부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준권리보다 먼저 전입한 이종수(120,000,000원)·윤나영(140,000,000원)의 보증금이 전액 인수된다는 배당 시나리오입니다. 최저가 240,000,000원만 보고 접근하면 위험합니다. 예상 인수액 260,000,000원을 합친 실질취득액은 500,000,000원으로, 최근 동일 평형 실거래 평균 165,916,666원의 약 301.4%입니다. 다수의 점유자 신고와 별도 임차권등기까지 있어 실제 점유·인수관계를 확정하기 전에는 입찰을 보류해야 합니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득 / 시세

500,000,000원

최근 실거래 평균 165,916,666원

매수인 인수

260,000,000원

선순위 임차보증금 · 가정

실질취득 ÷ 시세

301.4%

시세의 약 3배 · 고위험

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 15층 1501호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 겉으로는 일반적인 아파트 경매지만, 권리관계는 결코 단순하지 않습니다. 2020년 3월 25일 광양시새마을금고 등의 근저당권이 말소기준권리이고, 이보다 먼저 전입한 이종수·윤나영의 임차보증금이 각각 120,000,000원과 140,000,000원으로 조사되어 있습니다.

두 임차인의 선순위 대항력이 실제 매각 목적물에 유효하고 보증금이 배당으로 회수되지 않는다면, 낙찰자는 매각대금과 별도로 260,000,000원을 부담할 수 있습니다. 특히 현황조사에는 다수의 임차인 이름과 보증금이 기재되어 있고, 박명희 명의의 주택임차권등기도 존재합니다. 여러 임차인의 목적물 전부 점유 기재가 중첩되므로 1501호의 실제 점유자와 다른 호실·공동매각 사건 관련 기록이 혼재했는지 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 15층 1501호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 이용	집합건물(아파트) · 101동 15층 1501호 · 아파트 이용
소유자	주식회사더베스트아이
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
청구금액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 광양시새마을금고 등 근저당권 (을구 3번)
근저당 채권최고액	68,900,000,000원 (2021.11.12 변경등기 44,544,000,000원 기재)
매각기일	2026.10.22
등기사항 발급일	2026.10.08

⚠️ 공동담보 근저당권 해석 주의 근저당 채권최고액 68,900,000,000원은 공동담보목록에 연결된 채권액입니다. 해당 호실만의 담보채무로 단정하거나 호실 시세와 직접 비교하면 안 됩니다. 실제 채권액과 배당은 공동담보 관계, 변경등기, 채권양도 및 확정채권액을 확인해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

2015년 소유권보존 이후 우리은행 근저당이 설정되었다가 2020년 3월 25일 말소되었습니다. 같은 날 주식회사더베스트아이로 소유권이전이 이루어지고 광양시새마을금고 등 공동 근저당권이 설정되었습니다. 따라서 2020.03.25 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

경매개시결정과 2024년 박명희 명의의 임차권등기는 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 하지만 그보다 앞선 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다. 또한 2020년 3월 25일 등기된 임차인 동의 없는 제한물권 설정 및 소유권 제한행위를 금지하는 금지사항등기도 확인되므로, 해당 등기의 효력과 말소 처리 여부를 원본으로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 260,000,000원 인수 시나리오

현황조사에서 확인되는 임차인 중 말소기준권리보다 먼저 전입한 이종수·윤나영은 우선 검토 대상입니다. 두 사람 모두 선순위 대항력이 표시되어 있으나 우선변제권 관련 확정일자·배당정보는 확인되지 않습니다. 아래 인수액은 대항력과 보증금이 유효하며 배당으로 변제되지 않는다는 전제의 보수적 분석입니다.

임차인	전입 / 확정일자	보증금	대항력 / 우선변제	인수·승계
이종수	2015.10.14 / 미상	120,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인	인수 위험
윤나영	2019.05.30 / 미상	140,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인	인수 위험
이대희	2018.05.17 / 미상	미상	대항력 가능·미상	추가 확인
박명희 을구 4번 임차권등기	2021.02.22 / 2021.02.26	120,000,000원	후순위 배당 확인	매각 소멸
류주혜	2022.02.11 / 미상	140,000,000원	후순위 우선변제 미확인	배당요구
양현주	2020.07.29 / 미상	12,000,000원	후순위 우선변제 미확인	배당요구
허준행	2021.05.17 / 미상	120,000,000원	후순위 우선변제 미확인	배당요구
길경미	2021.11.30 / 미상	140,000,000원	후순위 우선변제 미확인	배당요구
주영주	2021.05.06 / 미상	120,000,000원	후순위 우선변제 미확인	배당요구

위 표는 선순위 위험 및 주요 등기·배당요구자를 중심으로 정리했습니다. 후순위 임차인의 배당요구는 반드시 실제 배당액 확정을 의미하지 않습니다.

⛔ 가장 중요한 인수 위험 이종수 보증금 120,000,000원과 윤나영 보증금 140,000,000원은 합계 260,000,000원입니다. 현재 배당 시나리오에서는 두 임차인에 대한 배당이 0원이고, 전액을 매수인이 인수합니다. 따라서 240,000,000원 낙찰 + 260,000,000원 인수 = 500,000,000원이 됩니다. 단, 여러 임차인의 전유부분 전체 점유 신고가 중첩되므로 실제로 동일 호실에서 동시에 성립한 임대차인지 먼저 확인해야 합니다.

⚠️ 보증금 미상 선순위 전입자 이대희는 2018.05.17 전입으로 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 선순위 전입 사실만으로 모든 대항요건이 확정되는 것은 아니므로 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 이대희와 관련된 추가 인수액은 현재 260,000,000원에 포함되지 않았습니다.

현황조사에는 이 밖에도 이상엽·김동현·정진관·조선옥·최이진·김선형·강경자·신지훈·김미라·김보미·김선민·채은주·박보현 등 여러 후순위 전입자 및 보증금 신고자가 등장합니다. 상당수는 보증금이 미상이며, 일부는 목적물 전부를 임차했다고 기재되어 있습니다. 이러한 금액을 하나의 1501호 채무로 무조건 합산해서는 안 됩니다. 각 임차인의 실제 호실, 점유, 계약서, 배당요구 및 사건 내 매각목록을 개별 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득액을 보라

동일 단지인 대구테크노폴리스남해오네뜨1차의 전용 59.96~59.99㎡대 최근 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 165,916,666원이고, 가장 최근 2026년 10월 거래는 180,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
평균	—	12건	165,916,666원

최저매각가 240,000,000원만 비교해도 최근 실거래 평균의 144.7%입니다. 이미 시장가격보다 높은 수준인데, 선순위 보증금 인수 시나리오를 반영하면 실질취득액은 500,000,000원으로 증가합니다. 이는 최근 평균의 약 301.4%이며, 최신 거래가 180,000,000원보다도 크게 높습니다.

⛔ 유찰만으로 해결되지 않는 가격 구조 현재 시나리오에서는 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원을 매수인이 별도로 인수합니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액을 더한 실질취득액은 여전히 최근 시세를 크게 상회합니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아지는 현상만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
인수 · 이종수 보증금	120,000,000원	0원
인수 · 윤나영 보증금	140,000,000원	0원
근저당 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원
매수인 별도 인수	260,000,000원	배당 외 부담

집행비용 4,160,000원을 공제하고 근저당권자에게 235,840,000원이 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당은 68,664,160,000원입니다. 임차보증금 인수 260,000,000원은 매각대금 분배액에 포함되지 않는 매수인의 별도 부담입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 미치는 항목은 별도 확인해야 합니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

도넛은 매각대금 240,000,000원의 배분만 나타냅니다. 인수보증금 260,000,000원은 매수인이 별도 부담합니다.

실질취득액 vs 최근 실거래

최근 평균 165,916,666원과 실질취득 500,000,000원 비교 — 경매 최저가만으로는 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 분리하라

회차	최저매각가	인수액	실질취득액
현재 신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

인수액 260,000,000원이 변하지 않는다는 가정의 단순 합산입니다. 실제 인수액과 유찰 후 최저매각가, 배당 결과는 최종 매각조건과 법원 자료를 기준으로 확인해야 합니다.

🚨 선순위 인수액이 계속 남는 구조 2회 유찰 시 최저매각가가 153,600,000원까지 내려가더라도 인수액이 그대로라면 실질취득액은 413,600,000원입니다. 최근 12개월 평균 165,916,666원보다 여전히 크게 높습니다. 따라서 권리관계가 해소되지 않는 한 단순 유찰 대기 전략도 유효하지 않습니다.

⚠️ 배당 불확실성과 호실별 권리 확인 근저당권은 공동담보이며, 다수 임차인 신고와 2024년 임차권등기가 혼재합니다. 전체 채권최고액을 단일 호실의 채무로 보거나 다른 호실의 임차보증금까지 중복 합산하는 것은 위험합니다. 실제 1501호에 귀속되는 임차인과 배당순위를 확인한 뒤 실질취득액을 다시 산정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근입니다. 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
건축. 철근콘크리트 구조, 지상 25층 건물의 아파트입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 설치되어 있습니다.
단지. 대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대이며 준공일은 2015.09.10입니다.
토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이고, 경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지 등과 관련된 토지이용 제한이 있습니다.
공시지가. 749,000원/㎡이며 지형은 대체로 평탄하고 사다리형에 유사한 토지입니다.
현장 확인. 감정평가 당시 거주자 부재 및 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못해 표준적인 내부구조와 마감 상태를 상정해 평가했습니다.
환금성. 동일 평형 실거래는 140,000,000원~180,000,000원 범위에서 형성됩니다. 권리부담을 포함한 취득원가가 이 가격대를 크게 웃돈다는 점이 가장 큰 문제입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 확인. 이종수·윤나영의 임대차계약서, 전입·점유 지속 여부, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
호실별 임차인 대조. 현황조사의 다수 임차인 신고가 실제 101동 1501호에 모두 관련되는지, 공동매각된 다른 호실의 임차인 정보인지 구분해야 합니다.
이대희 보증금 확인. 2018년 전입자의 보증금과 대항요건이 미상인 상태로 남아 있습니다. 별도 인수위험이 존재할 수 있습니다.
임차권등기 확인. 박명희의 임차권등기 내용과 보증금 반환·배당 및 말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
금지사항등기 검토. 2020.03.25 등기된 임차인 동의 없는 제한물권 설정 금지사항의 법적 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
공동담보 및 배당 확인. 근저당권의 공동담보목록, 변경된 채권최고액, 채권양도 및 실제 배당순위를 원본과 대조해야 합니다.
실질취득액 기준 입찰. 낙찰가 외 인수보증금, 취득 관련 비용, 명도비용 등을 포함하여 투자 타당성을 판단해야 합니다.
현장조사. 실제 점유자, 내부 상태, 관리비 체납 여부를 확인하고 인도·명도 가능성을 검토해야 합니다.

맺으며 — “2.4억짜리 경매가 아니라, 5억 취득 위험을 보라”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 최저매각가 240,000,000원은 이미 최근 실거래 평균 165,916,666원보다 높습니다. 여기에 선순위 임차인 2명의 보증금 260,000,000원을 인수하는 시나리오를 적용하면 실질취득액은 500,000,000원이 됩니다.

그뿐 아니라 이대희의 보증금 미상, 다수 임차인 신고, 박명희 임차권등기, 임차인 동의와 관련된 금지사항등기, 공동담보 근저당권 등이 복합적으로 얽혀 있습니다. 특히 1501호에 실제 귀속되는 임차관계를 확정하지 못하면 보증금 인수액 자체가 달라질 수 있습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차보증금의 인수 여부와 실제 점유·배당관계가 명확히 해소되지 않는 한 신건뿐 아니라 유찰 후에도 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건은 낙찰가를 낮추는 것보다 무엇을 얼마만큼 인수하는지 확정하는 일이 먼저입니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억보다 무서운 ‘선순위 보증금 2.6억’ — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 1501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 260,000,000원 인수 시나리오

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득액을 보라

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 분리하라

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “2.4억짜리 경매가 아니라, 5억 취득 위험을 보라”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (72장)

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