부동산임의경매 (아파트)

🚨 매수인 인수 260,000,000원 💰 실질취득 489,000,000원 📈 최근 시세 대비 약 294.7% ⚠️ 선순위 임차인 2명 🏷️ 신건 · 유찰 0회

한 줄 평 이 사건의 핵심 위험은 최저매각가보다 큰 임차보증금 인수액입니다. 말소기준인 2020년 광양시새마을금고 근저당보다 앞서 전입한 이종수(120,000,000원)·윤나영(140,000,000원)의 보증금이 매수인 인수 대상으로 산정되어 있습니다. 두 보증금을 합하면 260,000,000원. 최저가 229,000,000원에 낙찰되면 실질취득은 489,000,000원으로, 동일 평형 최근 12건 실거래 평균 165,916,666원의 약 294.7%입니다. 더욱이 선순위 전입자와 여러 점유신고가 겹쳐 실제 임차관계 확인도 어렵습니다. 인수액 해소가 입증되지 않는 한 입찰을 피하는 것이 타당합니다.

감정가 / 최저가

229,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득 예상

489,000,000원

낙찰가 + 인수보증금

매수인 인수

260,000,000원

선순위 보증금 2건

실질취득 ÷ 최근 시세

약 294.7%

최근 12건 평균 대비

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리 480에 위치한 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 302호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사더베스트아이, 경매신청 채권자는 광양시새마을금고 등 공동 근저당권자입니다. 2020년 3월 25일 설정된 근저당권이 말소기준권리이며, 2022년 6월 27일 임의경매개시결정이 이루어졌습니다.

일반적으로 근저당권보다 늦게 발생한 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 사건에서는 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 존재합니다. 이종수와 윤나영은 각각 120,000,000원과 140,000,000원의 보증금이 확인되어, 예상배당에서는 두 임차인의 보증금을 전액 매수인 인수로 처리했습니다. 따라서 등기상 근저당이 말소된다는 이유만으로 권리가 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 3층 302호
물건종류	집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조
비교 실거래 면적	전용 약 59.99㎡대 동일 평형
소유자	주식회사더베스트아이
감정가 / 최저가	229,000,000원 / 229,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
청구금액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 · 을구 3번 근저당권
공동담보 근저당	설정 채권최고액 68,900,000,000원 · 변경 후 44,544,000,000원
예상 인수보증금	260,000,000원
매각기일	2026.10.22

⚠️ 공동담보 채권액 해석 주의 근저당권의 최초 채권최고액 68,900,000,000원은 공동담보목록 제2020-157호와 관련된 금액입니다. 이후 변경등기에는 44,544,000,000원이 기재되어 있습니다. 이를 302호 한 세대의 독립된 채무액으로 해석하거나, 최초 채권최고액을 현재 확정채권액으로 단정해서는 안 됩니다. 배당표의 68,900,000,000원은 추정 배당모형에서 사용한 청구 기준액입니다.

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

2015년 우리은행 근저당권은 2020년 3월 25일 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 광양시새마을금고 등 공동 근저당권자의 을구 3번 근저당권입니다. 이 권리와 경매개시결정, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

반면 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 대항력과 임차보증금은 별도로 검토해야 합니다. 특히 2015년 전입 이종수, 2019년 전입 윤나영의 보증금은 예상배당상 전액 인수 대상으로 산정됩니다. 2018년 전입 이대희 역시 선순위 전입자로 파악되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성 및 추가 인수 위험을 별도로 확인해야 합니다.

⛔ 매각으로 소멸하는 근저당권과 선순위 임차보증금은 다릅니다 매각으로 근저당권이 소멸하더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건은 근저당권 말소 여부보다 선순위 임차인의 실제 점유·대항요건·보증금 반환관계가 더 중요합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수액 2.60억

현황조사에는 다수의 전입자와 임차인 관련 신고가 등장합니다. 다만 아파트 단지의 여러 세대가 포함된 경매사건이라는 점에서 모든 신고인을 101동 302호의 실제 임차인으로 볼 수 없습니다. 같은 호수에 목적물 전부 임차 신고가 중첩되는 사례도 있어, 개별 호수의 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.

우선 말소기준보다 앞서 전입한 사람과 302호 임차권등기 관련 당사자를 구분하면 다음과 같습니다.

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계·인수
이종수	2015.10.14	120,000,000원	有	미확인	전액 인수 산정
윤나영	2019.05.30	140,000,000원	有	미확인	전액 인수 산정
이대희	2018.05.17	미상	가능·미상	미확인	추가 위험 미상
변세정 등기상 최초 성명 변제정, 이후 경정	2020.09.07	120,000,000원	기준권리 후	확정일자 확인·순위 검토	매각소멸 대상

이종수·윤나영은 선순위 전입 및 신고된 보증금을 바탕으로 인수 대상으로 산정한 당사자입니다. 이대희는 보증금이 확인되지 않아 260,000,000원에 포함하지 않았습니다. 각 당사자가 실제로 302호의 임차인인지, 대항요건을 계속 유지했는지는 별도 확인이 필요합니다.

🚨 인수금액은 최소 확정 부담액이 아니라 조건부 예상액 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원을 전액 인수하는 예상배당 가정에서는 인수액이 260,000,000원입니다. 다만 실제 302호와의 대응관계, 계약의 유효성, 점유 유지, 배당 여부 및 보증금 변제 상황에 따라 최종 인수액은 달라질 수 있습니다. 반대로 이대희의 선순위 전입이 302호와 관련되고 대항력이 인정된다면 추가 인수 가능성도 배제할 수 없습니다.

③ 임차권등기 및 후순위 임차인 확인

302호와 명시적으로 연결된 등기부상 임차권자는 변세정입니다. 을구 4번 주택임차권등기에는 임대차계약일 2020.08.08, 점유개시일 2020.09.04, 주민등록일 2020.09.07, 확정일자 2020.08.11, 보증금 120,000,000원이 확인됩니다.

주민등록일과 점유개시일 모두 2020.03.25 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차권등기만으로 매수인이 보증금을 인수한다고 볼 수 없으며, 등기된 임차권은 매각소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 배당요구 및 배당 가능성은 실제 절차와 권리 순위를 확인해야 합니다.

⚠️ 후순위 신고가 많아도 점유 확인은 필수 현황조사에 등장하는 임차인 중에는 보증금 120,000,000원, 140,000,000원 등의 신고가 반복됩니다. 이는 개별 세대의 실제 임차관계를 대조하지 않고 단순 합산할 수 없습니다. 특히 여러 사람이 목적물 전부를 임차했다고 신고한 내역은 각 세대의 임대차계약서, 전입세대확인서, 현황조사서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

④ 시세 비교 — 신건 가격부터 이미 고평가

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대, 2015년 9월 10일 준공된 아파트 단지입니다. 동일 평형 약 59.96~59.99㎡의 최근 12건 실거래 평균은 165,916,666원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12건 평균	—	12건	165,916,666원

최신 거래는 2026년 10월 180,000,000원이며, 최근 거래의 최저가는 140,000,000원, 최고가는 180,000,000원입니다. 최저매각가 229,000,000원은 이미 최근 거래 평균의 138.0%에 달합니다. 즉 인수보증금을 고려하지 않아도 시세보다 비싼 신건입니다.

여기에 예상 인수액 260,000,000원을 더하면 실질취득액은 489,000,000원입니다. 최근 12건 평균 대비 약 294.7%, 최신 거래 180,000,000원 대비 약 271.7%로 시장가격과의 차이가 매우 큽니다.

⛔ 실질취득 기준으로 보면 가격 경쟁력이 없습니다 최저가만 비교해도 시세 평균보다 38.0% 높습니다. 그런데 매수인이 선순위 보증금 260,000,000원을 인수하는 현재 가정에서는 총 부담이 최근 시세의 약 2.95배입니다. 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

배당 항목	채권액·보증금	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,006,000원
인수 · 이종수	120,000,000원	0원
인수 · 윤나영	140,000,000원	0원
근저당 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원*	224,994,000원
소유자 잔여	—	0원
매수인 별도 인수	260,000,000원	배당 외 부담

* 68,900,000,000원은 최초 공동담보 채권최고액을 사용한 배당모형의 청구 기준액입니다. 실제 확정채권 및 각 공동담보의 배당관계와 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

신건 최저가 229,000,000원에서 집행비용 4,006,000원을 공제하면 근저당권자 배당 예상액은 224,994,000원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 산정됩니다. 반면 이종수와 윤나영에게 배당되는 금액은 각각 0원이므로 이들의 보증금 260,000,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

매각대금 배분 (신건 229,000,000원)

도넛은 매각대금 안에서 이루어지는 배당만 표시합니다. 매수인이 별도로 인수하는 260,000,000원은 포함되지 않습니다.

실질취득 vs 최근 실거래

감정가 229,000,000원도 최근 시세보다 높고, 인수액을 더한 실질취득 489,000,000원은 평균 시세의 약 294.7%입니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 안전하지 않다

경매 회차	최저가	인수액	실질취득
현재 신건 (100%)	229,000,000원	260,000,000원	489,000,000원
1회 유찰 (80%)	183,200,000원	260,000,000원	443,200,000원
2회 유찰 (64%)	146,560,000원	260,000,000원	406,560,000원

제시된 배당 시나리오에서는 이종수와 윤나영의 보증금이 어느 회차에서도 배당되지 않아 인수액이 260,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 2회 유찰로 최저가가 146,560,000원까지 내려가더라도 실질취득은 406,560,000원입니다. 이는 최근 12건 평균 실거래가의 약 245.0%입니다.

⚠️ 최저가보다 인수보증금이 더 큰 구조 이종수와 윤나영의 보증금 합계는 260,000,000원으로, 현재 최저가 229,000,000원을 초과합니다. 최저가 자체가 낮아져도 인수액이 남아 있는 한 실질취득 가격은 최근 시세보다 훨씬 높습니다. 또한 선순위 임차인에게 실제 배당이 이루어지는 다른 조건이라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가하여 총 부담액 감소가 제한될 수 있습니다. 반복 유찰만으로 이 사건의 투자성이 개선된다고 볼 수 없습니다.

✅ 권리관계에서 명확한 부분 2015년 우리은행 근저당권은 이미 말소되었으며, 2020년 3월 25일 광양시새마을금고 등 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권과 후순위 경매개시결정, 변세정의 임차권등기는 매각소멸 대상으로 정리됩니다. 그러나 이는 선순위 임차인의 인수 위험이 해결되었다는 의미는 아닙니다.

⛔ 종합 위험 판단 예상 인수보증금 260,000,000원, 선순위 전입자 추가 확인 필요, 다수 임차인 신고의 호수별 대응관계 불확실, 최근 실거래 평균을 크게 초과하는 실질취득액이 중첩되어 있습니다. 현재 조건에서는 가격과 권리 모두 위험도가 높은 물건입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리의 대구포산초등학교 동측 인근. 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정요항표상 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
건물. 철근콘크리트구조의 지상 25층 아파트 건물이며, 승강기·급배수·위생·소화전·난방설비가 설치된 것으로 조사되었습니다.
토지. 사다리형에 가까운 평탄한 아파트 부지로, 단지 서측으로 중로에 접합니다.
규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반산업단지 등과 관련되어 있습니다. 교육시설 보호구역 등 지정사항도 확인됩니다.
지가. 공시지가 749,000원/㎡. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
실내 상태. 거주자 부재 및 폐문 등으로 직접 확인이 제한되어 관련 공부와 관리사무소 탐문에 근거해 표준적인 내부 상태를 상정하여 평가되었습니다.
환금성. 동일 평형 최근 12건 실거래가 140,000,000~180,000,000원. 거래 사례는 있으나 신건 최저가와 실질취득 예상액 모두 확인된 시세 범위를 초과합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 실재 확인. 이종수·윤나영이 실제 101동 302호의 임차인인지, 점유와 주민등록을 계속 유지했는지 확인해야 합니다.
추가 선순위 전입 검토. 이대희의 2018년 전입 및 보증금 미상 상태를 확인하고 추가 인수 가능성을 해소해야 합니다.
임차인 신고 대조. 동일 단지의 다른 호수에 관한 신고가 혼재할 수 있으므로 302호에 해당하는 임차인만 정확히 분리해야 합니다.
보증금 반환관계 확인. 선순위 보증금의 실제 잔액과 변제·배당·임차권 포기 여부를 법원 원본 서류로 확인해야 합니다.
임차권등기 검토. 변세정의 등기상 보증금 120,000,000원, 확정일자 2020.08.11 및 매각소멸 여부를 최종 확인해야 합니다.
금지사항등기 확인. 2020년 3월 25일 기재된 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
공동담보 확인. 제2020-157호 공동담보목록과 근저당 변경·지분 이전내역을 대조하여 실제 배당관계를 검토해야 합니다.
실질취득 상한 설정. 낙찰가만이 아니라 인수보증금 및 제반 비용을 합한 총 부담액을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
점유·명도 확인. 실제 점유자, 인도 가능성, 명도비용, 장기 미납 관리비를 별도로 조사해야 합니다.
최종 원본 검증. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 배당요구 종기 및 사건별 기일 변경 여부를 입찰 직전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 2.29억이 취득가 2.29억은 아니다”

이 사건은 단순한 후순위 근저당 말소형 경매가 아닙니다. 말소기준권리 이전에 전입한 임차인들이 존재하고, 예상배당상 260,000,000원의 보증금이 매수인에게 인수됩니다. 그 결과 신건 최저가 229,000,000원에 낙찰되면 실질취득액은 489,000,000원으로 증가합니다.

최근 동일 평형 실거래 평균이 165,916,666원이라는 점을 고려하면 현재 실질취득은 평균의 약 294.7%입니다. 2회 유찰 시나리오에서도 총 부담은 406,560,000원에 달합니다. 더욱이 이대희 등 선순위 전입자의 추가 권리관계가 남아 있어, 260,000,000원을 최종 인수액으로 확정하기도 어렵습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 먼저 302호에 귀속되는 실제 임차관계를 확인하고, 선순위 보증금 인수 위험이 법적으로 해소되는지 검증해야 합니다. 그 전에는 저렴한 낙찰가를 기대해 접근할 사건이 아닙니다. 권리 불확실성과 시세 대비 과도한 실질취득액이 동시에 존재하는 고위험 물건으로 평가합니다.

부동산임의경매

최저가 2.29억에 인수보증금 2.60억 — 실질취득 4.89억, 신건 입찰은 위험하다

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 확인된 인수액 2.60억

③ 임차권등기 및 후순위 임차인 확인

④ 시세 비교 — 신건 가격부터 이미 고평가

⑤ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 안전하지 않다

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑧ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가 2.29억이 취득가 2.29억은 아니다”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (72장)

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