부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 감정가와 최저가가 240,000,000원인 신건 아파트입니다. 그러나 2020.03.25 말소기준 근저당권보다 먼저 전입한 이종수(120,000,000원)·윤나영(140,000,000원)의 대항력 있는 임차보증금이 확인되어, 배당으로 회수되지 않는다는 가정에서 매수인이 260,000,000원 전액을 인수할 위험이 있습니다. 따라서 실질취득은 500,000,000원으로, 최근 동일 평형 실거래 평균 165,916,666원의 약 301.4%에 달합니다. 임차권 귀속과 배당·인수 관계가 확인되기 전에는 입찰을 보류해야 합니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

실질취득 추정

500,000,000원

낙찰가 + 인수 추정

매수인 인수 추정

260,000,000원

선순위 임차인 2명

실질취득 ÷ 시세

301.4%

최근 12건 평균 기준

대구지방법원 2022타경1821. 달성군 현풍읍 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 1802호 아파트입니다. 표면상 매각가격은 2억 4,000만원으로 단순해 보이지만, 이 사건의 핵심은 등기부 근저당권보다 먼저 주택을 점유·전입한 임차인의 보증금입니다. 이종수와 윤나영은 각각 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가지고 있으며, 확인된 보증금만 2억 6,000만원입니다.

말소기준은 2020.03.25 광양시새마을금고 등 공동 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력 임차권은 별개의 문제입니다. 근저당권이 말소된다는 사실만으로 선순위 임차보증금 인수까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 18층 1802호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류	집합건물(아파트) · 18층 1802호
단지 정보	792세대 · 2015.09.10 준공 · 동일 평형 거래 비교 면적 59.99㎡대
소유자	주식회사더베스트아이
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동 채권자
청구액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25 근저당권 · 최초 채권최고액 68,900,000,000원, 2021.11.12 변경액 44,544,000,000원
매각기일	2026.10.22
등기부 발급일	2026.10.08

⚠️ 대규모 공동담보 근저당권 근저당권의 채권최고액은 여러 금융기관이 참여한 공동담보 구조의 금액입니다. 이 금액이 1802호 한 세대에만 설정된 개별 채무액이라는 뜻은 아닙니다. 또한 최초 68,900,000,000원에서 44,544,000,000원으로 변경된 이력이 있으므로, 채권의 현황과 실제 배당요구액을 구분해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

2015년 우리은행 근저당권은 이미 등기부상 말소되었고, 2020.03.25 설정된 근저당권이 현재 말소기준입니다. 이후 경매개시결정과 2022.12.08 서재민의 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

하지만 이종수의 2015.10.14 전입과 윤나영의 2019.05.30 전입은 말소기준일보다 빠릅니다. 두 사람의 전입·점유·임차권이 실제 매각 대상 호수에 유효하게 연결되는 경우 배당되지 않은 보증금의 매수인 인수 위험이 있습니다.

⛔ 선순위 대항력과 보증금 인수 이종수 보증금 120,000,000원, 윤나영 보증금 140,000,000원입니다. 두 임차인의 우선변제권과 배당 회수가 확인되지 않은 상태에서 배당표의 전액 인수 가정을 적용하면 매수인 부담은 합계 260,000,000원입니다. 이는 매각대금에서 금융기관에 배당되는 금액과 별개로 계산됩니다.

② 임차인 분석 — 인수 위험과 점유자 확인

현황조사에는 다수의 전입자·임차인 기록이 존재합니다. 특히 본건 감정평가가 여러 호실을 함께 다룬 일괄 평가인 만큼, 각 임차인 기록이 실제 101동 1802호에 귀속하는지 먼저 확인해야 합니다. 아래는 매수인 인수 판단에 직접 영향을 주는 선순위 신고자와 등기된 임차권자를 구분한 것입니다.

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계·인수
이종수	2015.10.14	120,000,000원	선순위 有	확인 필요	전액 인수 가정
윤나영	2019.05.30	140,000,000원	선순위 有	확인 필요	전액 인수 가정
서재민	2021.01.04	120,000,000원	후순위	확정일자 有	임차권등기 소멸 예정

서재민: 임대차계약 2020.12.23, 점유개시 2021.01.03, 확정일자 2021.01.04, 임차권등기 2022.12.08. 등기상 후순위 임차권이며, 이종수·윤나영과 보증금을 중복 합산하지 않았습니다.

⚠️ 보증금 미상 전입자도 확인 대상 이대희는 2018.05.17 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단하고 별도 인수 위험이 있는지 확인해야 합니다. 다른 후순위 전입자 중에도 보증금이 확인되지 않은 사람이 있으므로, 이들의 실제 점유·임대차 관계도 매각물건명세서와 대조해야 합니다.

이종수·윤나영·서재민은 서로 다른 이름의 개인이며 보증기관 대위변제나 승계 중복신고로 표시되어 있지 않습니다. 핵심 확인 대상은 선순위 임차인 2명과 등기된 후순위 임차권자 1명입니다. 다만 전체 전입기록을 동일 호실의 실제 임차인 수로 단정할 수 없으므로 호별 귀속 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 비싸고 실질취득은 더 비싸다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 동일 평형의 최근 실거래 12건 평균은 165,916,666원입니다. 최저매각가 240,000,000원만 비교해도 최근 평균의 144.7%이며, 인수 추정액을 더한 실질취득 500,000,000원은 평균의 약 301.4%입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
평균	—	12건	165,916,666원

최근 거래 범위는 140,000,000원~180,000,000원이고 최신 2026.10 거래가격은 180,000,000원입니다. 최저매각가는 이 최신 거래가격보다도 60,000,000원 높습니다. 인수보증금까지 고려하면 시장가격과의 괴리는 훨씬 커집니다.

⛔ 가격 비교의 기준은 2.4억이 아니라 5억 240,000,000원 + 260,000,000원 = 500,000,000원. 선순위 보증금 전액 인수가 현실화되면 낙찰금액과 인수보증금을 합쳐 평가해야 합니다. 최근 12건 평균 165,916,666원과 비교해 약 301.4%에 해당하므로, 권리·가격 어느 측면에서도 현재 조건의 경제적 타당성이 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
선순위 임차인 · 이종수	120,000,000원	0원
선순위 임차인 · 윤나영	140,000,000원	0원
근저당권 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원	235,840,000원
소유자 잔여	—	0원
매수인 별도 인수 추정	260,000,000원	배당 외 인수

위 예상배당은 최초 채권최고액을 활용한 제시 배당 시나리오로서 2021년 근저당 변경과 실제 채권액·공동담보 배당을 확정적으로 반영한 법원 배당표가 아닙니다. 임차보증금 260,000,000원은 매각대금 배당액에 포함되지 않으며, 당해세·최우선변제 등도 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분 (신건 2.4억)

집행비용 4,160,000원과 근저당 배당 235,840,000원. 별도 인수 추정액은 제외한 매각대금 내부 배분입니다.

감정가·실질취득 vs 실거래

실질취득 500,000,000원은 최근 실거래 평균의 약 301.4%. 감정가만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.

⑤ 회차별 인수 및 실질취득 시나리오

낙찰가가 낮아져도 선순위 임차인의 보증금 인수가 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 특히 이번 배당 가정에서는 선순위 보증금 전액 인수가 지속되므로, 유찰로 최저가가 떨어지더라도 실질취득금액에 큰 부담이 남습니다.

회차	최저가	인수 추정	실질취득
신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오와 인수보증금 260,000,000원 전액 유지 가정에 따른 합산입니다. 실제 낙찰가와 법원 배당, 임차인 권리확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⛔ 유찰이 해결책이 되기 어려운 구조 2회 유찰 후 최저가가 153,600,000원까지 내려가더라도, 같은 인수 가정에서는 실질취득이 413,600,000원입니다. 여전히 최근 실거래 최고가 180,000,000원을 크게 웃돕니다. 이 사건의 최우선 과제는 유찰을 기다리는 것이 아니라 선순위 보증금 인수 여부를 확정하는 것입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근. 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕, 지상 25층 규모. 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
토지. 사다리형에 가까운 평탄한 아파트 부지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 경제자유구역·연구개발특구 등 관련 지정이 있습니다.
공시지가. 749,000원/㎡. 단지 부지 서측으로 중로에 접하고 있습니다.
환금성. 792세대 규모로 동일 평형 거래사례가 존재하나, 최근 거래가격은 140,000,000원~180,000,000원으로 편차가 있습니다. 따라서 취득원가가 시장 거래가격을 크게 웃도는 구조에서는 매각 회수 위험이 큽니다.
내부 상태. 감정 당시 거주자 부재와 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못하고 일반적인 내부구조와 이용상황을 상정하여 평가했습니다. 실제 수리 상태와 점유 상황 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 확인. 이종수·윤나영의 임대차계약서, 전입세대열람, 점유관계, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
호실별 임차관계 대조. 다수의 현황조사 임차인 기록이 실제 101동 1802호에 해당하는지 구분해야 합니다. 다른 호실의 임차인 보증금을 본건에 중복 반영해서는 안 됩니다.
보증금 미상 점유자. 이대희 등 말소기준보다 앞서 전입한 점유자의 임차권과 보증금이 확인되지 않으면 추가 인수 위험이 남습니다.
근저당 변경 내역. 2020.03.25 근저당권 설정 이후 2021.11.12 변경과 2024.02.28 지분 이전 등기를 반영한 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
임차권등기. 서재민의 120,000,000원 임차권등기와 배당요구, 실제 명도상태 및 말소 조건을 확인해야 합니다.
금지사항등기. 2020.03.25 기재된 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 법원 원본과 대조해야 합니다.
배당표 검증. 집행비용 4,160,000원, 근저당 배당액 235,840,000원은 추정값입니다. 당해세, 우선배당, 공동담보 배당 등을 포함하여 다시 계산해야 합니다.
시세와 실질취득 비교. 낙찰가만으로 저렴하다고 판단하지 말고 인수보증금을 합산한 총 취득부담을 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
현장 및 관리비 확인. 실제 점유자, 내부 하자, 공용부분 관리비 체납, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서·등기부·현황조사·감정평가서 원본 및 법원 매각조건을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득을 보라”

이 사건은 단순히 근저당권이 많은 아파트가 아닙니다. 선순위 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크고, 최근 거래가격과의 괴리도 매우 큰 사건입니다. 현재 배당 가정에서 인수액 260,000,000원을 합산하면 실질취득은 500,000,000원으로 최근 12건 평균 165,916,666원의 약 301.4%입니다.

게다가 호실별 점유관계와 보증금 미상 선순위 전입자, 근저당 변경 내역까지 확인해야 합니다. 선순위 보증금의 실제 인수 여부가 확인되지 않은 상황에서 가격만 낮춰 입찰하는 전략은 적절하지 않습니다. 종합 판단은 D등급 — 권리관계 정밀 검증 전 입찰 보류입니다.

부동산임의경매

낙찰가 2.4억인데 실제 부담은 5억? — 선순위 임차보증금 2.6억의 함정

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

② 임차인 분석 — 인수 위험과 점유자 확인

③ 시세 비교 — 최저가도 비싸고 실질취득은 더 비싸다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 회차별 인수 및 실질취득 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득을 보라”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (72장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고