부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 권리와 가격 모두 경고등입니다. 최저매각가 240,000,000원은 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원보다 높습니다. 여기에 말소기준권리 이전 전입한 이종수(120,000,000원)·윤나영(140,000,000원)의 보증금을 전액 인수하는 배당 시나리오가 제시되어 있습니다. 해당 인수액이 실제 801호에 적용된다면 실질취득 부담은 500,000,000원입니다. 다만 복수 세대의 점유자가 함께 조사된 정황이 있어 두 임차인이 실제 801호 권리자인지 확정하는 절차가 선행되어야 합니다. 현재로서는 입찰 보류가 타당합니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득(조건부)

500,000,000원

최저가 + 산정 인수액

매수인 인수위험

260,000,000원

선순위 2명 합산 · 호수 확인 필수

실질취득 ÷ 최근 시세

약 301.4%

인수 시나리오 기준 · 가격 매력 낮음

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 103동 8층 801호입니다. 2015년 준공된 792세대 아파트 단지로, 비교 대상 전용면적은 59.9573㎡입니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020년 설정된 새마을금고 등 공동 근저당권에 기초해 임의경매가 진행됩니다.

이 물건은 단순히 근저당권의 금액이 크다는 이유만으로 위험한 것은 아닙니다. 핵심은 말소기준권리 이전의 임차인 가능성, 등기된 임차권, 공동담보 구조, 그리고 시세를 웃도는 최저매각가격입니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 선순위 임차인의 대항력이 확인되면 보증금 반환의무는 별도로 문제가 될 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 103동 8층 801호
물건종류 / 면적	집합건물(아파트) · 비교대상 전용 59.9573㎡ · 8층 801호
단지 규모	792세대 · 2015.09.10 준공
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
청구금액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 을구 3번 근저당권
매각기일	2026.10.22
등기사항 확인일	2026.10.08

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도

말소기준권리는 2020.03.25 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 68,900,000,000원이며, 2021.11.12 변경등기상 채권최고액은 44,544,000,000원입니다. 이는 다수 금융기관이 참여하는 공동담보의 권리로, 특정 801호에만 그 금액이 설정된 개별 대출이라고 해석해서는 안 됩니다.

✅ 매각으로 소멸하는 권리 광양시새마을금고 등 근저당권과 2022.06.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2015년 우리은행 근저당권도 이미 말소되어 있습니다. 공동담보 채권최고액을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다.

⛔ 별도 확인해야 하는 권리 갑구 3-1번 금지사항등기가 남아 있으며, 국민주택기금 관련 제한물권을 제외하고 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등을 금지하는 내용입니다. 또한 2022.10.25 김은주 명의 주택임차권등기가 확인됩니다. 해당 임차권은 말소기준 이후 등기되었지만, 임대차의 실제 성립·대항요건과 배당 여부를 분리하여 살펴야 합니다.

김은주의 임차보증금은 120,000,000원이고, 전입일은 2020.06.22, 점유개시일은 2020.06.26, 확정일자는 2020.06.01입니다. 모두 말소기준 근저당권 설정일과 비교할 때 임차권등기 자체가 선순위라는 결론은 나오지 않습니다. 다만 실제 점유·배당 및 명도와 관련된 사실관계는 별도 검증이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 801호의 실제 점유자부터 확정해야 한다

현황조사에는 여러 사람의 전입 및 보증금 내역이 확인됩니다. 특히 2015년·2018년·2019년에 전입한 사람들이 있고, 이들 중 이종수·윤나영은 보증금이 특정되어 있습니다. 그러나 서로 다른 여러 사람이 동일한 목적물 전부를 임차했다고 기재된 내용이 함께 확인되는 만큼, 모든 명의를 801호의 독립된 현존 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.

임차인	전입 / 확정	보증금	대항력	우선변제	승계·인수
이종수	2015.10.14 / 미상	120,000,000원	선순위 가능	미확인	120,000,000원 위험 801호 해당 여부 확인
윤나영	2019.05.30 / 미상	140,000,000원	선순위 가능	미확인	140,000,000원 위험 801호 해당 여부 확인
이대희	2018.05.17 / 미상	미상	가능·미상	미확인	인수금액 미상
김은주 을구 4번 임차권등기	2020.06.22 / 2020.06.01	120,000,000원	후순위 전입	확정일자 있음	등기상 매각 소멸 배당·점유 확인

이종수·윤나영은 말소기준보다 전입이 앞서지만 실제 대항력 성립에는 해당 호수 점유 및 주민등록의 적법성·연속성이 필요합니다. 확정일자 미상은 우선변제권이 없다는 확정 판단이 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 확인되는 사람은 없으며, 위 명의들은 서로 다른 호수의 조사 내용이 섞였을 가능성 때문에 실제 801호 임차인 수로 확정할 수 없습니다.

🚨 가장 중요한 선결 과제 — 801호와 임차인 명의의 대응 관계 이종수·윤나영의 보증금 합계 260,000,000원을 전액 인수하는 배당 시나리오가 존재합니다. 하지만 김은주 임차권등기가 명확히 103동 801호를 가리키는 것과 달리, 다른 다수의 조사 명의는 각각 해당 호수가 특정되어 있지 않습니다. 따라서 260,000,000원을 확정 인수액으로 취급할 수도, 인수액 0원으로 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서의 호수별 임차관계와 임대차계약서, 전입세대열람, 점유 내역을 대조해야 합니다.

⚠️ 금지사항등기 및 임차권등기의 의미 2020.03.25 금지사항등기는 임차인의 동의와 제한물권 설정에 관한 별도 확인 사항입니다. 이를 일반 후순위 근저당권과 동일하게 자동 소멸하는 단순 채권으로 취급하지 않아야 합니다. 김은주의 임차권등기 또한 경매로 소멸한다고 기재되어 있으나, 실제 배당액과 보증금 회수 여부를 확인한 뒤 처리할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 인수 여부와 무관하게 신건 가격부터 높다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 동일 면적대(전용 59.96㎡~59.99㎡) 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 실거래 평균은 165,916,666원, 가장 최근인 2026년 10월 거래가는 180,000,000원입니다. 신건 최저매각가 240,000,000원은 두 기준 모두를 크게 웃돕니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12개월 평균	동일 면적대	12건	165,916,666원

최저가와 최근 실거래 평균의 차이는 74,083,334원으로, 최저가는 최근 시세의 144.7% 수준입니다. 가장 최근 거래가 180,000,000원과 비교해도 60,000,000원 높습니다. 실제 매수인이 부담할 선순위 보증금까지 있다면 가격 격차는 훨씬 커집니다.

⛔ 가격 판단 — 최저가 자체가 최근 시장가격 이상 인수 위험이 전혀 없다고 가정하더라도 240,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 높습니다. 여기에 인수 위험 260,000,000원이 실제 확정된다면 총 부담은 500,000,000원이 되어 최근 평균 시세의 약 301.4%입니다. 이 경우 최저가를 할인 매수가격처럼 해석할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당은 매각대금과 매수인의 별도 인수 부담을 반드시 구분해야 합니다. 아래는 주어진 배당 시나리오를 기준으로 한 추정입니다. 공동담보 전체 채권액은 이 물건의 배당에서 모두 충족되지 않으며, 매수인 인수 예상액 260,000,000원은 매각대금 배분에 포함되지 않습니다.

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
1. 이종수 선순위 보증금(인수 가정)	120,000,000원	0원
2. 윤나영 선순위 보증금(인수 가정)	140,000,000원	0원
3. 을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원

채권최고액 기준 단순 배당 추정. 집행비용 4,160,000원, 근저당 배당 235,840,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 당해세·최우선변제권·실제 배당요구 및 공동담보 배당 조정은 확정 반영되지 않았습니다. 선순위 보증금 인수는 801호 해당 여부와 대항요건 충족을 전제로 한 위험 시나리오입니다.

매각대금 배분 (240,000,000원)

도넛은 매각대금 내부 배당만 표시합니다. 보증금 인수 예상액 260,000,000원은 별도 부담으로 합산해야 합니다.

감정가·실질취득 vs 최근 실거래

실질취득 500,000,000원은 선순위 2명의 보증금 전액 인수 가정입니다. 최근 평균 165,916,666원과 큰 격차가 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

매각 회차	매각가	산정 인수	실질취득 부담
현재 신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 가정 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 가정 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

이 물건의 배당 시나리오에서는 이종수·윤나영에게 배당되는 금액이 없기 때문에 보증금 인수 위험이 각 회차 모두 260,000,000원으로 유지됩니다. 두 임차인이 실제 매각 목적물의 대항력 있는 임차인이라는 전제가 성립한다면 유찰로 낙찰대금이 낮아져도 인수금은 별도로 남습니다.

다만 이 구조를 모든 대항력 임차인 경매의 일반 공식으로 오해하면 안 됩니다. 배당액이 바뀌거나 보증금 반환의무가 조정되는 경우에는 낙찰대금과 인수액이 반대로 움직여 실질취득금액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 본건은 서로 다른 선순위 임차인 2명의 보증금을 합산한 별도 시나리오이며, 그 인수 의무 자체가 801호에 적용되는지 확인되지 않았다는 점이 가장 큰 불확실성입니다.

⛔ 2회 유찰을 가정해도 실질취득 시세 초과 최저매각가가 153,600,000원까지 낮아지더라도, 산정 인수액 260,000,000원이 전액 유효하면 실질취득 부담은 413,600,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원을 크게 웃돕니다. 이 시나리오에서 유찰 자체는 가격 메리트를 만들어 주지 못합니다.

⚠️ 공동담보와 배당 부족액 해석 현재 회차 근저당권 배당 예상액은 235,840,000원이고, 채권최고액 기준 미배당액은 68,664,160,000원입니다. 이는 공동담보 채권 기준의 부족액이지, 낙찰자가 추가로 그 금액을 지급해야 한다는 뜻이 아닙니다. 매수인 인수 여부는 담보채권 부족액이 아니라 선순위 권리의 존속 여부로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
건물. 철근콘크리트구조의 아파트이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 설치되어 있습니다. 감정평가 당시 내부 확인이 제한되어 표준적인 내부 상태를 가정한 평가가 이루어졌습니다.
토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 연구개발특구(테크노폴리스지구) 등 관련 토지이용 규제가 있습니다. 공시지가 기준은 749,000원/㎡입니다.
건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
환금성. 792세대 단지이고 동일 면적대 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 12개월 거래가격이 140,000,000원부터 180,000,000원까지 차이가 있어 가격 경쟁력이 중요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

801호 임차인 확정. 이종수·윤나영·이대희와 다른 조사 명의가 실제 103동 801호에 해당하는지 매각물건명세서, 현황조사, 전입세대열람 및 계약서로 교차 확인해야 합니다.
대항력 및 점유 연속성. 말소기준 전 전입자에 대해 실제 점유개시, 주민등록 유지, 임차목적물의 동일성, 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
김은주 임차권등기. 보증금 120,000,000원과 2020.06.01 확정일자, 2020.06.22 전입, 2022.10.25 임차권등기 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다. 실제 배당과 말소 처리를 확인하세요.
금지사항등기. 갑구 3-1번의 임차인 동의 관련 제한사항 및 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 등기 기록으로 확인해야 합니다.
공동담보 구조. 을구 3번 근저당권의 채권최고액 변경 및 공동담보목록 제2020-157호를 확인하고, 다른 담보물과의 배당관계를 점검해야 합니다.
가격 상한. 현재 최저가 240,000,000원은 최근 거래 평균 165,916,666원보다 높습니다. 인수 위험이 모두 해소되어도 신건 가격 메리트가 부족합니다.
명도 및 내부 상태. 감정 시 내부 확인이 제한된 만큼 실제 점유자, 하자, 수리비, 체납 관리비를 현장에서 확인해야 합니다.
배당표 검토. 선순위 보증금의 배당·인수 관계, 임차인의 배당요구 효력, 당해세·최우선변제 가능성을 최종적으로 점검해야 합니다.
원본 대조. 2026.10.22 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 낙찰가보다 중요한 것은 실제 총부담”

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 103동 801호는 현재 신건 가격만으로도 최근 거래 시세보다 높습니다. 실거래 평균이 165,916,666원인데 최저매각가는 240,000,000원입니다. 가장 최근 거래가 180,000,000원과 비교해도 가격 우위가 없습니다.

권리 측면에서는 더 신중해야 합니다. 선순위로 분류된 이종수·윤나영 보증금 260,000,000원을 모두 매수인이 인수하는 시나리오가 존재합니다. 이 경우 신건 실질취득 부담은 500,000,000원이고, 2회 유찰을 가정해도 413,600,000원입니다. 보증금 미상의 선순위 전입자 이대희도 별도로 확인해야 합니다.

동시에 다수 명의의 현황조사 내역이 해당 801호의 실거주 임차관계와 일치하는지 검증되지 않았으므로, 이 금액을 확정 인수액이라고 말해서도 안 됩니다. 인수 위험 확인 전에는 입찰 보류, 인수 위험이 해소되더라도 가격은 재검토가 합리적인 판단입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 몇 회 유찰을 기다리는 것이 아니라, 실제 801호에 귀속하는 권리가 무엇인지 먼저 확정하는 것입니다.

최종 판단 · D등급 입찰 보류 권고. 최근 시세를 크게 웃도는 신건 최저가, 선순위 보증금 인수위험, 보증금 미상의 선순위 전입자, 금지사항등기 및 복잡한 공동담보 구조가 겹칩니다. 가격과 권리의 불확실성이 동시에 해소되지 않는 한 적극적인 응찰 대상으로 평가하기 어렵습니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억도 시세보다 비싼데, 보증금 인수위험까지 — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 801호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도

② 임차인 분석 — 801호의 실제 점유자부터 확정해야 한다

③ 시세 비교 — 인수 여부와 무관하게 신건 가격부터 높다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

맺으며 — “낮은 낙찰가보다 중요한 것은 실제 총부담”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (72장)

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