부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 최저매각가 240,000,000원만 보고 입찰하면 위험한 물건입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 이종수·윤나영의 보증금 합계 260,000,000원이 매수인 인수액으로 추정됩니다. 이에 따라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득은 500,000,000원입니다. 같은 단지 유사 면적 최근 실거래 평균 165,916,666원과 비교하면 약 301.4%입니다. 더욱이 선순위 전입자 이대희는 보증금이 확인되지 않았고, 여러 세대의 임차인 조사 내용이 함께 포함돼 있어 해당 호실의 실제 점유자와 권리 범위부터 대조해야 합니다. 가격 메리트가 없고 인수금 확정도 어려운 고위험 사건입니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 유찰 0회

실질취득 추정

500,000,000원

낙찰가 + 보증금 인수

매수인 인수 추정

260,000,000원

선순위 보증금 · 추가 미상 위험

실질취득 ÷ 최근 시세

301.4%

최근 12건 평균 기준

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 2103호가 경매 대상입니다. 감정가와 최저가는 모두 240,000,000원으로 아직 유찰되지 않았습니다. 그런데 이 사건의 핵심은 경매가격보다 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금입니다. 2020.03.25 설정된 광양시새마을금고 등의 근저당권이 말소기준인데, 이보다 앞서 전입한 임차인들이 조사됐습니다. 따라서 단순히 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

특히 이종수 120,000,000원, 윤나영 140,000,000원의 보증금은 배당표상 전액 매수인 인수로 추정돼 있습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 이대희까지 존재합니다. 다만 현황조사에는 다수 세대에 걸친 것으로 보이는 임차인들이 기재돼 있어, 이들의 권리가 모두 경매 대상인 102동 2103호에 속한다고 단정할 수 없습니다. 260,000,000원은 확정 인수액이 아니라 재확인이 필요한 분석상 추정액입니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 21층 2103호
물건종류 / 전용	집합건물(아파트) · 비교 대상 전용면적 약 59.96㎡ · 21층 2103호
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동채권자
청구금액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 광양시새마을금고 등 근저당권
근저당 채권최고액	68,900,000,000원 (최초 설정액) · 2021.11.12 변경 44,544,000,000원
매수인 인수 추정	260,000,000원 + 미확정 위험
매각기일	2026.10.22
실거래 비교	최근 12건 평균 165,916,666원 · 최신 거래 180,000,000원

⚠️ 공동담보 근저당과 다수 세대 경매 근저당권에는 공동담보목록 제2020-157호가 기재돼 있고, 감정평가 내용에는 101동 203호 외 225개호가 함께 언급됩니다. 근저당 채권최고액 68,900,000,000원은 해당 2103호만의 독립 채무액이라고 볼 수 없습니다. 또한 여러 호실의 임차인이 함께 조사된 정황이 있으므로 개별 호실별 권리 및 배당관계를 분리해 확인해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

2015년 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2020.03.25 광양시새마을금고 등 공동채권자의 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 이선아의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.

그러나 그보다 먼저 전입한 이종수·윤나영은 선순위 대항력 검토 대상입니다. 이들의 보증금 합계 260,000,000원은 배당예상에서 매수인에게 전액 인수되는 것으로 처리돼 있습니다. 이대희 역시 2018.05.17 전입으로 선순위이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·실제 인수금 미상으로 별도 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위와 개별 호실 확인이 핵심

⛔ 선순위 보증금 260,000,000원 추정 인수 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원은 말소기준권리 전 전입자로 분류돼 있으며, 배당예상에서 각각 전액 인수로 처리됐습니다. 이들이 실제 경매 대상 호실의 대항력 있는 임차인이고 보증금이 반환되지 않았다면 매수인의 추가 부담이 될 수 있습니다. 이대희의 미상 보증금은 이 금액에 포함되지 않습니다.

임차인	전입일	보증금	대항력 / 우선변제	승계·인수 판단
이종수	2015.10.14	120,000,000원	선순위 전입 우선변제 미확인	120,000,000원 인수 추정 개별 호실 확인 필요
윤나영	2019.05.30	140,000,000원	선순위 전입 우선변제 미확인	140,000,000원 인수 추정 개별 호실 확인 필요
이대희	2018.05.17	미상	대항력 가능·미상 우선변제 미확인	인수금 미상 점유·계약관계 확인
이선아	2021.12.31	140,000,000원	후순위 전입 확정일자 2022.09.13	임차권등기 매각 소멸 분류 배당요구 2022.11.11
류주혜	2022.02.11	140,000,000원	후순위 전입 우선변제 미확인	배당요구 2023.02.14 개별 호실 확인
양현주	2020.07.29	12,000,000원	후순위 전입 우선변제 미확인	배당요구 2023.02.01 개별 호실 확인
허준행	2021.05.17	120,000,000원	후순위 전입 우선변제 미확인	배당요구 2022.09.08 개별 호실 확인
길경미	2021.11.30	140,000,000원	후순위 전입 우선변제 미확인	배당요구 2022.11.09 개별 호실 확인
주영주	2021.05.06	120,000,000원	후순위 전입 우선변제 미확인	배당요구 2025.07.21 개별 호실 확인

위 표는 선순위 전입자, 등기부상 임차권자 및 배당요구 관련 주요 인원을 우선 표시한 것입니다. 여러 호실에 걸친 조사 내용일 수 있으므로 이 표의 인원을 모두 102동 2103호의 실제 임차인으로 확정하지 않습니다. 후순위 전입은 말소기준과의 선후관계를 표시하며, 실제 점유·소액임차인 최우선변제·배당순위까지 확정하는 의미는 아닙니다.

⚠️ 실질 인수금은 아직 확정할 수 없습니다 이종수·윤나영은 각각 목적물 전부를 임차한 것으로 기재돼 있으나, 서로 다른 임차인이 동일 호실 전체에 대해 실제로 권리를 보유하는지 확인이 필요합니다. 이대희 역시 선순위 전입이지만 보증금 미상입니다. 실제 임차인 수와 해당 호실 귀속 여부, 주민등록 유지, 점유, 계약 및 보증금 반환 내역을 확인하기 전에는 260,000,000원을 확정 채무처럼 취급할 수 없습니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계로 동일 채권이 중복 신고된 사실은 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 높고, 실질취득은 더 높다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대 단지로 2015.09.10 준공됐습니다. 비교 대상은 전용 약 59.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 165,916,666원이며, 최신 거래는 2026년 10월 180,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12건 평균	—	12건	165,916,666원

최근 실거래 가격은 140,000,000원에서 180,000,000원 사이입니다. 신건 최저매각가 240,000,000원부터 이미 최근 평균의 144.7%이고, 매수인 인수 추정액까지 반영한 실질취득 500,000,000원은 최근 평균의 약 301.4%입니다. 따라서 최저가가 낮아진다고 해서 이 물건이 시세보다 저렴해진다고 판단할 수 없습니다.

⛔ 실질취득 기준으로 판단해야 하는 사건 최저매각가 240,000,000원과 실거래 평균 165,916,666원을 비교해도 가격상 불리합니다. 보증금 인수 260,000,000원까지 고려하면 그 격차는 훨씬 커집니다. 최신 실거래 180,000,000원과 비교해도 실질취득 500,000,000원은 현저히 높습니다. 선순위 임차인의 권리가 실제 해당 호실에 존속한다면 신건 입찰은 경제적으로 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
선순위 이종수 보증금(인수 추정)	120,000,000원	0원
선순위 윤나영 보증금(인수 추정)	140,000,000원	0원
을구 3번 광양시새마을금고 등 근저당	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원
매수인 인수 추정(배당 외)	260,000,000원	인수 260,000,000원

위 배당표는 집행비용과 근저당권 배당액의 예측치입니다. 당해세·최우선변제·실제 채권확정액 및 공동담보 관련 배당 변동은 반영되지 않을 수 있습니다. 인수 보증금은 배당액이 아니므로 도넛 차트의 매각대금 배분에도 포함하지 않습니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

집행비용 4,160,000원 · 근저당 배당 235,840,000원. 인수금은 별도 부담입니다.

실질취득 vs 최근 실거래

실질취득 500,000,000원은 최근 평균 165,916,666원의 약 301.4%입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수금은 그대로 남는다

경매가격이 내려가더라도 선순위 임차인이 실제 해당 호실에 보유한 미반환 보증금 채권은 자동으로 사라지지 않습니다. 다음은 보증금 인수 추정액 260,000,000원이 유지된다는 조건에서의 회차별 실질취득 계산입니다.

회차	최저가	인수 추정	실질취득
신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

표의 실질취득은 시나리오별 최저가에 인수 추정액을 단순 합산한 값이며, 낙찰 확정액·취득세·명도비용 등은 포함하지 않습니다. 실제 배당에 따라 인수액이 변할 수 있고, 이대희 관련 미상 금액도 별도로 확인해야 합니다.

⚠️ 2회 유찰 후에도 시세보다 높다 2회 유찰 시 최저매각가가 153,600,000원으로 내려가더라도 인수 추정액을 더하면 실질취득은 413,600,000원입니다. 이는 최근 실거래 평균 165,916,666원을 크게 웃돕니다. 이 사건은 유찰만 기다린다고 가격 메리트가 발생하는 구조가 아닙니다.

⛔ 권리 관점 말소기준근저당권은 매각으로 소멸하지만 선순위 임차인 보증금의 인수 가능성은 별개입니다. 두 선순위 보증금 합계 260,000,000원이 매수인 인수로 추정되고, 이대희의 보증금과 실제 호실 귀속 여부까지 미확정입니다. 권리관계를 확정하기 전에는 입찰을 권하기 어렵습니다.

⛔ 가격 관점 인수금이 전혀 없다고 가정하더라도 신건 최저가 240,000,000원은 최근 평균 실거래가의 144.7%입니다. 인수금까지 반영하면 실질취득은 약 5억 원으로, 현재 시세와의 괴리가 매우 큽니다. 권리 위험과 가격 위험이 동시에 존재합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 달성군 현풍읍 중리의 대구포산초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 대단지 아파트·학교·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
건물. 철근콘크리트구조 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
토지. 사다리형에 유사한 평탄한 아파트 부지이며, 서측 중로에 접합니다.
규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·연구개발특구 및 학교환경 보호 관련 규제 등이 기재돼 있습니다. 공시지가 기준은 749,000원/㎡입니다.
물건 상태. 감정 시 거주자 부재·폐문으로 내부 확인에 한계가 있었으며, 통상적인 아파트 구조와 이용상황을 상정해 평가됐습니다.
환금성. 792세대 아파트 단지로 유사 면적 거래는 확인되지만, 실거래 표본은 140,000,000원~180,000,000원에 형성돼 있어 실질취득 500,000,000원을 뒷받침하지 못합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

경매 대상 호실 특정. 102동 2103호에 실제 속하는 임차인만 분리해 확인해야 합니다. 감정평가가 다수 호실을 대상으로 작성된 점을 특히 유의해야 합니다.
선순위 보증금 확인. 이종수·윤나영의 임대차계약서, 점유, 전입 유지, 보증금 반환 및 배당관계를 원본으로 검증해야 합니다.
이대희의 권리 확인. 2018.05.17 전입자의 실제 점유 여부와 보증금 규모를 확인해야 합니다. 대항력 가능성이 있는 미상 임차인을 무시할 수 없습니다.
임차권등기 확인. 이선아의 140,000,000원 임차권등기와 말소기준권리 선후관계, 실제 배당 및 말소 요건을 확인해야 합니다.
금지사항등기 확인. 갑구 3-1번 금지사항등기가 존재합니다. 국민주택기금 관련 제한문구와 경매 매각 후 처리 여부를 법원 매각물건명세서 및 등기 원본에서 별도로 확인해야 합니다.
공동담보·배당 확인. 공동담보목록 제2020-157호와 근저당권 채권최고액 변경 내역을 확인하고 개별 호실의 배당 관계를 구분해야 합니다.
실질취득 중심 입찰. 단순 최저매각가가 아닌 낙찰가·인수 보증금·취득비용 등을 합한 총부담액을 최근 시세와 비교해야 합니다.
관리비 및 점유 조사. 미납 관리비, 실제 점유자, 내부 상태 및 명도비용을 별도 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당 관련 서류를 확인한 후 판단해야 합니다.

맺으며 — “2.4억에 낙찰받는다고 2.4억짜리 집이 아니다”

이 사건은 최저매각가 240,000,000원만으로 접근해서는 안 됩니다. 이종수와 윤나영의 선순위 보증금 합계 260,000,000원이 인수되는 것으로 추정되기 때문에 실질취득은 500,000,000원에 달합니다. 이는 최근 실거래 평균 165,916,666원보다 현저히 높습니다.

여기에 이대희의 선순위 전입과 보증금 미상 문제, 여러 호실에 걸친 임차인 조사, 공동담보 근저당권까지 확인해야 합니다. 선순위 임차인들이 실제 경매 대상 호실의 권리자인지, 보증금이 반환됐는지에 따라 인수금 자체가 달라질 수 있습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 설령 인수 추정이 모두 해소되더라도 신건 최저매각가는 최근 실거래 평균보다 44.7% 높습니다. 따라서 권리관계의 완전한 정리와 가격의 재평가가 동시에 필요합니다. 현 단계에서 중요한 것은 유찰 횟수를 기다리는 것이 아니라 실제 인수금 확정과 해당 호실의 권리관계 검증입니다.

부동산임의경매

신건 최저가 2.4억, 보증금 인수까지 계산하면 5억 — 권리와 가격 모두 위험

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

② 임차인 분석 — 선순위와 개별 호실 확인이 핵심

③ 시세 비교 — 최저가도 높고, 실질취득은 더 높다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 인수금은 그대로 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “2.4억에 낙찰받는다고 2.4억짜리 집이 아니다”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (72장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고