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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 1회 · 최저 240,000,000원
D 매력지수22 D-DAY

부동산임의경매

2022타경1821 · 대구서부지원 · 아파트
최저매각가 신건 · 1차
240,000,000원 2억 4,000만 감정가 240,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
10-22 D-DAY
대구서부지원 10:00
입찰 보증금
2,400만원
최저가의 10% · 24,000,000원
실거래 대비
▲ 44.3% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.66억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 2.4억도 최근 시세의 144.7%. 선순위 보증금 2.6억 인수 가정 시 실질취득 5억으로, 임차권 확인 전 입찰 보류가 필요한 고위험 물건입니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

신건 최저가 2.4억, 선순위 보증금 인수까지 5억 — 시세를 크게 웃도는 고위험 경매

대구지방법원 2022타경1821 · 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 23층 2301호
감정가 240,000,000원 · 최저매각가 240,000,000원(신건) · 매각기일 2026.10.22 · 임의경매
22점
매력지수 D등급 · 선순위 임차보증금 260,000,000원 인수 가정 시 실질취득 500,000,000원 — 최근 시세를 크게 웃도는 고위험 물건
신건 최저가 240,000,000원부터 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%이며, 선순위 임차인 이종수·윤나영의 보증금 260,000,000원을 전액 인수하는 배당 가정이 존재함. 실질취득 추정액 500,000,000원에 더해 이대희의 보증금 미상과 다수 전입자의 호실별 귀속관계가 확인되지 않아 권리 및 가격 위험이 모두 큼.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🚨 선순위 보증금 인수 추정 260,000,000원 💰 실질취득 추정 500,000,000원 📊 최저가 / 최근 시세 144.7% 🏠 선순위 점유·임차관계 확인 필수
한 줄 평 이 물건은 최저매각가 240,000,000원만 보고 입찰하면 위험합니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 이종수와 윤나영의 보증금이 각각 120,000,000원, 140,000,000원으로 기재되어 있고, 예상배당에서는 두 보증금 260,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리했습니다. 이 계산에 따르면 실질취득비용은 500,000,000원이며, 동일 평형 최근 실거래 평균 165,916,666원을 크게 웃돕니다. 다만 선순위 임차인들이 실제로 이 호실에 귀속되는지, 현재 대항력을 유지하는지는 반드시 원본으로 확정해야 합니다.
감정가 / 최저가
240,000,000원
신건 · 0회 유찰
최근 실거래 평균
165,916,666원
동일 평형 최근 12건
매수인 인수 추정
260,000,000원
선순위 2명 · 배당표 가정
실질취득 추정
500,000,000원
최저가 + 인수 추정액

대구지방법원 2022타경1821. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 23층 2301호에 대한 경매입니다. 현재 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 2020년 3월 25일 설정된 새마을금고 등 공동 근저당권이 말소기준권리입니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 선순위 임차인들과 보증금입니다. 등기부의 근저당권이 매각으로 소멸하는 것과 선순위 임차보증금을 낙찰자가 부담하지 않는 것은 별개의 문제입니다.

게다가 신건 최저가 자체도 이미 시장가격보다 높습니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 거래가는 165,916,666원인데, 최저매각가는 240,000,000원으로 최근 시세의 144.7%입니다. 선순위 보증금 인수 가능성까지 겹치므로 가격과 권리 양쪽에서 접근을 보류할 사유가 뚜렷합니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 23층 2301호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류집합건물(아파트) · 지상 25층 건물
비교 평형전용 59.9901㎡ 수준 · 동일 평형 실거래 비교
소유자주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
청구금액34,693,437,520원
경매개시결정2022.06.27 · 광양시새마을금고 등 공동채권자
매각기일2026.10.22
등기부 발행일2026.10.08

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2020.03.25 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 최초 등기 채권최고액은 68,900,000,000원이며, 2021.11.12 변경등기에 44,544,000,000원이 기재되어 있습니다. 공동담보목록 제2020-157호에 속한 근저당권이므로 이 거액을 해당 한 세대의 독립된 채무로 해석해서는 안 됩니다. 경매개시결정과 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 그 이전부터 성립한 임차인의 대항력은 별도 판단이 필요합니다.

🚨 가장 먼저 확인할 선순위 점유 이종수는 2015.10.14 전입, 보증금 120,000,000원이고, 윤나영은 2019.05.30 전입, 보증금 140,000,000원입니다. 모두 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 배당 계산상 우선변제권이 확인되지 않아 각각 보증금 전액 인수를 가정했습니다. 다만 전입일만으로 현존하는 대항력을 최종 확정할 수는 없으며, 최초 점유, 계약의 유효성, 현재 점유 및 호실별 귀속관계의 확인이 필수입니다.

② 임차인 분석 — 선순위 인수와 다수 전입자의 충돌

현황조사에는 다수의 전입자 및 임차 관련 인물이 기재되어 있습니다. 특히 여러 사람이 동일한 '목적물 전부'를 임차한 형태로 표시되므로, 단지 내 다른 세대의 임차정보가 함께 포함되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 모든 전입자를 이 2301호의 실제 임차인으로 단정하거나, 기재 보증금을 무조건 합산해서는 안 됩니다.

임차인 / 전입 보증금 대항력 / 우선변제 / 승계
이종수
2015.10.14
120,000,000원 선순위 우선변제 미확인 인수 위험
윤나영
2019.05.30
140,000,000원 선순위 우선변제 미확인 인수 위험
이대희
2018.05.17
미상 선순위 전입 대항력 가능·미상 인수액 미상
장득주
2020.09.03 전입
2020.08.10 확정일자
120,000,000원 후순위 배당 확인 필요 임차권등기 소멸
류주혜
2022.02.11
140,000,000원 후순위 우선변제 미확인 배당요구
양현주
2020.07.29
12,000,000원 후순위 우선변제 미확인 배당요구
허준행
2021.05.17
120,000,000원 후순위 우선변제 미확인 배당요구
길경미
2021.11.30
140,000,000원 후순위 우선변제 미확인 배당요구
주영주
2021.05.06
120,000,000원 후순위 우선변제 미확인 배당요구
이상엽
2021.03.26
120,000,000원 후순위 우선변제 미확인 호실 확인
김동현
2021.12.17
140,000,000원 후순위 우선변제 미확인 호실 확인

주요 선순위 임차인, 등기된 임차권자 및 대표적인 후순위 임차인·배당요구자를 정리했습니다. 현황조사의 나머지 전입자들도 2301호에 관한 실제 점유자인지 호실별로 대조해야 합니다. 후순위라는 표시는 기재된 전입일과 말소기준일 비교에 따른 것으로, 최종 임대차 관계나 배당순위를 확정한 의미가 아닙니다.

⚠️ 이대희의 보증금 미상 위험 이대희는 2018.05.17 전입으로 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 실제 인수 여부와 금액을 확정할 수 없습니다. 예상 인수액 260,000,000원에는 이 미상 금액이 포함되지 않아, 확인 결과에 따라 실질취득비용이 더 커질 가능성이 있습니다.

별도로 장득주는 2024.09.09 을구 4번 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임대차계약일은 2020.08.10, 점유개시일은 2020.08.28, 주민등록일은 2020.09.03이며 보증금은 120,000,000원입니다. 말소기준 이후 성립한 권리로 분류되지만, 등기된 임차권과 실제 점유·배당관계는 매각물건명세서 및 사건기록으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시장가격 이상

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 2015.09.10 준공된 792세대 단지입니다. 비교 대상인 전용 59.96~59.99㎡ 수준의 최근 실거래 12건을 보면, 평균 거래가는 165,916,666원이고, 최신 2026년 10월 거래가는 180,000,000원입니다.

거래월전용면적층거래가
2026.1059.96㎡16180,000,000원
2026.0959.99㎡2140,000,000원
2026.0959.96㎡7179,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0859.96㎡9180,000,000원
2026.0759.96㎡3160,000,000원
2026.0759.99㎡9165,000,000원
2026.0759.99㎡9150,000,000원
2026.0659.96㎡20150,000,000원
2026.0359.99㎡2150,000,000원
2025.1159.99㎡14180,000,000원
2025.1159.96㎡3177,000,000원
최근 평균—12건165,916,666원

최근 거래 최저가는 140,000,000원, 최고가는 180,000,000원입니다. 감정가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 144.7%이고 최신 거래가격도 웃돕니다. 인수액을 제외한 신건 최저가만으로도 가격 경쟁력이 부족합니다.

⛔ 가격을 비교할 기준은 실질취득비용 예상배당의 선순위 보증금 전액 인수 가정이 성립하면, 240,000,000원에 낙찰받아도 실제 부담은 240,000,000원 + 260,000,000원 = 500,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원의 약 301.4% 수준입니다. 이러한 구조에서 최저매각가가 내려간다는 사실만으로 저렴한 경매라고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정) — 4,160,000원
선순위 이종수 보증금 120,000,000원 0원 · 인수 가정
선순위 윤나영 보증금 140,000,000원 0원 · 인수 가정
을구 3번 근저당권 · 광양시새마을금고 등 68,900,000,000원 235,840,000원
소유자 교부 — 0원

신건 예상배당에서는 집행비용 4,160,000원을 제외한 235,840,000원이 근저당권 측에 배당됩니다. 공동담보 근저당권의 배당은 실제 채권잔액과 배당순위에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 이종수·윤나영의 인수액 260,000,000원은 낙찰대금 내부의 배당액이 아니라 매수인에게 별도로 발생할 수 있는 부담입니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)
집행비용과 근저당권 배당만 반영한 예상분배입니다. 별도 인수액 260,000,000원은 이 도넛에 포함되지 않습니다.
감정가·실질취득 vs 실거래
실질취득 추정 500,000,000원은 최근 실거래 평균 165,916,666원보다 현저히 높습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격만 낮아져도 위험은 남는다

회차최저매각가인수 가정실질취득 추정
신건 (100%) 240,000,000원 260,000,000원 500,000,000원
1회 유찰 (80%) 192,000,000원 260,000,000원 452,000,000원
2회 유찰 (64%) 153,600,000원 260,000,000원 413,600,000원

이 사건의 예상 인수액 260,000,000원을 그대로 적용하면 1회, 2회 유찰 후에도 실질취득 추정액은 각각 452,000,000원, 413,600,000원으로 최근 실거래 평균을 크게 웃돕니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 단독으로 전액 인수되는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수도 있습니다.

다만 이 사건은 선순위 임차인이 복수로 기재되어 있고 실제 호실별 임차관계가 확정되지 않았습니다. 따라서 표의 합계는 제시된 배당 가정을 적용한 조건부 계산이며, 보증금 인수를 확정한 비용이나 서로 다른 임차인의 중복되지 않는 채무가 확인되었다는 의미는 아닙니다.

⚠️ 유찰이 곧 투자기회는 아닙니다 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 기재되어 있습니다. 이 수치만으로 향후 유찰이나 낙찰 가능성을 단정할 수 없습니다. 지금 가장 중요한 것은 유찰 시점 예측보다 선순위 임차인의 실제 존재, 대항력, 미배당 보증금, 명도 대상을 확인하는 일입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 대구포산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단지 아파트와 학교, 근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
  • 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지상 25층 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖추어져 있습니다.
  • 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 단지 서측으로 중로와 접합니다.
  • 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 연구개발특구 등의 지정이 확인됩니다. 교육환경 관련 절대·상대보호구역도 포함되어 있습니다.
  • 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으나, 거주자 부재 및 폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못하고 표준적인 구조와 마감 상태를 전제로 평가했습니다.
  • 환금성. 792세대 아파트이지만 동일 평형 거래가격이 140,000,000원부터 180,000,000원까지 차이를 보입니다. 층·향·내부상태에 따른 가격 편차를 감안해도 현재 감정가와 추정 실질취득비용은 부담스럽습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 선순위 임차인 확인. 이종수·윤나영의 계약서, 점유개시일, 전입 유지 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 각각 2301호의 실제 임차인인지 대조해야 합니다.
  • 보증금 미상 선순위. 이대희의 임대차계약 및 보증금 규모를 확인해야 합니다. 기존 260,000,000원 추정액과 별도로 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
  • 다수 전입자 정리. 여러 사람의 목적물전부 임차 표시와 중복되는 보증금 내역을 호실별 명세서와 비교해 실제 2301호 점유자 및 임차인 범위를 확정해야 합니다.
  • 임차권등기. 장득주의 임차권등기와 보증금 120,000,000원의 배당 여부, 말소 및 점유관계를 확인해야 합니다.
  • 공동담보 근저당권. 최초 채권최고액 68,900,000,000원과 변경등기 44,544,000,000원, 공동담보목록 및 실제 배당 대상 채권액을 대조해야 합니다.
  • 금지사항등기. 갑구 3-1번에 국민주택기금 관련 금지사항등기가 남아 있습니다. 매각 후 처리와 임차인 동의 관련 사항을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
  • 가격 비교. 최근 실거래 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 낙찰가뿐 아니라 인수액을 더한 실질취득비용을 비교해야 합니다.
  • 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비, 실제 점유자, 인도명령 가능 여부와 명도 절차를 확인해야 합니다.
  • 법원 원본. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 사건기록, 임차인 배당요구 자료를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “2.4억에 낙찰받아도 2.4억짜리 집이 아니다”

이 사건의 핵심은 가격과 권리위험이 동시에 불리하다는 점입니다. 최저매각가 240,000,000원은 최근 실거래 평균 165,916,666원을 이미 크게 웃돕니다. 여기에 선순위 임차인 두 사람의 보증금 260,000,000원을 전액 인수한다는 배당 가정이 더해지면, 실질취득 추정액은 500,000,000원입니다.

더구나 보증금 미상의 선순위 전입자까지 존재하고, 다수 임차인 기록이 특정 호실에 실제로 귀속되는지 확인되지 않았습니다. 인수 추정액이 과대계상되었을 가능성과 추가 인수위험이 모두 남아 있으므로 이 수치를 확정된 인수채무로 간주해서도 안 됩니다.

결론은 입찰 보류입니다. 먼저 임차인과 호실의 대응관계, 선순위 대항력의 존속, 배당 후 인수액을 확정해야 합니다. 설령 일부 인수위험이 해소되더라도 신건 가격 자체가 최근 시세보다 높다는 사실은 변하지 않습니다. 권리관계가 정리되기 전에는 유찰 여부와 관계없이 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

본 리포트는 제시된 등기사항·현황조사·예상배당·감정평가·실거래 자료를 기초로 작성한 조건부 권리분석 의견입니다. 선순위 임차인의 실질적인 대항력, 보증금의 실제 귀속관계, 호실별 점유 및 매수인 인수액은 확정된 사항이 아니며, 배당표도 법원의 확정 배당 결과가 아닙니다. 공동담보의 실제 채권잔액, 당해세, 최우선변제, 미납 관리비, 명도비용, 취득 관련 비용 등은 최종 부담액을 변화시킬 수 있습니다. 실거래가는 비교 평형의 표본가격으로 개별 호수의 층·향·내부상태에 따라 다를 수 있습니다. 입찰 전 법원 원본 서류를 대조하고 필요한 경우 경매·법률 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다. 본 분석은 투자 권유나 법률적 확약이 아니며, 실제 입찰 및 투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 의사결정자에게 있습니다.

위치 / 로드뷰

대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 23층2301호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)

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