부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 권리·가격 모두 주의가 필요한 고위험 물건입니다. 말소기준인 2020.03.25 근저당권보다 먼저 전입한 대항력 표시 임차인이 존재하며, 예상배당에서는 매수인 인수보증금을 260,000,000원으로 산정했습니다. 이 전액이 실제 304호에서 인수되는 것으로 확인된다면 최저매각가를 합친 실질취득 부담은 489,000,000원입니다. 그런데 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 165,916,666원에 불과합니다. 인수액의 호수별 귀속과 실제 점유·배당관계를 확인하기 전에는 입찰을 보류해야 합니다.

감정가 / 최저가

229,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득 부담

489,000,000원

인수 260,000,000원 전액 발생 가정

매수인 인수 추정

260,000,000원

호수별 귀속 확인 필수

최저가 ÷ 최근 시세

138.0%

인수금 제외해도 최근 시세 초과

핵심지표 ⚠️ 시세 대비 138.0% 🚨 인수 추정 260,000,000원 🏠 실질취득 가정 489,000,000원 📅 2026.10.22

대구지방법원 2022타경1821. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리에 있는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 304호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020년 광양시새마을금고 등 공동 근저당권이 설정된 후 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권 채권최고액은 당초 68,900,000,000원으로 등기됐으며, 2021.11.12 변경등기에 44,544,000,000원이 기재되어 있습니다. 이는 공동담보에 관련된 채권최고액으로, 이 한 세대가 그 금액 전부를 부담한다는 뜻은 아닙니다.

더 중요한 것은 근저당권보다 앞선 임차인입니다. 현황조사에는 이종수·윤나영의 선순위 전입 및 보증금이 확인되고, 이대희도 선순위 전입자로 표시됩니다. 또한 등기부에는 류주혜의 주택임차권등기가 존재합니다. 다만 감정평가 범위가 다수 세대에 걸쳐 있고 현황조사 명단 역시 여러 세대의 임차관계를 포함하는 양상이어서, 이 명단을 모두 102동 304호의 임차인으로 확정해 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 정확한 인수 여부는 해당 호수의 매각물건명세서와 점유관계 확인에 달려 있습니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 3층 304호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류	집합건물(아파트)
비교 실거래 전용면적	59.96㎡ 내외
건물	철근콘크리트구조 · 지상 25층 건물 중 3층
소유자	주식회사더베스트아이
감정가 / 최저가	229,000,000원 / 229,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동채권자
청구금액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 · 을구 3번 근저당권
최근 실거래 평균	165,916,666원 (최근 12개월 12건)
매각기일	2026.10.22

① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인이 핵심

🚨 말소기준보다 앞선 전입자 이종수는 2015.10.14 전입, 보증금 120,000,000원이며, 윤나영은 2019.05.30 전입, 보증금 140,000,000원입니다. 두 사람 모두 2020.03.25 말소기준보다 먼저 전입해 대항력 있음으로 표시되어 있습니다. 이대희 역시 2018.05.17 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 별도 검토해야 합니다. 해당 임차권이 304호에 실제로 귀속되고 대항요건이 유지된다면 미배당 보증금 인수가 발생할 수 있습니다.

2020.03.25의 광양시새마을금고 등 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정과 류주혜의 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 반면 선순위 임차인의 대항력은 말소기준권리만으로 소멸하지 않으므로 매각 후에도 매수인의 부담으로 남는지를 확인해야 합니다.

별도로 2020.03.25 등기된 갑구 3-1번 금지사항등기가 확인됩니다. 이 등기에는 임차인 동의 없는 제한물권 설정과 소유권 제한행위를 금지한다는 내용이 기재되어 있습니다. 2021년 표진희의 우선분양전환권 관련 가처분은 2022.02.09 말소됐지만, 금지사항등기의 효력 및 선순위 분양전환 관련 권리관계는 추가 법률검토 대상입니다. 이를 단순한 후순위 근저당 소멸 사건으로 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부가 낙찰가보다 중요하다

임차인	전입 / 확정일자	보증금	대항력	우선변제 / 배당	승계·인수 판단
이종수	2015.10.14 / 미상	120,000,000원	대항력 有 표시	우선변제 확인 안 됨	인수 가능 304호 귀속 확인 필요
윤나영	2019.05.30 / 미상	140,000,000원	대항력 有 표시	우선변제 확인 안 됨	인수 가능 304호 귀속 확인 필요
이대희	2018.05.17 / 미상	미상	가능·미상	미상	추가 확인 보증금·호수 확인 필요
류주혜	2022.02.11 / 2022.01.28	140,000,000원	말소기준 이후	배당요구 신고 · 배당액 미확정	등기 소멸 분류 304호 임차권등기

이 표는 권리판정에 중요한 대표 인물을 정리한 것입니다. 이종수·윤나영·이대희의 304호 귀속은 확정되지 않았으며, 실제 해당 세대 임차인 수를 이 표의 인원으로 단정하지 않습니다. 확인된 보증금도 동일 호수의 채무로 확정하기 전에는 합산하면 안 됩니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 인물은 없습니다.

⚠️ 동일 세대 여부가 반드시 확인돼야 하는 이유 감정평가는 101동 203호 외 225개호를 포함한 다수 단위세대를 대상으로 진행됐습니다. 현황조사에도 목적물 전부를 점유한다는 임차인이 여러 명 등장하고, 동일 단지의 다양한 전입일·보증금이 혼재합니다. 이를 102동 304호의 동시 점유 임차인으로 해석하면 인수금과 실제 임차인 수가 과대계산될 위험이 있습니다. 해당 호수의 임대차계약서·현황조사·매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.

🚨 인수 260,000,000원 시나리오의 의미 예상배당은 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원을 각각 전액 매수인 인수로 처리합니다. 하지만 이것은 두 임차권 모두 이 호수에 유효하게 존재한다는 전제의 조건부 금액입니다. 실제 인수액이 260,000,000원으로 확정됐다는 뜻은 아니며, 이대희의 보증금은 미상이므로 인수위험이 추가로 남을 가능성도 배제할 수 없습니다.

류주혜의 임차권등기는 2024.02.21 접수됐으며, 보증금은 140,000,000원, 임대차계약일은 2022.01.28, 전입 및 점유개시일은 2022.02.11입니다. 말소기준인 2020.03.25보다 뒤에 대항요건을 갖춘 것으로 기재되어 있어 선순위 대항력 임차인과 동일하게 취급할 수 없습니다. 배당요구 신고는 있지만 실제 배당액은 확정되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 인수를 빼도 이미 시세의 138.0%

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대 규모의 아파트 단지입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 12건의 평균가격은 165,916,666원입니다. 반면 최저매각가는 229,000,000원으로 최근 평균의 138.0%에 해당합니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12개월 평균	—	12건	165,916,666원

최근 실거래 최저는 140,000,000원, 최고는 180,000,000원이며, 최신 거래 역시 180,000,000원입니다. 신건 최저가 229,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래 및 최근 최고 거래보다도 높습니다. 현재 최저가 자체에 가격 메리트가 없습니다.

⛔ 실질취득 부담으로 비교하면 격차는 더 커집니다 매수인 인수 260,000,000원이 실제 발생하는 경우, 최저매각가 229,000,000원과 합산한 부담은 489,000,000원입니다. 이는 최근 실거래 평균 165,916,666원보다 현저히 높습니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 그대로 남거나 미배당 보증금이 늘어날 수 있으므로, 최저가 하락만으로 가격 경쟁력이 개선된다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,006,000원
1. 이종수 임차보증금(인수 가정)	120,000,000원	0원
2. 윤나영 임차보증금(인수 가정)	140,000,000원	0원
3. 광양시새마을금고 등 공동 근저당	68,900,000,000원	224,994,000원
소유자 잔여	—	0원

집행비용 4,006,000원을 제외한 224,994,000원을 공동 근저당권에 배당하는 제공 추정표 기준입니다. 근저당 채권최고액은 공동담보 관련 금액이며 변경등기 및 실제 채권액, 선순위 임차인 권리, 당해세, 최우선변제 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 인수보증금 260,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인에게 별도로 발생할 수 있는 부담입니다.

매각대금 배분 (신건 229,000,000원)

집행비용과 근저당권 배당액만 반영한 조건부 추정입니다. 인수보증금은 별도입니다.

최저가·실질취득 vs 실거래

실질취득 489,000,000원은 인수 260,000,000원이 모두 해당 호수에 귀속되는 경우의 조건부 금액입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험을 구분해야 한다

매각 회차	매각가 가정	인수금 가정	실질취득 부담
현재 신건 (100%)	229,000,000원	260,000,000원	489,000,000원
1회 유찰 (80%)	183,200,000원	260,000,000원	443,200,000원
2회 유찰 (64%)	146,560,000원	260,000,000원	406,560,000원

위 실질취득 부담은 각 회차 매각가에 제공 추정 인수액 260,000,000원을 고정해 더한 단순 시나리오입니다. 인수액은 호수별 실제 권리관계에 따라 달라지며, 일부 배당되는 대항력 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가 하락에 따라 증가할 수 있습니다. 따라서 표의 수치는 확정된 실질취득가나 낙찰가 하락에 따른 절감 보장을 의미하지 않습니다.

🚨 유찰이 해결책이 아닐 수 있습니다 제공된 두 차례 유찰 시나리오에서도 인수금이 260,000,000원으로 유지된다면, 실질취득 부담은 최근 12개월 평균가격 165,916,666원을 크게 웃돕니다. 설령 보증금 인수가 없다고 확인돼도, 현재 신건 229,000,000원은 최근 평균 165,916,666원보다 높습니다. 먼저 권리관계 확정, 그다음 실질취득 기준 가격 검증 순서로 접근해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 대구포산초등학교 동측 인근입니다. 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 주변에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다. 감정평가 당시 거주자 부재 및 폐문으로 표준적인 내부구조와 마감 상태를 상정해 평가했습니다.
토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역 및 연구개발특구 관련 지역입니다. 교육환경보호구역 등의 제한사항도 확인됩니다.
환금성. 792세대 단지이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 12건입니다. 실거래 범위가 140,000,000원~180,000,000원으로 넓어 층·향·관리상태별 가격 차이를 반영해야 합니다.

⚠️ 내부 상태 확인 제한 감정평가 과정에서 거주자 부재와 폐문으로 실내를 직접 확인하지 못한 상태에서 표준적인 내부구조와 마감재를 상정했습니다. 실제 수리 필요 여부 및 점유자의 권원은 현장에서 별도 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

304호 임차인 특정. 다수 세대의 현황조사 명단에서 해당 호수에 실제로 거주하거나 임차권을 가진 사람을 구분하고, 같은 보증금을 중복 집계하지 않았는지 검토하세요.
선순위 임차인 확인. 이종수·윤나영의 실제 임차 목적물, 계약서, 점유 및 주민등록 유지 여부를 확인하고, 이대희의 보증금과 대항력도 추가 조사하세요.
류주혜 임차권등기. 보증금 140,000,000원에 대한 임차권등기와 배당요구의 효력, 낙찰 후 말소 및 인도관계를 확인하세요.
금지사항등기. 갑구 3-1번 금지사항등기와 우선분양전환권 관련 권리관계가 매수인에게 미칠 영향을 전문적으로 검토하세요.
실질취득 비용. 낙찰가뿐 아니라 실제 인수해야 하는 미배당 보증금, 명도비, 관리비 및 세금 등을 포함해 자금계획을 세우세요.
시세 판단. 최근 12개월 평균 165,916,666원, 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 감정가 229,000,000원의 적정성을 따지세요.
배당 원본 확인. 공동근저당의 변경 채권최고액, 공동담보 관계, 배당요구 및 최우선변제 내역을 경매기록 원본으로 확인하세요.
입찰 전 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서와 매각기일의 변경·취소 여부를 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 더 무섭다”

이 물건은 권리확인 전 입찰을 권하기 어려운 유형입니다. 말소기준 전 전입한 임차인이 있으며, 제공 추정배당상 매수인 인수액이 260,000,000원으로 산정되어 있습니다. 이 금액이 304호에서 실제 인수될 경우 신건 실질취득 부담은 489,000,000원이 됩니다.

그런데 최근 12개월 실거래 평균은 165,916,666원이고, 인수액을 제외한 현재 최저가 자체도 평균의 138.0%입니다. 따라서 가격 측면에서 이미 불리하며, 여기에 선순위 임차인의 인수 여부와 금지사항등기 검토까지 더해집니다.

무엇보다 이번 사건은 다수 세대의 임차인 정보가 혼재되어 있어, 이종수·윤나영의 보증금을 실제 해당 호수의 인수액으로 확정할 수 있는지가 핵심입니다. 인수 260,000,000원이 호수별 원본 대조에서 부정되더라도 시세보다 높은 신건 가격이라는 문제는 그대로 남습니다.

결론은 권리 보류·가격 부적합. 선순위 임차인의 실제 귀속, 임차보증금의 인수액, 금지사항등기의 효력을 먼저 확정해야 합니다. 권리관계가 확인되기 전에는 유찰에 따른 최저가 하락만을 이유로 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다.

부동산임의경매

신건 최저가도 시세보다 비싼데, 임차보증금 인수위험까지 — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 304호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부가 낙찰가보다 중요하다

③ 시세 비교 — 인수를 빼도 이미 시세의 138.0%

④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험을 구분해야 한다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 더 무섭다”

사건 개요

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건물·단지 정보 K-apt

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