부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 이 물건의 위험은 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다. 말소기준인 2020년 근저당권보다 앞서 전입한 이종수(1.2억)·윤나영(1.4억)의 대항력 있는 보증금 합계 260,000,000원이 매수인 인수로 추정됩니다. 최저가 240,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면 실질취득 부담은 약 500,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원을 크게 웃돕니다. 여기에 보증금 미상의 선순위 전입자까지 있어 입찰 보류가 타당한 고위험 물건입니다.

🚨 핵심지표 · 낙찰가 2.4억 + 인수 2.6억 = 실질취득 약 5억 🏠 최근 실거래 평균 165,916,666원 · ⚠️ 선순위 보증금 인수 추정 260,000,000원 · 🔴 보증금 미상 선순위 전입자 이대희 · ⛔ 실질취득 부담이 시세를 현저히 초과

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 유찰 0회

최근 12개월 실거래

165,916,666원

동일 평형 12건 평균

매수인 인수 추정

260,000,000원

선순위 임차인 2명 · 추가 미상

실질취득 부담

500,000,000원

최저가 + 추정 인수액

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 1602호, 전용 약 59.99㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원으로 신건입니다. 단지만 보면 792세대 규모의 아파트이고, 감정평가상 일반적인 주거시설입니다. 그러나 등기와 임차관계를 함께 검토하면 결코 단순한 경매물건이 아닙니다.

말소기준은 2020.03.25. 설정된 광양시새마을금고 등 공동 근저당권입니다. 근저당권의 최초 채권최고액은 68,900,000,000원이며, 2021.11.12. 변경등기에는 44,544,000,000원이 기재되어 있습니다. 이는 공동담보와 다수 금융기관이 관련된 채권으로, 개별 호수에 대한 실제 배당채권액이나 매수인 인수액과 동일시해서는 안 됩니다.

더 중요한 것은 말소기준보다 빠른 임차인의 전입입니다. 2015년에 전입한 이종수, 2019년에 전입한 윤나영은 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있고, 2018년에 전입한 이대희 역시 선순위 대항력 가능성이 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 근저당권이 매각으로 말소된다는 이유만으로 임차보증금까지 사라진다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 16층 1602호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 면적	집합건물(아파트) · 비교대상 전용 약 59.99㎡ · 16층
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25. 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
경매 청구액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25. 을구 3번 근저당권
매각기일	2026.10.22.
등기 확인일	2026.10.08.

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 문제

⚠️ 등기부에서 반드시 구분해야 할 권리 광양시새마을금고 등 공동 근저당권은 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 이후 경매개시결정과 후순위 임차권등기도 원칙적으로 말소 대상입니다. 반면 근저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 미반환 보증금은 별도 문제로, 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

2020.03.25. 소유권이전과 함께 기존 우리은행 근저당권이 말소되고 새로운 공동 근저당권이 설정됐습니다. 같은 날 기재된 금지사항등기도 확인됩니다. 이 등기는 임차인 동의 없는 처분 및 제한물권 설정을 제한하는 내용으로, 등기부상 말소된 것으로 표시되어 있지 않습니다. 해당 등기의 매각 후 효력과 말소 여부는 매각물건명세서 및 집행법원에서 별도 확인해야 합니다.

2021.11.15. 최이진 명의로 등기된 우선분양전환권 관련 가처분은 2024.09.10. 해제로 말소됐습니다. 그러나 별도로 2024.11.12. 최이진 명의의 보증금 120,000,000원 주택임차권등기가 있습니다. 후순위 임차권등기와 이미 말소된 가처분을 혼동해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수와 실제 점유 확인이 핵심

⛔ 선순위 임차보증금 인수 위험 이종수 보증금 120,000,000원과 윤나영 보증금 140,000,000원은 모두 말소기준 근저당권 이전 전입입니다. 배당으로 회수되지 않는다고 가정하면 합계 260,000,000원이 매수인 인수 부담으로 추정됩니다. 이대희는 2018.05.17. 전입으로 선순위지만 보증금이 미상입니다. 따라서 260,000,000원은 모든 잠재 부담을 확정한 총액이 아닙니다.

확인된 임차 관련 기록은 다수이며, 목적물 전부에 대한 임차 주장도 여러 건 포함되어 있습니다. 본건은 공동담보와 다수 세대가 연계된 사건이므로, 각 기록이 102동 1602호에 실제로 해당하는지 구별하는 작업이 필수입니다. 아래 표는 개별 권리 위험 판단에 중요한 임차인을 중심으로 정리한 것입니다.

임차인	전입 / 확정일자	보증금	대항력 / 우선변제	승계·인수 판단
이종수	2015.10.14. / 미상	120,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인	인수 위험 전액 인수 추정
윤나영	2019.05.30. / 미상	140,000,000원	대항력 有 우선변제 미확인	인수 위험 전액 인수 추정
이대희	2018.05.17. / 미상	미상	선순위 전입 대항력 가능·미상	추가 위험 인수금액 확인 필요
최이진	2021.01.27. / 2021.01.04.	120,000,000원	후순위 확정일자 있음	말소 대상 등기상 임차권 · 권리관계 확인

이종수·윤나영은 선순위 전입과 기재된 대항력 판단을 근거로 인수 위험을 산정했습니다. 확정일자와 실제 배당액은 확인되지 않았습니다. 이대희는 선순위 전입 사실만으로 확정적인 보증금 인수액을 산정할 수 없습니다. 서로 다른 임차 주장이 실제로 동일 호수에 중첩되는지는 매각물건명세서와 점유관계 확인이 필요합니다.

⚠️ 최이진 임차권등기와 가처분 이력 최이진은 2021년 우선분양전환권 관련 가처분의 채권자로 등장하며, 해당 가처분은 이후 말소됐습니다. 별도로 2024년 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기부상 후순위 임차권이라는 점과 실제 임대차관계의 성립 여부는 별개로 확인할 사항입니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성이 지적되어 있으나, 이것만으로 허위 임대차라고 확정할 수는 없습니다.

후순위 임차인 중에서도 이상엽(120,000,000원), 김동현(140,000,000원), 류주혜(140,000,000원), 주영주(120,000,000원) 등 다수의 보증금 주장이 확인됩니다. 해당 전입일은 모두 2020.03.25. 이후로 기록되어 있어 선순위 근저당권에 대항하는 인수 권리로 보기는 어렵지만, 실제 점유와 배당요구 여부, 각 임차인의 해당 호수는 따로 검증해야 합니다.

보증금 승계의 중복 계산에도 주의해야 합니다. 이 사건에서 확인된 금융기관 명의는 근저당권 공동권리자와 관련된 것이며, 이를 임차인 보증금 승계자라고 임의로 판단하지 않았습니다. 또한 서로 다른 호수의 임차보증금을 일괄 합산해 본건 매수인의 인수액으로 계산해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 시세보다 높다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대이며, 2015.09.10. 준공된 아파트입니다. 비교 대상은 전용 약 59.96~59.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 165,916,666원, 최신 2026년 10월 거래는 180,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12개월 평균	—	12건	165,916,666원

최근 실거래 범위는 140,000,000~180,000,000원입니다. 최저매각가 240,000,000원은 최근 평균의 144.7%로, 인수보증금을 제외하고도 시세보다 높습니다. 최신 거래가 180,000,000원과 비교해도 감정가가 더 높습니다.

문제는 가격 비교 기준이 여기서 끝나지 않는다는 점입니다. 선순위 보증금 260,000,000원을 전액 인수하는 현재 추정 시나리오에서는 실질취득 부담 500,000,000원이 비교 기준이 됩니다. 이는 최근 실거래 평균보다 훨씬 높은 금액이므로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.

⛔ 감정가와 실질취득 부담을 혼동하지 말 것 최저가 240,000,000원만으로도 최근 시세를 초과합니다. 선순위 보증금 추정 인수액을 합산하면 부담은 500,000,000원으로 확대됩니다. 여기에 이대희의 미확인 보증금 등 추가 위험이 남습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 입찰 판단을 내려서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
인수 · 이종수 보증금	120,000,000원	0원
인수 · 윤나영 보증금	140,000,000원	0원
근저당 · 광양시새마을금고 등 공동권리자	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원

배당은 제공된 신건 가정에 따른 추정치입니다. 공동담보 전체 채권액을 개별 호수 채무액으로 확정할 수 없으며, 당해세·최우선변제·실제 배당요구 및 선순위 임차인의 배당가능성에 따라 달라질 수 있습니다. 임차보증금 인수 추정액은 경매대금 배당액에 포함되지 않습니다.

매각대금 배분 (신건 2.4억)

집행비용 4,160,000원, 근저당권자 배당 235,840,000원. 인수보증금 260,000,000원은 별도 부담입니다.

실거래 시세 vs 실질취득 부담

최근 12개월 평균 165,916,666원에 비해 감정가 240,000,000원도 높고, 실질취득 추정 500,000,000원은 훨씬 높습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 위험이 해소되지 않는다

매각가가 내려가더라도 선순위 임차보증금의 미배당액이 그대로 인수된다면, 실질취득 부담은 여전히 높은 수준에 머무릅니다. 다음은 제공된 회차별 배당 추정을 기준으로 작성한 비교입니다.

회차	최저매각가	추정 인수액	실질취득 부담
신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

2회 유찰을 가정하면 최저매각가는 153,600,000원까지 내려가지만, 전액 인수 추정액을 합한 실질취득 부담은 413,600,000원입니다. 최근 평균 시세 165,916,666원과 비교하면 여전히 현저히 비쌉니다.

🚨 유찰을 기다리는 전략도 해결책이 아닐 수 있다 이 사건은 단순히 가격이 높은 신건이 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 보증금 부담이 별도로 남습니다. 특히 이대희의 보증금과 실제 해당 호수의 임차관계가 확정되지 않은 상태에서는 낮은 최저가만으로 투자 가능성을 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근입니다. 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트 구조의 지상 25층 아파트로, 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 연구개발특구, 일반산업단지 및 교육환경 보호구역 관련 규제가 확인됩니다.
토지. 대지면적 31,784.4㎡, 사다리형에 가까운 평탄지이며 서측으로 도로와 접합니다. 공시지가 자료는 749,000원/㎡입니다.
환금성. 792세대 단지이고 같은 평형의 거래 사례가 존재하지만, 최근 거래가격은 140,000,000~180,000,000원으로 편차가 있습니다. 현재 실질취득 추정 부담을 시장가격으로 회수하기는 어려운 구조입니다.
내부상태. 감정평가 당시 거주자 부재와 폐문 등으로 표준적인 내부구조 및 마감을 전제로 평가했습니다. 실제 내부 하자와 수선비는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

선순위 임차인 실재 여부. 이종수·윤나영·이대희의 임차관계가 각각 102동 1602호에 해당하는지 매각물건명세서, 임대차계약서, 전입세대 자료 및 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
보증금 인수 확정. 이종수 120,000,000원, 윤나영 140,000,000원의 배당 여부와 실제 미반환액을 확인해야 합니다. 이대희의 보증금도 반드시 확인해야 합니다.
공동담보 범위. 광양시새마을금고 등 공동 근저당권자와 공동담보목록 제2020-157호를 대조하고, 개별 호수의 매각대금 및 배당관계를 확인해야 합니다.
금지사항등기. 2020.03.25. 기재된 임차인 동의 관련 금지사항등기의 매각 후 효력과 말소 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
최이진 권리관계. 말소된 우선분양전환권 관련 가처분과 현재의 임차권등기를 구별하고, 실제 임대차 및 점유관계를 확인해야 합니다.
점유·명도. 다수의 전입 및 임차 주장 중 현재 점유자가 누구인지 확인하고, 낙찰 후 인도 가능성과 명도 비용을 검토해야 합니다.
실거래 가격 검증. 최근 평균 165,916,666원 및 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 층·향·상태를 감안한 적정가격을 재검토해야 합니다.
원본 서류 확인. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 기록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.4억짜리 집이 아니라, 최대 위험을 먼저 확인해야 할 집”

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 1602호는 겉으로는 감정가 240,000,000원의 신건 아파트입니다. 그러나 최근 실거래 평균은 165,916,666원으로, 감정가 자체가 이미 시세를 웃돕니다.

여기에 선순위 이종수·윤나영 보증금 합계 260,000,000원의 매수인 인수 위험이 존재합니다. 이를 전액 인수하는 현재 추정 시나리오에서 실질취득 부담은 500,000,000원입니다. 이대희의 보증금은 확인되지 않았고, 다수 임차 기록의 실제 호수 귀속도 검증해야 합니다.

유찰로 낙찰가가 낮아져도 현재 추정 인수액이 유지되면 시세 이상의 실질부담이 계속됩니다. 따라서 이 물건은 권리 위험이 높고 가격 경쟁력도 확인되지 않는 유형으로 평가합니다. 선순위 임차인의 실제 보증금 인수 여부와 금지사항등기 효력이 해소되기 전에는 입찰을 보류하는 판단이 타당합니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억에 숨은 인수보증금 2.6억 — 대구 남해오네뜨 1602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 문제

② 임차인 분석 — 보증금 인수와 실제 점유 확인이 핵심

③ 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 시세보다 높다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 위험이 해소되지 않는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

맺으며 — “2.4억짜리 집이 아니라, 최대 위험을 먼저 확인해야 할 집”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

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건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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