부동산임의경매 (아파트)

🚨 인수 추정 260,000,000원 💰 실질취득 500,000,000원 📈 최근 시세 대비 약 301.4% ⚠️ 선순위 보증금 미상 별도 🏠 아파트 · 신건

한 줄 평 이 물건은 최저매각가 240,000,000원만 보고 응찰하면 위험한 경매입니다. 2020.03.25 말소기준 근저당권보다 먼저 전입한 이종수(120,000,000원)·윤나영(140,000,000원)의 선순위 임차보증금이 확인됩니다. 제시된 배당 가정상 두 보증금은 배당받지 못하고 매수인에게 인수되어, 실질취득 부담이 500,000,000원에 이릅니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 약 301.4%입니다. 또 다른 선순위 전입자 이대희의 보증금은 확인되지 않아 부담이 더 커질 가능성도 배제할 수 없습니다. 현재 조건에서는 입찰 보류가 타당합니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득 추정

500,000,000원

낙찰가 + 확인된 인수 2.6억

매수인 인수

260,000,000원

선순위 2명 · 미상 부담 별도

실질취득 ÷ 최근 시세

301.4%

최근 12개월 평균 기준

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리 소재 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 20층 2001호 아파트입니다. 감정가는 240,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 광양시새마을금고를 비롯한 공동 근저당권자들이 설정한 담보권을 바탕으로 임의경매가 개시되었습니다. 이 사건은 소유자보다도 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인들이 존재한다는 사실이 핵심입니다.

일반적으로 말소기준권리 이후에 성립한 근저당권이나 경매개시결정은 매각에 따라 소멸합니다. 하지만 선순위 대항력 임차인은 다릅니다. 그 보증금이 배당으로 완전히 변제되지 않으면 매수인이 미변제 보증금을 인수할 수 있습니다. 이 사건에는 보증금이 특정된 선순위 임차인 2명과 보증금이 불명확한 선순위 전입자 1명이 있어, 근저당권의 소멸만으로 권리가 깨끗해진다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 20층 2001호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 면적	집합건물(아파트) · 동일 평형 비교면적 59.9901㎡
해당 층	102동 20층 2001호 · 지상 25층 건물
소유자	주식회사더베스트아이 · 2020.03.25 소유권이전
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
청구금액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 을구 3번 근저당권
공동담보	제2020-157호
매각기일	2026.10.22
등기 확인 기준	2026.10.08

⚠️ 공동담보 채권최고액을 이 호수의 채무로 오인하지 마세요 2020년 설정 당시 채권최고액은 68,900,000,000원이고, 2021.11.12 변경등기에는 44,544,000,000원이 기재되어 있습니다. 이는 공동담보 근저당권에 관한 금액이며, 해당 아파트 한 세대의 독립된 채무액을 뜻하지 않습니다. 실제 배당액과 매수인의 인수액은 별개로 판단해야 합니다.

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

2015년 소유권보존 후 우리은행 근저당권이 설정되었으나 해당 근저당권은 2020.03.25 말소되었습니다. 같은 날 주식회사더베스트아이 앞으로 소유권이 이전되고 새로운 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 현재 말소기준으로 분석하는 권리는 2020.03.25 을구 3번 근저당권입니다.

이 근저당권보다 앞선 이종수의 전입일은 2015.10.14, 윤나영의 전입일은 2019.05.30입니다. 이대희 또한 2018.05.17 전입한 것으로 조사됩니다. 이들은 전입 시점상 후순위 임차인과 구별해야 합니다. 다만 대항력의 최종 존부는 실제 점유의 계속 여부와 개별 임대차관계를 확인해야 합니다.

⛔ 등기상 별도 확인이 필요한 금지사항등기 갑구 3-1번에 2020.03.25 금지사항등기가 남아 있습니다. 국민주택기금 관련 제한물권 외에 임차인 동의 없는 제한물권 설정 및 소유권 제한행위를 금지하는 내용입니다. 이는 이미 말소된 과거 금지사항등기와 구별됩니다. 해당 등기의 효력과 매각에 따른 처리 여부를 집행법원 및 등기 원본에서 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 260,000,000원

현황조사에는 다수의 전입자 및 임차인 관련 내역이 나타납니다. 그중 말소기준권리 이전 전입자 3명을 먼저 구분해야 합니다. 보증금이 확인된 선순위 임차인은 이종수·윤나영이고, 이대희는 전입이 선순위이나 임대차보증금과 점유관계가 미확정입니다.

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계 / 인수
이종수	2015.10.14	120,000,000원	선순위 대항력	확인 안 됨	인수 120,000,000원
윤나영	2019.05.30	140,000,000원	선순위 대항력	확인 안 됨	인수 140,000,000원
이대희	2018.05.17	미상	대항력 가능·미상	확인 안 됨	추가 인수 확인

위 인수금액은 제공된 예상배당 가정에 따라 두 선순위 임차인이 배당받지 못하는 경우의 계산입니다. 이대희는 선순위 전입 사실만으로 임차보증금과 인수액을 확정할 수 없습니다. 세 사람의 동일 호수 관련성, 실제 점유, 보증금 귀속 및 중복 여부를 원본에서 확인해야 합니다.

🚨 실질취득비용의 핵심 계산 낙찰대금 240,000,000원 + 이종수 미배당 보증금 120,000,000원 + 윤나영 미배당 보증금 140,000,000원 = 실질취득 500,000,000원입니다. 이대희 관련 미확정 부담과 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다. 따라서 500,000,000원은 모든 위험을 반영한 확정 상한액이 아닙니다.

후순위 전입자의 사례도 확인됩니다. 이들은 전입일 기준 말소기준권리 이후에 해당하지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부에 따라 배당 및 명도 절차가 달라질 수 있습니다.

임차인	전입일	보증금	대항력 / 우선변제	배당요구
류주혜	2022.02.11	140,000,000원	후순위 우선변제 미확인	2023.02.14
양현주	2020.07.29	12,000,000원	후순위 우선변제 미확인	2023.02.01
허준행	2021.05.17	120,000,000원	후순위 우선변제 미확인	2022.09.08
길경미	2021.11.30	140,000,000원	후순위 우선변제 미확인	2022.11.09
주영주	2021.05.06	120,000,000원	후순위 우선변제 미확인	2025.07.21

대표적인 후순위 배당요구 사례입니다. 후순위 전입자라도 소액임차인 최우선변제 등 별도 법정 요건을 충족하면 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 전입일만으로 개별 배당순위나 실제 수령액을 확정하지 않습니다.

⚠️ 실제 점유자와 보증금의 중복관계 확인이 필수 현황조사에는 '목적물전부'를 임차한 것으로 기재된 사람이 다수 등장합니다. 서로 다른 사람들이 동일 아파트 전체를 임차한 기록이 병존하는 만큼, 모든 보증금을 단순 합산해 이 호수의 확정 채무라고 볼 수는 없습니다. 현황조사 명단과 실제 2001호에 해당하는 임차관계를 원본에서 대조해야 합니다. 특히 선순위 이종수·윤나영·이대희의 점유 및 임대차관계가 이 호수에 각각 성립하는지가 결정적입니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래보다 높다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대 규모로, 2015.09.10 준공된 아파트입니다. 동일 평형 약 59.96~59.99㎡에 대한 최근 12건의 거래 자료를 기준으로 판단합니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 평균	—	12건	165,916,666원

최근 12개월 거래 평균은 165,916,666원, 최신 2026.10 거래는 180,000,000원입니다. 거래가격은 140,000,000~180,000,000원에 분포합니다. 그런데 이 경매의 최저매각가는 이미 240,000,000원으로 최근 평균의 144.7%입니다.

더 큰 문제는 실제 매수 부담입니다. 선순위 보증금 260,000,000원을 모두 인수한다는 배당 가정에서는 500,000,000원을 부담하게 됩니다. 이는 최근 평균의 약 301.4%이며, 최신 거래 180,000,000원과 비교해도 약 277.8%입니다.

⛔ 최저가가 아니라 실질취득액으로 비교해야 합니다 신건 최저가 240,000,000원 자체가 최근 거래 평균을 상당히 초과합니다. 선순위 보증금까지 고려하면 경제성이 더욱 악화됩니다. 현 조건에서 가격 할인이나 저가 매수 기회로 평가할 근거가 없습니다. 매각가가 낮아져도 인수 보증금이 그대로 유지된다면 실제 매수 부담은 낙찰가에 그 인수금액을 더해 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 / 인수 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
선순위 임차인 · 이종수	120,000,000원	0원 · 매수인 인수
선순위 임차인 · 윤나영	140,000,000원	0원 · 매수인 인수
을구 3번 · 공동 근저당권	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원

제시된 배당 추정에서는 집행비용 공제 후 금액이 공동 근저당권에 배당되고, 선순위 임차인 2명의 보증금 합계 260,000,000원은 매수인에게 인수됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 68,664,160,000원입니다. 공동담보 관계, 실제 채권잔액, 당해세, 최우선변제 및 임차인별 배당권은 별도 확정이 필요합니다.

매각대금 배분 (신건 2.4억)

도넛은 매각대금 240,000,000원의 배분만 나타냅니다. 매수인이 별도로 인수하는 임차보증금 260,000,000원은 배당대금에 포함되지 않습니다.

실질취득 vs 최근 실거래

실질취득 500,000,000원은 최근 실거래 평균 165,916,666원을 크게 웃돕니다. 미확정 인수 위험 및 취득 부대비용은 제외한 비교입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 안전하지 않다

제시된 회차별 시나리오에서도 선순위 임차보증금 인수 추정액은 260,000,000원으로 동일합니다. 최저매각가만 하락해도 실질취득 부담은 여전히 최근 실거래 시세보다 높습니다.

회차	최저가	보증금 인수	실질취득
신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

일반적인 경매라면 유찰에 따른 최저매각가 하락이 가격 메리트를 높일 수 있습니다. 그러나 이 물건은 다릅니다. 2회 유찰 시나리오에서도 실질취득 부담은 413,600,000원으로, 최근 실거래 평균을 상당히 초과합니다.

⚠️ 이 사건은 '유찰 후 저가 매수'로 단순 접근하기 어렵습니다 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0회로 나타납니다. 따라서 여러 차례 유찰될 것이라고 예단할 근거도 없습니다. 무엇보다 유찰 여부보다 중요한 것은 선순위 임차인의 보증금 인수 구조가 실제로 해소되는지입니다. 이를 확인하지 않은 채 낮아진 최저가만 보고 응찰해서는 안 됩니다.

⛔ 권리 관점 말소기준권리 이후의 근저당 관련 권리는 원칙적으로 매각에 따라 정리되지만, 이종수·윤나영의 선순위 임차보증금은 제시된 배당 가정상 인수됩니다. 이대희의 선순위 전입에 따른 추가 위험도 확인이 필요합니다. 권리상 안전형으로 분류하기 어렵습니다.

⛔ 가격 관점 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 165,916,666원보다 높습니다. 인수액을 포함한 500,000,000원 기준에서는 가격 경쟁력이 전혀 확인되지 않습니다. 신건뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 적극적인 입찰 근거가 부족합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 대구포산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단지 아파트와 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 25층 아파트입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
토지. 사다리형에 가까운 평탄한 아파트 부지로 서측 중로에 접하고 있습니다. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
규제. 경제자유구역, 연구개발특구 테크노폴리스지구, 일반산업단지와 학교 관련 보호구역 등 중첩 지정 사항이 있어 확인이 필요합니다.
환금성. 792세대 규모의 아파트로 동일 평형 실거래 사례가 확인됩니다. 다만 거래가격 차이가 존재하며, 경매물건의 실제 점유상태와 권리 부담이 환금성에 중대한 영향을 줄 수 있습니다.
내부상태. 감정 당시 폐문과 거주자 부재 등으로 표준적인 내부구조 및 마감 상태를 가정하여 평가했습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 확인. 이종수·윤나영의 임대차계약, 실제 점유, 전입 유지, 보증금 원본 및 배당권을 확인해야 합니다. 특히 두 임차관계가 본 호수에 각각 적용되는지 검증해야 합니다.
이대희 조사. 2018.05.17 전입자의 보증금, 임대차 목적물, 실제 점유와 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다. 추가 인수액이 확정되지 않은 상태입니다.
현황조사와 매각물건명세서 대조. 다수 전입자의 목록과 102동 2001호의 실제 임차관계를 구분하고 동일 호수에 대한 중복 기재 가능성을 확인해야 합니다.
금지사항등기. 갑구 3-1번 금지사항등기의 현존 여부, 효력 및 매각 이후 처리에 대해 원본과 법원 안내를 대조해야 합니다.
배당순위 검증. 공동담보 근저당권의 실제 잔액과 배당관계, 선순위 임차인의 배당 가능성, 후순위 임차인 최우선변제 여부 등을 확인해야 합니다.
가격 상한. 최저가만 기준으로 삼지 말고 낙찰가, 인수할 임차보증금, 취득 부대비용 및 명도 부담을 합산해 판단해야 합니다.
원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 검증해야 합니다.

맺으며 — “최저가 2.4억, 실제 부담은 5억”

이 사건은 표면상 240,000,000원짜리 아파트 경매지만, 제시된 선순위 임차보증금 인수 구조를 적용하면 실질취득 500,000,000원으로 평가됩니다. 최근 동일 평형 실거래 평균은 165,916,666원이고, 최신 거래도 180,000,000원입니다.

여기에 이대희의 미확정 선순위 전입, 다수의 후순위 전입자, 공동담보 권리관계와 금지사항등기 확인 문제까지 남아 있습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴해질 때까지 기다리는 전략만으로는 충분하지 않습니다. 먼저 개별 임대차의 실제 인수 여부를 확인하고, 부담이 해소되거나 실질취득액이 합리적인 수준으로 내려오는지가 관건입니다.

결론: 현재 조건에서는 입찰 보류. 권리 부담과 실제 시세를 함께 고려할 때, 이 물건의 가장 큰 위험은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰 이후 매수인이 부담할 수 있는 선순위 임차보증금입니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억의 함정 — 선순위 임차보증금 인수 시 실질취득 5억

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 260,000,000원

③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래보다 높다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 안전하지 않다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가 2.4억, 실제 부담은 5억”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (72장)

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