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특수권리·특수조건 1

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명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 240,000,000원
D 매력지수18 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
240,000,000원 2억 4,000만 감정가 240,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,400만원
최저가의 10% · 24,000,000원
실거래 대비
▲ 44.3% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 신건 최저가 240,000,000원은 최근 시세의 144.7%. 선순위 보증금 인수 추정 260,000,000원까지 합하면 실질취득 500,000,000원으로, 권리와 가격 모두 고위험 — 입찰 보류.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

신건 가격부터 시세의 144.7% — 대항력 임차인 인수까지 걸린 대구 남해오네뜨 2304호

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 23층 2304호
감정가 240,000,000원 · 최저매각가 240,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 임의경매
⚠️ 대항력 임차보증금 260,000,000원 인수 추정 · 실질취득 500,000,000원 · 최근 실거래 평균 165,916,666원
18점
매력지수 D등급 · 신건 최저가가 최근 시세의 144.7%이며 선순위 임차보증금 260,000,000원 인수 추정으로 실질취득 부담이 과도한 고위험 아파트
감정가·최저가 240,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 웃돌고, 이종수·윤나영의 선순위 보증금 합계 260,000,000원 인수 시 실질취득은 500,000,000원. 이대희의 보증금 미상, 다수 임차관계의 중복·점유 범위 불명확, 존속 금지사항등기까지 겹쳐 권리 확인 전 입찰 보류가 타당해 D등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 위험과 가격 부담이 함께 큰 물건입니다. 최저가 240,000,000원은 동일 면적 최근 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%입니다. 여기에 말소기준권리보다 먼저 전입한 이종수·윤나영의 보증금 합계 260,000,000원이 매수인에게 전액 인수된다는 배당 시나리오가 적용되어 있습니다. 이 경우 실질취득은 500,000,000원에 이릅니다. 다만 다수의 임차관계가 동일 목적물 전부로 표시되어 있어 실제 점유·인수 범위부터 확인해야 합니다. 신건 가격만으로도 시세 메리트가 없으며, 권리관계가 명확해지기 전에는 입찰 보류가 타당합니다.
감정가 / 최저가
240,000,000원
신건 · 유찰 0회
최근 12개월 시세
165,916,666원
동일 면적 12건 평균
매수인 인수 추정
260,000,000원
선순위 보증금 2건 · 확인 필요
실질취득 추정
500,000,000원
최저가 + 인수 추정액

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 23층 2304호입니다. 792세대 규모의 아파트 단지로, 감정가와 신건 최저가가 모두 240,000,000원입니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020년 3월 25일 설정된 새마을금고·금융기관 공동 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되는 구조입니다.

이 사건은 일반적인 후순위 근저당권 정리 사건과 다릅니다. 2015년과 2019년에 전입한 선순위 임차인이 조사되어 있고, 2020년 설정된 근저당권보다 먼저 형성된 임차관계가 매수인의 부담으로 이어질 가능성이 있습니다. 더욱이 2020년 소유권이전 당시 설정된 금지사항등기도 남아 있으므로, 단순히 말소기준권리 이후 등기만 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 23층 2304호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 면적집합건물(아파트) · 동일 면적 비교 기준 59.9573㎡ · 102동 23층 2304호
소유자주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
경매신청 채권자광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
청구금액34,693,437,520원
말소기준권리2020.03.25 을구 3번 근저당권 · 최초 채권최고액 68,900,000,000원
매각기일2026.10.22
실질취득 추정500,000,000원 (낙찰가 240,000,000원 + 인수 추정 260,000,000원)

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차관계

⛔ 말소기준보다 빠른 전입, 보증금 인수 가능성 이종수는 2015.10.14 전입, 보증금 120,000,000원이며, 윤나영은 2019.05.30 전입, 보증금 140,000,000원입니다. 모두 2020.03.25 말소기준 근저당보다 먼저 전입했습니다. 현황상 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있으며, 배당 시나리오에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리하여 합계 260,000,000원 전액 인수를 가정합니다. 실제 인수 확정에는 각 임차인의 점유 계속성, 임대차 효력, 배당관계 및 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

기존 우리은행 근저당권은 2020.03.25 말소되었고, 2021.11.11 등기된 박은현의 가처분도 2025.08.25 말소되었습니다. 그러나 2020.03.25 갑구 3-1번 금지사항등기는 남아 있습니다. 이 등기는 임차인의 동의 없이 제한물권 설정 등 소유권 제한행위를 금지하는 내용이므로, 그 법적 효력과 경매매각에 따른 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.

말소기준 근저당권은 설정 당시 채권최고액이 68,900,000,000원이고 2021.11.12 변경등기에 44,544,000,000원이 기재되어 있습니다. 여러 금융기관이 참여하는 공동담보 구조이므로 이 금액을 해당 2304호만의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 그에 앞선 임차권 문제까지 함께 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유와 인수 범위 확인이 핵심

현황조사에는 다수의 전입자 및 보증금 신고가 등장합니다. 특히 여러 사람이 각각 목적물 전부를 임차한 것으로 표시되어 있어, 이를 모두 2304호의 동시 점유 임차인으로 확정하거나 각 보증금을 단순 합산하는 것은 부적절합니다. 우선 선순위로 분류된 임차인과 등기부상 임차권자를 중심으로 살펴봐야 합니다.

임차인전입 / 확정일자보증금대항력 / 우선변제 / 인수
이종수 2015.10.14
확정일자 미상
120,000,000원 대항력 있음
우선변제 미확인
인수 추정 120,000,000원
윤나영 2019.05.30
확정일자 미상
140,000,000원 대항력 있음
우선변제 미확인
인수 추정 140,000,000원
박은현
을구 4번 임차권등기
2020.12.22
확정 2020.11.26
점유개시 2020.12.11
120,000,000원 후순위
우선변제 가능성 별도 확인
등기상 매각 소멸 대상
류주혜 2022.02.11
확정일자 미상
140,000,000원 후순위
배당요구 2023.02.14
승계 확인 사항 없음
양현주 2020.07.29
확정일자 미상
12,000,000원 후순위
배당요구 2023.02.01
최우선변제 해당 여부 확인
허준행 2021.05.17
확정일자 미상
120,000,000원 후순위
배당요구 2022.09.08
승계 확인 사항 없음
길경미 2021.11.30
확정일자 미상
140,000,000원 후순위
배당요구 2022.11.09
승계 확인 사항 없음
주영주 2021.05.06
확정일자 미상
120,000,000원 후순위
배당요구 2025.07.21
승계 확인 사항 없음
이대희 2018.05.17
확정일자 미상
미상 대항력 가능·미상
우선변제 미상
추가 인수 위험 확인

전입일만으로 우선변제권이나 최종 배당액을 확정할 수 없습니다. 선순위 임차인의 인수 금액은 현재 배당 가정을 따른 것이며, 이대희의 보증금 미상 위험은 그 금액에 포함되어 있지 않습니다. 명시적인 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않아 표에 표시된 사람들을 보증기관으로 중복 합산하지 않았습니다.

⚠️ 박은현 임차권등기와 기존 가처분의 관계 박은현은 2021.11.11 우선분양전환권에 기한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 가처분을 신청했던 사람이며, 2025.03.18에는 보증금 120,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 기존 가처분은 말소되었지만 임차권등기는 남아 있습니다. 같은 사람의 권리 이력이라는 점에서 임차관계의 진정성, 우선분양전환권 행사 이력, 후순위 임차권등기의 배당 및 말소 처리를 대조해야 합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성이 제기되지만 사실로 단정할 수는 없습니다.
⛔ 다수 전입자 정보의 중복·범위 문제 현황조사에 나타난 모든 사람이 이 사건 2304호의 독립된 실제 임차인인지 확인되지 않았습니다. 특히 목적물 전부에 관해 서로 다른 임차인과 보증금이 반복되는 점은 개별 호수별 자료 혼재 또는 중복 가능성을 의심하게 합니다. 현재 인수 추정액 260,000,000원을 확정채무로 보거나, 반대로 다른 전입자들의 인수 위험이 전혀 없다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 임차인 수와 현재 점유자를 특정하는 확인이 우선입니다.

③ 시세 비교 — 신건부터 최근 시세보다 비싸다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대이며, 2015.09.10 준공되었습니다. 전용 약 59.96㎡ 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 165,916,666원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래는 180,000,000원으로, 신건 최저가 240,000,000원보다 낮습니다.

거래월전용층거래가
2026.1059.96㎡16180,000,000원
2026.0959.99㎡2140,000,000원
2026.0959.96㎡7179,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0759.96㎡3160,000,000원
2026.0759.99㎡9165,000,000원
2026.0759.99㎡9150,000,000원
2026.0659.96㎡20150,000,000원
2026.0359.99㎡2150,000,000원
2025.1159.99㎡14180,000,000원
2025.1159.96㎡3177,000,000원
최근 평균—12건165,916,666원

실거래 범위는 140,000,000원~180,000,000원이고, 최근 평균은 약 1.66억입니다. 최저가 240,000,000원은 최근 평균의 144.7%이며, 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 따라서 인수 위험을 제외하더라도 가격 메리트가 없습니다.

⛔ 실질취득 기준으로 보면 격차는 더 커집니다 선순위 보증금 260,000,000원이 실제로 전액 인수된다면, 최저가 240,000,000원에 낙찰받는 매수인의 실질취득은 500,000,000원입니다. 이는 실거래 최고 180,000,000원과도 현저한 차이가 있습니다. 최저가만 실거래와 비교해서 투자 매력을 평가하면 안 되는 사건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정)—4,160,000원
1. 근저당 · 광양시새마을금고 등 공동 근저당권자68,900,000,000원235,840,000원
잔여 · 소유자 교부—0원
별도 인수 · 이종수 보증금120,000,000원0원
별도 인수 · 윤나영 보증금140,000,000원0원
매수인 인수 합계(추정)260,000,000원배당 외 부담

배당표는 집행비용 4,160,000원 및 공동 근저당권자 배당 235,840,000원을 적용한 추정입니다. 이종수·윤나영 보증금은 매각대금 배당에 포함하지 않고 별도 인수로 처리하였습니다. 근저당권의 미배당액은 68,664,160,000원으로 산정되지만 그 자체를 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, 실제 배당순위와 인수액은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)
인수 보증금 260,000,000원은 매각대금 외 별도 부담이므로 도넛에 포함하지 않았습니다.
실거래 시세 vs 실질취득
최근 평균 165,916,666원 · 최신 거래 180,000,000원 · 최저가 240,000,000원 · 인수 포함 실질취득 500,000,000원.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수가 남는다

회차최저가인수 추정실질취득 추정
현재 신건 (100%)240,000,000원260,000,000원500,000,000원
1회 유찰 가정 (80%)192,000,000원260,000,000원452,000,000원
2회 유찰 가정 (64%)153,600,000원260,000,000원413,600,000원

이 표는 선순위 임차보증금 합계가 고정적으로 인수된다는 가정입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수액이 그대로 남기 때문에 실질취득 부담은 여전히 큽니다. 보증금 인수 구조가 확정된 뒤에야 실제 입찰 상한을 계산할 수 있습니다. 임차인 이대희의 미상 보증금이나 금지사항등기의 법적 효과가 추가로 확인되면 부담은 달라질 수 있습니다.

⚠️ 낮은 최저가가 안전한 가격을 뜻하지 않습니다 최근 평균 165,916,666원과 비교할 때 2회 유찰 가정 최저가 153,600,000원은 표면적으로 더 낮습니다. 그러나 인수 추정액을 포함하면 실질취득은 413,600,000원입니다. 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득 금액이어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 달성군 현풍읍 중리 대구포산초등학교 동측 인근입니다. 주변은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지상 25층 규모의 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 있습니다. 해당 호수는 23층입니다.
  • 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·연구개발특구(테크노폴리스지구)·일반산업단지 등에 포함됩니다. 교육환경보호구역 관련 제한도 확인 대상입니다.
  • 토지. 아파트부지는 대체로 평탄한 사다리형이며 서측 중로에 접합니다. 공시지가 기준은 749,000원/㎡입니다.
  • 현장 상태. 감정평가 당시 거주자 부재 및 폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못해 표준적인 내부구조와 마감 상태를 전제로 평가했습니다. 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
  • 환금성. 동일 면적 최근 거래가격은 140,000,000원~180,000,000원으로 편차가 존재합니다. 매각 예정 가격과 실질취득 추정액이 거래 범위를 크게 웃돌아 환금성 측면에서 불리합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 선순위 임차인 실재 확인. 이종수와 윤나영의 계약서, 점유 여부, 임대차 종료 및 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
  • 실제 점유자 특정. 여러 임차인이 동일 목적물 전부를 임차한 것으로 표시된 경위를 조사하고 2304호에 관한 임대차만 분리해 대조해야 합니다.
  • 이대희 위험 확인. 2018.05.17 전입한 이대희는 보증금이 미상입니다. 실제 임차인으로 대항력을 유지한다면 추가 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
  • 금지사항등기 검토. 2020.03.25 갑구 3-1번 금지사항등기의 법적 효력과 경매에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다.
  • 박은현 관련 권리 검토. 과거 우선분양전환 가처분과 현재 임차권등기 사이의 관계, 임대차의 진정성 및 배당 처리 여부를 대조해야 합니다.
  • 배당 및 인수액 재산정. 공동 근저당권의 채권액, 선순위 임차보증금, 최우선변제 및 당해세를 반영한 실제 배당순위를 검증해야 합니다.
  • 가격 상한 재검토. 동일 면적 최근 실거래 평균 165,916,666원 및 최신 거래 180,000,000원을 기준으로, 보증금 인수액까지 포함한 총비용을 비교해야 합니다.
  • 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·임대차계약서 및 감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수액이 더 중요하다”

이 사건은 신건 최저가 240,000,000원 자체가 최근 동일 면적 시세 평균 165,916,666원을 크게 웃돕니다. 거기에 이종수·윤나영의 선순위 보증금 합계 260,000,000원을 전액 인수하면 실질취득은 500,000,000원입니다.

더 큰 문제는 임차관계가 명료하지 않다는 점입니다. 다수의 전입·보증금 신고가 같은 목적물 전부에 연결되어 있고, 금지사항등기도 남아 있습니다. 따라서 선순위 임차인의 실제 인수 여부를 확정하지 못한 상태에서 단순 유찰을 투자 기회로 해석해서는 안 됩니다. 권리관계가 정리된다는 가정을 하더라도 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.

결론: 권리 위험 높음·신건 가격 메리트 없음·입찰 보류. 이 물건은 가격 협상보다 먼저 선순위 임차보증금과 점유관계를 확정해야 하는 고위험 유형입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래가를 바탕으로 작성한 분석 의견입니다. 선순위 임차인의 인수액은 배당 시나리오에 따른 추정치이며 법률상 최종 인수 금액을 확정한 것이 아닙니다. 다수 임차인에 관한 현황조사 기록은 실제 점유 및 호수별 귀속관계 확인이 필요합니다. 집행비용·당해세·최우선변제·미납 관리비 등은 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전 법원 원본 문서와 최신 등기부를 직접 확인하고 전문가의 자문을 받으시기 바랍니다. 본 리포트는 투자 권유가 아니며 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해 작성자·운영자는 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 23층2304호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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