부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 최저가 2.4억만 보고 입찰하면 위험한 물건입니다. 2020년 3월 25일 근저당권보다 앞선 전입 이력이 있는 이종수(보증금 120,000,000원)와 윤나영(140,000,000원)이 확인됩니다. 두 보증금을 모두 매수인이 떠안는 배당 시나리오에서는 인수액 260,000,000원, 실질취득 500,000,000원입니다. 반면 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 165,916,666원에 불과합니다. 다만 다수의 임차인 신고가 뒤섞여 있어 해당 선순위 임차인들이 실제 1903호에 귀속되는지 먼저 확인해야 합니다. 인수 추정액을 확정된 매수인 부담으로 단정할 수 없지만, 확인 전에는 고위험 물건으로 취급해야 합니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

최근 12개월 실거래

165,916,666원

동일 평형 12건 평균

매수인 인수 추정

260,000,000원

선순위 2명 모두 해당 시

실질취득 추정

500,000,000원

낙찰가 + 인수 · 약 301%

대구지방법원 2022타경1821. 달성군 현풍읍 중리 소재 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 1903호입니다. 공부상 용도는 아파트이고 감정평가상으로도 아파트 이용이 확인됩니다. 이 사건은 일반적인 근저당권 실행경매와 달리 선순위 임차권 주장 및 다수 임차인 신고의 호수별 귀속 문제가 결합되어 있습니다.

등기부상 말소기준은 2020년 3월 25일 설정된 공동담보 근저당권입니다. 그러나 2015년과 2019년에 전입한 임차인들이 별도로 확인되어, 그들의 점유·임대차가 실제 매각 호수에 해당하고 대항요건이 유지되었다면 후순위 근저당권이 소멸하더라도 보증금 반환책임이 남을 수 있습니다. 말소기준 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 임차보증금 인수까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
매각목적물	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 19층 1903호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
용도 / 면적	아파트 · 비교대상 전용 59.9573㎡
건물	철근콘크리트구조 · 지상 25층 · 대상 19층
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
청구금액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 · 을구 3번 근저당권
근저당권 채권최고액	설정 당시 68,900,000,000원 · 2021.11.12 변경 44,544,000,000원
매각기일	2026.10.22
단지 규모	792세대 · 2015.09.10 준공

⚠️ 공동담보 근저당권의 금액 해석 등기부에 기재된 거액의 근저당권은 공동담보목록 제2020-157호가 연결된 채권최고액입니다. 이를 1903호에만 설정된 개별 대출금으로 오인해서는 안 됩니다. 2021년 변경된 채권최고액도 확인되므로 실제 배당채권액은 채권계산서와 공동담보 배당관계를 통해 재확인해야 합니다. 근저당권의 미배당액이 그대로 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 핵심

2015년에 설정된 우리은행 근저당권은 이미 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 분석의 기준은 2020.03.25 광양시새마을금고 등 공동 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 박진욱의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리입니다.

다만 갑구 3-1번에는 임차인의 동의 없는 제한물권 설정 등을 제한하는 금지사항등기가 남아 있습니다. 해당 등기의 법적 효력과 말소 가능성은 일반 근저당권 소멸 여부와 구분하여 확인해야 합니다. 특히 공동담보와 임대차관계가 다수 호실에 걸쳐 있는 정황이 있어 1903호에 관한 매각물건명세서·임대차원본·점유현황을 호수별로 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 보증금 인수 여부

🚨 선순위 임차인 2명의 인수 가능성 이종수는 2015.10.14 전입, 보증금 120,000,000원이며 윤나영은 2019.05.30 전입, 보증금 140,000,000원입니다. 모두 말소기준권리보다 앞선 전입 이력이 있습니다. 제시된 배당 가정에서는 우선변제 배당이 없고 두 보증금 전액이 매수인에게 인수됩니다. 그러나 두 사람이 실제 1903호 임차인인지, 현존 대항요건을 유지했는지 확인되지 않았으므로 260,000,000원은 조건부 위험액입니다.

임차인	전입일	보증금	대항력 / 우선변제 / 인수
이종수	2015.10.14	120,000,000원	대항력 가능 우선변제 미확인 전액 인수 위험
윤나영	2019.05.30	140,000,000원	대항력 가능 우선변제 미확인 전액 인수 위험
이대희	2018.05.17	미상	대항력 가능·미상 우선변제 미확인 추가 확인 필요
박진욱	2022.01.25	140,000,000원	후순위 우선변제 미확정 임차권등기

대항력은 전입일 선후관계만으로 확정되지 않습니다. 실제 점유, 임대차 성립, 점유·주민등록 유지, 목적물 일치 및 배당·반환 내역 확인이 필요합니다. 박진욱은 확정일자 2021.12.20, 임차권등기 2023.06.23로 확인되며 선순위 근저당권과의 배당순위 및 권리 소멸은 별도로 판단해야 합니다.

⚠️ 다수 임차인 신고 — 실제 1903호 귀속이 불분명 현황조사에 이종수·윤나영·이대희 외에도 다수의 임차인 이름과 보증금이 나타납니다. 특히 서로 다른 임차인이 각각 ‘목적물 전부’를 사용한 것으로 기재되어 있어 모든 신고를 1903호의 동시 임대차로 단정하기 어렵습니다. 이들은 모두 실제 존재하는 개별 임차인 신고로 취급하되, 한 호수의 확정 임차인 수나 보증금 합계로 단순 합산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 확인된 중복신고는 없으며, 실제 해당 호수의 임차인 수는 추가 확인이 필요합니다.

그 밖에 보증금이 신고된 후순위 임차인에는 이상엽(120,000,000원), 김동현(140,000,000원), 류주혜(140,000,000원), 허준행(120,000,000원), 길경미(140,000,000원) 등이 있습니다. 말소기준권리 이후 전입자로 정리되어 있으므로 전입일 기준 선순위 인수형으로 분류하지 않지만, 실제 점유·배당 요구·명도 관계는 따로 확인해야 합니다.

보증금 미상 신고자도 다수 존재합니다. 전입일이 후순위라고 하더라도 확정일자와 점유관계가 불명확한 사람에게 우선변제권이 있다고 단정할 수 없으며, 반대로 현재 점유자가 누구인지 확인하지 않고 명도 위험이 없다고 결론 내려서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가뿐 아니라 인수금을 더해야 한다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차의 전용 약 59.96㎡ 동일 평형 최근 거래를 비교하면, 최근 12개월 평균은 165,916,666원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 16층의 180,000,000원이며, 같은 표본 최저 거래는 140,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12개월 평균	59.96㎡대	12건	165,916,666원

감정가 및 신건 최저가 240,000,000원은 최근 평균의 144.7%입니다. 임차보증금 인수가 전혀 없더라도 최근 평균보다 높은 가격입니다. 더 중요한 것은 선순위 임차인 2명의 인수를 모두 가정하면 실질취득이 500,000,000원으로 증가한다는 점입니다. 이는 최근 평균의 약 301.4%로, 시세와의 괴리가 매우 큽니다.

⛔ 최저가가 아니라 실질취득 비용으로 판단 현재 최저가 240,000,000원에 조건부 인수 260,000,000원을 더하면 500,000,000원입니다. 여기에 취득세·명도비 등 부대비용은 포함되지 않았습니다. 최근 실거래 평균 165,916,666원은 물론 최신 거래 180,000,000원보다 훨씬 높습니다. 인수 가능성이 해소되기 전에는 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
선순위 임차인 · 이종수	120,000,000원	0원 · 인수 가정
선순위 임차인 · 윤나영	140,000,000원	0원 · 인수 가정
을구 3번 공동 근저당권	68,900,000,000원	235,840,000원
소유자 잔여	—	0원
매수인 인수 추정	260,000,000원	배당 외 부담

위 예상배당은 두 선순위 임차인의 인수를 전제로 한 시나리오입니다. 인수 보증금은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니므로 도넛 차트에도 포함하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제·공동담보 배당조정은 확정 반영되지 않았습니다. 근저당권 채권액은 배당 추정에 사용된 최초 채권최고액 기준입니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

집행비용 4,160,000원과 근저당권 예상배당 235,840,000원. 인수 위험액 260,000,000원은 별도 부담입니다.

감정가·실질취득 vs 최근 실거래

최근 평균 165,916,666원 대비 신건 최저가 240,000,000원, 조건부 인수 포함 실질취득 500,000,000원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

회차	최저가	인수 추정	실질취득 추정
신건 100%	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 80%	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 64%	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

이는 선순위 임차인 2명의 보증금 전액이 매수인에게 남는다는 동일한 가정을 적용한 비교입니다. 회차별 최저가가 낮아져도 인수금이 그대로 남는 경우 전체 부담은 여전히 최근 시세를 크게 웃돕니다.

특히 이종수·윤나영의 보증금은 각각 120,000,000원과 140,000,000원으로, 제시된 세 회차의 최저가보다 각각 작습니다. 따라서 개별 보증금이 낙찰가를 초과할 때 나타나는 '실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는' 단순한 구조와는 구별해야 합니다. 이 사건의 위험은 서로 다른 두 보증금이 모두 해당 호수에서 인수되는지 여부에 달려 있습니다.

⚠️ 유찰 자체가 해결책은 아닙니다 최근 실거래 최저값은 140,000,000원이고 평균은 165,916,666원입니다. 2회 유찰 가격 153,600,000원은 인수금이 전혀 없을 때에만 최근 평균보다 낮습니다. 그러나 조건부 인수 260,000,000원이 유지된다면 전체 부담은 413,600,000원으로 남습니다. 권리위험 해소 없는 저가 입찰은 안전한 할인매수가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구포산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
건물. 철근콘크리트구조의 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역이며 경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지 등 관련 지정이 있습니다. 공시지가 표기는 749,000원/㎡입니다.
환금성. 792세대 단지로 동일 평형 실거래 표본은 존재하지만 가격 분포가 140,000,000원부터 180,000,000원까지 차이가 납니다. 개별 호수의 층과 상태를 고려한 재평가가 필요합니다.
감정상 주의. 거주자 부재·폐문으로 내부를 직접 확인하지 못하고 공부와 관리사무소 탐문 등을 바탕으로 표준적인 구조와 마감을 상정해 평가하였습니다. 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 호수 대조. 이종수·윤나영·이대희가 실제 101동 1903호의 임차인인지 임대차계약서, 주민등록, 점유현황, 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.
대항력 유지 확인. 말소기준 전 전입 이력과 실제 점유·주민등록 유지 여부는 다른 문제입니다. 임차보증금 인수액은 법적 대항력과 배당·반환 결과에 따라 확정해야 합니다.
금지사항등기 확인. 갑구 3-1번의 임차인 동의 관련 금지사항등기는 그 법적 성격과 매각 후 처리방법을 별도 검토해야 합니다.
공동담보 범위 확인. 제2020-157호 공동담보목록과 실제 채권계산서 및 개별 호실의 배당관계를 대조해야 합니다.
임차권등기 확인. 박진욱의 140,000,000원 보증금, 전입일, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구에 따른 권리 소멸 여부를 확인해야 합니다.
실질취득액 재산정. 인수금이 확인되기 전에는 낙찰가만으로 수익성을 계산하지 말고 취득세·명도비·미납 공용관리비 등도 별도로 반영해야 합니다.
매각조건 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 기일 변경 및 매각대상 호수의 일치 여부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

⛔ 종합 판단 — D등급 · 입찰 보류 선순위 전입 임차인과 보증금 미상자가 확인되고, 다수 임차인 신고의 대상 호수도 명확하지 않습니다. 보수적 배당 가정의 실질취득 500,000,000원은 최근 평균 실거래 165,916,666원을 크게 초과합니다. 임차인 귀속이 정리되어 인수액이 줄어들더라도 현재 최저가 240,000,000원 자체가 최근 시세의 144.7%입니다. 권리위험과 가격위험이 동시에 해소되기 전에는 응찰을 보류하는 것이 적절합니다.

맺으며 — “2.4억짜리 아파트”가 아닐 수도 있다

경매는 매각대금만 보고 결정할 수 없습니다. 이 사건은 말소기준권리보다 앞선 전입 이력이 확인되고, 해당 임차인들의 보증금 인수 가능성에 따라 매수인의 실질 부담이 크게 달라집니다.

두 선순위 보증금 260,000,000원이 모두 1903호에 귀속되고 전액 인수된다면 신건 실질취득은 500,000,000원입니다. 반대로 해당 임차인들이 다른 호수의 신고자로 밝혀지거나 대항력이 유지되지 않았다면 인수액은 달라질 수 있습니다. 어느 경우에도 현재 최저가가 최근 평균 실거래보다 높은 사실은 변하지 않습니다.

핵심은 선순위 임차인의 실제 호수·점유·보증금 인수액 확정입니다. 이 확인이 끝나기 전에는 저렴한 낙찰 기회로 해석해서는 안 되며, 권리 확인 후에도 최근 실거래가와 실질취득액을 다시 비교해야 합니다. 현재 결론은 입찰 보류, 위험 확인 우선입니다.

부동산임의경매

신건 2.4억의 함정 — 임차보증금 인수 시 실질취득 5억, 최근 시세의 약 3배

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 선순위 보증금 인수 여부

③ 시세 비교 — 낙찰가뿐 아니라 인수금을 더해야 한다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “2.4억짜리 아파트”가 아닐 수도 있다

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (72장)

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