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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 240,000,000원
D 매력지수25 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
240,000,000원 2억 4,000만 감정가 240,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,400만원
최저가의 10% · 24,000,000원
실거래 대비
▲ 44.3% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 신건 최저가 240,000,000원이 최근 시세보다 높고, 선순위 임차보증금 260,000,000원 인수 가능성까지 있어 입찰 보류. 실제 호실별 임대차관계 확인 필수.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

신건 2.40억에 숨은 보증금 인수 2.60억 — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 1901호

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 19층 1901호
감정가 240,000,000원 · 최저매각가 240,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 임의경매
⚠️ 선순위 보증금 인수 추정 260,000,000원 💰 실질취득 추정 500,000,000원 📉 최근 시세 165,916,666원 🚨 실질취득·점유관계 확인 필수
25점
매력지수 D등급 · 선순위 임차보증금 인수 가능액 260,000,000원·실질취득 추정 500,000,000원. 최근 실거래 평균보다 높은 고위험 신건
이종수·윤나영의 선순위 보증금 합계 260,000,000원이 전액 승계된다는 가정에서는 총 취득부담이 500,000,000원. 다만 여러 호실 임차정보의 혼재로 해당 호실 관련성과 실제 인수액은 미확정이고, 이대희 보증금도 미상. 인수가 없더라도 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%로 가격 메리트가 없음. 금지사항등기와 공동담보 관계 확인도 필요하여 D등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 낙찰가보다 선순위 임차보증금 인수 가능성이 더 중요한 고위험 사건입니다. 말소기준권리인 2020.03.25. 근저당보다 먼저 전입한 이종수(120,000,000원)와 윤나영(140,000,000원)의 보증금 합계는 260,000,000원입니다. 이들이 실제 해당 호실에 대항력을 유지하고 전액을 인수한다는 가정에서는, 낙찰가 240,000,000원에 인수액이 더해져 실질취득액 500,000,000원이 됩니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균은 165,916,666원에 그칩니다. 다만 현황조사에는 여러 임차인이 혼재되어 있으므로 선순위 임차인과 1901호의 실제 관련성부터 확인해야 하며, 260,000,000원을 확정 인수액으로 단정할 수는 없습니다.
감정가 / 최저가
240,000,000원
신건 · 유찰 0회
최근 12개월 실거래 평균
165,916,666원
동일 평형 최근 12건
선순위 보증금 인수 가능액
260,000,000원
호실·대항력 확인 전 추정
실질취득 추정액
500,000,000원
최저가 + 전액 인수 가정

대구지방법원 2022타경1821. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 19층 1901호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 240,000,000원인 신건이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이고, 2020년 설정된 광양시새마을금고 등의 공동담보 근저당이 말소기준권리입니다. 등기된 임차권 외에도 말소기준보다 앞선 전입자가 확인되어, 입찰 전 임대차의 실제 범위와 보증금 승계 여부를 조사해야 합니다.

특히 이 사건은 감정평가 대상이 다수의 아파트 호실로 구성되어 있고, 현황조사에도 여러 세대의 임차인 정보가 함께 나타납니다. 따라서 조사에 등장한 사람을 모두 1901호의 임차인으로 보는 것도, 각자의 보증금을 단순 합산하는 것도 적절하지 않습니다. 호실이 일치하는 등기상 임차권과 선순위 전입 기록을 구별하는 것이 권리분석의 출발점입니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 19층 1901호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류집합건물(아파트) · 101동 19층 1901호
동일 평형 시세 기준전용 59.96~59.99㎡대 실거래
단지 개요792세대 · 2015.09.10. 준공
소유자주식회사더베스트아이 (2020.03.25. 소유권이전)
감정가 / 최저가240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자광양시새마을금고 등 공동채권자
경매 청구금액34,693,437,520원
말소기준권리2020.03.25. 을구 3번 근저당권
매각기일2026.10.22.
등기 확인 기준2026.10.08.

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별개

말소기준은 2020.03.25. 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 당초 채권최고액은 68,900,000,000원이었으며, 2021.11.12. 변경등기에 44,544,000,000원이 기재되어 있습니다. 이는 공동담보 관련 금액으로, 1901호 한 세대에만 부과된 개별 채무액으로 해석하면 안 됩니다.

2022.06.27. 임의경매개시결정과 2024.09.11. 마영민의 주택임차권등기는 말소기준 이후 등기입니다. 경매에 따른 말소 대상으로 분류되어 있지만, 등기부상 권리의 소멸과 선순위 임차인의 보증금 반환채무 인수는 다른 문제입니다.

⚠️ 별도 확인이 필요한 금지사항등기 갑구 3-1번에는 임차인 동의 없는 제한물권 설정 및 압류 등의 행위를 제한하는 금지사항등기가 남아 있습니다. 일반적인 후순위 금전채권 등기와 성격이 다르므로, 매각으로 인한 말소 여부와 제한의 효력은 집행법원 및 등기 원본을 통해 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 2명의 보증금 2.60억

말소기준권리보다 먼저 전입한 이종수와 윤나영에게 대항력 있는 임차인으로 분류된 기록이 있습니다. 반면 1901호에 등기된 마영민은 말소기준 이후 전입한 임차권자입니다. 선순위 기록이 실제 1901호를 대상으로 하고 대항력이 현재까지 유지되는지에 따라 매수인 인수액이 크게 달라집니다.

임차인 / 구분 전입일 보증금 대항력 / 우선변제 / 승계
이종수
현황조사 · 목적물 전부
2015.10.14. 120,000,000원 대항력 有 기록 우선변제 미확인 승계 가능
윤나영
현황조사 · 목적물 전부
2019.05.30. 140,000,000원 대항력 有 기록 우선변제 미확인 승계 가능
이대희
현황조사
2018.05.17. 미상 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 미확정
마영민
을구 4번 · 1901호 임차권등기
2020.12.28. 120,000,000원 대항력 없음 우선변제 확인 필요 원칙상 소멸

이종수·윤나영·이대희의 해당 호실 임차 여부는 별도 검증이 필요합니다. 마영민은 1901호의 전유부분 전부를 대상으로 한 임차권등기가 확인됩니다. 위 표의 보증금은 호실 확인 없이 모두 합산한 금액이 아닙니다.

⛔ 선순위 보증금 인수 가능액 260,000,000원 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원은 모두 말소기준 이전 전입자입니다. 두 임차인이 해당 호실에 유효한 대항력을 보유하고 우선변제 없이 보증금 전액이 남는다는 가정이면, 매수인에게 260,000,000원이 승계됩니다. 이대희의 보증금은 미상으로, 이 금액에 포함되지 않았습니다. 따라서 260,000,000원은 확정된 인수금액이나 최대 인수한도가 아닙니다.
⚠️ 1901호 임차권자 마영민과의 관계 확인 마영민은 2020.12.15. 임대차계약 및 확정일자, 2020.12.28. 전입·점유, 보증금 120,000,000원의 임차권등기를 보유하고 있습니다. 말소기준보다 후순위이므로 이 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 유형입니다. 다만 실제 점유자, 보증금 반환 현황 및 다른 선순위 임차인 기록과의 관계를 확인해야 합니다. 마영민 보증금을 선순위 인수액에 중복 가산하지 않았습니다.

현황조사의 그 밖의 다수 전입자 가운데 말소기준 이후 전입자들은 원칙적으로 선순위 대항력을 갖지 않습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자의 배당·명도관계가 모두 정리되었다고 단정할 수는 없습니다. 특히 같은 아파트 단지의 다른 호실 임차인 정보가 섞여 있을 가능성을 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 실거래보다 높다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 165,916,666원입니다. 최신 거래는 2026년 10월의 180,000,000원이며, 최저매각가 240,000,000원은 최근 평균의 144.7%입니다.

거래월 전용면적 층 거래가
2026.1059.96㎡16180,000,000원
2026.0959.99㎡2140,000,000원
2026.0959.96㎡7179,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0759.96㎡3160,000,000원
2026.0759.99㎡9165,000,000원
2026.0759.99㎡9150,000,000원
2026.0659.96㎡20150,000,000원
2026.0359.99㎡2150,000,000원
2025.1159.99㎡14180,000,000원
2025.1159.96㎡3177,000,000원
최근 12개월 평균동일 평형12건165,916,666원

실거래 가격대는 140,000,000원~180,000,000원입니다. 최근 평균 대비 신건 최저가만 해도 74,083,334원이 높습니다. 두 선순위 보증금 전액을 인수한다면 실질취득액은 500,000,000원으로, 최근 실거래 평균의 약 301.4%까지 커집니다.

⛔ 신건 가격 자체가 이미 최근 시세 이상 보증금 인수 여부를 모두 제외하고 낙찰가만 비교해도 240,000,000원은 최신 거래가 180,000,000원보다 높습니다. 선순위 인수가 성립하면 가격 부담은 더욱 심각해집니다. 따라서 이 사건을 저렴한 아파트 경매로 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당 및 실질취득 분석 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용(추정) — 4,160,000원
선순위 이종수 보증금(인수 가정) 120,000,000원 0원
선순위 윤나영 보증금(인수 가정) 140,000,000원 0원
을구 3번 근저당권 · 공동채권자 68,900,000,000원 235,840,000원
소유자 잔여 — 0원

예상배당은 제시된 신건 배당 시뮬레이션에 따른 것입니다. 공동담보 채권액은 개별 호실의 배당채권 확정액과 다를 수 있으며, 당해세·최우선변제·실제 배당요구·채권배분 등의 변수는 별도로 확인해야 합니다. 선순위 임차인 보증금 260,000,000원은 매각대금에서 배당된 금액이 아니라 매수인 인수로 가정한 금액입니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)
집행비용 4,160,000원 · 근저당권 예상배당 235,840,000원. 보증금 인수는 매각대금 배분에 포함되지 않습니다.
최근 실거래 vs 실질취득 추정
전액 인수 가정 시 실질취득 500,000,000원은 최근 평균 165,916,666원을 크게 웃돕니다. 인수액은 미확정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 그대로

회차 낙찰가 가정 인수 추정 실질취득 추정
현재 신건 (100%) 240,000,000원 260,000,000원 500,000,000원
1회 유찰 가정 (80%) 192,000,000원 260,000,000원 452,000,000원
2회 유찰 가정 (64%) 153,600,000원 260,000,000원 413,600,000원

위 시나리오는 선순위 보증금 전액이 낙찰자에게 승계된다는 동일한 가정을 적용한 것입니다. 선순위 보증금 합계가 낙찰가보다 크더라도 별개의 임차인 채무를 합산한 260,000,000원에 실질취득액이 자동으로 고정되는 것은 아닙니다. 주택임대차의 대항력, 실제 점유·임대차 관계, 배당 여부가 먼저 확정되어야 합니다.

전액 인수 가정에서는 2회 유찰로 낙찰가가 153,600,000원까지 낮아져도 총 취득부담은 413,600,000원으로 최근 평균 시세보다 여전히 높습니다. 따라서 유찰만으로 해결되는 물건이 아니라, 인수채무의 존재와 범위를 먼저 검증해야 하는 물건입니다.

⚠️ 공동담보와 대규모 미배당 신건 배당 시뮬레이션상 근저당권자 예상배당은 235,840,000원이며, 공동담보 채권최고액 기준 미배당액은 68,664,160,000원입니다. 이는 다수 호실과 관련된 채권금액이 포함된 계산으로, 미배당 전액이 곧바로 이 호실 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수 위험은 별도로 성립하는 임차권 등에서 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 대구포산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단지 아파트와 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
  • 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 버스승강장 등으로 대중교통을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
  • 건물·설비. 철근콘크리트구조 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖추어져 있습니다.
  • 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 연구개발특구 및 일반산업단지 관련 지정이 확인됩니다. 교육시설 보호구역 관련 제한도 있습니다.
  • 건물 상태. 감정평가 당시 거주자 부재 및 폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못한 상태에서 일반적인 내부구조와 마감재를 전제로 평가했습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인해야 합니다.
  • 환금성. 792세대 규모 단지로 동일 평형의 최근 실거래가 확인되지만 거래 가격은 140,000,000원에서 180,000,000원까지 차이가 있습니다. 신건 최저가 240,000,000원은 관측된 최근 거래 최고가보다도 높아 매각 시 가격 위험이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 1901호 임차인 특정. 이종수·윤나영·이대희의 실제 임차 목적물이 이 호실인지, 현황조사에서 다른 호실의 정보가 혼입되었는지 구분해야 합니다.
  • 대항력 존속 확인. 선순위 전입일뿐 아니라 실제 점유개시, 점유의 계속, 임대차계약의 유효성, 전출·퇴거·보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
  • 보증금 인수 확정. 이종수 120,000,000원, 윤나영 140,000,000원과 보증금 미상의 이대희를 별도 검토하고, 우선변제·배당·잔여보증금 인수 여부를 확정해야 합니다.
  • 마영민 임차권 확인. 1901호 등기상 임차권자 마영민의 확정일자, 배당요구 및 실제 점유·보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
  • 금지사항등기 확인. 갑구 3-1번의 금지사항등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 법원 매각조건과 등기부를 대조해야 합니다.
  • 공동담보 배당 확인. 근저당권의 채권최고액과 실제 채권잔액, 공동담보목록, 각 호실별 배당관계를 구분해야 합니다.
  • 입찰가격 재검토. 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 판단하되, 확정된 인수부담까지 총 취득비용에 반영해야 합니다.
  • 현장 및 관리비 조사. 실제 점유자, 내부 상태, 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납 등을 확인해야 합니다.
  • 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 증빙, 매각조건 및 최신 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.40억 낙찰가보다 2.60억 인수 가능성이 먼저다”

이 물건은 권리상 안전한 아파트 경매가 아닙니다. 최근 실거래 평균 165,916,666원에 비해 최저매각가 240,000,000원부터 높게 형성되어 있습니다. 여기에 선순위 이종수·윤나영 보증금 260,000,000원이 실제 승계된다면 실질취득부담은 500,000,000원으로 커집니다.

다만 선순위 임차인 기록이 모두 1901호에 해당하는지는 확정되지 않았습니다. 이대희의 보증금도 확인되지 않았으며, 별도 등기된 마영민과 실제 점유관계까지 검증해야 합니다. 260,000,000원을 확정된 채무로 받아들이는 것도 위험하고, 근거 없이 인수액을 0원으로 판단하는 것도 위험합니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 선순위 임대차의 해당 호실 관련성 및 인수금액이 확정되기 전에는 정확한 실질취득원가를 산정할 수 없으며, 인수가 전혀 없더라도 신건 최저가는 최근 실거래 평균보다 높습니다. 이 사건은 유찰 시점을 기다리기보다 먼저 권리와 점유관계를 해소해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항, 현황조사, 배당 시뮬레이션, 감정평가 및 실거래 자료를 기초로 작성한 분석 의견입니다. 여러 호실을 대상으로 한 경매 및 현황조사에는 다른 호실의 임차관계가 포함될 수 있으므로 개별 호실별 권리관계 확인이 필수입니다. 표시된 보증금 인수액 및 실질취득액은 조건부 추정이며 확정 금액이 아닙니다. 당해세·최우선변제·집행비용·관리비·명도비용 등에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다. 실거래 비교는 동일 평형 표본 기준으로 개별 호실의 층·향·상태에 따른 차이를 반영하지 않습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 법원 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서 작성자·운영자는 법령이 허용하는 범위에서 책임을 부담하지 않습니다.

위치 / 로드뷰

대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 19층1901호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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