부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 신건 최저가 240,000,000원은 실제 부담의 시작일 뿐입니다. 말소기준인 2020.03.25 근저당권보다 먼저 전입한 이종수(보증금 120,000,000원)와 윤나영(140,000,000원)의 선순위 임차보증금이 매수인 인수 대상으로 분류되어 있습니다. 두 보증금을 모두 인수하는 배당 시나리오라면 실질취득은 약 500,000,000원입니다. 같은 단지 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 약 301.4%에 해당합니다. 더구나 다수 세대의 임차관계가 함께 조사되어 있어 2503호에 실제 귀속되는 임차권을 우선 확정해야 합니다. 현 단계에서는 가격과 권리 모두 입찰 부적합 쪽에 가깝습니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 유찰 0회

실질취득 추정

500,000,000원

낙찰가 + 인수 260,000,000원

매수인 인수

260,000,000원

선순위 임차인 2명 기준 · 확인 필요

최근 시세 대비

301.4%

실질취득 ÷ 최근 12개월 평균

대구지방법원 2022타경1821. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 소재 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2503호입니다. 2015년 준공된 792세대 아파트단지의 전용 약 59.96㎡형으로, 현재 소유자는 주식회사더베스트아이입니다. 2020.03.25 소유권을 이전받으면서 광양시새마을금고 등 금융기관이 참여한 공동담보 근저당권을 설정했고, 2022.06.27 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

표면상 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실만 보면 일반적인 담보권 실행 경매로 보일 수 있습니다. 그러나 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금은 별개의 문제입니다. 여기에 근저당권이 여러 부동산을 묶은 공동담보라는 점, 다수 세대에 관한 임차인 조사 기록이 함께 나타난다는 점까지 고려하면 단순히 등기상 후순위 권리만 지우고 끝낼 사건이 아닙니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 제101동 제25층 제2503호
물건종류 / 면적	집합건물(아파트) · 동일평형 비교면적 59.9573㎡ · 지상 25층 중 25층
단지 규모	792세대 · 2015.09.10 준공
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
말소기준권리	2020.03.25 을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등
근저당 채권최고액	최초 68,900,000,000원 · 2021.11.12 변경 44,544,000,000원 (공동담보)
신청채권 청구액	34,693,437,520원
매각기일	2026.10.22
실질취득 추정	500,000,000원 (인수액 260,000,000원 전제, 취득 부대비용 제외)

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차인은 남을 수 있다

핵심 말소기준권리는 2020.03.25 설정된 광양시새마을금고 등 공동담보 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 68,900,000,000원으로 등기됐고 2021.11.12에는 44,544,000,000원으로 변경됐습니다. 이는 해당 2503호 한 세대만의 대출 규모를 뜻하는 금액이 아니라 공동담보 관계를 확인해야 하는 채권최고액입니다.

2015년 우리은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이후 2022년 임의경매개시결정 및 2022.08.16 장현수 명의의 임차권등기는 말소기준보다 뒤에 있으므로 원칙적인 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 임차권등기가 소멸한다고 모든 임차보증금 문제가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 임차인의 최초 대항요건, 점유관계 및 배당 여부를 따로 검토해야 합니다.

🚨 가장 중요한 권리상 쟁점 이종수의 전입일은 2015.10.14, 윤나영의 전입일은 2019.05.30로 모두 말소기준인 2020.03.25보다 앞섭니다. 두 사람은 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있고, 보증금 합계는 260,000,000원입니다. 배당 추정상 두 보증금에는 배당이 없으며 전액 매수인 인수로 반영됩니다. 다만 두 임차인이 모두 2503호에 귀속되는지, 현재까지 대항요건을 유지하는지는 세대별 명세서와 실제 점유관계로 확정해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 인수 위험과 세대별 귀속 확인

이 사건의 권리분석은 임차인 판정에서 갈립니다. 조사된 임차관계는 101동 203호 외 225개호를 포함한 다수 세대와 연관되어 있으므로, 서로 다른 사람의 전유부분 전부 임차 주장을 모두 2503호의 중복 임대차로 단정할 수 없습니다.

아래는 인수 위험이 직접 나타난 선순위 임차인 2명, 보증금 미상 선순위 전입자 1명, 그리고 등기부에 명시된 임차권자 1명입니다. 보증기관의 대위·승계신고로 분류된 사람은 없으며, 아래 4명은 서로 다른 명의의 실제 임차인·전입자 신고입니다. 실제 2503호에 해당하는 인원은 별도로 대조해야 합니다.

임차인 / 전입일	보증금	대항력	우선변제	매수인 승계
이종수 2015.10.14 · 목적물전부	120,000,000원	대항력 有	미확인 확정일자 미상	인수 위험
윤나영 2019.05.30 · 목적물전부	140,000,000원	대항력 有	미확인 확정일자 미상	인수 위험
이대희 2018.05.17 · 전입 조사	미상	가능·미상	미확인	추가 확인
장현수 2020.07.31 · 을구 4번 임차권등기	120,000,000원	후순위	후순위 확인 확정일 2020.07.27	원칙 소멸

대항력 판정은 신고된 전입일과 말소기준일의 비교를 출발점으로 합니다. 실제 매수인 인수 여부는 주택 인도, 점유 유지, 배당액, 세대별 귀속관계에 따라 달라집니다. 장현수의 임차권등기상 계약일은 2020.07.17, 점유개시일은 2020.08.04입니다.

⚠️ 보증금 미상 선순위 전입자도 별도 위험 이대희는 2018.05.17 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·점유관계가 명확하지 않습니다. 따라서 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 이미 계산된 260,000,000원에 포함시키거나 임의의 보증금을 더해서는 안 됩니다. 이 부분은 추정 실질취득 500,000,000원과 별개로 남는 위험입니다.

그 밖에도 후순위 전입자 중 이상엽(120,000,000원), 김동현(140,000,000원), 류주혜(140,000,000원), 정진관(120,000,000원), 양현주(12,000,000원), 허준행(120,000,000원), 길경미(140,000,000원), 주영주(120,000,000원) 등 여러 명의 보증금 및 배당요구 기록이 확인됩니다. 이들은 신고된 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 없는 후순위로 분류되어 있지만, 각각 어느 호실에 해당하는지와 배당 자격을 구분해야 합니다.

특히 하나의 2503호에 여러 사람의 전유부분 전체 임대차가 동시에 존재한다고 가정해 전체 보증금을 합산하는 방식은 적절하지 않습니다. 2503호 임차인과 다른 호실 임차인을 분리하는 것이 가장 중요한 실사 절차입니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 비싸고 실질취득은 훨씬 높다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차의 동일 면적대인 전용 59.96~59.99㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 2025년 11월부터 2026년 10월 사이 거래이며, 최근 12개월 평균은 165,916,666원입니다. 가장 최근 거래인 2026년 10월 16층 거래가격은 180,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12개월 평균	—	12건	165,916,666원

실거래 분포는 140,000,000~180,000,000원입니다. 최저가 240,000,000원만 비교하더라도 최근 12개월 평균의 144.7%로, 평균보다 약 74,083,334원 높습니다. 최신 거래 180,000,000원보다도 60,000,000원 비쌉니다.

더 중요한 것은 인수보증금을 포함한 실질취득입니다. 배당 추정대로 260,000,000원을 추가 부담한다면 실질취득은 500,000,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 301.4%이고, 최신 거래가격 180,000,000원의 약 277.8%에 해당합니다.

⛔ 시세를 적용하면 현재 가격은 설명하기 어렵다 단순 최저매각가 기준에서도 최근 시세를 크게 웃돌고 있습니다. 선순위 인수액을 모두 부담하는 경우에는 최저가가 아니라 실질취득 500,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인이나 향후 유찰 가능성을 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 25층이라는 개별 층수 차이만으로 이 정도의 가격 괴리가 해소된다고 볼 근거도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
인수 · 이종수 선순위 임차보증금	120,000,000원	0원
인수 · 윤나영 선순위 임차보증금	140,000,000원	0원
근저당권 · 광양시새마을금고 등 공동담보권자	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원
매수인 별도 인수(추정)	260,000,000원	배당 외 부담

배당금 합계 240,000,000원 = 집행비용 4,160,000원 + 근저당권 배당 235,840,000원. 선순위 임차보증금 260,000,000원은 매각대금 분배액에 포함되지 않고 별도 인수로 추정됩니다. 해당 금액의 실제 승계 여부는 2503호 귀속 및 대항력 확인을 전제로 합니다. 공동담보권자 간 실제 배분, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

집행비용과 근저당권 배당만 매각대금에 포함. 선순위 보증금 인수 추정 260,000,000원은 별도 부담입니다.

감정가·실질취득 vs 실거래 시세

실질취득 500,000,000원은 최근 평균 165,916,666원의 약 301.4%입니다. 단순 낙찰가 240,000,000원만으로 가격을 비교하면 위험을 과소평가합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수부담은 남는다

회차	최저가	인수 추정	실질취득
현재 신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

이 사건의 추정 시나리오에서는 선순위 임차보증금 합계 260,000,000원을 모든 회차에서 동일하게 인수하는 것으로 계산합니다. 2회 유찰되어 최저가가 153,600,000원으로 떨어지더라도 실질취득은 413,600,000원이며, 최근 거래 최고가 180,000,000원보다 훨씬 높습니다.

유찰로 낙찰대금이 내려간다고 보증금 인수채무가 자동으로 줄어들지는 않습니다. 선순위 임차보증금이 배당에서 전혀 변제되지 않는다면 그 전액이 별도로 남을 수 있습니다. 반대로 실제 2503호에 해당하지 않는 신고가 확인된다면 인수 계산 자체가 달라지므로, 유찰 횟수보다 세대별 권리 확정이 먼저입니다.

🚨 2회 유찰도 가격 안전구간이 아니다 신건 500,000,000원, 1회 유찰 452,000,000원, 2회 유찰 413,600,000원이라는 실질취득 추정액 모두 최근 실거래 평균 165,916,666원을 크게 초과합니다. 최저가가 감정가의 64%까지 내려가더라도 인수액이 유지된다면 가격 메리트는 발생하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근. 주변은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설로 형성된 주거지역입니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지상 25층 아파트. 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지 관련 지정과 학교 보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가 749,000원/㎡입니다.
환금성. 792세대 아파트로 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 실거래 가격 범위가 140,000,000~180,000,000원입니다. 실질취득 500,000,000원 전제에서는 정상적인 비교매매를 통한 회수 가능성이 매우 낮습니다.
내부 확인. 감정평가 과정에서 거주자 부재 및 폐문 등으로 실제 내부상태를 직접 확인하지 못하고 표준적인 내부구조와 이용상태를 상정했습니다. 내부 수선 필요 여부는 별도 점검 대상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

2503호 임차인 특정. 이종수·윤나영·이대희 및 장현수의 임차권이 실제로 2503호에 귀속되는지 세대별 매각물건명세서, 임대차계약서, 주민등록 및 점유관계로 대조하세요.
선순위 보증금 인수 확인. 이종수 120,000,000원, 윤나영 140,000,000원의 대항요건 유지 여부와 배당 후 미변제액을 확인하세요. 이대희의 보증금 미상 위험도 따로 해소해야 합니다.
임차권등기 확인. 장현수의 2022.08.16 임차권등기와 보증금 120,000,000원, 계약일·확정일자·주민등록일자를 확인하고 후순위 소멸 판단이 실제 임차관계와 일치하는지 대조하세요.
공동담보 확인. 2020-157 공동담보목록과 근저당 변경·일부 이전 내역을 살펴보고, 여러 호실을 포함한 채권관계 및 실제 배당 구조를 확인하세요.
금지사항등기 확인. 갑구 3-1번의 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등을 제한하는 금지사항등기가 남아 있습니다. 그 법적 효력과 매각 후 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
배당요구와 명도. 다수의 배당요구 신고 및 전입 기록이 존재합니다. 현재 2503호 실제 점유자, 명도 상대방, 인도명령 가능 여부를 분리해서 검토하세요.
가격 상한 재검토. 최저가 240,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 165,916,666원을 초과합니다. 인수채무가 확인되면 반드시 이를 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
원본과 현장 대조. 2026.10.08 발급 등기사항전부증명서 및 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 공동담보목록, 건물 내부상태, 관리비 체납과 배당관계를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “2.4억 낙찰”이 “2.4억 취득”은 아니다

이 물건의 핵심 문제는 단순한 근저당권 규모가 아닙니다. 선순위 임차인 인수 가능성, 다수 세대 임차관계의 귀속 문제, 그리고 시세를 크게 초과하는 실질취득 비용이 한꺼번에 얽혀 있습니다.

이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원의 보증금을 모두 인수한다면 신건 실질취득은 약 500,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 165,916,666원의 약 3배입니다. 여기에 이대희와 같은 보증금 미상 선순위 전입자에 관한 불확실성까지 있습니다.

반대로 이들 선순위 신고 중 2503호에 귀속되지 않는 항목이 확인돼 인수액이 줄어든다 해도, 현재 최저가 240,000,000원은 최신 거래 180,000,000원과 최근 평균을 모두 상회합니다. 즉 인수 위험이 해소돼도 신건 가격의 매력이 자동으로 생기는 것은 아닙니다.

종합 결론은 입찰 보류입니다. 먼저 2503호에 귀속되는 임차권과 실제 인수액을 확정하고, 그 다음 최근 실거래를 기준으로 가격을 다시 평가해야 합니다. 현재 단계에서 낮아 보이는 유찰가만 근거로 응찰하는 것은 합리적인 권리분석 결과라고 보기 어렵습니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억에 인수보증금 2.6억 — 실질취득 5억, 시세와 동떨어진 위험한 경매

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차인은 남을 수 있다

② 임차인 분석 — 선순위 인수 위험과 세대별 귀속 확인

③ 시세 비교 — 최저가도 비싸고 실질취득은 훨씬 높다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수부담은 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “2.4억 낙찰”이 “2.4억 취득”은 아니다

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

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