부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 이 아파트는 낙찰가보다 인수할 임차보증금이 더 위험한 물건입니다. 말소기준은 2020년 광양시새마을금고 등의 공동 근저당권이지만, 그보다 먼저 전입한 이종수(120,000,000원)와 윤나영(140,000,000원)의 선순위 임차권 주장이 있습니다. 두 보증금이 모두 해당 호수에 유효하게 귀속되고 전액 인수된다면 신건 기준 낙찰가 240,000,000원 + 인수 260,000,000원 = 실질취득 500,000,000원입니다. 최근 동일 평형 실거래 평균 165,916,666원과 비교하면 경제성이 크게 떨어집니다. 다만 다수 세대의 임차인 기록이 혼재된 양상이어서 1001호에 실제 적용되는 임차권부터 확정해야 합니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

최근 12개월 실거래

165,916,666원

동일 평형 12건 평균

매수인 인수 가능액

260,000,000원

선순위 2명 · 호수 확인 조건

실질취득 시나리오

500,000,000원

최저가 + 보증금 전액 인수

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 10층 1001호, 전용면적 약 59.99㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020년 3월 25일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 광양시새마을금고 등 공동 근저당권이 말소기준권리입니다.

등기된 근저당권은 2020년 최초 채권최고액 68,900,000,000원, 2021년 변경 채권최고액 44,544,000,000원으로 확인됩니다. 여러 금융기관이 참여하고 공동담보목록이 기재된 권리입니다. 따라서 이 금액을 본건 아파트 한 호수의 실제 채무로 이해해서는 안 됩니다. 경매 신청채권액도 34,693,437,520원으로 크지만, 그 자체가 낙찰자의 추가 인수액을 의미하지는 않습니다.

더 중요한 것은 근저당권 설정 전부터 주민등록을 갖춘 임차인이 존재한다는 점입니다. 그 권리가 실제 1001호에 귀속되는 것으로 확인된다면 근저당권 말소만으로 해결되지 않는 선순위 임차보증금 인수 문제가 생깁니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 10층 1001호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 면적	집합건물(아파트) · 전용 약 59.99㎡ · 101동 10층 1001호
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
임차권등기	이수연 · 보증금 140,000,000원 · 2025.06.19 등기
매각기일	2026.10.22
등기 확인일	2026.10.08

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인에 주의

2015년 우리은행 근저당권은 2020년 3월 25일 이미 말소되었습니다. 같은 날 소유권이 주식회사더베스트아이로 이전되고 새로운 공동 근저당권이 설정됐습니다. 현재 기준이 되는 것은 2020년 3월 25일 을구 3번 근저당권입니다.

근저당권 이후 설정된 경매개시결정과 이수연의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 하지만 등기 순위와 별도로, 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖춘 주택임차인이 있다면 미반환 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

⚠️ 별도 확인할 금지사항등기 2020.03.25 갑구 3-1번에는 국민주택기금 관련 제한물권설정 이외에는 임차인 동의 없이 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 내용의 금지사항등기가 남아 있습니다. 이 등기의 효력과 매각 후 처리 여부는 등기부 원본 및 매각물건명세서로 확인해야 합니다. 일반적인 후순위 근저당권처럼 자동 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부가 핵심

현황조사상 다수의 임차인·전입자가 확인되지만, 감정평가 대상 자체가 101동의 여러 단위세대로 구성돼 있습니다. 따라서 모든 전입자와 보증금을 1001호에 중복 적용하거나 합산해서는 안 됩니다. 아래는 선순위 인수 가능성, 등기된 임차권, 배당요구 등을 중심으로 확인해야 할 주요 내역입니다.

임차인	전입 / 확정일자	보증금	대항력 / 우선변제 / 승계
이종수	2015.10.14 확정일자 미상	120,000,000원	선순위 대항력 有 우선변제 미확인 전액 인수 가능 목적물 전부 · 해당 호수 귀속 확인 필수
윤나영	2019.05.30 확정일자 미상	140,000,000원	선순위 대항력 有 우선변제 미확인 전액 인수 가능 목적물 전부 · 해당 호수 귀속 확인 필수
이대희	2018.05.17 확정일자 미상	미상	대항력 가능·미상 우선변제 미확인 추가 인수 검토 말소기준 이전 전입 · 계약 및 점유 확인 필요
이수연	2021.11.23 확정 2021.11.01	140,000,000원	후순위 대항력 없음 배당 여부 확인 임차권등기 소멸 예정 을구 4번 · 2025.06.19 등기 · 전유부분 전부
류주혜	2022.02.11 확정일자 미상	140,000,000원	후순위 대항력 없음 배당요구 승계대상 아님 2023.02.14 배당요구 · 호수 확인 필요
양현주	2020.07.29 확정일자 미상	12,000,000원	후순위 대항력 없음 배당요구 승계대상 아님 2023.02.01 배당요구 · 호수 확인 필요

이종수·윤나영의 대항력은 기재된 전입일 및 권리판정을 기준으로 한 조건부 판단입니다. 실제 해당 호수에서의 점유·주민등록 유지, 계약관계와 배당 가능성을 검증해야 합니다. 이대희는 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액을 산정할 수 없습니다. 후순위 임차인은 배당요구 사실만으로 배당액이나 우선변제 순위가 확정되지 않습니다.

⛔ 두 선순위 보증금을 모두 인수할 경우 이종수 120,000,000원 + 윤나영 140,000,000원 = 260,000,000원입니다. 신건 최저가 240,000,000원에 전액 인수 가능액을 더하면 실질취득 500,000,000원입니다. 여기에 이대희의 보증금이 해당 호수에 유효한 선순위 권리로 확인되면 인수액은 더 커질 수 있습니다. 반대로 다른 호수의 임차인으로 확인되거나 권리가 소멸하는 경우 실제 인수액은 줄어듭니다.

🔎 가장 중요한 원본 대조 사항 이종수·윤나영·이대희의 기록이 101동 1001호에 실제 해당하는지 주민등록 전입세대열람, 임대차계약서, 점유 현황, 매각물건명세서로 확인해야 합니다. 서로 다른 호수의 보증금을 하나의 매수인 인수액으로 합산하는 오류를 피해야 합니다. 이수연의 등기된 임차권도 해당 호수의 실제 임대차 및 배당 관련 서류와 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가만으로도 비싸다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대, 2015년 9월 준공 단지입니다. 전용 약 59.96~59.99㎡의 최근 실거래 12건 평균은 165,916,666원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 180,000,000원이며, 표본의 거래가격 범위는 140,000,000~180,000,000원입니다.

거래월	전용면적	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 평균	—	12건	165,916,666원

신건 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 144.7%로, 보증금을 전혀 인수하지 않는다고 가정해도 이미 시세보다 높습니다. 선순위 보증금 260,000,000원까지 모두 인수하는 경우 실질취득 500,000,000원은 최근 평균의 약 301.4%에 달합니다.

⛔ 가격 메리트 없음 — 시세와 실질취득의 격차 최근 평균 시세는 약 1.66억, 최신 실거래가는 1.8억입니다. 신건 최저가는 2.4억이고, 선순위 보증금 전액 인수 시 실질취득은 5억입니다. 권리 인수를 고려하면 단순히 감정가 대비 얼마 할인됐는지가 아니라 인수 보증금을 포함한 총취득 부담으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
임차인 이종수 · 매수인 인수 가능	120,000,000원	0원
임차인 윤나영 · 매수인 인수 가능	140,000,000원	0원
을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원

위 배당은 제시된 근저당권 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 근저당권 변경액 44,544,000,000원과 실제 피담보채무액, 공동담보 배당관계, 선순위 임차인 권리, 당해세, 최우선변제 등에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 이종수·윤나영 보증금 전액 인수는 해당 1001호의 유효한 선순위 임차권임이 확인되고 배당을 받지 못하는 경우를 가정합니다. 근저당권의 미배당액 자체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

매각대금 배분 (신건 2.4억)

매각대금 내부 배분만 표시합니다. 매수인 인수 가능 보증금 260,000,000원은 매각대금과 별도입니다.

실질취득 vs 최근 실거래

최근 평균 165,916,666원 대비 전액 인수 가정 실질취득 500,000,000원 — 약 301.4% 수준입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 부담은 크다

선순위 임차인 두 명의 보증금 전액을 인수한다는 동일한 조건으로 각 회차의 총취득 부담을 비교했습니다.

회차	최저매각가	인수 가정액	실질취득
신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

실질취득액은 각 회차 매각가에 260,000,000원의 전액 인수 가정액을 더한 값입니다. 별도 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않았습니다. 인수액이 낙찰가에 따라 변동하는 개별 임차권 사건과 달리, 이 시나리오에서는 선순위 임차인에게 배당되는 금액이 없다는 가정을 유지했습니다. 개별 임차인의 배당액이나 실제 해당 호수 귀속 여부가 확인되면 재계산해야 합니다.

⚠️ 2회 유찰되어도 경제성이 회복되지 않는다 2회 유찰 시 최저가 자체는 153,600,000원으로 최근 평균 165,916,666원보다 내려가지만, 선순위 보증금 260,000,000원 전액을 인수하면 실질취득은 413,600,000원입니다. 따라서 최저가가 시세 이하로 내려간다는 이유만으로 저가 매수 기회라고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

위치. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 대구포산초등학교 동측 인근. 주변은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
교통. 단지까지 차량 진입 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지상 25층 건물의 아파트입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
토지. 아파트 부지는 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 단지 서측으로 중로에 접합니다.
규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지 등 관련 지정사항이 확인됩니다.
내부상태. 거주자 부재와 폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못하고 표준적인 내부구조 및 마감상태를 상정해 평가했습니다. 실제 수리 상태와 점유 현황 확인이 필요합니다.
환금성. 792세대 아파트이며 동일 평형 최근 12건의 거래가격은 140,000,000~180,000,000원입니다. 현재 신건 최저가는 거래 범위의 최고가격도 웃돕니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 호수 검증. 이종수·윤나영의 임대차가 실제 101동 1001호에 해당하는지 반드시 확인하세요. 확인 전 260,000,000원은 확정 인수액이 아닌 조건부 위험액입니다.
추가 선순위 점유자. 이대희는 말소기준 이전 전입자로 분류됐으나 보증금이 미상입니다. 실제 점유·계약·대항력 유지 여부를 확인하세요.
임차권등기 확인. 이수연의 임차권등기 원인, 임차보증금 140,000,000원, 임차권 말소 예정 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
금지사항등기 확인. 갑구 3-1번 금지사항등기의 매각 후 처리와 효력에 관해 법원 서류 및 전문가 검토가 필요합니다.
공동담보 관계. 광양시새마을금고 등 공동 근저당권자의 채권최고액, 변경액, 실제 채권잔액 및 공동담보 배당관계를 구분하세요.
시세 기준 재검토. 최근 동일 평형 평균 165,916,666원, 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 실질취득액을 비교하세요.
명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고 명도 비용, 공용부분 관리비 체납 및 내부 수리비를 별도 검토하세요.
최종 입찰 전 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람 및 임대차 관련 원본을 반드시 대조하세요.

⛔ 최종 판단 — 권리 확인 전 입찰 보류 선순위 보증금 260,000,000원 전액 인수가 실제 1001호에 적용된다면 신건 실질취득은 500,000,000원으로 최근 거래 시세를 크게 초과합니다. 이미 최저가 240,000,000원 자체도 최근 실거래 평균의 144.7%입니다. 현재로서는 권리 위험과 가격 위험이 동시에 큰 물건이며, 임차인별 호수 귀속과 승계 여부가 명확해지기 전까지 응찰을 보류하는 판단이 합리적입니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 실제로 얼마를 부담하는가”

경매에서 눈에 보이는 최저매각가는 전체 취득비용의 일부일 수 있습니다. 이 사건은 그 차이를 명확히 보여줍니다. 2020년 근저당권보다 먼저 전입한 임차인의 보증금을 인수해야 한다면, 매수인은 낙찰대금 이외의 큰 금액을 부담할 가능성이 있습니다.

동일 평형 최근 실거래 평균은 약 1.66억인데 신건 최저가는 2.4억입니다. 두 선순위 보증금을 모두 인수하는 조건에서는 실제 부담이 5억까지 증가합니다. 2회 유찰 시나리오에서도 4.136억으로 최근 시세를 크게 웃돕니다.

다만 다수 호수의 현황조사 기록이 혼재된 만큼, 선순위 임차인들의 권리가 정말 1001호에 적용되는지가 최우선 확인사항입니다. 정확한 호수별 임차관계를 확정해야 실제 인수액을 산정할 수 있습니다.

결론은 명확합니다. 권리관계는 미확정, 가격 매력은 부족합니다. 임차권 귀속 확인과 실질취득액 재산정 전에는 입찰을 권하기 어렵습니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억인데 실질취득은 최대 5억? — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 1001호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인에 주의

② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부가 핵심

③ 시세 비교 — 최저가만으로도 비싸다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 부담은 크다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가가 아니라 실제로 얼마를 부담하는가”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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