부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 이 물건에서 가장 주의할 부분은 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인과 보증금 인수 가능성입니다. 경매 배당 시뮬레이션에는 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원, 합계 260,000,000원의 인수가 반영되어 있습니다. 이를 모두 부담한다고 가정하면 낙찰대금 240,000,000원과 합친 실질취득은 500,000,000원입니다. 반면 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 165,916,666원입니다. 다만 감정평가 대상이 다수 호실에 걸쳐 있고 임차인 기록도 여러 호실의 자료가 혼재했을 가능성이 있어, 이 보증금 전부가 102동 2201호의 실제 인수채무인지는 아직 확정할 수 없습니다. 낙찰가 자체도 최근 시세보다 높아, 입찰 전 권리·점유관계와 가격을 모두 재검증해야 합니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

최근 실거래 평균

165,916,666원

최근 12개월 · 12건

매수인 인수 추정

260,000,000원

선순위 2명 · 호실별 확인 필요

실질취득 시나리오

500,000,000원

최저가 + 인수 추정액

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 2201호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020년 3월 25일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 광양시새마을금고 등을 근저당권자로 하는 공동담보 근저당권이 설정됐고, 2022년 6월 27일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

표면적으로는 근저당권이 매각으로 소멸하는 일반적인 임의경매로 보입니다. 그러나 근저당권 말소와 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 현황조사에는 2020년 근저당권보다 먼저 전입한 임차인이 포함되어 있으며, 이는 매수인이 보증금 반환의무를 승계할 수 있는 위험으로 연결됩니다. 더구나 이 물건의 최저가 240,000,000원 자체가 최근 실거래 평균의 144.7%입니다. 보증금 인수가 없다고 가정해도 신건 가격을 저렴하다고 보기 어렵습니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 22층 2201호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류	집합건물(아파트) · 지상 22층 소재
비교 실거래 면적	전용 59.96~59.99㎡대 · 개별 호실 면적은 감정평가 원본 확인 필요
건물 구조	철근콘크리트구조 · 지상 25층 규모 · 승강기·난방·급배수설비
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
말소기준권리	2020.03.25 을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등
근저당권 채권최고액	최초 68,900,000,000원 · 2021.11.12 변경 44,544,000,000원 (공동담보)
경매 청구금액	34,693,437,520원
매각기일	2026.10.22
등기 확인일	2026.10.08

⚠️ 공동담보 금액을 개별 호실 채무로 오해하지 마세요 68,900,000,000원은 공동담보 근저당권의 최초 채권최고액이며 2021년 변경등기에는 44,544,000,000원이 기재되어 있습니다. 이는 2201호에만 독립적으로 설정된 채권이라는 뜻이 아닙니다. 공동담보목록과 실제 배당채권액을 구별해야 합니다.

① 권리 흐름 — 근저당 말소보다 중요한 선순위 임차인

2015년 우리은행 근저당권은 2020년 3월 25일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 이에 기초한 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 2020년 3월 25일보다 먼저 전입한 임차인의 권리는 별도로 보아야 합니다. 또한 갑구 3-1번에는 임차인의 동의 없는 제한물권 설정 등을 금지하는 금지사항등기가 남아 있습니다. 그 존속 의미와 매각 이후 처리 여부도 매각물건명세서 및 법원 원본으로 확인해야 합니다.

⛔ 핵심 위험 — 말소기준권리보다 앞선 임차인 이종수는 2015.10.14 전입, 보증금 120,000,000원이고, 윤나영은 2019.05.30 전입, 보증금 140,000,000원입니다. 두 사람 모두 말소기준권리 설정일보다 전입이 빠르며 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 별도 배당으로 보증금이 회수되지 않는다는 시뮬레이션에 따르면 매수인 인수액은 합계 260,000,000원입니다. 다만 두 임차인이 실제 매각대상인 2201호에 대응하는지 확인되지 않아, 이 금액은 호실 귀속 확인 전의 조건부 위험액입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

현황조사에는 다수의 전입자와 임차인이 기재되어 있습니다. 감정평가 범위에는 101동 203호 외 225개호가 포함되어 있어, 전체 명단을 102동 2201호의 임차인 명단으로 단정해서는 안 됩니다. 특히 아래의 선순위 권리자와 배당요구자는 개별 호실 매각물건명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제 / 승계
이종수 목적물전부	2015.10.14	120,000,000원	대항력 有	우선변제 확인 안 됨 · 인수 가능
윤나영 목적물전부	2019.05.30	140,000,000원	대항력 有	우선변제 확인 안 됨 · 인수 가능
이대희	2018.05.17	미상	대항력 가능·미상	확정일자 미상 · 추가 인수위험 확인
류주혜	2022.02.11	140,000,000원	대항력 없음	배당요구 2023.02.14 · 확정일자 미상
양현주	2020.07.29	12,000,000원	대항력 없음	배당요구 2023.02.01 · 확정일자 미상
허준행	2021.05.17	120,000,000원	대항력 없음	배당요구 2022.09.08 · 확정일자 미상
길경미	2021.11.30	140,000,000원	대항력 없음	배당요구 2022.11.09 · 확정일자 미상
주영주	2021.05.06	120,000,000원	대항력 없음	배당요구 2025.07.21 · 확정일자 미상

선순위 위험자와 주요 배당요구자 중심의 검토표입니다. 대항력은 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기본으로 하되 실제 점유·주소 일치·권리 변동을 확인해야 합니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 실제 배당액이 확정되는 것은 아닙니다.

⚠️ 추가 선순위 점유자와 임차인 귀속 확인 이대희는 2018년 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 분류하며, 추가 보증금 인수위험을 배제할 수 없습니다. 260,000,000원 외의 금액을 임의로 합산하지 않았습니다. 또한 여러 사람이 각각 목적물전부를 점유하는 것으로 기재된 조사 내용은 다수 호실 조사자료가 혼재했을 가능성을 시사합니다. 2201호의 실제 임차인 수와 인수액은 개별 호실 조사 후 확정해야 합니다.

⛔ 보증금 인수가 발생하는 경우의 실질취득 구조 현 시뮬레이션상 인수액 260,000,000원을 전부 부담한다면 240,000,000원(낙찰대금) + 260,000,000원(인수) = 500,000,000원입니다. 이는 단순한 매각가와 전혀 다른 실질취득비용입니다. 해당 시나리오에서는 최근 시세와 비교할 금액도 240,000,000원이 아닌 500,000,000원입니다. 다만 260,000,000원의 전액 인수가 모든 낙찰가에서 고정되는 것으로 확정된 것은 아니며, 실제 인수 여부와 범위는 해당 호실의 임차권 및 배당 결과에 따릅니다.

③ 시세 비교 — 낙찰대금만으로도 최근 거래가보다 높다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대 규모로, 준공일은 2015년 9월 10일입니다. 동일 면적대인 전용 59.96~59.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 165,916,666원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 180,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12개월 평균	—	12건	165,916,666원

거래가는 140,000,000원부터 180,000,000원까지 분포합니다. 최저매각가 240,000,000원은 최근 평균의 144.7%이고, 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 층수에 따른 가격 차이를 고려하더라도, 현재 확인된 동일 면적 거래자료만으로 신건 가격의 매력을 설명하기 어렵습니다.

비교 기준	금액	판단
최근 실거래 최저	140,000,000원	낮은 거래 사례
최근 12개월 평균	165,916,666원	가격 비교 기준
최신 거래	180,000,000원	2026.10 · 16층
최저매각가	240,000,000원	최근 시세 이상
실질취득 시나리오	500,000,000원	인수 전액 발생 시

⛔ 가격 메리트가 없는 두 가지 이유 첫째, 보증금 인수를 제외해도 최저가가 최근 시세를 웃돕니다. 둘째, 시뮬레이션상 선순위 보증금 260,000,000원을 모두 인수하는 경우 실질취득비용은 500,000,000원이 됩니다. 따라서 보증금 인수 시나리오를 무시한 채 240,000,000원만으로 수익성을 판단하는 것은 부적절합니다. 개별 호실 귀속 여부를 먼저 확정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
인수 · 이종수 보증금	120,000,000원	0원
인수 · 윤나영 보증금	140,000,000원	0원
을구 3번 · 광양시새마을금고 등 공동담보 근저당	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원
근저당권 미배당 추정	—	68,664,160,000원

공동담보 채권최고액을 기준으로 한 기계적 배당 시뮬레이션입니다. 2021년 채권최고액 변경, 개별 공동담보 부담액, 실제 채권잔액, 다른 호실 매각대금 배당 및 조세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다. 위 미배당액은 매수인의 인수채무가 아닙니다. 임차보증금 인수 260,000,000원도 개별 호실 귀속 여부가 확인되어야 합니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

집행비용 4,160,000원 · 근저당 배당 235,840,000원. 임차보증금 인수는 배당대금 밖의 별도 위험으로 도넛에 합산하지 않습니다.

실질취득 vs 최근 실거래 시세

최근 실거래 평균 165,916,666원 대비 최저가 240,000,000원도 높습니다. 인수 추정액이 모두 확정될 경우 실질취득 시나리오는 500,000,000원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하만으로 해결되지 않는다

회차	매각가	채권자 배당	인수 추정
현재 신건 (100%)	240,000,000원	235,840,000원	260,000,000원
1회 유찰 가정 (80%)	192,000,000원	188,512,000원	260,000,000원
2회 유찰 가정 (64%)	153,600,000원	150,649,600원	260,000,000원

시뮬레이션에서는 유찰 후에도 임차보증금 인수 추정액이 260,000,000원으로 유지됩니다. 이 가정을 그대로 적용하면 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 인수액을 합산한 취득비용이 곧바로 시세 수준으로 낮아지는 것은 아닙니다.

다만 실제 선순위 임차인의 보증금이 배당 없이 인수되는 구조에서는 배당 여부와 낙찰가에 따른 인수액 변동을 따로 검토해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 단일 선순위 임차권 인수형은 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 반대로 개별 호실의 선순위 임차권이 인정되지 않는다면 그에 해당하는 인수액 자체가 달라집니다.

⚠️ 유찰을 기다리는 것만으로는 부족합니다 본건은 권리 귀속과 보증금 인수 여부가 확정되지 않은 상태입니다. 가격 하락만 기대하기보다 어느 임차인이 실제 2201호에 해당하며 얼마를 인수하는가를 먼저 밝혀야 합니다. 그다음에야 회차별 실질취득비용과 시세를 의미 있게 비교할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근. 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 단지까지 차량 진입 가능하며 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
건물. 철근콘크리트구조 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 경제자유구역 및 테크노폴리스 연구개발특구 관련 지정사항이 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 아파트 부지입니다.
공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
환금성. 792세대 단지로 동일 면적대 실거래가 존재하지만, 최근 거래가격은 140,000,000~180,000,000원 범위입니다. 최저매각가 240,000,000원과 차이가 커 재매각 시 가격 부담을 유의해야 합니다.
현장 상태. 감정평가 당시 거주자 부재 및 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못하고 표준적 구조와 일반적 이용상태를 상정해 평가한 부분이 있어 내부 상태 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

매각 대상 특정. 102동 2201호가 단독 매각대상인지, 다수 호실 일괄경매의 일부인지 사건별 매각목록과 물건번호를 확인해야 합니다.
선순위 임차인 귀속. 이종수·윤나영·이대희의 실제 점유 호수, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 권리 유지 여부를 반드시 대조해야 합니다.
보증금 인수. 시뮬레이션상 260,000,000원 인수 가정과 실제 2201호에 승계되는 보증금 반환채무를 구별해야 합니다. 이대희의 보증금 미상 위험도 별도로 확인해야 합니다.
금지사항등기. 갑구 3-1번의 임차인 동의 관련 금지사항등기에 대한 법적 효과 및 매각에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다.
공동담보 구조. 을구 3번 근저당권과 변경등기, 공동담보목록, 실제 배당채권액 및 다른 공동담보 부동산의 처분 상황을 확인해야 합니다.
시세 검증. 최근 12개월 평균 165,916,666원 및 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 개별 층·향·내부상태·실제 전용면적 차이를 고려해야 합니다.
명도·관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 명도비용, 관리비 체납 및 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
입찰 전 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 문건 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

✅ 구분해야 할 권리상 사실 2015년 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2020년 광양시새마을금고 등 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이 부분은 일반적인 담보권 정리 구조입니다. 그러나 담보권의 소멸만으로 선순위 임차인의 보증금 반환채무까지 소멸한다고 볼 수는 없습니다.

⛔ 종합 판단 — 입찰 보류 현재 최저매각가는 최근 12개월 실거래 평균의 144.7%입니다. 여기에 선순위 임차보증금 260,000,000원 인수 시나리오와 보증금 미상의 선순위 점유자까지 있어 가격·권리 위험이 중첩됩니다. 반면 다수 호실의 임차관계가 혼재한 정황 때문에 실제 2201호 인수금액은 확정되지 않았습니다. 이 불확실성을 해소하기 전에는 신건 입찰을 권하기 어렵습니다.

맺으며 — “근저당이 지워져도 보증금까지 지워지는 것은 아니다”

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 2201호는 겉으로 보기에는 최저매각가 240,000,000원의 신건 아파트입니다. 하지만 최근 동일 면적 거래 평균이 165,916,666원인 상황에서 가격부터 이미 부담스럽습니다.

무엇보다 이 사건의 배당 시뮬레이션에는 선순위 임차인 이종수와 윤나영의 보증금 합계 260,000,000원이 매수인 인수금액으로 반영되어 있습니다. 이를 모두 부담하면 실질취득 시나리오는 500,000,000원으로, 최근 실거래 시세와 크게 벌어집니다. 이대희의 추가 인수위험도 배제할 수 없습니다.

그러나 감정평가와 현황조사의 범위가 다수 호실에 걸쳐 있어, 해당 임차인들이 전부 102동 2201호에 해당한다고 단정해서도 안 됩니다. 그 점을 확인하지 않은 500,000,000원 역시 확정 취득원가가 아닙니다.

결론은 입찰 보류입니다. 먼저 개별 호실의 임차권과 실제 인수채무를 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득비용을 최근 시세와 비교해야 합니다. 현재 자료만으로는 신건 가격 메리트도, 권리 안전성도 충분히 확보됐다고 보기 어렵습니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억인데 실질취득은 5억? — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 2201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소보다 중요한 선순위 임차인

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

③ 시세 비교 — 낙찰대금만으로도 최근 거래가보다 높다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하만으로 해결되지 않는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “근저당이 지워져도 보증금까지 지워지는 것은 아니다”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (72장)

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