부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 최저매각가 240,000,000원만 보고 입찰하면 위험한 물건입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 이종수(보증금 120,000,000원)와 윤나영(140,000,000원)이 확인되며, 배당 시뮬레이션상 두 보증금 합계 260,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 신건 기준 실질취득액은 500,000,000원으로, 같은 단지·유사 면적 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 약 301.4%입니다. 다만 다수 임차인 기록 중 실제 1204호에 귀속되는 임차인을 확정하는 일이 선행되어야 합니다. 권리관계와 가격 모두 입찰 보류가 필요한 고위험 물건입니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

매수인 실질취득

500,000,000원

낙찰가 + 인수위험

예상 인수보증금

260,000,000원

선순위 2명 합계 · 검증 필요

실질취득 ÷ 최근 시세

301.4%

최근 12개월 평균 기준

대구지방법원 2022타경1821. 달성군 현풍읍 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 1204호입니다. 집합건물인 아파트로, 감정평가 대상 중 해당 단지의 동일 면적 거래는 약 59.96㎡를 기준으로 비교할 수 있습니다. 현재 소유자는 주식회사더베스트아이입니다.

말소기준은 2020.03.25 설정된 광양시새마을금고 등의 근저당권입니다. 공동담보 근저당의 최초 채권최고액은 68,900,000,000원이며, 이후 2021.11.12 변경등기에 채권최고액 44,544,000,000원이 기재되어 있습니다. 이 금액은 공동담보 관련 채권최고액으로서 1204호 한 채에 별도로 부담시키는 금액이 아닙니다.

문제는 근저당보다 앞서 전입한 임차인들입니다. 이종수는 2015.10.14, 윤나영은 2019.05.30 전입했으며, 각각 120,000,000원과 140,000,000원의 보증금이 기재돼 있습니다. 두 사람 모두 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았고, 제시된 배당계산에서는 배당액 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리됩니다.

🚨 권리분석의 출발점 — 실제 1204호 임차인부터 특정해야 합니다 현황조사에는 목적물 전부를 점유한다고 기재된 서로 다른 임차인이 다수 등장합니다. 이는 해당 호실의 실제 점유·임대차관계와 대조해야 할 중요한 불일치입니다. 이름이 나열되어 있다는 이유만으로 모든 보증금을 합산해서는 안 되며, 반대로 매수인 인수위험이 없다고 처리해서도 안 됩니다. 아래 260,000,000원은 선순위로 표시된 두 임차인에 대한 배당 시뮬레이션상의 인수액으로, 두 계약이 실제 1204호에 유효하게 귀속되는지를 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 제101동 제12층 제1204호
물건종류 / 면적	집합건물(아파트) · 실거래 비교대상 전용 약 59.96㎡ · 12층 1204호
단지규모 / 준공	792세대 · 2015.09.10 준공
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
경매 청구금액	34,693,437,520원 (공동담보 관련)
말소기준권리	2020.03.25 을구 3번 근저당권설정
매수인 인수위험	260,000,000원 (배당 시뮬레이션 기준)
실질취득액	500,000,000원 (신건 낙찰 및 전액 인수 가정)
매각기일	2026.10.22
등기 확인일	2026.10.08

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차보증금은 별개

2015년 우리은행 근저당권은 2020.03.25 말소됐습니다. 같은 날 주식회사더베스트아이로 소유권이 이전되고 광양시새마을금고 등을 근저당권자로 하는 새로운 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

2021.11.11 이광재 명의로 등기됐던 우선분양전환권 관련 처분금지가처분은 2026.02.10 해제 및 말소됐습니다. 2022.06.27 임의경매개시결정과 후순위 임차권등기는 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

⚠️ 소멸하지 않는 별도 확인사항 2020.03.25 갑구 3-1번에는 임차인의 동의 없는 제한물권 설정과 압류·가압류·가처분 등 처분행위를 제한하는 금지사항등기가 남아 있습니다. 등기상 기존 근저당의 매각 소멸과 이 제한등기의 취급을 혼동해서는 안 됩니다. 제한등기의 법적 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 보증금 2.6억과 실제 점유관계

핵심 선순위 임차인 후보는 이종수와 윤나영입니다. 두 사람의 전입일은 2020.03.25 말소기준보다 앞서며, 각각 보증금이 확인됩니다. 다만 실제 1204호에서의 인도·점유 계속 여부와 임대차계약의 유효성을 확인해야 최종 인수 여부를 확정할 수 있습니다.

성명 / 전입일	보증금	대항력	우선변제	승계·인수 판단
이종수 2015.10.14	120,000,000원	선순위 有 표시	확인 필요	전액 인수 가정 120,000,000원
윤나영 2019.05.30	140,000,000원	선순위 有 표시	확인 필요	전액 인수 가정 140,000,000원
이대희 2018.05.17	미상	가능·미상	확인 필요	추가 인수 가능성
이광재 2021.02.05	120,000,000원	후순위 전입	배당 여부 확인	임차권등기 말소 대상
류주혜 2022.02.11	140,000,000원	후순위 전입	확인 필요	배당요구 2023.02.14
양현주 2020.07.29	12,000,000원	후순위 전입	확인 필요	배당요구 2023.02.01
허준행 2021.05.17	120,000,000원	후순위 전입	확인 필요	배당요구 2022.09.08
길경미 2021.11.30	140,000,000원	후순위 전입	확인 필요	배당요구 2022.11.09
주영주 2021.05.06	120,000,000원	후순위 전입	확인 필요	배당요구 2025.07.21

선순위 2명은 인수액 산정의 핵심 당사자입니다. 이대희는 전입일이 앞서지만 보증금·확정일자·점유가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분합니다. 후순위 임차인의 배당요구는 그 자체로 우선변제권이나 매수인 인수를 확정하지 않습니다.

⛔ 매수인 인수 가능액 — 260,000,000원 + 미확정 위험 이종수 120,000,000원 + 윤나영 140,000,000원 = 260,000,000원. 신건 예상배당에서 두 사람의 배당액은 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 두 임차권이 유효하게 존속한다면 매수인의 부담은 보증금 합계 260,000,000원입니다. 여기에 이대희의 임대차보증금 등 확인되지 않은 인수 가능액이 존재할 수 있습니다. 260,000,000원을 확정된 최종 인수액 또는 최대 인수액으로 간주해서는 안 됩니다.

별도 쟁점 — 이광재 임차권등기

이광재는 2020.12.21 임대차계약, 2021.02.05 주민등록·점유개시·확정일자가 기재되어 있습니다. 보증금은 120,000,000원이고, 2025.09.24 을구 4번 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임차권등기명령은 2025.09.23자로 기재되어 있습니다.

이광재는 과거 해당 호실에 대한 우선분양전환권에 기한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 가처분을 설정했던 당사자이기도 합니다. 가처분은 2026.02.10 말소됐지만, 임차권등기와 임대차계약의 실체는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 같은 이름이 등장한다는 사정만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

⚠️ 실제 임차인 수와 보증금 중복 산정 주의 등기상 해당 호실의 임차권자는 이광재이며, 현황조사에 나타나는 수많은 임차인 명의의 계약이 실제로 모두 1204호에 적용된다고 확정할 수는 없습니다. 현재 실질 점유 중인 임차인이 누구인지, 각 계약이 어느 호실에 관한 것인지가 핵심입니다. 보증기관의 대위·승계로 식별된 중복 신고는 확인되지 않으므로 이 단계에서 보증금의 중복 또는 독립 채권 여부도 임의로 확정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가도 비싸고 실질취득은 더욱 불리하다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차의 유사 면적(약 59.96~59.99㎡) 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 165,916,666원, 최신 2026년 10월 거래는 180,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 12개월 평균	—	12건	165,916,666원

거래가격은 140,000,000~180,000,000원 범위입니다. 최저매각가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 144.7%로, 권리 인수금을 더하지 않더라도 시세보다 상당히 높은 수준입니다.

더욱 중요한 비교대상은 실질취득액 500,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 301.4%, 최신 실거래 180,000,000원의 약 277.8%입니다. 최근 실거래 최고가와 비교해도 실질취득액이 크게 높습니다.

⛔ 단순 최저가와 실질취득액을 구분해야 합니다 최저가 240,000,000원 자체가 최근 평균보다 74,083,334원 높습니다. 여기에 인수 가정액 260,000,000원을 더하면 최근 평균보다 334,083,334원 높은 취득 구조가 됩니다. 이 차액에는 취득세, 명도비, 체납관리비 등 부대비용도 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
인수 · 이종수 보증금	120,000,000원	0원
인수 · 윤나영 보증금	140,000,000원	0원
근저당 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원
매수인 별도 인수 합계	260,000,000원	배당 외 부담

예상 배당은 집행비용 4,160,000원과 근저당권자 배당 235,840,000원으로 구성됩니다. 근저당 채권최고액은 공동담보 금액이며, 실제 채권원금이나 개별 호실의 부담액과 동일하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 인수보증금은 매각대금 배당과 별개의 매수인 부담입니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

도넛은 매각대금 240,000,000원의 배당만 나타냅니다. 별도 인수액 260,000,000원은 포함하지 않습니다.

감정가·실질취득 vs 실거래

최근 12개월 평균 165,916,666원 대비 실질취득 500,000,000원. 인수위험을 포함하면 가격 경쟁력이 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가도 문제는 남는다

회차	최저가	인수 가정	실질취득
신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

현재 인수 시뮬레이션에서는 두 임차인의 보증금이 각각 120,000,000원, 140,000,000원으로, 두 금액 모두 신건 낙찰가보다 작습니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 단일 임차인 구조와는 다릅니다. 이 사건은 두 보증금이 별도로 전액 인수되는 시나리오이므로 매각가에 260,000,000원을 더해 실질취득액을 계산합니다.

1회 유찰하면 최저가는 192,000,000원, 2회 유찰하면 153,600,000원입니다. 그럼에도 보증금 260,000,000원이 전액 인수되는 가정에서는 실질취득액이 각각 452,000,000원과 413,600,000원입니다. 둘 다 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원을 크게 웃돕니다.

🚫 2회 유찰 뒤에도 가격 메리트가 생기지 않습니다 2회 유찰 최저매각가 153,600,000원만 보면 최근 시세보다 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 선순위 보증금 인수가 존속하면 실질취득액은 413,600,000원입니다. 따라서 이 물건은 단순히 유찰을 기다리는 전략만으로 해결할 수 없습니다. 선순위 임차인 권리와 인수금액 자체가 해소되는지가 선결조건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 지상 25층 아파트 건물입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 기재되어 있습니다.
토지. 사다리형에 가까운 평탄한 아파트 부지입니다. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지 관련 지정이 포함되어 있습니다.
도로·규제. 단지 서측 중로에 접하며 대로3류·중로1류 등 도로계획과 교육환경보호구역 관련 제한이 있습니다.
공시지가. 749,000원/㎡. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
환금성. 792세대 아파트이고 유사 면적 최근 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격은 140,000,000~180,000,000원으로 편차가 있으며, 본건의 실질취득 가정액은 이 가격대와 상당히 떨어져 있습니다.
내부 확인. 감정평가 당시 거주자 부재·폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못하고 일반적인 구조와 마감상태를 전제로 평가했습니다. 내부 상태 및 수리비를 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

실제 1204호 점유자 특정. 이종수, 윤나영, 이대희, 이광재 등 관련인들의 임대차계약과 실제 점유 호실을 일치시켜야 합니다. 여러 명의 ‘목적물 전부’ 기재를 그대로 각각의 독립 인수권리로 볼 수는 없습니다.
선순위 보증금 인수 확인. 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원이 현재도 유효한 임차권인지, 보증금 반환·퇴거·권리소멸 사유가 존재하는지 확인해야 합니다.
이대희 권리 확인. 2018.05.17 전입자로 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 점유관계가 미상입니다. 확인 없이 인수액 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
이광재 임차권등기 확인. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2021.02.05, 임차권등기 2025.09.24의 효력과 매각에 따른 말소 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
금지사항등기 및 공동담보 확인. 갑구 3-1번 금지사항등기와 공동담보목록 제2020-157호, 변경 근저당 채권최고액의 의미를 확인해야 합니다.
배당요구·우선변제 확인. 배당요구를 한 후순위 임차인들의 확정일자, 소액임차인 최우선변제 가능성, 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
가격 기준 재산정. 최저매각가 240,000,000원이 아닌 실질취득액 500,000,000원을 기준으로 최근 평균 165,916,666원 및 최신 거래 180,000,000원과 비교해야 합니다.
현장·관리비 확인. 점유관계, 내부 상태, 공용부분 체납관리비, 인도 가능성 및 비용을 확인해야 합니다.
입찰 전 원본 대조. 2026.10.22 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당 관련 기록을 반드시 대조해야 합니다.

⚠️ 입찰 판단을 바꿀 수 있는 핵심 변수 선순위로 분류된 임차인이 실제 해당 호실의 임차인이 아니거나, 적법하게 보증금 반환이 완료되었거나, 대항력 유지요건을 충족하지 못한 사실이 확인된다면 인수액은 재산정되어야 합니다. 그러나 현재 확인된 범위에서 그와 같은 사유가 확정된 것은 아닙니다. 인수금액의 감소를 예상해 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.

맺으며 — “최저가보다 인수금과 실질취득액을 먼저 보라”

이 사건의 가장 큰 문제는 근저당권 자체가 아닙니다. 근저당과 후순위 등기가 소멸하더라도, 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금 반환채무가 매수인에게 넘어갈 수 있다는 점입니다.

이종수와 윤나영의 보증금 260,000,000원을 전액 인수하는 배당 가정에서는 신건 실질취득액이 500,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 165,916,666원의 약 301.4%로, 가격 측면에서 현저히 불리합니다. 2회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 413,600,000원으로, 현재 확인된 실거래 가격대에 비해 높습니다.

더구나 이대희 등 선순위 전입자의 권리, 이광재 임차권등기의 실체, 여러 임차인 기록과 실제 호실의 일치 여부가 완전히 정리되지 않았습니다. 이 때문에 인수위험을 260,000,000원으로 확정하거나 그 외 부담이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 현재 가정이 사실이라면 가격 경쟁력이 없고, 그 가정이 실제와 다르다면 먼저 임차인별 권리 귀속과 보증금 인수 여부를 확정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제 1204호에 존속하는 선순위 임차권과 최종 실질취득액입니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억인데 보증금 인수위험 2.6억 — 실질취득 5억의 함정, 대구 남해오네뜨 1204호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차보증금은 별개

② 임차인 분석 — 선순위 보증금 2.6억과 실제 점유관계

별도 쟁점 — 이광재 임차권등기

③ 시세 비교 — 낙찰가도 비싸고 실질취득은 더욱 불리하다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가도 문제는 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 인수금과 실질취득액을 먼저 보라”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (72장)

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