부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 최저가 240,000,000원이 실제 취득비용의 전부가 아닙니다. 말소기준인 2020.03.25 근저당권보다 먼저 전입한 이종수(보증금 120,000,000원)와 윤나영(140,000,000원)의 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않는다는 가정에서는 매수인 인수보증금이 260,000,000원입니다. 따라서 신건 기준 실질취득액은 500,000,000원으로, 동일 평형 최근 실거래 평균 165,916,666원의 약 301.4%입니다. 다만 두 사람의 901호 실제 임대차·점유 관계는 확정해야 하며, 동일 단지의 여러 세대에 관한 것으로 보이는 임차 조사 내역이 혼재해 있어 호실별 권리관계 확인 전 입찰 보류가 타당합니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 유찰 0회

최근 12개월 시세

165,916,666원

동일 평형 12건 평균

매수인 인수 추정

260,000,000원

선순위 임차인 2명 · 조건부

실질취득 / 시세

약 301.4%

총 500,000,000원 가정

🚨 핵심지표 · 인수 2.6억 + 낙찰 2.4억 = 실질 5억 🏠 최저가 240,000,000원 · ⚠️ 선순위 임차보증금 260,000,000원 · 💸 실질취득 500,000,000원 · 📊 최근 시세 165,916,666원 · 🔴 실질취득/시세 약 301.4%

인수보증금은 제시된 선순위 임차인 2명의 권리가 실제 901호에 유효하고 배당으로 회수되지 않는 경우의 위험 시나리오입니다. 다른 임차인 내역까지 같은 호실로 단정하거나 보증금을 중복 합산하지 않았습니다.

대구지방법원 2022타경1821. 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 901호 아파트입니다. 감정가는 240,000,000원이며, 유찰 없이 동일 금액으로 매각이 예정되어 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사더베스트아이입니다. 2020.03.25 광양시새마을금고 등 여러 금융기관이 공동으로 설정한 근저당권을 기초로 임의경매가 진행된 사건입니다.

이 물건은 일반적인 후순위 임차인만 있는 아파트와 구분해야 합니다. 2015년과 2019년에 전입한 선순위 임차인 신고가 있으며, 이들의 보증금이 낙찰자에게 승계되는지가 가격을 결정합니다. 더욱이 2020년 설정된 거액의 공동담보 근저당권, 계속 남아 있는 금지사항등기, 다수 세대가 섞인 것으로 보이는 임차 조사 내역 때문에 단순히 등기상 후순위 권리가 말소된다는 이유로 안전하다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 9층 901호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류 / 이용	집합건물(아파트) · 감정평가상 아파트 이용
동일 평형 참고	59.9901㎡ 기준 · 실거래 비교 면적 59.96~59.99㎡
단지 규모	792세대 · 2015.09.10 준공
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
경매채권자	광양시새마을금고 외 공동채권자
청구금액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 을구 3번 근저당권 · 설정 당시 채권최고액 68,900,000,000원
근저당 변경	2021.11.12 채권최고액 44,544,000,000원으로 변경
매각기일	2026.10.22

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 문제

권리관계의 기준점은 2020.03.25 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 기존 우리은행 근저당권은 같은 날 말소되었으므로 현재 경매의 말소기준으로 취급하지 않습니다.

2022.06.27 경매개시결정 및 2023.08.16 주택임차권등기처럼 말소기준 이후에 성립한 권리는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 반면, 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금 반환채무는 별도 판단이 필요합니다.

⚠️ 거액 공동담보 근저당과 금지사항등기 을구 3번 근저당권은 광양시새마을금고와 다른 새마을금고·저축은행 등 다수 채권자가 참여한 공동담보권입니다. 최초 채권최고액은 68,900,000,000원이며 2021.11.12 변경등기로 44,544,000,000원이 기재되어 있습니다. 이는 해당 호실 하나에만 배분된 채무액이 아니므로 전체 공동담보 채권액을 901호의 개별 부담액으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 갑구 3-1번 금지사항등기에는 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등을 금지하는 내용이 남아 있어 그 적용 및 매각 후 정리 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 2명과 임차권등기

핵심은 선순위 전입자 이종수·윤나영입니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준권리보다 빠르며, 신고된 보증금은 합계 260,000,000원입니다. 배당에서 회수되지 않는다면 매수인이 그 보증금 반환책임을 부담할 가능성이 있습니다.

임차인	전입 / 확정	보증금	권리 판정	승계 위험
이종수	2015.10.14 / 미상	120,000,000원	대항력 有 신고 우선변제 미확인	전액 인수 가능
윤나영	2019.05.30 / 미상	140,000,000원	대항력 有 신고 우선변제 미확인	전액 인수 가능
심해원(등기상 경정명)	2021.04.13 / 2021.04.13	120,000,000원	후순위 임차권등기	원칙적 소멸 · 배당 및 점유 확인
이대희	2018.05.17 / 미상	미상	선순위 전입 대항력 가능	인수액 미확정

임차권등기에는 최초 심혜원으로 기재되었으나 2023.10.04 심해원으로 성명이 경정되어 있습니다. 두 이름을 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

⛔ 전입이 빠르다고 곧바로 전체 보증금을 확정 인수하는 것은 아닙니다 이종수와 윤나영에 대해서는 말소기준권리 이전 전입 및 보증금 신고가 확인됩니다. 다만 실제 901호 점유, 임대차계약의 유효성, 우선변제권과 배당 여부에 따라 최종 인수액은 달라질 수 있습니다. 260,000,000원은 해당 두 보증금의 전액 인수를 가정한 위험 시나리오입니다. 이대희는 전입일이 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.

⚠️ 임차 조사 내역의 호실 혼재 가능성 임차 조사에는 같은 목적물 전부를 임차했다고 기재된 여러 사람이 서로 다른 날짜와 보증금으로 나타납니다. 감정평가 역시 101동 203호 외 225개호를 함께 평가한 것으로 기술되어 있습니다. 따라서 임차 조사 명단 전체가 101동 901호 한 세대에 실제로 거주하거나 임차한 사람이라고 단정하기 어렵습니다. 호실별 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 하며, 여기서는 서로 다른 다수 보증금을 무차별 합산하지 않았습니다.

후순위 신고자 중 류주혜(140,000,000원), 허준행(120,000,000원), 길경미(140,000,000원), 주영주(120,000,000원) 등은 배당요구 기록이 있습니다. 그러나 이들의 신고가 901호에 직접 대응하는지, 어떤 우선변제 순위에 있는지는 별도로 확정해야 합니다. 해당 금액은 선순위 인수 추정액에 더하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세의 144.7%

동일 단지의 비교 면적 59.96~59.99㎡ 거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 165,916,666원입니다. 가장 최근인 2026.10 거래는 180,000,000원이고, 표본 최저 거래는 140,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 평균	동일 평형	12건	165,916,666원

감정가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 144.7%로, 인수보증금을 전혀 고려하지 않아도 최근 시세보다 높습니다. 최신 거래가 180,000,000원과 비교해도 60,000,000원 높습니다.

여기에 선순위 임차보증금 260,000,000원을 전액 인수한다면 실질취득액은 500,000,000원으로 늘어납니다. 최근 평균 대비 약 301.4%이고, 평균 시세와의 차액은 약 334,083,334원입니다. 이는 단순히 조금 비싼 수준이 아니라, 시장가격과 매수인의 부담 사이에 매우 큰 괴리가 있는 구조입니다.

⛔ 실질취득 기준으로 보면 가격 경쟁력이 없습니다 낙찰대금 240,000,000원 + 인수보증금 260,000,000원 = 500,000,000원. 선순위 임차보증금이 배당되지 않는다면 최저가가 낮아지더라도 낙찰자가 별도로 반환해야 할 금액이 사라지지 않습니다. 시세 비교의 기준은 경매 최저가가 아니라 낙찰대금과 실제 인수액을 합친 금액이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
인수 · 이종수 보증금	120,000,000원	0원
인수 · 윤나영 보증금	140,000,000원	0원
근저당권 · 광양시새마을금고 등 공동채권자	68,900,000,000원	235,840,000원
소유자 잔여	—	0원

표는 제시된 배당 시뮬레이션을 반영한 것으로, 근저당권 채권액은 최초 등기상 채권최고액 기준입니다. 2021년 변경된 채권최고액과 실제 채권잔액·공동담보 배당관계는 별도 확인 대상입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제·배당요구·호실별 권리 확인에 따라 달라집니다. 인수보증금 260,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담할 가능성이 있는 금액입니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

집행비용 4,160,000원과 근저당권자 예상배당 235,840,000원. 인수보증금은 매각대금과 별도입니다.

실질취득 vs 최근 실거래

최근 평균 165,916,666원 · 최신 거래 180,000,000원 · 감정가 240,000,000원 · 선순위 보증금 전액 인수 시 총 500,000,000원.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 남는 인수액

회차	가정 매각가	인수보증금	실질취득액
현재 신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

선순위 보증금 260,000,000원의 전액 인수가 유지된다는 전제에서는 2회 유찰 후에도 실질취득액이 413,600,000원입니다. 이는 최근 실거래 평균 165,916,666원을 크게 웃돕니다.

이번 사건에서는 낙찰가가 내려가도 선순위 보증금 승계 문제가 자동으로 해소되지 않습니다. 따라서 유찰 횟수만으로 투자 가능성을 판단하기 어렵습니다. 특히 보증금 미상의 선순위 신고자 이대희까지 해당 호실에 유효한 임차권을 갖고 있다면 총부담은 추가로 달라질 수 있습니다.

⚠️ 유찰보다 중요한 것은 인수관계 확정 최근 실거래 평균이 165,916,666원인데 전액 인수를 가정한 임차보증금만 260,000,000원입니다. 따라서 현재 제시된 위험 시나리오에서는 1~2회 유찰만으로 가격 문제가 해결되지 않습니다. 선순위 임차인들의 실제 해당 호실 점유와 보증금 반환책임이 해소되는지를 먼저 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근으로, 주변에 대단지 아파트·학교·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근 버스승강장이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
건물. 철근콘크리트구조의 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 기재되어 있습니다.
토지. 사다리형에 유사한 평탄한 아파트 부지이며 단지 서측으로 중로에 접합니다.
규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·연구개발특구 등에 해당하고, 학교 관련 보호구역 규제가 기재되어 있습니다. 공시지가는 749,000원/㎡입니다.
건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 거주자 부재·폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못하고 표준적인 구조와 마감 상태를 전제로 감정평가한 점은 현장 확인이 필요합니다.
환금성. 792세대 아파트 단지로 동일 평형 거래 사례가 확인되지만, 140,000,000원부터 180,000,000원까지 거래가 차이를 보입니다. 경매의 실질취득액이 이 가격대를 크게 벗어난다면 일반 매매시장에서 매도하기 어려울 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 이종수·윤나영의 901호 관련성. 임대차계약서, 전입세대확인서, 점유관계, 확정일자 및 임차목적물 표시를 교차 확인해야 합니다.
이대희 선순위 전입. 2018.05.17 전입기록의 실제 대항요건과 보증금 유무를 확인해야 합니다. 금액 미상인 상태에서 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.
심해원 임차권등기. 등기상 최초 이름 심혜원과 경정 후 이름 심해원이 동일인인지 확인하고, 120,000,000원 보증금의 배당순위·배당요구 및 말소 여부를 확인하세요.
공동담보 근저당. 광양시새마을금고 등 공동채권자들의 근저당 변경내역과 공동담보목록, 실제 피담보채권 및 배당관계를 검토해야 합니다.
금지사항등기. 갑구 3-1번 금지사항등기가 임차인 보호 및 경매매각과 어떤 관계에 있는지 등기원인과 관련 서류로 확인해야 합니다.
호실별 임차 조사 재확인. 다수의 임차인 명단을 901호 단일 세대의 권리로 일괄 해석하지 말고, 호별 조사 내용과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
현장 확인 및 명도. 감정평가상 내부 직접 확인이 어려웠던 물건이므로 실제 사용상태와 현재 점유자를 확인하고 명도 가능성을 검토해야 합니다.
관리비 및 기타 비용. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세, 최우선변제, 인도 관련 비용 등을 추가로 확인해야 합니다.
원본 확인. 매각기일 2026.10.22 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 사건별 배당 관련 서류를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.4억짜리 경매가 아니라 5억 부담 가능성을 보는 물건”

이 사건의 핵심은 감정가나 입찰 경쟁률이 아닙니다. 선순위 임차권이 매수인에게 어느 정도 승계되는지입니다. 전액 인수 시나리오에서 낙찰대금 240,000,000원에 임차보증금 260,000,000원을 더하면 500,000,000원입니다. 최근 동일 평형 거래 평균이 165,916,666원인 점을 고려하면 경제적 부담이 지나치게 큽니다.

더구나 선순위 신고자 이대희의 보증금이 불명확하며, 같은 단지 여러 호실의 임차 조사 내용이 혼재되었을 가능성도 있습니다. 따라서 260,000,000원 인수 자체도 최종 확정 금액으로 볼 수 없고, 실제 인수액과 대상 호실을 명확히 가려야 합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 현재 신건 가격은 인수액을 제외하더라도 최근 시세보다 높고, 인수액을 포함하면 가격 경쟁력이 더욱 악화됩니다. 유찰만 기다리는 것으로 해결할 사안이 아니라 선순위 임차보증금의 실제 승계 여부, 호실별 점유관계, 금지사항등기를 확인한 후 다시 분석해야 하는 고위험 물건입니다.

부동산임의경매

낙찰가 2.4억에 인수보증금 2.6억 — 실질취득 5억, 시세의 약 3배

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 문제

② 임차인 분석 — 선순위 2명과 임차권등기

③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세의 144.7%

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 남는 인수액

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “2.4억짜리 경매가 아니라 5억 부담 가능성을 보는 물건”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (72장)

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