부동산임의경매 (아파트)

🚨 선순위 보증금 260,000,000원 💸 실질취득 500,000,000원 가능 📊 최저가 / 최근시세 144.7% 🏠 신건 · 0회 유찰

한 줄 평 이 아파트는 단순히 감정가가 높은 물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인들의 보증금 인수 가능성이 핵심입니다. 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원을 모두 인수하는 배당 가정에서는 낙찰가 240,000,000원에 인수액 260,000,000원이 추가돼 실질취득 부담이 500,000,000원입니다. 그런데 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 165,916,666원입니다. 여기에 보증금 미상인 선순위 전입자와 다수의 임차인 조사 내역까지 있어, 가격과 권리 양쪽 모두에서 신중한 접근이 필요한 고위험 물건입니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

실거래 평균(최근 12개월)

165,916,666원

동일 평형 12건

매수인 인수(배당 가정)

260,000,000원

추가 인수 여부 확인 필수

실질취득 / 최근시세

약 301.4%

500,000,000원 가정

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 103동 15층 1502호입니다. 현재 소유자는 주식회사더베스트아이로, 2020년 3월 소유권을 취득했습니다. 그 과정에서 광양시새마을금고 등 다수 금융기관이 관련된 공동담보 근저당권이 설정됐고, 이후 임의경매가 개시됐습니다.

권리의 핵심은 2020.03.25 설정된 근저당권을 기준으로 임차인의 전입 시점을 구분하는 것입니다. 이보다 먼저 전입한 이종수·윤나영은 각각 120,000,000원·140,000,000원의 보증금을 신고한 선순위 전입자입니다. 이대희 역시 근저당권보다 먼저 전입했지만 보증금은 확인되지 않습니다. 반대로 강경자의 임차권등기는 근저당권 이후에 발생했습니다. 따라서 단순히 모든 임차권이 매각으로 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 103동 15층 1502호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류	집합건물(아파트) · 지상 15층 소재 · 동일 평형 거래자료 전용 약 59.96㎡
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권 관련	광양시새마을금고 등 공동 근저당권자 · 청구액 34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등
근저당권 채권최고액	최초 68,900,000,000원 · 2021.11.12 변경 44,544,000,000원 (공동담보)
매각기일	2026.10.22
단지 규모	792세대 · 2015.09.10 준공

⚠️ 공동담보와 임차인 조사 범위 확인 근저당권은 공동담보목록 제2020-157호와 연결되며, 감정평가 내용에는 여러 세대가 함께 등장합니다. 다수의 임차인 조사 내역 또한 단일 호실의 실제 점유자 명단과 일치하는지 확인이 필요합니다. 공동담보 채권최고액 전체를 이 호실의 단독 채무로 해석하거나, 서로 다른 세대의 보증금을 무조건 합산해서는 안 됩니다. 아래의 260,000,000원은 배당 가정에 반영된 선순위 보증금 합계이며, 실제 인수액은 해당 호실에 관한 임차관계와 매각물건명세서 대조 후 확정해야 합니다.

① 권리 흐름 — 근저당권보다 먼저 들어온 임차인

2015년 우리은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.25 설정된 공동담보 근저당권입니다. 이 권리와 그 이후의 경매개시결정, 후순위 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력은 별도로 검토해야 합니다.

⛔ 선순위 임차보증금 인수 위험 이종수는 2015.10.14 전입, 보증금 120,000,000원이고 윤나영은 2019.05.30 전입, 보증금 140,000,000원입니다. 두 전입일 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당 가정에서는 우선변제권을 인정하지 않아 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리했습니다. 실제 대항력 유지, 배당 여부 및 해당 호실과의 관련성이 확인되면 최종 인수금액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 전입 시점과 보증금이 핵심

우선 확인할 대상은 선순위 전입자와 등기된 임차권자입니다. 대항력은 전입일뿐 아니라 실제 점유·주민등록 유지 및 해당 호실과의 관계를 종합하여 판단해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않는 경우 우선변제권을 임의로 인정하지 않았습니다.

임차인	전입 / 확정일자	보증금	대항력 / 우선변제 / 승계
이종수	2015.10.14 / 미상	120,000,000원	대항력 위험 우선변제 미확인 선순위 전입 · 승계 신고 없음
윤나영	2019.05.30 / 미상	140,000,000원	대항력 위험 우선변제 미확인 선순위 전입 · 승계 신고 없음
이대희	2018.05.17 / 미상	미상	대항력 가능·미상 우선변제 미확인 선순위 전입 · 보증금 확인 필요
강경자	2022.01.28 / 2022.01.28	140,000,000원	후순위 배당순위 확인 을구 4번 임차권등기 · 승계 신고 없음

강경자는 2022.01.25 임대차계약 후 2022.01.28 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 2022.11.23 임차권등기가 이루어졌지만, 모두 말소기준근저당권보다 뒤입니다. 따라서 선순위 보증금 인수와 달리 후순위 임차권의 소멸 및 배당 문제로 검토해야 합니다. 다만 배당요구 및 실제 배당액을 확인해야 합니다.

⚠️ 실제 점유자·임차인 수 확정 필요 현황조사에는 이종수·윤나영·이대희 외에도 다수의 전입자와 보증금 신고자가 확인됩니다. 일부는 목적물 전부를 임차했다고 기재되어 있어 단일 호실에 모두 대응시키면 상충될 수 있습니다. 따라서 위 표는 주요 선순위 위험자 및 해당 호실에 등기된 임차권자를 우선 정리한 것이며, 해당 1502호의 실제 임차인 수와 최종 인수 대상은 확정되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고자는 없으나, 다른 세대의 임차인 보증금을 이 호실에 합산하는 것은 부적절합니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 실거래를 크게 웃돈다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 동일 평형 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 165,916,666원, 최신 거래인 2026년 10월 거래금액은 180,000,000원입니다. 최저매각가 240,000,000원은 평균의 144.7%에 해당합니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12개월 평균	—	12건	165,916,666원

동일 평형 거래가격은 140,000,000원부터 180,000,000원까지 분포합니다. 신건 최저가는 최근 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다. 특히 선순위 보증금 260,000,000원 전액 인수를 가정한 실질취득액 500,000,000원은 최근 평균의 약 301.4%에 해당합니다.

⛔ 최저가가 아니라 실질취득액을 비교해야 합니다 최저매각가 240,000,000원만으로도 최근 평균의 144.7%입니다. 여기에 선순위 임차보증금을 전액 인수한다면 실질취득액은 500,000,000원이 됩니다. 최근 실거래 평균 165,916,666원과 비교하면 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 임차인별 권리와 실제 인수액이 해소되지 않는 한 유찰만으로 투자 매력이 생긴다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 및 인수 항목	채권액	예상배당
집행비용(추정)	—	4,160,000원
임차인 이종수 · 매수인 인수 가정	120,000,000원	0원
임차인 윤나영 · 매수인 인수 가정	140,000,000원	0원
을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원	235,840,000원
소유자 교부	—	0원
매수인 인수금액(가정)	260,000,000원	배당 외 부담

배당표는 제공된 매각대금 배분 시나리오를 반영했습니다. 근저당권 채권액은 공동담보 전체 채권최고액 기준으로 표시되어 해당 세대의 실제 배당채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 이대희 등 보증금 미상 임차인은 인수 가정 합계에 포함되지 않았습니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

매각대금 배당과 매수인이 별도로 인수할 수 있는 보증금은 구분해야 합니다.

감정가·실질취득 vs 최근 실거래

실질취득 500,000,000원은 보증금 260,000,000원 전액 인수를 가정한 금액입니다. 최근 12개월 평균 165,916,666원보다 크게 높습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로 해결되지 않는다

유찰에 따라 최저매각가가 하락하더라도 임차인의 보증금 인수 위험은 자동으로 사라지지 않습니다. 주어진 시나리오에서 인수 예상액은 매 회차 260,000,000원으로 동일합니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금과 미배당액을 별도로 검토해야 한다는 의미입니다.

회차	최저매각가	인수 가정	실질취득 가정
신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

보증금 전액을 별도로 인수한다는 가정에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 총부담이 여전히 큽니다. 반면 특정 선순위 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 커서 미배당액만 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 실질취득 부담이 해당 보증금 수준에서 유지될 수도 있습니다. 따라서 위 회차별 총액은 고정 인수금액을 적용한 조건부 계산이며, 실제 인수액은 임차인별 배당순위와 배당 결과에 따라 재산정해야 합니다.

🚨 유찰이 해결하지 못하는 권리 위험 2회 유찰 가격 153,600,000원은 최근 실거래 평균보다 낮지만, 보증금 260,000,000원을 전액 인수하는 가정에서는 총 부담액이 413,600,000원입니다. 따라서 최저가가 실거래 평균 아래로 내려간다는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 이대희 등 추가 선순위 전입자의 보증금 문제도 별도 확인 대상입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 대구포산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다. 다만 거주자 부재 및 폐문 등으로 내부는 표준적인 구조와 마감 상태를 상정하여 평가했습니다.
토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·연구개발특구 등과 관련된 토지이용 제한이 있습니다. 공시지가는 749,000원/㎡입니다.
환금성. 792세대 규모의 아파트 단지이며 동일 평형 실거래 표본이 존재합니다. 다만 최근 거래가격이 140,000,000원부터 180,000,000원까지 분산되어 있어 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 확인. 이종수·윤나영·이대희의 실제 점유, 계약, 전입 유지 여부와 매각물건명세서상 해당 호실 관련성을 확인해야 합니다.
보증금 인수액 재산정. 이종수 120,000,000원, 윤나영 140,000,000원 인수 가정의 성립 여부와 우선변제권, 배당 가능액을 검토하세요.
후순위 임차권 확인. 강경자의 임차권등기와 배당요구, 임차권 말소 및 인도 절차를 점검해야 합니다.
공동담보 권리 확인. 공동담보목록 제2020-157호와 관련 세대별 배당 및 근저당권 변동 사항을 확인해야 합니다.
실질취득 기준 가격 판단. 최저가 240,000,000원은 최근 실거래 평균 165,916,666원보다 높습니다. 인수 부담이 추가되면 가격 위험은 더 커집니다.
점유·명도 및 관리비. 내부 접근이 제한된 감정평가였으므로 실제 점유자, 내부 상태, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료와 기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 전부가 아니다”

이 사건은 매각가 자체도 최근 시세보다 높지만, 보다 중요한 문제는 선순위 임차보증금 인수 위험입니다. 주어진 배당 가정에서는 260,000,000원의 보증금을 인수할 수 있어 신건 실질취득 부담이 500,000,000원에 이릅니다. 이는 동일 평형 최근 실거래 평균 165,916,666원과 큰 차이가 있습니다.

더구나 선순위 전입자 중 보증금 미상인 사람이 존재하고, 여러 세대가 관련된 공동담보 및 임차인 조사 내용이 혼재되어 있어 실제 1502호의 임차관계부터 명확히 확인해야 합니다. 단지의 평균 유찰 횟수는 0회로 제시되어 있지만, 이것이 이번 사건의 권리 위험을 줄여주지는 않습니다.

종합 판단은 D등급(28점), 입찰 보류 및 권리 재검증 우선입니다. 인수 위험이 해소된다는 객관적인 서류가 확보되지 않는 한, 유찰에 따른 최저가 하락만을 근거로 투자 매력을 부여하기 어렵습니다.

부동산임의경매

낙찰가보다 더 무서운 선순위 보증금 — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 1502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권보다 먼저 들어온 임차인

② 임차인 분석 — 전입 시점과 보증금이 핵심

③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 실거래를 크게 웃돈다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로 해결되지 않는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가가 전부가 아니다”

사건 개요

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