부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 현재 최저가에서는 가격 메리트가 없고, 501호에 관한 권리 정리도 필요합니다. 감정가이자 최저가인 229,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 138.0%입니다. 501호에는 신경철 명의의 임차보증금 120,000,000원 임차권등기와 우선분양전환권 관련 가처분이 확인됩니다. 매각물건명세서에는 전세사기 피해자 우선매수신청 1회 행사 가능이라는 내용도 있습니다. 특히 여러 세대에 걸친 임차인 조사내역을 이 501호의 확정 채무로 모두 합산해서는 안 됩니다. 이 호실의 최종 인수액은 확정할 수 없으며, 신건 입찰은 보류 의견입니다.

감정가 / 최저가

229,000,000원

신건 · 감정가 100%

최근 12개월 실거래

165,916,666원

동일 면적 12건 평균

매수인 인수

확정 불가

임차권·점유관계 확인 필요

최저가 ÷ 최근 시세

138.0%

가격 메리트 없음

대구지방법원 2022타경1821. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 103동 501호, 전용면적 약 59.96㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이고, 2020년 3월 25일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이 물건은 일반적인 개인 소유 아파트의 단순 근저당 경매와 구조가 다릅니다. 소유권이전 당시 공동담보 근저당권이 설정됐고, 이후 우선분양전환권에 관한 가처분과 주택임차권등기가 나타납니다.

또 하나의 핵심은 매각대상 호실과 단지 내 다른 세대의 권리를 구분하는 것입니다. 감정평가에서는 101동 203호 외 225개호를 함께 언급하고 있습니다. 다수의 전입자와 임차보증금이 조사되어 있으나, 그 전부가 103동 501호의 임차인이라고 볼 수는 없습니다. 반면 신경철의 임차권등기와 가처분에는 이 호실 주소가 구체적으로 나타납니다. 이 구분을 하지 않으면 낙찰자의 인수금액을 크게 잘못 산정하게 됩니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 제103동 제5층 제501호
물건종류 / 전용	집합건물(아파트) · 전용 59.9573㎡ · 5층 · 철근콘크리트구조
단지 규모	792세대 · 2015.09.10 준공
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	229,000,000원 / 229,000,000원 (0회 유찰)
신청채권자	광양시새마을금고 외 공동 채권자
청구금액	34,693,437,520원 (경매 신청 전체 청구액)
근저당	2020.03.25 설정 · 최초 채권최고액 68,900,000,000원, 2021.11.12 변경 44,544,000,000원 · 공동담보
매각기일	2026.10.22
등기부 발행일	2026.10.08

⚠️ 공동담보 채권최고액은 501호의 개별 채무가 아닙니다 44,544,000,000원의 변경 채권최고액과 34,693,437,520원의 경매 청구금액은 공동담보 및 경매 신청 구조에서 나타나는 금액입니다. 이를 501호 한 세대의 대출잔액이나 매수인이 부담할 채무로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보목록과 해당 호실의 배당관계를 구별해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다

권리분석에서 가장 중요한 대목은 말소기준권리의 시점입니다. 경매개시결정일은 2022년 6월 27일이지만, 그보다 앞선 2020년 3월 25일 공동담보 근저당권설정등기가 있습니다. 따라서 2022년 경매개시결정만을 말소기준으로 간주하여 2021년 가처분을 자동으로 인수한다고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.

2020년 근저당권은 2021년 11월 12일 가처분보다 시간상 앞섭니다. 다만 등기상 근저당권과 관련 변경·이전등기의 현재 효력, 가처분의 피보전권리인 우선분양전환권에 기한 소유권이전등기청구권, 그리고 같은 날 설정된 주택 관련 금지사항등기의 관계를 함께 살펴야 합니다. 단순히 날짜만으로 가처분의 최종 소멸이나 인수를 확약할 수 없는 구조입니다.

⛔ 반드시 확인할 선순위·특수권리 2020.03.25 금지사항등기에는 임차인의 동의 없이 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 취지가 기재되어 있습니다. 이어 2021.11.12 신경철의 가처분에는 우선분양전환권에 기한 소유권이전등기청구권이 피보전권리로 기재되어 있습니다. 두 권리의 효력과 매각 후 처리 여부는 매각물건명세서 및 관련 결정문으로 개별 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 501호의 권리와 다른 세대를 구분

임차권등기에서 501호를 구체적으로 특정하는 권리자는 신경철입니다. 임대차계약일은 2020.07.17, 점유개시일은 2020.07.31, 주민등록일은 2021.07.12, 확정일자는 2021.12.17이며 임차보증금은 120,000,000원입니다. 2025.04.11 주택임차권등기명령에 따른 등기가 이루어졌습니다.

임차인	전입 / 권리관계	보증금	대항력	우선변제	승계 / 인수
신경철 501호 임차권등기	2021.07.12 전입 2021.12.17 확정 2025.04.11 임차권등기	120,000,000원	요건 기재 선순위 근저당보다 후순위 전입	행사 가능	인수 별도판단 배당·말소관계 확인
이상엽 호실 특정 필요	2021.03.26 전입	120,000,000원	호실 확인	미상	501호 여부 미확정
김동현 호실 특정 필요	2021.12.17 전입	140,000,000원	호실 확인	미상	501호 여부 미확정
류주혜 호실 특정 필요	2022.02.11 전입 2023.02.14 배당요구	140,000,000원	호실 확인	확정일자 미상	501호 여부 미확정
양현주 호실 특정 필요	2020.07.29 전입 2023.02.01 배당요구	12,000,000원	호실 확인	확정일자 미상	501호 여부 미확정
허준행 호실 특정 필요	2021.05.17 전입 2022.09.08 배당요구	120,000,000원	호실 확인	확정일자 미상	501호 여부 미확정
길경미 호실 특정 필요	2021.11.30 전입 2022.11.09 배당요구	140,000,000원	호실 확인	확정일자 미상	501호 여부 미확정
보증금 미상 전입자 다수 세대 조사	2020~2022년 전입신고 사례	미상	가능·미상	미상	점유·호실 확인

⚠️ 실제 임차인 수와 보증금 합계를 단정하지 않습니다 501호에 직접 연결되는 등기상 임차권자는 신경철 1명입니다. 이외 여러 이름의 임차인·전입자가 조사되어 있지만, 다수 호실에 걸친 경매에서 각 점유자가 어느 세대를 사용했는지 확인해야 합니다. 동일한 호실 전체를 점유한다고 표시된 복수 임차인의 보증금을 한 아파트에 모두 누적하면 실제 채무와 전혀 다른 결과가 나옵니다. 현재 501호의 실제 임차인 전체 수와 정확한 인수 대상은 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 명의로 별도 확인된 권리자는 없습니다.

대항력과 우선변제권은 같은 것이 아닙니다. 신경철은 전입·점유·확정일자 및 임차권등기 사항이 나타나지만, 2020년 근저당권보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 선순위 담보권 실행에 따른 매각인지, 임차권의 대항관계와 배당요건이 어떠한지에 따라 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다. 확정일자가 없는 다른 조사자 역시 전입신고가 있다는 사정만으로 보증금 전액 인수를 단정할 수 없습니다.

⛔ 신경철의 임차권·가처분 관계를 별도로 검증 신경철은 임차보증금 120,000,000원의 임차권자이면서, 우선분양전환권에 기한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하는 가처분 채권자이기도 합니다. 관련자 또는 가장임차인 여부에 대한 의심이 제기되어 있지만, 의심만으로 임차권을 부인할 수는 없습니다. 계약의 진정성, 임대차보증금 지급관계, 가처분 본안 및 임차권등기명령의 처리 상태를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

비교 대상은 같은 단지인 대구테크노폴리스남해오네뜨1차의 전용 59.96~59.99㎡ 최근 실거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 165,916,666원이며 가장 최근인 2026년 10월 거래는 180,000,000원입니다. 반면 이번 최저매각가는 229,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12개월 평균	—	12건	165,916,666원

현재 최저가와 최근 평균의 차이는 63,083,334원입니다. 2026년 10월 최신 거래가 180,000,000원과 비교해도 최저가가 49,000,000원 높습니다. 최근 실거래 가격 범위는 140,000,000~180,000,000원이며, 현재 최저가는 관측된 최고 거래가격도 넘습니다.

⛔ 최근 12개월 시세 기준으로 가격 가점 없음 최저가 229,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.0%입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 중 어느 것을 사용해도 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 임차권·가처분 등 매수 후 처리해야 할 권리가 추가된다면 실제 취득 부담은 더 커질 수 있습니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 평가하는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

다음 표는 집행비용 및 신경철 임차보증금 우선변제 가정에 따라 표시된 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위 확정표가 아니며, 공동담보 근저당권의 채권액·배당액은 호실별로 확정되지 않았습니다. 특히 신경철의 배당 가능 금액과 매수인 인수관계는 별도 권리검토가 필요합니다.

배당 항목	채권액	가정 배당액
0. 집행비용(추정)	—	4,006,000원
1. 신경철 임차보증금(우선변제 가정)	120,000,000원	120,000,000원
기타 근저당권자 배당	공동담보	확정 불가
산술적 배당 후 잔액	—	104,994,000원
매수인 인수액	—	확정 불가

104,994,000원은 229,000,000원에서 추정 집행비용 4,006,000원과 가정 배당액 120,000,000원을 제외한 산술적 잔액일 뿐, 실제 소유자에게 교부될 금액으로 확정할 수 없습니다. 선순위 담보권 배당, 당해세·최우선변제 및 공동담보 배당관계를 반영하면 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (가정 시뮬레이션)

집행비용 4,006,000원, 신경철 120,000,000원 배당을 가정한 산술적 구성입니다. 실제 배당확정 결과가 아닙니다.

감정가·최저가 vs 최근 실거래

229,000,000원의 신건 가격이 최근 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 모두 웃돕니다. 인수 위험은 별도입니다.

⛔ 6,081,360,000원을 501호 인수액으로 확정하면 안 됩니다 경매 전체 임차보증금 인수 추정액으로 6,081,360,000원이 산출되어 있지만, 이는 다수 호실에 걸친 임차보증금을 합산한 형태입니다. 501호 한 세대의 매수인 인수액으로 사용할 수 없습니다. 실제 인수액을 결정하려면 501호에 해당하는 임대차계약과 점유관계, 임차권등기·근저당권 순위, 배당·말소 결과를 다시 대조해야 합니다. 따라서 229,000,000원 + 6,081,360,000원을 이 호실의 확정 실질취득액으로 표시하지 않습니다.

⑤ 회차별 입찰가격과 실질취득 위험

유찰 시 최저매각가격은 하락하지만, 매수인이 별도로 인수할 권리가 있다면 그 금액을 더해 실질취득액을 비교해야 합니다. 현재는 501호의 인수액이 확정되지 않아 아래 가격은 입찰가격 자체만을 의미합니다.

회차	최저가	시세와 비교	실질취득
현재 신건 (100%)	229,000,000원	최근 평균 이상	229,000,000원 + 확정될 인수액
1회 유찰 (80%)	183,200,000원	최근 평균 이상	183,200,000원 + 확정될 인수액
2회 유찰 (64%)	146,560,000원	인수 여부가 핵심	146,560,000원 + 확정될 인수액

1회 유찰가격인 183,200,000원 역시 최근 실거래 평균과 최신 거래가보다 높습니다. 2회 유찰가격인 146,560,000원은 최근 거래가격 범위 안으로 내려오지만, 인수금이 확정되지 않는 한 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 배당받지 못한 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 승계하는 경우에는 낙찰가가 낮아진 만큼 인수 부담이 증가할 수도 있습니다. 따라서 낮아진 최저가만으로 총 취득비용이 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⚠️ 우선매수권 — 일반적인 경쟁입찰과 다를 수 있습니다 매각물건명세서에는 전세사기 피해자 우선 매수신청 1회 행사 가능이라는 내용이 기재되어 있습니다. 적법한 권리자가 우선매수권을 행사하면 외부 최고가 입찰자가 최종 매수인이 되지 못할 수 있습니다. 따라서 일반적인 공개 경쟁입찰보다 외부 낙찰 가능성이 제한되는 구조이며, 입찰 전 우선매수권 행사 여부와 적용절차를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근. 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
단지. 792세대의 아파트 단지이며 준공일은 2015.09.10입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조, 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 기재되어 있습니다.
토지. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로, 경제자유구역·연구개발특구(테크노폴리스지구)와 관련한 지정사항이 있습니다. 토지는 대체로 평탄하며 아파트 부지로 이용 중입니다.
현장 상태. 감정 당시 거주자 부재·폐문 등으로 내부상태를 직접 확인하지 못하고 공부와 관리사무소 탐문 등을 토대로 표준적인 내부구조와 이용상태를 상정하여 평가했습니다. 따라서 실제 수리 상태나 내부 하자는 현장 확인이 필요합니다.
환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 140,000,000~180,000,000원으로 차이가 있습니다. 거래 사례가 존재한다는 점과 별개로, 현재 최저가 229,000,000원은 최근 거래가격 범위를 넘어 재매각 시 가격 부담이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

말소기준권리 확인. 2020.03.25 근저당권의 현재 효력과 공동담보목록을 확인하고, 2022.06.27 경매개시결정과 구분해 각 권리의 선후순위를 확정해야 합니다.
금지사항등기·가처분. 2020.03.25 금지사항등기와 2021.11.12 신경철 가처분의 효력, 본안 진행 및 매각 후 말소·인수 여부를 확인해야 합니다.
501호 실제 임차인 확정. 임대차계약서, 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서를 호실별로 대조해야 합니다. 다른 세대 보증금을 501호의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
신경철 보증금. 임차보증금 120,000,000원의 실제 지급관계, 배당요구·배당순위, 임차권등기 말소 가능성을 확인해야 합니다. 가처분권자와 임차권자의 동일성도 중요합니다.
우선매수권. 전세사기 피해자 우선매수신청의 행사 여부, 행사할 수 있는 절차와 외부 낙찰자에 미치는 영향을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
가격 상한. 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원과 최신 거래가 180,000,000원을 기준으로 검토하되, 최종 응찰 판단에는 확정된 인수금액과 취득 부대비용을 함께 고려해야 합니다.
명도·관리비. 실제 점유자, 임차권등기권자와의 명도관계, 공용부분 미납 관리비 및 관리사무소 확인사항을 점검해야 합니다.
현장·서류 대조. 내부를 직접 확인하지 못한 감정평가라는 점을 유의하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 기록·가처분 결정문을 최종 대조해야 합니다.

⛔ 종합 판단 — 신건 입찰 보류 현재 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 138.0%이고, 최신 거래가격도 넘어섭니다. 동시에 주택임차권등기, 우선분양전환권 관련 가처분, 금지사항등기와 전세사기 피해자 우선매수권이 존재합니다. 특히 다른 세대 임차보증금이 포함된 전체 인수 추정액으로는 501호의 실제 취득비용을 계산할 수 없습니다. 가격상 불리하고 권리확정도 선행되어야 하는 고위험 물건으로, 현재 회차에서 적극적인 응찰을 권하기 어렵습니다.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 확정된 권리와 총 취득비용”

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 103동 501호는 신건 최저가 229,000,000원이라는 숫자만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 최근 동일 면적 실거래 평균은 165,916,666원, 최신 거래는 180,000,000원으로 모두 현재 최저가보다 낮습니다.

권리 측면에서는 2020년 근저당과 금지사항등기, 2021년 신경철의 가처분, 2025년 임차권등기 관계가 중요합니다. 여기에 전세사기 피해자의 우선매수권까지 존재하므로 외부 낙찰 제한 가능성도 고려해야 합니다. 다른 호실의 보증금을 합산하지 않고 501호에 귀속되는 권리만 분리해 검토해야 하며, 실제 인수액이 확정되기 전에는 실질취득가격도 확정할 수 없습니다.

결론은 가격 보류, 권리 확인 선행입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 미배당 보증금 승계나 권리 처리 부담이 남아 있다면 실질적인 매수 이익은 사라질 수 있습니다. 이 물건의 판단 기준은 단순한 최저가가 아니라 최근 거래가격, 501호의 확정된 인수액, 그리고 실제로 낙찰받을 수 있는지입니다.

부동산임의경매

신건 최저가가 최근 시세의 138% — 임차권·가처분·우선매수권까지 확인해야 하는 물건

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다

② 임차인 분석 — 501호의 권리와 다른 세대를 구분

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

⑤ 회차별 입찰가격과 실질취득 위험

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 확정된 권리와 총 취득비용”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (72장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고