평형(전용 약 59.96㎡) 최근 12건 실거래 평균은 165,916,666원입니다. 최근 거래는 2026.10 · 180,000,000원이며, 해당 기간 거래금액은 140,000,000원에서 180,000,000원 사이입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12건 평균	—	12건	165,916,666원

비교 항목	금액	최근 평균 대비
실거래 평균	165,916,666원	100%
최신 실거래	180,000,000원	약 108.5%
최저매각가	240,000,000원	144.7%
실질취득 추정	500,000,000원	약 301.4%

최저매각가만으로도 최근 12개월 평균보다 74,083,334원 높습니다. 최신 거래가인 180,000,000원과 비교해도 60,000,000원 높습니다. 여기에 보증금 인수 추정액을 더하면 실질취득액은 500,000,000원으로, 최근 평균보다 334,083,334원 높습니다.

⛔ 현재 회차는 가격 메리트가 없다 최저가가 최근 시세 평균의 144.7%인 것만으로도 비싼 가격입니다. 선순위 임차보증금까지 고려한 실질취득액은 최근 평균의 약 301.4%에 달합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 접근해서는 안 되며, 유찰되더라도 보증금 인수 위험이 해소되는지 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액 / 보증금	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
인수 · 이종수 보증금	120,000,000원	0원
인수 · 윤나영 보증금	140,000,000원	0원
근저당권 · 광양시새마을금고 등 공동담보 권리자	68,900,000,000원	235,840,000원
소유자 교부	—	0원

예상배당은 제시된 배당 시뮬레이션의 금액을 적용했습니다. 근저당권 채권최고액은 공동담보 관련 등기금액이며, 실제 배당채권액이나 개별 호실의 채무액을 확정한 수치는 아닙니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 변경 가능성은 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

집행비용 4,160,000원과 근저당 배당 235,840,000원. 매수인 인수보증금 260,000,000원은 낙찰대금 밖의 부담이므로 도넛 합계에 포함하지 않았습니다.

감정가·실질취득 vs 실거래

최근 실거래 평균 165,916,666원에 비해 최저가 240,000,000원, 실질취득 추정 500,000,000원은 모두 높은 수준입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다

회차	매각가격	인수 추정	실질취득
현재 신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

현재 예상배당에서는 선순위 임차보증금 260,000,000원을 낙찰가와 별개로 인수하도록 계산하고 있습니다. 따라서 1회 또는 2회 유찰로 최저매각가가 하락해도, 그만큼 실질취득 부담이 곧바로 없어지는 것은 아닙니다. 위 금액은 인수 추정액이 그대로 유지된다는 전제의 시나리오입니다.

특히 보증금이 낙찰가보다 큰 선순위 임차인이 우선배당을 받는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 해당 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 두 선순위 임차인에게 배당이 없는 것으로 산정되어 있어, 가격 하락만으로 안전하거나 저렴해지는 물건이 아닙니다.

⛔ 유찰 후에도 실질취득액은 최근 시세를 크게 웃돈다 2회 유찰 시나리오에서도 인수보증금 260,000,000원을 더한 실질취득 추정액은 413,600,000원입니다. 최근 실거래 평균 165,916,666원과 비교하면 여전히 현저히 높습니다. 가격보다 먼저 해결해야 할 문제는 선순위 임차인의 인수 범위와 실제 귀속관계입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근. 주변에 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
건물·설비. 철근콘크리트구조 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지 등 관련 지정 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
환금성. 792세대 규모의 단지로 동일 평형 거래사례가 확인되지만, 140,000,000원부터 180,000,000원까지 거래 편차가 있습니다. 높은 실질취득액을 단기간에 회수하기 어려울 수 있습니다.
내부 상태. 감정 당시 거주자 부재 및 폐문 등으로 표준적인 내부구조와 마감재를 상정해 평가했습니다. 실제 내부 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 확인. 이종수·윤나영의 전입, 실제 점유, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 및 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
보증금 미상 선순위자. 이대희의 전입이 말소기준보다 빠르므로 임차관계와 실제 보증금이 있는지를 별도로 확인해야 합니다.
호수별 임차인 대조. 여러 단위세대에 걸친 임차인 기록을 해당 103동 1002호의 매각물건명세서·현황조사서와 대조해 중복 또는 타 호수 기재를 걸러야 합니다.
임차권등기. 김달금의 임차보증금 120,000,000원 및 확정일자 경정이 기존 임차관계에 미치는 영향과 실제 해당 호수 귀속 여부를 확인해야 합니다.
특수 등기. 금지사항등기의 존속 및 경매매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
공동담보 근저당. 공동담보목록 제2020-157호와 근저당 변경·지분이전 등기를 확인해 실제 채권자 및 배당관계를 검토해야 합니다.
입찰가 산정. 최저매각가가 아니라 낙찰가에 미배당 인수보증금, 세금, 명도비, 수리비 등을 더한 실질 부담으로 비교해야 합니다.
입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건 및 최신 매각공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.4억 경매가 아니라, 5억 취득 위험부터 봐야 한다”

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 103동 1002호는 현재 최저매각가가 240,000,000원으로 책정된 신건입니다. 그러나 선순위 임차보증금 260,000,000원을 매수인이 인수한다는 배당 가정에서는 실질취득액이 500,000,000원에 달합니다.

최근 동일 평형 실거래 평균은 165,916,666원이고, 최신 거래도 180,000,000원입니다. 최저매각가만으로 이미 최근 시세를 웃도는데, 인수보증금까지 고려하면 가격 격차는 더욱 커집니다. 또한 보증금 미상 선순위 전입자와 다수 임차인의 호별 귀속관계가 정리되지 않았습니다.

결론은 권리 위험 높음·가격 메리트 없음·입찰 보류입니다. 우선 이종수·윤나영의 실질 대항력과 인수액, 이대희의 임차관계, 각 임차인의 해당 호수 귀속 여부를 법원 원본으로 확인해야 합니다. 유찰을 기다리는 것만으로는 해결되지 않는 권리 구조이므로, 인수 위험이 명확히 해소되기 전에는 신중하게 접근해야 합니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억에 보증금 인수 2.6억 — 실질취득 5억, 시세와 크게 벌어진 경매

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 근저당과 살아남을 수 있는 임차보증금

② 임차인 분석 — 선순위 2건과 보증금 미상 점유자

③ 시세 비교 — 낙찰가보다 실질취득액이 중요하다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “2.4억 경매가 아니라, 5억 취득 위험부터 봐야 한다”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (72장)

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