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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 240,000,000원
D 매력지수25 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
240,000,000원 2억 4,000만 감정가 240,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,400만원
최저가의 10% · 24,000,000원
실거래 대비
▲ 44.3% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 선순위 보증금 260,000,000원 인수 추정으로 신건 실질취득 500,000,000원 가능. 최저가 자체도 최근 시세의 144.7%이며, 임차인별 2301호 귀속 확인 전 입찰 보류.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

선순위 임차보증금 인수 위험에 시세까지 웃도는 신건 — 대구테크노폴리스남해오네뜨1차

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 23층 2301호
감정가 240,000,000원 · 최저매각가 240,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 임의경매
25점
매력지수 D등급 · 선순위 임차보증금 260,000,000원 인수 추정·실질취득 500,000,000원·최근 시세 대비 신건 144.7%로 입찰 보류
2020.03.25 말소기준 이전 전입자인 이종수·윤나영의 보증금 합계 260,000,000원이 인수 추정되지만, 다수 세대가 포함된 조사이므로 해당 호실 귀속부터 확인해야 한다. 인수 추정액을 반영한 신건 실질취득은 500,000,000원으로 최근 12개월 평균 165,916,666원을 크게 웃돈다. 미상 보증금 전입자와 공동담보·임차권등기 관련 확인 사항도 남아 있어 D등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🚨 선순위 보증금 260,000,000원 인수 추정 💸 실질취득 500,000,000원 추정 📈 최저가 / 최근 시세 144.7% 🔎 임차인 호실별 확인 필수
한 줄 평 이 물건은 가격과 임차인 권리를 모두 경계해야 하는 경매입니다. 말소기준권리는 2020.03.25 설정된 광양시새마을금고 등의 근저당권이지만, 그보다 먼저 전입한 이종수·윤나영의 보증금 합계 260,000,000원이 매수인 인수액으로 추정되어 있습니다. 이 금액이 해당 호실에 모두 적용된다면 최저가 240,000,000원에 낙찰받아도 실질취득은 500,000,000원 수준입니다. 게다가 최저가 자체도 최근 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%입니다. 다만 임차인 조사에 다수 세대의 자료가 포함되어 있어 선순위 임차인들이 실제 2301호의 권리자인지 반드시 대조해야 합니다.
감정가 / 최저가
240,000,000원
신건 · 0회 유찰
최근 실거래 평균
165,916,666원
동일 평형 최근 12건
매수인 인수 추정
260,000,000원
호실별 권리 확인 전제
실질취득 추정
500,000,000원
최저가 + 인수액

대구지방법원 2022타경1821. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 23층 2301호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 말소기준권리는 2020년 광양시새마을금고 등 공동 근저당권입니다. 근저당권의 최초 채권최고액은 68,900,000,000원으로 등재되어 있고, 2021.11.12 변경등기에 44,544,000,000원이 기재되어 있습니다. 공동담보가 설정된 사건으로, 이 거액을 해당 호실 한 채의 채무로 해석해서는 안 됩니다.

문제는 경매로 소멸하는 근저당권보다 먼저 대항력을 취득했을 가능성이 있는 임차인입니다. 이종수는 2015.10.14, 윤나영은 2019.05.30 전입한 것으로 조사되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 반면 2020.11.04 전입한 김미라의 임차권등기는 말소기준권리 이후에 형성된 것으로 분류됩니다. 서로 다른 임차인의 권리를 단순하게 합하거나 한 사람의 소멸사유를 다른 임차인에게 적용할 수는 없습니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 23층 2301호
물건종류집합건물(아파트)
비교 대상 전용면적59.9901㎡
소유자주식회사더베스트아이 · 2020.03.25 소유권이전
감정가 / 최저가240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
청구금액34,693,437,520원
말소기준권리2020.03.25 을구 3번 근저당권
매각기일2026.10.22
등기부 발행일2026.10.08

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

2020.03.25 설정된 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정 및 후순위 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 반면 말소기준 이전에 대항요건을 갖춘 임차인의 미반환 보증금은 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.

⚠️ 여러 세대에 관한 공동 경매·임차인 조사 주의 감정평가 내용에는 101동 2층 203호 외 225개호가 함께 기재되어 있습니다. 현황조사에도 서로 다른 다수의 전입자와 목적물 전부를 점유한다는 신고가 병존합니다. 따라서 아래 선순위 보증금 합계는 배당 추정상 인수액이지, 이종수·윤나영이 모두 102동 2301호를 점유하고 동일 호실에 각각 보증금채권을 갖는다는 사실이 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 호실별 매각물건명세서·전입세대·임대차계약서 확인 전에는 인수액을 확정하지 마세요.

② 임차인 분석 — 선순위 인수 위험의 핵심

선순위로 분류된 보증금 있는 임차인 및 102동 2301호의 등기부에 나타나는 임차권자를 중심으로 살펴봅니다. 배당요구 여부와 확정일자, 실제 점유관계에 따라 매수인 부담은 달라집니다.

임차인전입일보증금 대항력우선변제승계 위험
이종수 2015.10.14 120,000,000원 선순위 가능 확정일자 미상 전액 인수 추정
윤나영 2019.05.30 140,000,000원 선순위 가능 확정일자 미상 전액 인수 추정
이대희 2018.05.17 미상 가능·미상 미상 추가 확인
김미라 2020.11.04 120,000,000원 후순위 배당순위 확인 매각 소멸 대상

김미라: 계약일 2020.10.17 · 확정일자 2020.10.19 · 점유개시일 2020.11.04 · 임차권등기 2024.06.05. 임차권등기의 소멸과 실제 점유·인도 문제는 구분해야 합니다.

🚨 선순위 인수액 추정 260,000,000원 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원이 각자 이 호실에 유효한 선순위 대항력을 보유하고, 배당으로 변제받지 못하는 경우를 전제로 한 인수 추정입니다. 예상배당에서는 두 임차인의 배당이 모두 0원으로 처리되어 있습니다. 따라서 이 전제를 그대로 적용하면 매수인이 260,000,000원을 별도로 부담합니다. 이대희의 보증금은 미상으로 이 금액에 포함되지 않았습니다. 실제 호실 귀속·점유 지속·보증금 반환 내역에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
⚠️ 김미라 임차권등기와 가처분 이력 김미라는 2021.10.29 우선분양전환권에 기한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 가처분을 신청한 이력이 있습니다. 해당 가처분은 2024.07.19 해제로 말소되었습니다. 별도로 2024.06.05 보증금 120,000,000원의 임차권등기가 이루어졌습니다. 관계인 가능성과 권리관계의 특수성을 확인해야 하나, 가장임차인이라고 확정할 근거는 아닙니다.

그 밖의 전입자들 대부분은 말소기준권리 이후 전입으로 분류되지만, 일부는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 배당요구가 접수된 류주혜·양현주·허준행·길경미 등은 각자의 배당순위와 실질 점유 여부를 확인해야 합니다. 조사 명단 전체를 이 호실의 실제 임차인 수로 단정하거나 모든 신고 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세 이상

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대, 사용승인 기준일은 2015.09.10입니다. 전용 59.96~59.99㎡대의 최근 실거래 12건은 다음과 같습니다.

거래월전용층거래가
2026.1059.96㎡16180,000,000원
2026.0959.99㎡2140,000,000원
2026.0959.96㎡7179,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0759.96㎡3160,000,000원
2026.0759.99㎡9165,000,000원
2026.0759.99㎡9150,000,000원
2026.0659.96㎡20150,000,000원
2026.0359.99㎡2150,000,000원
2025.1159.99㎡14180,000,000원
2025.1159.96㎡3177,000,000원
평균—12건165,916,666원

최근 12개월 평균은 165,916,666원, 최신 2026.10 거래가는 180,000,000원입니다. 감정가이자 최저가인 240,000,000원은 최근 평균의 144.7%이며, 최신 거래보다도 60,000,000원 높습니다. 이는 신건의 가격 메리트가 부족한 정도를 넘어 최근 거래 수준과 상당한 격차가 있다는 의미입니다.

⛔ 비교해야 할 가격은 240,000,000원만이 아닙니다 선순위 보증금 260,000,000원을 인수한다는 가정에서는 실질취득액이 500,000,000원입니다. 이는 최근 평균 165,916,666원 및 최신 거래 180,000,000원과 비교해 훨씬 높은 수준입니다. 임차권을 확인하지 않은 채 감정가만 기준으로 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정) — 4,160,000원
선순위 임차인 이종수 · 인수 추정 120,000,000원 0원
선순위 임차인 윤나영 · 인수 추정 140,000,000원 0원
근저당권 · 광양시새마을금고 등 68,900,000,000원 235,840,000원
잔여 · 소유자 교부 — 0원

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 채권액은 공동담보 기준이며, 미배당액도 공동채권 기준 추산입니다. 선순위 보증금 260,000,000원은 배당액이 아니라 별도 매수인 인수 추정액입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 호실별 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)
매각대금 내 배당분배입니다. 선순위 보증금 인수 추정액 260,000,000원은 매각대금 외 부담이므로 포함하지 않았습니다.
감정가·실질취득 vs 실거래
실질취득 500,000,000원은 선순위 보증금 전액 인수를 가정한 조건부 금액입니다. 최근 실거래 평균은 165,916,666원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 부담은 남는다

회차최저매각가인수 추정실질취득 추정
신건(100%) 240,000,000원 260,000,000원 500,000,000원
1회 유찰(80%) 192,000,000원 260,000,000원 452,000,000원
2회 유찰(64%) 153,600,000원 260,000,000원 413,600,000원

유찰로 최저매각가가 내려가더라도, 선순위 인수 추정액이 고정되어 있다면 실질취득액은 여전히 높습니다. 위 시나리오에서는 2회 유찰 이후에도 실질취득 추정액이 최근 실거래 평균을 크게 웃돕니다.

일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰대금에서 배당받는 금액이 있다면 낙찰가 하락에 따라 미배당 인수액이 증가해 총취득액이 보증금 수준에서 유지되는 구조도 발생합니다. 그러나 이 사건의 예상배당은 선순위 임차인 배당을 모두 0원으로 산정하였으므로, 여기서는 낙찰가와 인수 추정액을 별도로 더한 조건부 시나리오를 적용합니다. 실제 인수액은 호실별 권리 확인 결과에 따라 다시 계산해야 합니다.

🚨 유찰만 기다리는 전략으로 해결되지 않는 구조 유찰로 입찰가격이 낮아지더라도 선순위 보증금 부담이 실제로 존재한다면 저가 낙찰이 곧 저가 취득을 뜻하지 않습니다. 선순위 보증금이 본 호실에 귀속되는지 확인하는 것이 유찰 회차 선택보다 우선입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 대구포산초등학교 동측 인근이며 대단지 아파트·학교·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
  • 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 연구개발특구 및 일반산업단지 관련 지정사항이 있습니다. 공시지가 기준은 749,000원/㎡입니다.
  • 현장 상태. 감정 당시 거주자 부재·폐문 등으로 내부 상태를 직접 확인하지 못하고 일반적인 내부구조와 마감상태를 전제로 평가했습니다.
  • 환금성. 동일 평형 거래는 확인되지만 최근 거래가격의 범위가 140,000,000원~180,000,000원으로 차이가 있습니다. 층·향·상태를 고려한 개별 가격 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 호실별 임차인 특정. 이종수·윤나영·이대희가 실제로 102동 2301호와 관련된 임차인인지 매각물건명세서와 임대차계약서로 확인해야 합니다.
  • 대항력 및 인수액 재산정. 선순위 전입일 외에 실제 점유·확정일자·배당요구·보증금 반환 여부를 확인하고, 미배당 잔액만 인수 여부를 판단해야 합니다.
  • 김미라 권리 확인. 임차권등기 및 과거 우선분양전환권 가처분과 관련한 소송·등기 정리 여부를 확인해야 합니다.
  • 실질취득액 기준 가격 판단. 최저가 240,000,000원 자체가 최근 시세보다 높습니다. 인수 위험이 확정되기 전에는 입찰가를 낮췄다는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
  • 공동담보 배당관계. 거액의 공동담보 근저당권과 여러 호실의 매각·배당이 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
  • 점유·명도 및 내부 상태. 현장 점유자를 특정하고 내부 확인 가능 여부, 인도절차 및 관리비 체납을 확인해야 합니다.
  • 최종 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득액을 보라”

이 사건은 단순한 신건 아파트가 아닙니다. 공동담보 근저당권, 다수 세대의 임차인 조사, 선순위 전입자, 임차권등기 및 과거 가처분 이력이 겹쳐 있습니다. 특히 이종수와 윤나영의 보증금 합계 260,000,000원이 실제로 해당 호실에 인수된다면 실질취득액은 신건 기준 500,000,000원에 이릅니다.

최근 12개월 실거래 평균은 165,916,666원이고, 신건 최저가만으로도 그 평균의 144.7%입니다. 따라서 권리 위험을 제외하더라도 신건 가격에 경쟁력이 있다고 보기 어렵습니다. 인수 추정액까지 반영하면 가격 위험은 더욱 커집니다.

결론은 입찰 보류 및 호실별 권리관계 확인 우선입니다. 다수 세대 자료에서 선순위 임차인이 실제 2301호에 귀속되는지 확정하지 않은 채 260,000,000원을 확정 채무로 단정해서도 안 되지만, 확인이 끝나기 전에 인수 위험이 없다고 보고 입찰해서도 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 누구의 보증금이 실제로 매수인에게 승계되는지입니다.

본 리포트는 제공된 등기사항, 현황조사, 감정평가, 예상배당 및 실거래 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 다수 호실이 포함된 공동 경매 관련 자료에서는 각 임차인의 해당 호실 귀속 여부를 반드시 확인해야 합니다. 예상배당, 선순위 보증금 인수 추정액 및 실질취득액은 실제 배당순위, 점유관계, 미반환 보증금, 당해세, 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실거래가는 동일 평형 거래 표본의 평균으로, 개별 세대의 층·향·내부 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 법원 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용을 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서는 작성자·운영자가 법적 책임을 부담하지 않습니다.

위치 / 로드뷰

대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 23층2301호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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