부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 신건 최저가 240,000,000원 자체도 최근 실거래 평균 165,916,666원보다 높습니다. 여기에 말소기준권리보다 먼저 전입한 이종수·윤나영의 보증금 합계 260,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 제시되어 있습니다. 이 가정에서 실질취득액은 500,000,000원이고, 보증금 미상 선순위 전입자 이대희까지 확인해야 합니다. 다만 선순위 임차인들의 실제 점유와 배당·인수 범위, 다수 임차인 기록의 해당 호실 귀속 여부가 확정되지 않았으므로 500,000,000원은 확정 취득원가가 아닌 인수 시나리오상 위험금액입니다. 가격과 권리 모두 입찰 보류가 타당합니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득 추정

500,000,000원

낙찰가 + 인수 가정

매수인 인수 추정

260,000,000원

선순위 2명 · 추가 미상

최저가 / 최근 시세

144.7%

시세 165,916,666원

대구지방법원 2022타경1821. 현풍읍 중리 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 1403호, 전용면적 약 59.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020년 설정된 새마을금고 등 공동 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행됐습니다. 이 사건에서 중요한 것은 거액의 근저당 채권최고액 자체보다 선순위 임차인이 누구인지, 보증금이 얼마나 인수되는지입니다.

2020.03.25 설정된 근저당권을 말소기준으로 보면 그 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸할 권리에 해당합니다. 그러나 2015년과 2019년에 전입한 임차인들이 별도로 조사되어 있어 등기상 권리의 소멸과 임차보증금 인수는 구분해야 합니다. 또한 등기부의 주택임차권자 홍순동과 현황조사의 다수 임차인 기록을 동일 호실 기준으로 대조해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 14층 1403호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 전용	집합건물(아파트) · 전용 59.9573㎡ · 지상 25층 건물 중 14층
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	광양시새마을금고 등 공동채권자 / 34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 · 을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등
근저당 채권최고액	최초 68,900,000,000원 · 2021.11.12 변경 44,544,000,000원 · 공동담보
매각기일	2026.10.22
등기 확인 기준	2026.10.08 발행 등기사항전부증명서

⚠️ 공동담보 근저당의 금액을 읽는 방법 최초 근저당 채권최고액 68,900,000,000원은 공동담보목록 제2020-157호에 기재된 금액입니다. 2021.11.12 변경된 금액은 44,544,000,000원입니다. 이를 이 1403호 한 세대에 독립적으로 설정된 채무나 매수인의 인수금으로 보아서는 안 됩니다. 예상배당은 별도 계산상 최초 채권최고액을 사용하고 있어 변경등기 및 공동담보 배당관계를 반드시 확인해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

등기부 흐름만 보면 2015년 우리은행 근저당은 이미 말소됐으며, 2020.03.25 광양시새마을금고 등 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2022년 경매개시결정과 2024년 홍순동의 임차권등기는 그 이후 권리입니다. 반면 선순위로 전입한 임차인의 보증금은 등기상 근저당이 소멸한다고 자동으로 없어지는 것이 아닙니다.

🚨 2020.03.25 이전 전입자 이종수 — 2015.10.14 전입, 보증금 120,000,000원.
이대희 — 2018.05.17 전입, 보증금 미상.
윤나영 — 2019.05.30 전입, 보증금 140,000,000원.

전입일이 선순위라는 사실은 중요하지만, 대항력의 최종 성립과 존속에는 해당 세대의 실제 점유 및 주민등록 유지 등의 확인이 필요합니다. 특히 이대희는 보증금과 확정일자 정보가 없어 대항력 가능·인수액 미상으로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 인수액과 점유관계 확인

현황조사에는 여러 임차인·전입자가 등장하며, 일부는 모두 목적물 전부를 사용한다고 표시되어 있습니다. 동일 1403호의 독립 임차인으로 전원을 합산할 수는 없습니다. 실제 점유자와 해당 호실에 귀속되는 임대차를 특정한 다음 보증금·배당 여부를 확정해야 합니다. 다음 표는 인수판단에 직접 영향을 미치는 선순위 전입자와 등기상 임차권자를 중심으로 정리했습니다.

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	인수 / 승계
이종수	2015.10.14	120,000,000원	선순위 · 있음 표시	확정일자 미상	인수 가능 120,000,000원 추정
이대희	2018.05.17	미상	가능 · 미상	확정일자 미상	추가 확인 인수액 미상
윤나영	2019.05.30	140,000,000원	선순위 · 있음 표시	확정일자 미상	인수 가능 140,000,000원 추정
홍순동	2021.09.08	120,000,000원	후순위	확정일자 2022.06.10	후순위 소멸 2024.12.31 임차권등기

이종수·윤나영의 보증금은 예상배당상 전액 매수인 인수로 계산된 위험 시나리오입니다. 홍순동의 보증금 120,000,000원은 등기부의 임차권등기 내용에서 확인되며, 현황조사의 보증금 기재와 별도로 중복 합산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 확인되는 항목은 없습니다.

⛔ 확정된 무인수 물건으로 볼 수 없습니다 예상배당 계산상 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원은 배당 없이 인수되는 구조입니다. 합계 260,000,000원이며, 이대희의 보증금은 알려져 있지 않습니다. 세 사람의 해당 호실 점유·대항력·임대차 존속 및 배당권 행사 여부가 최종 확인되지 않은 상태이므로, 인수액을 0원으로 전제한 입찰은 위험합니다.

후순위 전입자 가운데 이상엽·전영준·정진관·김동현 등은 보증금이 기재되어 있지만 모두 말소기준권리 이후의 전입자로 표시되어 있습니다. 류주혜·양현주·허준행·길경미 등은 배당요구 사실도 확인됩니다. 그러나 이들은 같은 조사기록에 다수 등장하고, 전유부분 전부 임차표시가 반복되므로 1403호의 실제 임대차와 배당관계를 각각 대조하는 것이 우선입니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 거래보다 높다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대, 준공일은 2015.09.10입니다. 전용 약 59.96㎡와 면적이 유사한 최근 12건의 거래를 비교하면, 최근 12개월 평균은 165,916,666원, 최신 거래는 180,000,000원입니다. 신건 최저가는 두 기준 모두를 웃돕니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 평균	59.96㎡대	12건	165,916,666원

최근 거래가격의 범위는 140,000,000원~180,000,000원입니다. 현재 최저가 240,000,000원은 최근 평균의 144.7%이며, 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 선순위 보증금 260,000,000원이 실제 인수된다는 가정에서는 실질취득액이 500,000,000원으로 늘어나 최근 평균과의 격차가 더욱 확대됩니다.

⛔ 가격 메리트가 없는 신건 인수 위험을 전혀 반영하지 않은 최저매각가조차 최근 실거래 평균보다 높습니다. 현재 제시된 인수 시나리오대로라면 총 취득부담은 최근 거래가격 수준을 크게 초과합니다. 신건 가격만 보고 저가매수 기회라고 판단할 근거가 없습니다. 또한 이전 기간 대비 하락률은 확정할 수 없으므로, 개별 거래가격의 등락을 시장 전체의 하락 추세로 단정하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
인수 · 이종수 보증금	120,000,000원	0원
인수 · 윤나영 보증금	140,000,000원	0원
근저당 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원
매각대금 합계	—	240,000,000원

집행비용 4,160,000원은 추정치입니다. 공동근저당 배당은 최초 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며 2021년 변경금액, 다른 공동담보의 배당 및 실제 확정채권을 반영해 재검토해야 합니다. 선순위 임차보증금은 매각대금 배당액에 포함되지 않은 별도 인수 위험입니다. 당해세·최우선변제·추가 임차인 배당은 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

낙찰대금 배분만 표시합니다. 인수위험 260,000,000원은 별도 부담이며 도넛에 포함되지 않습니다.

최근 실거래 vs 실질취득 추정

최저가 240,000,000원도 최근 평균 165,916,666원을 초과하며, 인수 시 실질취득은 500,000,000원으로 추정됩니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 인수는 남는다

회차	최저매각가	인수 추정	실질취득 추정
신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

위 시나리오는 이종수·윤나영의 보증금 전액 260,000,000원이 고정적으로 인수되고 두 임차인에게 배당되지 않는다는 전제입니다. 따라서 낙찰가 하락만큼 계산상 실질취득액이 내려가지만, 인수액 260,000,000원은 그대로 남습니다. 2회 유찰가로 계산해도 최근 평균 165,916,666원을 크게 웃돕니다. 특히 보증금 미상인 이대희의 권리가 실제로 추가 인수된다면 부담은 더 커질 수 있습니다.

⚠️ 유찰보다 중요한 것은 인수 여부의 확정 현재 제시된 선순위 인수금 260,000,000원은 최신 실거래 180,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 인수가 실제로 확정된다면, 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수 부담 자체가 가격 경쟁력을 제약합니다. 반대로 선순위로 표시된 임차인들이 이 호실의 유효한 인수 대상이 아니라고 확인된다면 취득원가 판단은 달라집니다. 결론의 선행조건은 실제 점유와 인수의 확정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근. 주변은 대단지 아파트와 학교, 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
교통. 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 판단됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지상 25층. 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 설치된 아파트입니다.
토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역. 경제자유구역, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반산업단지 등 관련 지정이 있으며 학교 보호구역 관련 제한도 기재되어 있습니다.
토지 상태. 사다리형에 유사한 평탄한 아파트 부지. 단지 서측 중로에 접하며 토지면적은 31,784.4㎡, 공시지가 749,000원/㎡입니다.
물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 거주자 부재·폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못해 표준적인 구조와 마감을 상정해 평가했습니다.
환금성. 동일 면적대의 최근 실거래 12건이 존재하지만 140,000,000원부터 180,000,000원까지 편차가 있습니다. 실제 매도가격은 층·향·내부 상태·점유 해소 등에 영향을 받습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 원본 대조. 이종수·윤나영·이대희의 임대차계약, 전입 및 점유 유지, 실제 해당 호실 귀속, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 인수 추정액 260,000,000원과 추가 미상분이 가장 중요한 변수입니다.
다수 임차인 기록 정리. 목적물 전부 임차로 표시된 다수 기록과 1403호의 실제 점유자 사이의 관계를 법원 현황조사서 및 매각물건명세서에서 대조해야 합니다. 명단 전체를 독립 보증금 채무로 합산하지 않아야 합니다.
임차권등기 확인. 홍순동의 2024.12.31 주택임차권등기, 보증금 120,000,000원, 계약일 2021.08.17, 점유개시일 2021.08.31, 확정일자 2022.06.10 및 배당관계를 확인해야 합니다.
공동담보·근저당 변경. 공동담보목록 제2020-157호와 2021.11.12 채권최고액 변경, 2024.02.28 근저당권 지분 이전을 대조해야 합니다. 최초 채권최고액을 한 호실의 확정채무로 간주해서는 안 됩니다.
금지사항등기. 갑구 3-1의 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등을 제한하는 금지사항등기가 남아 있습니다. 매각에 따른 처리와 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
가격 상한. 최근 12개월 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 입찰가는 인수금, 명도비, 관리비 및 기타 취득비용까지 합산해 판단해야 합니다.
현장 확인. 내부 상태와 실제 점유자, 장기 미납 관리비의 공용부분 해당액, 인도·명도 난도를 확인해야 합니다.
최종 서류 확인. 매각물건명세서, 등기부, 임대차 관련 자료, 배당요구 종기 및 공동담보 배당관계 등 원본을 재확인한 후 응찰 여부를 결정해야 합니다.

⛔ 종합 판단 — D등급 · 입찰 보류 첫째, 최저가가 최근 실거래 평균의 144.7%입니다.
둘째, 선순위 보증금 260,000,000원의 인수 위험이 제시되어 있습니다.
셋째, 보증금 미상 선순위 전입자와 다수 임차인 기록의 호실 귀속 문제가 남아 있습니다.

현재 계산상 실질취득액은 500,000,000원으로, 이 경우 시장 거래가격 대비 현저히 불리합니다. 유찰만을 기대하는 접근보다 권리관계를 먼저 확정하는 것이 중요합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 총 취득부담을 봐야 한다”

이 물건은 권리가 깨끗해서 신건으로 응찰하기 좋은 유형이 아닙니다. 감정가 240,000,000원 자체가 최근 실거래 평균 165,916,666원보다 높고, 선순위 임차보증금 260,000,000원의 인수 가능성을 적용하면 실질취득은 500,000,000원으로 계산됩니다. 여기에 이대희의 보증금과 실제 점유관계는 추가 확인 대상입니다.

말소기준 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 임차인 위험을 무시할 수 없습니다. 반대로 다수의 조사상 임차인을 실제 1403호의 독립 임차인으로 무조건 합산하는 것도 적절하지 않습니다. 정확한 해당 호실 임대차 확인, 선순위 인수 범위 확정, 최근 시세 대비 총 취득부담 검토가 모두 필요합니다. 현재로서는 권리 위험 높음 · 가격 경쟁력 부족 · 입찰 보류가 합리적인 결론입니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억에 인수위험 최소 2.6억 — 시세보다 비싼 고위험 경매

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 선순위 인수액과 점유관계 확인

③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 거래보다 높다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 인수는 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가가 아니라 총 취득부담을 봐야 한다”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

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건물·단지 정보 K-apt

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