부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 최저가만 보고 입찰하면 안 되는 고위험 아파트입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 이종수(보증금 120,000,000원)와 윤나영(보증금 140,000,000원)의 선순위 대항력 신고가 있습니다. 예상배당에서는 두 사람에게 배당되지 않아 보증금 260,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 위험을 전제로 합니다. 이 경우 최저가 229,000,000원과 합한 실질취득 부담은 489,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 약 295%입니다. 다만 여러 호실의 임차인 조사 내용이 혼재된 정황이 있어, 두 임차인이 실제 303호에 관한 선순위 권리자인지 확인하는 것이 판단의 출발점입니다.

감정가 / 최저가

229,000,000원

신건 · 감정가 100%

실질취득 부담

489,000,000원

최저가 + 선순위 보증금 인수 가정

매수인 인수위험

260,000,000원

이종수·윤나영 전액 인수 가정

실질취득 ÷ 최근 시세

약 295%

최근 12개월 평균 기준

대구지방법원 2022타경1821. 달성군 현풍읍 중리에 위치한 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 303호입니다. 전용면적은 약 59.96㎡로, 2015년 준공된 792세대 아파트 단지에 속합니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 광양시새마을금고 등 공동 근저당권자의 임의경매로 진행 중입니다. 이 사건의 특징은 거액 공동담보 근저당, 선순위 임차인 신고, 대량의 임차인 조사 내역이 함께 존재한다는 점입니다.

2020년 3월 25일 설정된 광양시새마을금고 등의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그보다 먼저 전입한 임차인의 적법한 점유·주민등록이 유지되었다면 대항력 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 이종수와 윤나영은 각각 2015년 및 2019년 전입으로 기재되어 있습니다. 후순위 근저당이 말소된다는 사실과 선순위 임차보증금이 사라진다는 사실은 전혀 다릅니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 제101동 제3층 제303호
물건종류 / 전용	집합건물(아파트) · 전용 약 59.96㎡ · 지상 25층 건물 중 3층
단지 규모	792세대 · 2015.09.10 준공
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	229,000,000원 / 229,000,000원 (신건·0회 유찰)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
경매 청구금액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 · 을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등
근저당 채권최고액	최초 68,900,000,000원 · 2021.11.12 변경 44,544,000,000원 (공동담보)
매각기일	2026.10.22
등기부 확인일	2026.10.08

⚠️ 공동담보 금액을 개별 호실 채무로 오해하면 안 됩니다 최초 근저당 채권최고액 68,900,000,000원과 변경액 44,544,000,000원은 공동담보 관계의 등기금액입니다. 이를 303호에만 발생한 채무나 매수인의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당액과 채권자의 미회수액 역시 매수인이 직접 승계하는 금액과 구별해야 합니다.

① 권리 흐름 — 선순위 보증금과 금지사항등기

권리분석의 기준일은 2020.03.25입니다. 종전 우리은행 근저당권은 같은 날 말소되었고, 새로운 공동 근저당권이 설정됐습니다. 그보다 앞선 임차인 이종수와 윤나영의 전입신고는 선순위 대항력 검토 대상입니다. 반면 2023년 12월 등기된 김효경의 임차권은 말소기준권리보다 후순위로 나타납니다.

🚨 가장 먼저 확인할 권리: 이종수·윤나영 이종수는 2015.10.14 전입, 보증금 120,000,000원입니다. 윤나영은 2019.05.30 전입, 보증금 140,000,000원입니다. 두 사람 모두 말소기준 근저당보다 전입일이 앞서며 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 그러나 확정일자와 배당요구가 확인되지 않고, 실제 303호와의 대응관계도 확정되지 않았습니다. 두 권리가 모두 해당 호실에서 유효하고 배당을 받지 못한다는 가정 아래 260,000,000원 인수위험을 평가합니다.

⚠️ 갑구 3-1번 금지사항등기 확인 필요 2020.03.25 소유권이전과 함께 임차인 동의 없는 제한물권 설정·압류·가압류 등을 제한하는 금지사항등기가 기재되었습니다. 종전 금지사항등기와 달리 새로운 금지사항등기는 말소된 것으로 표시되어 있지 않습니다. 해당 등기의 법적 효력과 매각에 따른 정리 여부를 매각물건명세서·등기 원본과 대조해야 합니다. 근저당권이 소멸한다고 해서 이 금지사항등기도 자동으로 정리된다고 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 303호의 권리를 가려야 한다

현황조사에는 서로 다른 이름으로 목적물 전부를 임차했다는 진술과 다수의 전입자가 나타납니다. 하나의 303호에 관한 임대차관계라고 단정하기 어려울 만큼 상충하는 내용이 있으므로, 호실별 임차인 식별과 실제 점유관계 확인이 필수입니다. 아래 표는 인수위험에 직접적인 영향을 주는 선순위 신고자와 등기부상 임차권자를 중심으로 정리한 것입니다.

임차인	전입 / 확정일자	보증금	대항력	우선변제	승계 / 인수
이종수 목적물 전부	2015.10.14 확정일자 미상	120,000,000원	선순위 有 신고	미확인	인수 가능 최대 120,000,000원 가정
윤나영 목적물 전부	2019.05.30 확정일자 미상	140,000,000원	선순위 有 신고	미확인	인수 가능 최대 140,000,000원 가정
이대희 전입 선순위 신고	2018.05.17 확정일자 미상	미상	가능·미상	미확인	추가 인수위험 미상
김효경 을구 4번 임차권등기	2022.01.28 2022.01.25	140,000,000원	말소기준 후순위	배당액 미확정	등기상 매각 소멸 대상

대항력은 전입일만으로 최종 확정되는 것이 아니라 주택 인도·주민등록의 적법성과 유지 여부 등을 함께 검토해야 합니다. 확정일자 미확인은 우선변제권이 없다는 확정판단과 다릅니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 식별된 사람은 없으며, 실제 303호의 임차인 수는 개별 확인이 필요합니다.

김효경의 임차권등기에는 임대차계약일 2021.12.14, 점유개시일 2022.01.28, 확정일 2022.01.25, 임차보증금 140,000,000원이 기재되어 있습니다. 이는 2020.03.25 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 다만 임차권등기와 실제 배당·점유 이전·말소처리의 관계를 별도로 확인해야 하며, 선순위 임차인 두 사람의 인수금액과 김효경의 보증금을 기계적으로 합산해서는 안 됩니다.

⚠️ 다른 임차인 신고도 반드시 구분 이상엽 120,000,000원, 김동현 140,000,000원, 류주혜 140,000,000원, 길경미 140,000,000원 등 보증금 신고가 다수 있습니다. 이들 신고의 전입일은 말소기준권리 이후로 나타나지만, 해당 신고가 모두 303호에 속한다고 보기는 어렵습니다. 다른 호실 관련 신고나 중복된 점유자료가 포함되었는지 확인해야 하며, 이를 단순 합산하여 303호의 인수보증금으로 계산하지 않습니다.

⛔ 인수금액은 확정액이 아니라 위험 시나리오입니다 현재 배당 추정은 이종수와 윤나영의 보증금 합계 260,000,000원이 전액 매수인에게 남는 경우를 상정합니다. 실제로 어느 임차인이 303호에 대한 권리를 가지는지, 우선변제 배당을 받는지, 점유와 대항력이 유지되는지에 따라 결과가 달라집니다. 특히 이대희의 보증금은 확인되지 않아 260,000,000원을 최종 인수액의 상한으로 간주할 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 약 3배

대구테크노폴리스남해오네뜨1차의 전용 약 59.96㎡ 동일 면적대 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 165,916,666원, 최신 2026년 10월 거래가는 180,000,000원입니다. 감정가 및 신건 최저가는 229,000,000원으로, 보증금 인수를 제외하고도 이미 최근 시세보다 높습니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12개월 평균	약 59.96㎡	12건	165,916,666원

12건의 거래 범위는 140,000,000원에서 180,000,000원입니다. 최저가 229,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.0%이고, 최신 실거래가보다도 49,000,000원 높습니다. 선순위 보증금 인수위험 260,000,000원을 반영한 실질취득액 489,000,000원은 최근 평균보다 약 323,083,334원 높고, 최신 거래보다 309,000,000원 높습니다.

⛔ 시세보다 싸다는 해석은 성립하지 않습니다 이 물건은 신건 최저가만으로도 최근 12개월 평균 시세의 138.0%입니다. 인수위험이 현실화하면 실제 부담은 최근 시세의 약 295%까지 커집니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 비교해야 하며, 이 기준에서 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,006,000원
선순위 임차인 · 이종수	120,000,000원	0원
선순위 임차인 · 윤나영	140,000,000원	0원
근저당 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원*	224,994,000원
소유자 잔여	—	0원
매수인 인수위험 (배당 외)	260,000,000원	배당 대상 아님

* 근저당 채권액은 최초 공동담보 채권최고액 기준의 배당 추정입니다. 2021.11.12 변경 채권최고액은 44,544,000,000원입니다. 실제 피담보채권 잔액과 개별 부동산 배당액은 확정되지 않았습니다. 당해세·최우선변제·다른 임차인 배당에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 추정에서는 집행비용 4,006,000원을 공제하고 224,994,000원이 공동 근저당권자에게 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이고, 이종수·윤나영의 보증금 합계 260,000,000원은 배당되지 않는 구조입니다. 배당받지 못한 선순위 보증금을 매수인이 반환해야 하는 경우, 이 금액은 매각대금 밖에서 별도로 부담합니다.

매각대금 배분 (신건 229,000,000원)

집행비용과 근저당권자 배당액만 표시합니다. 매수인 인수보증금 260,000,000원은 매각대금 배분에 포함되지 않습니다.

실질취득 부담 vs 최근 실거래

실질취득 489,000,000원은 선순위 보증금 전액 인수 시나리오입니다. 최근 12개월 평균 165,916,666원보다 크게 높습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려도 인수는 남는다

낙찰가 인하와 선순위 보증금 인수위험은 별개입니다. 선순위 임차인이 배당을 받지 않고 보증금 전액을 인수하는 조건이 유지된다면, 유찰로 매각가가 낮아져도 보증금 인수액 260,000,000원은 자동으로 줄어들지 않습니다.

회차	최저가	인수위험	실질취득
현재 신건 (100%)	229,000,000원	260,000,000원	489,000,000원
1회 유찰 시 (80%)	183,200,000원	260,000,000원	443,200,000원
2회 유찰 시 (64%)	146,560,000원	260,000,000원	406,560,000원

유찰 회차는 조건부 시나리오이며 실제 향후 매각 일정이 확정된 것은 아닙니다. 실질취득은 매각대금과 가정한 임차보증금 인수액의 합계이며 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않습니다.

🚨 2회 유찰해도 가격 메리트가 생기지 않습니다 최저가가 146,560,000원까지 낮아지더라도 보증금 260,000,000원을 모두 인수한다면 실제 부담은 406,560,000원입니다. 최근 실거래 평균 165,916,666원 및 최신 거래 180,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 입찰가 인하만으로 이 사건의 경제성이 회복된다고 보기는 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근입니다. 주변은 대단지 아파트와 학교, 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지상 25층 건물로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비 등을 갖춘 아파트입니다.
토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·연구개발특구(테크노폴리스지구)·일반산업단지 및 학교환경 관련 보호구역 등의 제한이 함께 기재되어 있습니다.
공시지가. 749,000원/㎡. 토지는 대체로 평탄하고 사다리형에 유사한 아파트 부지로 평가되었습니다.
내부 확인. 감정평가 당시 거주자 부재 및 폐문 등으로 표준적인 내부구조와 통상 이용상태를 상정해 평가했습니다. 내부 상태에 따른 추가 비용 위험을 확인해야 합니다.
환금성. 792세대 단지이며 최근 동일 면적대 실거래가 확인되지만 가격 범위는 140,000,000원~180,000,000원입니다. 실질취득 부담이 이 범위를 크게 초과하므로 매각을 통한 자금회수 위험이 높습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

303호의 실제 임차인 확정. 이종수·윤나영·이대희 및 김효경의 임차권이 개별 303호에 귀속되는지 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 전입세대 자료 및 호실별 서류로 대조해야 합니다.
선순위 대항력 검증. 2020.03.25보다 앞선 전입일뿐 아니라 주택 인도, 주민등록의 유지, 실제 점유 및 임대차의 연속성을 확인해야 합니다.
확정일자·배당요구 조사. 이종수와 윤나영의 우선변제권 및 배당 가능성을 확인해 실제 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다.
금액 미상 점유자 확인. 이대희의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않아 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
후순위 임차권등기 확인. 김효경의 임차권등기는 말소기준 근저당보다 후순위이지만, 배당·말소·점유 정리 절차를 확인해야 합니다.
금지사항등기 검토. 갑구 3-1번의 제한내용과 매각에 따른 효력, 정리 절차를 확인해야 합니다.
공동담보 관계 확인. 광양시새마을금고 등 공동 근저당권자의 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
명도 및 내부 상태. 폐문 상태에서 감정된 만큼 실제 점유자, 내부 수선 범위 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 최우선변제 가능성 등을 별도로 점검해야 합니다.
최종 입찰가격 재산정. 단순 최저가가 아니라 낙찰가·미배당 보증금·취득 부대비용을 합한 부담액을 최근 실거래와 비교해야 합니다.

맺으며 — “최저가 2.29억이 취득원가는 아니다”

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 303호는 현재 조건에서 입찰 매력도가 매우 낮은 고위험 물건입니다. 우선 신건 최저가 229,000,000원부터 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 138.0%로 높습니다. 여기에 이종수와 윤나영의 선순위 보증금 260,000,000원이 전액 인수되는 경우 실질취득 부담은 489,000,000원까지 증가합니다. 이는 최신 실거래가 180,000,000원보다도 309,000,000원 높은 금액입니다.

더 중요한 문제는 실제 303호에 관한 임차인 권리가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 다수의 상충하는 임차관계 신고, 보증금 미상 선순위 전입자, 금지사항등기, 공동담보 근저당이 겹쳐 있습니다. 선순위 임차권이 다른 호실에 관한 것으로 확인되면 인수위험 평가가 달라질 수 있지만, 그 전까지는 위험을 없다고 취급할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 먼저 호실별 임차관계와 선순위 권리의 존부를 확정해야 합니다. 그리고 인수액이 실제로 해소되더라도 현재 최저가는 최근 실거래 시세를 웃돌고 있으므로, 가격 경쟁력을 별도로 재검토해야 합니다. 이 사건은 유찰을 기다리는 것보다 권리관계를 정확하게 가려내는 것이 먼저입니다.

부동산임의경매

최저가 2.29억인데 인수위험 2.6억 — 실질취득 4.89억의 함정

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 보증금과 금지사항등기

② 임차인 분석 — 실제 303호의 권리를 가려야 한다

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 약 3배

④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려도 인수는 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가 2.29억이 취득원가는 아니다”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (72장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고