부동산임의경매 (아파트)

🚨 선순위 보증금 260,000,000원 💰 실질취득 최대 500,000,000원 시나리오 📈 최저가 / 최근 시세 144.7% ⚠️ 임차관계 원본 대조 필수

한 줄 평 최저가 240,000,000원도 최근 실거래 평균 165,916,666원보다 높습니다. 더욱 중요한 것은 말소기준권리보다 앞서 전입한 이종수(120,000,000원)·윤나영(140,000,000원)의 임차보증금입니다. 두 사람의 선순위 임차권과 전액 인수가 해당 호실에 모두 유효하다면 매수인 부담은 260,000,000원, 실질취득은 500,000,000원입니다. 다만 다수의 목적물 전부 점유 신고가 중첩되어 해당 호실의 실제 임차인과 인수액을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득 시나리오

500,000,000원

최저가 + 선순위 인수 260,000,000원

매수인 인수 위험

260,000,000원

선순위 2명 전액 인수 가정

최저가 ÷ 최근 시세

144.7%

최근 12건 평균보다 높음

대구지방법원 2022타경1821. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리에 있는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 2501호입니다. 경매의 말소기준은 2020.03.25 설정된 광양시새마을금고 등 공동 근저당권입니다. 통상 그 이후 설정된 근저당권이나 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 주택의 인도와 주민등록 요건을 충족한 임차인은 다르게 판단해야 합니다.

이 사건에는 2015년과 2019년에 전입한 선순위 임차인 신고가 포함되어 있습니다. 이들의 보증금은 합계 260,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 해당 선순위 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조가 확정된다면 낙찰가가 내려가더라도 인수액을 포함한 총취득비용을 따져야 합니다. 다른 한편, 동일 호실에 관한 것으로 단정하기 어려운 다수의 임차인 신고가 있어 권리별 실재 여부와 개별 호실 귀속을 검증하는 절차가 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 25층 2501호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류	집합건물(아파트) · 25층 2501호
동일 평형 시세 비교	전용 약 59.99㎡형 · 최근 12건 평균 165,916,666원
소유자	주식회사더베스트아이
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동채권자
청구금액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 근저당권 · 설정 당시 채권최고액 68,900,000,000원
근저당 변경	2021.11.12 채권최고액 44,544,000,000원으로 변경등기
매각기일	2026.10.22
등기부 발행일	2026.10.08

⚠️ 공동담보 근저당 채권액 해석 68,900,000,000원은 공동담보목록 제2020-157호에 연결된 근저당권의 최초 채권최고액입니다. 2021.11.12 변경등기에는 44,544,000,000원이 기재되어 있습니다. 이 금액들을 본건 단일 호실에 대한 실제 채무잔액이나 낙찰자 인수액으로 오해해서는 안 됩니다. 공동담보 해소·배당 범위와 변경등기 내용을 원본으로 확인해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인을 보라

말소기준권리는 2020.03.25 근저당권입니다. 이전의 우리은행 근저당권은 등기부상 말소되었으며, 이후 경매개시결정과 곽철수의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 반면 선순위 임차인의 대항력은 등기된 근저당권의 말소 여부만으로 판단할 수 없습니다.

또한 2020.03.25 설정된 갑구 3-1번 금지사항등기는 임차인의 동의 없는 제한물권 설정이나 압류 등을 제한하는 내용입니다. 등기부상 말소 여부 및 경매매각에 따른 효력을 별도로 확인해야 합니다. 일반적인 후순위 근저당권처럼 자동 소멸한다고 단정하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 전액 인수 가능성과 점유 중첩

🚨 선순위 임차보증금 인수 위험 이종수는 2015.10.14, 윤나영은 2019.05.30 전입한 것으로 기재되어 모두 2020.03.25 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 각각 120,000,000원, 140,000,000원입니다. 우선변제권이 확인되지 않고 전액 인수하는 배당 시나리오에 따르면 합계 260,000,000원을 매수인이 부담합니다. 단, 실제 점유와 동일 호실 귀속, 배당·변제 여부 확인 전에는 확정 인수액으로 단정할 수 없습니다.

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제 / 승계
이종수	2015.10.14	120,000,000원	선순위 有	우선변제 미확인 인수 위험
윤나영	2019.05.30	140,000,000원	선순위 有	우선변제 미확인 인수 위험
이대희	2018.05.17	미상	대항력 가능·미상	미확인 추가 인수 위험 확인 필요
곽철수	2021.01.04	120,000,000원	후순위	확정일자 2020.12.28 · 임차권등기 2022.10.17 · 매각 소멸

이종수·윤나영은 선순위 대항력과 전액 인수 시나리오가 기재된 신고자입니다. 대항력의 최종 성립과 인수 여부는 해당 호실의 인도·주민등록 유지, 점유관계, 배당 결과에 따라 확인해야 합니다. 이대희는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 부담액을 산정하지 않았습니다.

⚠️ 다수 임차인 신고의 핵심 문제 현황조사에는 여러 사람이 동일한 목적물 전부를 점유한 것으로 신고되어 있고, 전입일과 보증금도 서로 다릅니다. 이를 모두 102동 2501호의 독립된 실제 임차인으로 인정하거나 보증금을 단순 합산하면 잘못된 분석이 됩니다. 실제 임차인 수와 현재 점유자를 확정할 수 없는 상태이므로 호실별 임대차계약서, 주민등록, 매각물건명세서와 배당요구 내역의 대조가 필요합니다.

배당요구가 확인된 신고자 중에는 류주혜(보증금 140,000,000원), 양현주(12,000,000원), 허준행(120,000,000원), 길경미(140,000,000원), 주영주(120,000,000원) 등이 있습니다. 이들은 모두 말소기준 이후의 전입으로 기재되어 있지만, 배당요구 사실 자체가 곧 배당금 지급이나 해당 호실 점유를 확정하는 것은 아닙니다.

곽철수의 경우 2020.12.16 임대차계약, 2020.12.28 확정일자, 2021.01.04 주민등록 및 점유 개시가 등기되어 있습니다. 계약일이나 확정일자가 말소기준과 가깝더라도 대항력은 주택 인도 및 주민등록을 기준으로 판단합니다. 해당 임차권등기는 후순위이므로 제공된 권리분류상 매각으로 소멸합니다.

③ 실질취득액 — 낙찰가가 아니라 총부담을 비교

현재 배당 시나리오는 240,000,000원에 낙찰되는 경우를 가정합니다. 이종수와 윤나영의 선순위 보증금 전액을 매수인이 부담한다면 실질취득액은 다음과 같습니다.

⛔ 매수인 실질취득 시나리오 낙찰대금 240,000,000원 + 선순위 보증금 인수 260,000,000원 = 500,000,000원. 최근 실거래 평균 165,916,666원과 비교하면 가격 경쟁력을 기대하기 어려운 수준입니다. 추가로 금액이 확인되지 않은 선순위 신고자의 인수 위험도 남아 있습니다.

회차	낙찰가 가정	선순위 인수	실질취득
신건(100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰(80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰(64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

위 표는 제공된 회차별 인수 가정인 260,000,000원을 그대로 적용한 위험 시나리오입니다. 두 임차보증금이 모두 실제로 인수되고 배당·상계·변제 등으로 감소하지 않는다는 조건입니다. 추가 인수액이나 거래 부대비용은 제외했습니다. 인수액이 낙찰가와 연동되어 변하는 임차관계라면 별도 재계산해야 합니다.

④ 시세 비교 — 신건 자체가 최근 거래가보다 높다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대 아파트 단지로, 비교 대상은 전용 약 59.96~59.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12건 평균은 165,916,666원이고, 가장 최근 2026년 10월 거래는 180,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 평균	—	12건	165,916,666원

최근 거래 범위는 140,000,000원~180,000,000원입니다. 신건 최저가 240,000,000원은 최근 12건 평균의 144.7%이고, 최신 거래가 180,000,000원도 웃돕니다. 선순위 보증금 인수 위험을 전혀 고려하지 않더라도 신건 가격 메리트는 없습니다.

인수 260,000,000원 시나리오에서는 실제 취득 부담이 500,000,000원에 이릅니다. 비교 대상인 최근 평균 거래가격과 크게 벌어지므로, 이 물건은 단순한 최저매각가 기준 할인율로 접근해서는 안 됩니다.

⛔ 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 판단 2회 유찰 가정의 낙찰가는 153,600,000원으로 최근 실거래 평균보다 낮아 보입니다. 하지만 선순위 인수 260,000,000원을 더하면 실질취득은 413,600,000원입니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 발생한다고 판단할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
인수 · 이종수 보증금	120,000,000원	0원
인수 · 윤나영 보증금	140,000,000원	0원
근저당 · 광양시새마을금고 등 공동권리자	68,900,000,000원	235,840,000원
소유자 교부	—	0원

공동담보 근저당의 최초 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 실제 배당액은 변경등기, 잔존 채권액, 공동담보 관계, 세금, 최우선변제 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 이종수·윤나영 보증금은 배당액이 아니라 매수인 인수 위험으로 별도 표시했습니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

집행비용 4,160,000원 · 근저당 배당 235,840,000원. 매수인 인수 위험 260,000,000원은 매각대금 밖의 별도 부담입니다.

실질취득 vs 최근 실거래

실질취득 500,000,000원 시나리오는 최근 실거래 평균 165,916,666원을 크게 웃돕니다. 선순위 보증금 전액 인수 가정입니다.

⚠️ 채권 미배당과 매수인 인수의 차이 근저당 채권의 예상 미배당액 68,664,160,000원은 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 반면 선순위 대항력 임차보증금은 배당되지 않은 부분을 매수인이 부담할 수 있는 별개의 권리입니다. 두 금액은 반드시 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근. 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
건물. 철근콘크리트구조 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역과 연구개발특구 테크노폴리스지구 관련 규제가 확인됩니다.
도로. 단지 서측으로 중로에 접하고 있으며 주변 도로망을 통해 접근할 수 있습니다.
환금성. 792세대 단지이고 동일 평형 최근 거래는 확인되지만 가격 편차가 큽니다. 실질취득 비용이 최근 거래가격을 크게 웃도는 경우 향후 매도 시 손실 위험이 큽니다.
내부 상태. 감정 당시 거주자 부재와 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못해 표준적인 내부구조와 마감재를 상정한 평가입니다. 실제 내부 상태와 수선 필요성을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 확인. 이종수·윤나영의 해당 호실 거주 이력, 임대차계약, 주민등록, 인도 요건과 보증금 반환·배당 여부를 확인하세요.
추가 선순위 점유자. 이대희는 보증금 미상으로 별도 확인이 필요합니다. 대항력 가능성을 배제하지 마세요.
임차인 중복·호실 확인. 다수의 목적물 전부 점유 신고가 실제 102동 2501호에 귀속되는지 구별해야 합니다. 명단 전체를 한 호실의 실제 임차인으로 합산하지 마세요.
금지사항등기. 갑구 3-1번의 임차인 동의 관련 제한과 경매에 따른 소멸 여부를 확인하세요.
공동담보 확인. 근저당권 변경등기, 공동담보목록 제2020-157호, 관련 채권자의 잔존 채권액을 확인하세요.
실질취득 기준. 최저가만이 아니라 낙찰가·인수보증금·명도 및 기타 비용을 합산한 금액을 최근 실거래와 비교하세요.
내부 상태·명도. 실제 점유자, 내부 시설 상태, 체납 관리비와 인도 절차를 확인하세요.
입찰 전 원본 대조. 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당요구 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 떠안을 보증금”

이 사건은 신건 최저가 240,000,000원부터 이미 동일 평형 최근 실거래 평균 165,916,666원을 웃돕니다. 여기에 이종수와 윤나영의 선순위 보증금을 전액 인수하는 시나리오를 적용하면 총취득 부담은 500,000,000원입니다. 유찰로 낙찰대금이 낮아지더라도 이러한 권리 부담이 남는다면 가격 경쟁력이 회복되기 어렵습니다.

더욱이 동일 호실에 관한 다수 임차인 신고가 중첩되어 있고 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자도 존재합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 권리 위험 높음 · 가격 메리트 없음 · 입찰 보류입니다. 선순위 임차권의 실재와 잔존 보증금, 현재 점유관계가 먼저 명확해져야 합니다. 권리관계가 정리되지 않은 상태에서 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 입찰하는 것은 적절하지 않습니다.

부동산임의경매

낙찰가 2.4억에 보증금 2.6억까지? — 선순위 임차인과 실질취득가가 핵심

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인을 보라

② 임차인 분석 — 전액 인수 가능성과 점유 중첩

③ 실질취득액 — 낙찰가가 아니라 총부담을 비교

④ 시세 비교 — 신건 자체가 최근 거래가보다 높다

⑤ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 떠안을 보증금”

사건 개요

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