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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 240,000,000원
D 매력지수28 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
240,000,000원 2억 4,000만 감정가 240,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,400만원
최저가의 10% · 24,000,000원
실거래 대비
▲ 44.3% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 선순위 가처분과 임차권 위험을 먼저 해결해야 합니다. 신건 최저가도 최근 실거래 평균의 144.7%로 비싸 입찰 보류가 합리적입니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

선순위 가처분과 임차보증금 위험 — 신건 가격마저 시세의 144.7%

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 22층 2202호
감정가 240,000,000원 · 최저매각가 240,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.22
⚠️ 시세 대비 144.7% 🚨 선순위 가처분 확인 🏠 등기 임차보증금 120,000,000원 💰 인수액 확정 불가
28점
매력지수 D등급 · 선순위 가처분·임차보증금 인수 위험 미확정, 신건 최저가는 최근 시세의 144.7% — 입찰 보류
전영준의 우선분양전환권 관련 가처분과 120,000,000원 임차권등기의 처리 및 추가 임차신고의 호실별 귀속이 확정되지 않았다. 매수인 실질 인수액을 산정할 수 없고 최저매각가 240,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%로 가격 메리트도 없다. 권리 불확실성과 시세 초과를 반영해 D등급으로 평가한다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 이 물건은 가격과 권리 모두 신중해야 하는 고위험 경매입니다. 최저가 240,000,000원은 동일 평형 최근 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%입니다. 더욱 중요한 점은 2021년 전영준 명의의 우선분양전환권 관련 가처분과 120,000,000원의 임차권등기가 있다는 사실입니다. 다수의 임차인 신고도 확인되지만, 이 가운데 본 호실에 실제 적용되는 권리와 배당 후 인수금액은 구분해 확인해야 합니다. 권리 정리 전에는 최저가만으로 투자성을 판단할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
240,000,000원
신건 · 0회 유찰
실거래 평균
165,916,666원
최근 12개월 · 12건
매수인 인수
확정 불가
선순위 가처분·임차권 확인
최저가 ÷ 최근 시세
144.7%
가격 메리트 없음

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2202호 아파트입니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 등기부에는 여러 금융기관이 참여한 공동담보 근저당과 임의경매, 그리고 우선분양전환권에 기한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가처분이 확인됩니다.

특히 전영준은 가처분권자이면서 임차권등기권자로 표시되어 있습니다. 임차보증금은 120,000,000원, 전입일은 2020.10.13, 확정일자는 2020.09.23입니다. 금전적 배당 문제와 별개로 가처분의 존속·말소 여부를 반드시 확인해야 하며, 가처분이 후순위라는 이유만으로 모든 위험이 해소된다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 22층 2202호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류집합건물(아파트)
동 / 층 / 호101동 · 22층 · 2202호
동일 평형 비교전용 약 59.99㎡
소유자주식회사더베스트아이
소유권 이전2020.03.25 (매매 원인 2020.03.19)
감정가 / 최저가240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
청구금액34,693,437,520원
경매개시결정2022.06.27 · 광양시새마을금고 등
매각기일2026.10.22
등기부 발급일2026.10.08
⚠️ 공동담보 금액을 개별 호실 채무로 오해하지 마세요 2020년 설정된 공동담보 근저당의 채권최고액은 68,900,000,000원이고, 2021.11.12 변경된 채권최고액은 44,544,000,000원입니다. 이는 공동담보 관련 등기금액으로, 본 호실의 개별 부담액이나 낙찰자의 인수채무가 그 금액이라는 뜻은 아닙니다. 공동담보목록과 개별 매각대상 범위를 구분해야 합니다.

① 권리 흐름 — 가처분과 임차권이 핵심

2015년 우리은행 근저당은 이미 말소되었으며, 2020년 금융기관 공동담보 근저당이 설정되었습니다. 그러나 해당 근저당의 현재 효력과 말소 여부에 관하여 등기기록의 표시와 경매 권리분석 판정이 서로 일치하지 않습니다. 경매개시결정일을 곧바로 확정적인 말소기준일로 간주해서는 안 됩니다.

🚨 전영준의 가처분은 별도 검토가 필요합니다 2021.11.15 등기된 가처분은 우선분양전환권에 기한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 합니다. 가처분에 표시된 처분금지사항에는 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등이 포함됩니다. 가처분의 실체적 우선관계, 경매매수인에 대한 대항 여부, 매각 후 말소 가능성을 법원 매각조건과 원본 기록으로 확인하기 전에는 권리 안전형으로 분류할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 전영준과 다수 점유 신고의 구분

등기부와 매각물건명세서상 본 호실과 직접 연결되는 핵심 임차권자는 전영준입니다. 그 밖에 현황조사에는 다수의 주민등록 및 임차보증금 신고가 존재합니다. 감정평가가 여러 단위세대를 함께 대상으로 하고 있어, 다른 호실 관련 신고가 본 호실의 권리로 함께 집계되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

임차권자 전입 / 확정일자 보증금 대항력 / 우선변제 / 승계
전영준
등기부 임차권등기 · 본 호실
2020.10.13 / 2020.09.23 120,000,000원 대항력 주장 우선변제권 보증기관 승계 아님
임차권등기 2022.09.26 · 배당 및 잔액 인수 확인
⚠️ 실제 임차인 수와 인수금액 확정 유보 전영준의 임차권은 본 호실 등기로 직접 확인됩니다. 그 밖에 이상엽·김동현·류주혜·정진관 등을 포함한 다수의 임차보증금 신고가 있으나, 해당 신고 전부가 2202호의 서로 다른 실제 임차인을 의미한다고 볼 수 없습니다. 본 호실에 적용되는 실제 임차인 수와 추가 인수금액은 호실별 점유·계약관계 확인 전까지 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계에 의한 중복신고로 확인된 항목은 없지만, 동일 호실 또는 동일 보증금에 대한 중복 계산 여부는 별도 대조가 필요합니다.

전영준은 주택임차권등기 당시 임대차계약일 2020.09.07, 점유개시일 2020.10.15로 기재되어 있습니다. 확정일자와 배당요구가 확인되므로 우선변제권 행사 가능성이 있으나, 실제 배당액과 미배당 보증금의 승계 여부는 배당순위 및 매각조건에 따라 판단해야 합니다. 가처분권자와 임차권자가 동일하다는 점도 관계인 여부 및 권리의 실질을 확인할 사유입니다. 이를 곧바로 가장임차인으로 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격 자체가 부담

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대, 2015.09.10 준공 단지입니다. 동일 평형대 최근 12건의 거래 평균은 165,916,666원이며, 최신 거래는 2026.10 · 180,000,000원입니다.

거래월 전용 층 거래가
2026.1059.96㎡16180,000,000원
2026.0959.99㎡2140,000,000원
2026.0959.96㎡7179,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0759.96㎡3160,000,000원
2026.0759.99㎡9165,000,000원
2026.0759.99㎡9150,000,000원
2026.0659.96㎡20150,000,000원
2026.0359.99㎡2150,000,000원
2025.1159.99㎡14180,000,000원
2025.1159.96㎡3177,000,000원
최근 12건 평균—12건165,916,666원

최저매각가 240,000,000원은 최근 실거래 평균을 74,083,334원 웃돕니다. 가장 최근 거래인 180,000,000원보다도 60,000,000원 높습니다. 동일 평형 거래가 범위는 140,000,000원~180,000,000원으로, 감정가는 비교 표본의 최고 거래금액마저 상회합니다.

⛔ 신건 응찰 가격의 명백한 부담 최저가가 최근 12개월 평균의 144.7%이므로 권리 문제가 전부 해소된다고 가정해도 신건 가격에서는 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실제 미배당 임차보증금이나 가처분 관련 부담이 발생하면 실질취득비용은 낙찰가보다 커집니다. 단순 유찰 할인율보다 권리의 해소 여부가 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

다음 표는 집행비용·전영준 임차보증금에 대한 제한적 배분 가정입니다. 실제 배당표를 확정한 것이 아니며, 공동담보 채권자들의 실제 배당액과 가처분 관련 권리관계, 다른 우선채권 및 임차보증금의 인수 가능성을 모두 반영한 결과는 아닙니다.

배당 항목 채권액 가정 배분액
집행비용(추정) — 4,160,000원
전영준 임차보증금 120,000,000원 120,000,000원
그 밖의 미배분 금액 — 115,840,000원

115,840,000원은 확정적인 소유자 교부액이 아닌 단순 잔여 계산액입니다. 다른 채권자의 배당순위와 채권액에 따라 실제 배분은 크게 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 가정 (신건 240,000,000원)
집행비용·전영준 보증금·미배분 금액만 표시한 제한적 모형입니다.
감정가 vs 최근 실거래 시세
감정가 240,000,000원은 최근 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 모두 초과합니다. 인수금액이 추가되면 실제 부담은 더 커집니다.

⑤ 매수인 인수 위험 — 단순 합산은 금물

배당 가정에는 여러 임차보증금을 매수인이 인수하는 것으로 분류한 기록이 있습니다. 그 인수금액을 모두 더한 5,961,360,000원은 본 호실에서 실제로 인수할 금액으로 확정할 수 없습니다. 여러 세대의 임차인 신고가 한꺼번에 반영되었을 가능성이 있고, 같은 아파트 한 세대 전체에 대한 보증금 청구들이 서로 중첩되어 나타나기 때문입니다.

🚨 실질취득비용은 낙찰가 + 실제 인수금액 실제 대항력 있는 임차인이 배당받지 못한 보증금을 매수인에게 주장할 수 있다면, 실질취득비용은 낙찰가만으로 계산할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 전형적인 인수형에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어 총취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 먼저 2202호에 해당하는 임차권과 가처분을 특정해야 그 원칙을 적용하여 실제 금액을 판단할 수 있습니다.
⚠️ 유찰 시나리오도 인수금액을 확정하지 못합니다 1회 유찰 가정 최저가는 192,000,000원, 2회 유찰 가정은 153,600,000원입니다. 그러나 실제 인수금액이 미확정이고 가처분 문제도 남아 있으므로 두 가격을 곧바로 안전한 매입가격이나 수익구간으로 볼 수 없습니다. 특히 가격이 낮아져도 인수할 권리가 함께 소멸하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 위치. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 대구포산초등학교 동측 인근. 주위는 대단지 아파트·학교·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
  • 건축 및 설비. 철근콘크리트구조 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
  • 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지 등 관련 지정사항이 존재합니다.
  • 토지. 사다리형에 유사한 평탄한 아파트부지로, 단지 서측이 중로에 접합니다. 공시지가는 749,000원/㎡입니다.
  • 환금성. 792세대 아파트단지이고 최근 동일 평형 거래가 확인되지만, 실거래가의 편차가 크고 최저매각가가 비교 거래가격을 크게 상회합니다.
⚠️ 내부 상태 확인 필요 감정평가 당시 거주자 부재와 폐문 등으로 표준적인 내부구조와 통상적 이용상황을 전제로 평가되었습니다. 따라서 본 호실의 실제 내부 상태와 점유관계는 추가 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 말소기준권리 재확정. 2020년 공동담보 근저당의 현행 효력과 경매개시결정과의 우선순위를 원본 등기부로 확인해야 합니다.
  • 선순위 가처분. 전영준의 우선분양전환권 관련 가처분이 매각으로 소멸하는지, 소유권이전 청구의 효력이 매수인에게 미치는지 확인해야 합니다.
  • 전영준 임차권. 전입·점유·확정일자·배당요구 및 임차권등기 내용을 대조하여 실제 배당액과 미배당 보증금 승계 여부를 판단해야 합니다.
  • 호실별 임차인 확인. 다수 임차 신고를 101동 2202호에 해당하는 계약과 타 호실 관련 신고로 구분해야 합니다. 보증금의 기계적 합산은 금물입니다.
  • 가격 검토. 최저가 240,000,000원은 최근 실거래 평균 165,916,666원보다 높습니다. 실제 인수비용까지 포함한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
  • 현장·관리비 조사. 내부 상태, 실제 점유자, 명도 가능성, 공용부분 관리비 체납 등을 확인해야 합니다.
  • 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각조건의 최신 내용을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “시세보다 비싸고, 권리도 확정되지 않았다”

이 사건의 핵심 문제는 단순히 임차인이 많다는 데 있지 않습니다. 본 호실에 실제 적용되는 임차권과 가처분의 효력이 무엇인지 확정되지 않았다는 점이 가장 중요합니다.

전영준의 임차보증금 120,000,000원과 우선분양전환권 관련 가처분은 반드시 개별적으로 검토해야 합니다. 여러 세대에 걸친 임차인 신고를 모두 2202호 인수액으로 계산하는 것도, 반대로 임차보증금과 가처분이 모두 소멸한다고 가정하는 것도 부정확합니다.

가격 측면 역시 불리합니다. 최근 동일 평형 실거래 평균 165,916,666원에 비해 신건 최저가가 240,000,000원이므로, 권리가 전부 정리되더라도 가격 경쟁력을 찾기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류 및 권리 재검증입니다. 가처분·임차권·배당순위·호실별 점유관계를 먼저 확정하고, 그다음 실질취득금액을 최근 시세와 비교해야 합니다. 현재 확인된 상태에서 신건 매수를 권할 근거는 부족합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항표·실거래가 관련 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 공동담보의 개별 호실 부담, 가처분의 매각 후 효력, 실제 임차인 범위, 배당액과 인수액은 원본 기록 및 법적 검토에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제·미납 관리비·명도비용 등 일부 항목은 확정 반영되지 않았습니다. 시세는 동일 평형대 거래 평균으로 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 본 리포트는 투자 권유가 아니며, 입찰 전 법원 원본 서류 확인과 경매 전문 변호사 등 전문가 자문을 권합니다. 투자 및 입찰 의사결정과 그 결과에 대한 책임은 최종 의사결정자에게 있습니다.

위치 / 로드뷰

대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 22층2202호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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