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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 240,000,000원
D 매력지수22 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
240,000,000원 2억 4,000만 감정가 240,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,400만원
최저가의 10% · 24,000,000원
실거래 대비
▲ 44.3% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 신건 최저가 2.4억이 최근 시세의 144.7%. 선순위 임차보증금 2.6억을 모두 인수하면 실질취득 5억이 되는 조건부 고위험 경매로, 호실별 임차관계 확인 전 입찰 보류.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

최저가 2.4억인데 인수위험만 2.6억 — 대구 남해오네뜨 1501호

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 15층 1501호
감정가 240,000,000원 · 최저매각가 240,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 임의경매
🚨 대항력 임차인 2명 · 인수추정 2.6억 💰 실질취득 시나리오 5억 📉 최저가 / 최근 시세 144.7% ⚠️ 호실별 임차관계 확인 필수
22점
매력지수 D등급 · 최근 시세보다 높은 신건 가격에 선순위 임차보증금 인수위험까지 겹쳐 입찰 보류
최저가 240,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%이며, 선순위 임차인 2명의 보증금 260,000,000원을 전액 인수한다는 조건부 계산에서는 실질취득액이 500,000,000원이다. 다수 호실 관련 경매로 개별 임차권 귀속 여부가 미확정이고 미상 보증금 및 금지사항등기 확인도 필요해 D등급으로 평가한다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 신건 가격부터 시세보다 높은데, 선순위 임차보증금 인수위험까지 겹친 고위험 물건입니다. 말소기준은 2020.03.25. 광양시새마을금고 등의 공동근저당권입니다. 이보다 앞서 전입한 이종수(120,000,000원)와 윤나영(140,000,000원)의 보증금은 배당계산상 전액 인수 대상으로 분류되어 있습니다. 두 임차관계가 모두 이 호실에 적용된다는 가정에서는 낙찰가 240,000,000원 + 인수액 260,000,000원 = 실질취득 500,000,000원입니다. 반면 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 165,916,666원입니다. 다수 호실을 함께 다룬 경매 자료이므로 1501호에 실제 귀속되는 임차권부터 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
240,000,000원
신건 · 0회 유찰
최근 12개월 실거래
165,916,666원
동일 평형 12건
매수인 인수추정
260,000,000원
선순위 임차인 2명 가정
실질취득 시나리오
500,000,000원
낙찰가 + 인수추정액

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 1501호에 관한 경매입니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020년 광양시새마을금고를 비롯한 금융기관들이 설정한 공동근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권의 당초 채권최고액은 68,900,000,000원이고, 2021.11.12. 변경등기에 기록된 채권최고액은 44,544,000,000원입니다. 이는 공동담보권에 관한 금액이므로 1501호 한 채만의 채무라고 해석해서는 안 됩니다.

핵심은 선순위 임차권입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 이종수와 윤나영은 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있으며, 확정일자 및 우선배당 근거는 확인되지 않습니다. 특히 두 임차인의 보증금 합계가 260,000,000원으로 신건 최저매각가보다 큽니다. 다만 이 경매의 감정평가는 다수 호실에 걸쳐 이루어졌고 임차인 조사에도 목적물 전부를 주장하는 여러 사람이 등장합니다. 두 보증금을 한 호실에 그대로 합산해 확정 채무로 취급하는 것도 위험합니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 15층 1501호
물건종류집합건물 · 아파트 · 15층 1501호
동일 평형 비교기준전용 59.9901㎡ · 실거래 면적 59.96~59.99㎡
소유자주식회사더베스트아이 (2020.03.25. 소유권이전)
감정가 / 최저가240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
말소기준권리2020.03.25. 을구 3번 광양시새마을금고 등 공동근저당권
신청채권자광양시새마을금고 등 공동근저당권자
청구금액34,693,437,520원
매각기일2026.10.22.
등기부 발행일2026.10.08.
⚠️ 여러 호실이 관련된 경매 감정평가서에는 101동 203호 외 225개호가 함께 기재되어 있습니다. 현재 분석 대상은 102동 1501호이지만, 임차인 조사에 나타나는 많은 인원의 전입·보증금 정보를 모두 해당 호실의 사실관계로 간주할 수 없습니다. 해당 호실의 매각물건명세서, 점유자, 임대차계약, 배당요구와 매각대상 범위를 개별적으로 대조해야 합니다.

① 권리 흐름 — 선순위 임차권에 주의

2015년 우리은행 근저당권은 2020.03.25. 이미 말소되었습니다. 따라서 단순히 등기 접수일이 가장 빠르다는 이유로 이를 현재의 말소기준권리로 볼 수 없습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.25. 설정된 을구 3번 공동근저당권입니다.

그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 실제 해당 호실을 점유하면서 보증금 반환을 받지 못했다면, 매수인은 배당으로 변제되지 않은 임차보증금을 인수할 수 있습니다. 반면 2021년 전입한 김정호의 임차권등기는 근저당권보다 후순위로, 등기부상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

🚨 말소기준 이전 전입과 인수위험 이종수: 2015.10.14. 전입 · 보증금 120,000,000원 · 대항력 있음.
윤나영: 2019.05.30. 전입 · 보증금 140,000,000원 · 대항력 있음.
두 사람은 우선변제권이 확인되지 않아 배당표에서 보증금 전액을 매수인 인수 대상으로 분류하고 있습니다. 다만 1501호에 두 임차인의 권리가 모두 적용되는지는 아직 확정할 수 없습니다.
⚠️ 금지사항등기도 별도 확인 2020.03.25. 갑구 3-1번에는 임차인의 동의 없는 제한물권 설정이나 압류 등을 제한하는 금지사항등기가 존재합니다. 2015년 금지사항등기는 말소되었지만, 2020년 금지사항등기는 말소된 것으로 표시되어 있지 않습니다. 해당 등기의 매각 후 처리 및 주택 관련 제한의 효력을 법원에 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 인수금액은 호실 확인이 먼저

임차권등기와 선순위 전입자, 배당요구가 확인된 주요 임차관계를 구분하면 다음과 같습니다. 각 임차인은 실제 임차인 또는 임차관계 주장자로 기재된 인물이며, 보증기관 대위신고로 분류된 인원은 없습니다. 그러나 이 표 전체가 1501호의 확정 임차인 명단이라는 뜻은 아닙니다.

임차인전입 / 확정일자 보증금대항력 / 우선변제 / 승계
이종수 2015.10.14. / 미상 120,000,000원 대항력 有 우선변제 미확인 승계 가능
윤나영 2019.05.30. / 미상 140,000,000원 대항력 有 우선변제 미확인 승계 가능
이대희 2018.05.17. / 미상 미상 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계위험 미상
김정호 2021.01.29. / 2021.01.29. 120,000,000원 대항력 없음 우선배당 미확정 승계 없음
류주혜 2022.02.11. / 미상 140,000,000원 대항력 없음 우선배당 미확정 승계 없음
양현주 2020.07.29. / 미상 12,000,000원 대항력 없음 우선배당 미확정 승계 없음

김정호는 2023.02.15. 임차권등기가 접수되었으며 배당요구 내역도 확인됩니다. 류주혜는 2023.02.14., 양현주는 2023.02.01. 배당요구가 접수되었습니다. 우선변제권 및 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.

이외에도 현황조사에는 다수의 전입자가 기재되어 있습니다. 대부분은 2020.03.25. 이후 전입으로 분류되지만, 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 사람이 많습니다. 전입자 전원을 1501호 임차인으로 합산하거나, 반대로 명단에 있는 선순위 임차관계를 무시해서는 안 됩니다.

⛔ 배당계산상 인수 260,000,000원의 의미 이종수의 120,000,000원과 윤나영의 140,000,000원은 각각 배당액이 0원으로 계산되어 합계 260,000,000원의 인수 대상으로 표시됩니다. 그러나 이는 두 임차권 모두 해당 매각목적물에 적용된다는 조건부 계산입니다. 이대희의 보증금은 미상이므로 260,000,000원이 확정된 인수액이나 인수위험의 상한이라고 볼 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세의 144.7%

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대 아파트 단지이며, 사용승인 관련 준공일은 2015.09.10.입니다. 전용 59.96~59.99㎡ 거래 12건을 기준으로 최근 12개월 평균이 165,916,666원입니다. 최저매각가 240,000,000원은 최근 평균의 144.7%이고, 최신 거래가 180,000,000원보다도 높습니다.

거래월전용 층거래가
2026.1059.96㎡16180,000,000원
2026.0959.99㎡2140,000,000원
2026.0959.96㎡7179,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0759.96㎡3160,000,000원
2026.0759.99㎡9165,000,000원
2026.0759.99㎡9150,000,000원
2026.0659.96㎡20150,000,000원
2026.0359.99㎡2150,000,000원
2025.1159.99㎡14180,000,000원
2025.1159.96㎡3177,000,000원
최근 12개월 평균—12건165,916,666원

동일 평형의 실거래 범위는 140,000,000~180,000,000원입니다. 최저매각가만 보더라도 평균보다 74,083,334원 높습니다. 인수추정액 260,000,000원을 전부 부담한다는 조건에서는 실질취득 500,000,000원으로 최근 평균보다 334,083,334원 높습니다. 이런 시나리오에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

🚨 유찰해도 해결되지 않는 인수 부담 두 선순위 임차인의 보증금을 모두 인수한다는 가정에서는 낙찰가가 내려가더라도 인수추정액 260,000,000원은 그대로 남습니다. 현재 회차 실질취득액은 500,000,000원, 1회 유찰 시 452,000,000원, 2회 유찰 시 413,600,000원입니다. 모두 최근 실거래 평균보다 높으므로 유찰 자체를 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정) — 4,160,000원
인수 · 이종수 보증금 120,000,000원 0원
인수 · 윤나영 보증금 140,000,000원 0원
근저당 · 광양시새마을금고 등 68,900,000,000원 235,840,000원
소유자 잔여 — 0원
근저당 채권 미배당 — 68,664,160,000원

집행비용은 추정치이며, 근저당 채권최고액은 공동담보 전체에 관한 금액입니다. 근저당 채권의 미배당 잔액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 임차보증금 인수액은 별도이며 해당 호실에 귀속되는 권리관계가 확인되어야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)
집행비용과 근저당 배당만 표시한 도넛입니다. 매수인 인수추정 보증금 260,000,000원은 매각대금 외 별도 부담이므로 도넛에 합산하지 않았습니다.
감정가·실질취득 vs 실거래
실질취득 500,000,000원은 선순위 보증금 260,000,000원 전액 인수 조건부입니다. 최근 평균 165,916,666원과 차이가 큽니다.

⑤ 회차별 자금 부담

회차낙찰가 가정 인수추정실질취득
신건 (100%) 240,000,000원 260,000,000원 500,000,000원
1회 유찰 (80%) 192,000,000원 260,000,000원 452,000,000원
2회 유찰 (64%) 153,600,000원 260,000,000원 413,600,000원
⚠️ 낙찰가만 보고 판단하면 안 됩니다 2회 유찰 가정의 최저가는 153,600,000원으로 최근 평균 165,916,666원보다 낮아집니다. 하지만 선순위 보증금 260,000,000원을 별도로 인수한다면 총 부담은 413,600,000원이 됩니다. 이때 실제 비교 기준은 낙찰가 153,600,000원이 아니라 실질취득 413,600,000원입니다. 다만 인수액은 해당 호실의 선순위 임차권을 확정한 뒤 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 대구포산초등학교 동측 인근. 주변에 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
  • 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다. 감정 당시 다수 세대의 내부 확인이 제한되어 표준적인 내부구조와 상태를 전제로 평가했습니다.
  • 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로, 경제자유구역·연구개발특구(테크노폴리스지구)·일반산업단지 등의 지정사항이 있습니다. 공시지가 749,000원/㎡, 지형은 평탄한 사다리형에 가깝습니다.
  • 환금성. 792세대 단지이고 동일 평형의 최근 거래가 확인됩니다. 다만 가격 범위가 140,000,000~180,000,000원으로 넓어 층·향·내부 상태에 따른 개별 평가가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 1501호의 임차인 확정. 이종수·윤나영·이대희가 실제로 이 호실에 대항할 수 있는지 개별 매각물건명세서, 주민등록, 계약 및 점유관계와 대조해야 합니다.
  • 인수액 재산정. 두 선순위 보증금 260,000,000원은 조건부 위험액입니다. 실제 해당 호실에 적용되는 임차보증금과 배당·변제 여부를 확인해 별도로 계산해야 합니다.
  • 임차권등기 확인. 김정호의 2023.02.15. 임차권등기와 배당요구, 말소 범위를 확인해야 합니다.
  • 공동근저당 확인. 2020년 설정된 공동근저당권의 2021년 채권최고액 변경 및 공동담보목록 제2020-157호를 확인해야 합니다.
  • 금지사항등기 확인. 갑구 3-1번 금지사항등기의 효력과 매각에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다.
  • 매각단위 확인. 여러 호실이 관련된 경매이므로 102동 1501호의 매각 범위 및 해당 호실에 귀속되는 채권·점유관계를 확인해야 합니다.
  • 시세 및 비용 확인. 최근 거래가 대비 최저가가 이미 높습니다. 취득세·등기비용·명도비용·미납관리비를 반영하면 실제 부담은 추가될 수 있습니다.
  • 원본 대조. 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건별 문건접수 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.4억 낙찰가보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 가격과 권리 양쪽에서 모두 보수적인 판단이 필요한 경매입니다. 신건 최저매각가 240,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 165,916,666원의 144.7%로 가격 경쟁력이 없습니다. 여기에 선순위 임차보증금 260,000,000원을 전액 인수한다는 가정까지 적용하면 실질취득액은 500,000,000원입니다.

다만 다수 호실이 관련된 경매에서 개별 임차관계를 확정하지 않고 이 금액을 최종 인수액이라고 단정해서는 안 됩니다. 이종수·윤나영의 보증금 귀속 여부, 이대희의 미상 보증금, 2020년 금지사항등기를 먼저 확인해야 합니다. 설령 선순위 인수가 전부 해소되더라도 신건 가격 자체가 최근 시세보다 높습니다. 따라서 현 단계의 결론은 입찰 보류, 호실별 권리 재확인 및 실질취득비용 재산정입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가 및 실거래 정보를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 임차인 2명의 보증금 260,000,000원과 실질취득 500,000,000원은 해당 호실에 두 선순위 임차권이 모두 적용된다는 조건부 시나리오이며 확정 인수액이 아닙니다. 공동담보권의 채권액은 개별 호실의 채무액과 다를 수 있습니다. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제, 명도비용 및 취득부대비용 등은 반영되지 않을 수 있습니다. 실거래가 평균은 동일 평형 표본의 평균으로 실제 호수의 층·향·상태에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 법원 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법령상 허용되는 범위에서 책임을 부담하지 않습니다.

위치 / 로드뷰

대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 15층1501호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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