부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 최저가 240,000,000원부터 최근 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%로 비쌉니다. 여기에 2020년 근저당보다 먼저 전입한 이종수(120,000,000원)·윤나영(140,000,000원)의 선순위 임차보증금이 함께 해당 호실에 귀속되고 전액 인수된다면, 실질취득은 500,000,000원에 이릅니다. 다만 여러 세대에 관한 것으로 보이는 임차인 조사 내역이 혼재하여 두 사람의 1002호 관련성과 동시 인수 여부는 확정되지 않았습니다. 현재 가격 자체가 이미 시세를 크게 웃돌고, 인수 위험까지 검증해야 하는 고위험 물건입니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 유찰 0회

최근 12개월 실거래

165,916,666원

동일 평형 12건 평균

선순위 보증금 인수

260,000,000원

두 임차인 모두 해당 시 조건부

실질취득 / 최근 시세

약 301.4%

500,000,000원 조건부 시나리오

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 1002호입니다. 단지의 같은 평형 실거래는 140,000,000~180,000,000원 범위인데, 이 물건의 최저매각가는 240,000,000원입니다. 최저가 자체가 최근 평균보다 약 74,083,334원 높은 데다, 말소기준권리보다 앞서는 임차인의 보증금 인수 가능성까지 확인됩니다.

등기부상 말소기준은 2020.03.25. 설정된 광양시새마을금고 등 공동 근저당권입니다. 이 권리는 낙찰로 소멸할 예정이지만, 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인은 별도 문제입니다. 따라서 이 사건은 근저당이 말소되니 안전하다는 식으로 접근하면 안 됩니다. 무엇보다 먼저 선순위 임차인이 정확히 어느 호실의 점유자인지, 실제 보증금과 배당 여부가 무엇인지 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 10층 1002호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류	집합건물(아파트) · 101동 10층 1002호
단지 개요	792세대 · 2015.09.10. 준공 · 비교 실거래 전용 약 59.99㎡
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25. 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동 채권자
경매 청구액	34,693,437,520원
말소기준권리	2020.03.25. 을구 3번 근저당권 · 최초 채권최고액 68,900,000,000원
근저당 변경	2021.11.12. 채권최고액 44,544,000,000원으로 변경
매각기일	2026.10.22.
등기부 발급 기준	2026.10.08.

⚠️ 공동담보 채권액을 단일 아파트 채무로 해석하면 안 됩니다 최초 근저당 채권최고액 68,900,000,000원은 공동담보목록 제2020-157호와 관련된 금액입니다. 2021년 44,544,000,000원으로 변경된 이력도 있습니다. 이는 1002호 한 세대의 시가나 개별 채무액을 뜻하지 않으며, 실제 배당은 공동담보 관계와 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

2015년에 설정된 우리은행 근저당권은 2020.03.25. 이미 말소됐습니다. 현행 권리분석상 기준이 되는 것은 같은 날 설정된 광양시새마을금고 등 공동 근저당권입니다. 경매개시결정과 후순위 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸할 예정입니다.

그러나 이종수의 2015.10.14. 전입과 윤나영의 2019.05.30. 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 주택 인도와 주민등록 등 대항요건이 유지됐고 실제 이 호실의 임차인이라면, 배당받지 못한 보증금의 매수인 인수 문제가 생깁니다. 두 임차인의 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제권이 있다고 단정할 수 없습니다.

🚨 선순위 임차인과 해당 호실의 연결부터 검증 현황조사상 다수의 사람이 동일한 목적물 전체를 점유하는 것으로 기재돼 있습니다. 이는 공동 경매 또는 여러 세대의 조사 내역이 함께 포함됐을 가능성을 시사합니다. 등기된 조준형의 임차권은 101동 1002호로 특정되지만, 이종수·윤나영의 실제 점유 호실은 별도로 대조해야 합니다. 260,000,000원을 확정 인수액으로 취급하거나 서로 다른 세대의 보증금을 단순 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 선순위 2명과 후순위 임차권

핵심은 선순위로 표시된 임차인의 1002호 해당 여부입니다. 다음 표의 대항력 판정은 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 근거한 것으로, 실제 점유·주민등록 유지와 해당 호실 일치 여부까지 확정한 판정은 아닙니다.

임차인	전입 / 확정	보증금	대항력	우선변제	승계·인수
이종수	2015.10.14. 확정 미상	120,000,000원	有 가능	미상	인수 가능 1002호 해당 여부 확인
윤나영	2019.05.30. 확정 미상	140,000,000원	有 가능	미상	인수 가능 1002호 해당 여부 확인
조준형 등기된 임차권자	2022.02.25. 2022.02.04.	140,000,000원	후순위	배당 확인	원칙적 소멸 2024.03.06. 임차권등기

조준형 임차권은 임대차계약일 2022.02.04., 전입 및 점유개시일 2022.02.25., 보증금 140,000,000원, 차임 없음으로 등기돼 있습니다. 확정일자도 2022.02.04.이나 말소기준 근저당보다 후순위이므로, 선순위 임차보증금과 같은 방식의 매수인 인수를 전제하지 않습니다. 배당요구와 실제 배당액, 임차권등기 말소 및 명도 상태는 확인 대상입니다.

⚠️ 다른 임차인 신고도 다수 존재합니다 현황조사에는 이상엽·김동현·전영준·류주혜·정진관·양현주·주영주 등 다수의 전입·임차 관련 인물이 기재돼 있습니다. 이들은 표시된 전입일 기준으로 말소기준 이후의 신고이지만, 일부는 보증금이나 확정일자가 불분명합니다. 각 신고의 해당 동·호수 및 현재 점유관계를 대조하기 전에는 이들을 1002호의 동시 임차인으로 합산하지 않습니다. 보증금이 미상인 점유자의 독립적 대항력은 확인 전까지 미상으로 봐야 합니다.

③ 시세 비교 — 인수 위험을 빼도 이미 비싸다

대구테크노폴리스남해오네뜨1차의 전용 59.96~59.99㎡ 실거래 최근 12건은 평균 165,916,666원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래는 180,000,000원이고, 2026년 9월에는 140,000,000원 거래도 있습니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 평균	—	12건	165,916,666원

최저매각가 240,000,000원은 최근 실거래 평균의 144.7%이며, 최신 실거래가 180,000,000원보다도 60,000,000원 높습니다. 따라서 임차인 인수가 전혀 없다는 가정에서도 신건 가격은 합리적이라고 보기 어렵습니다.

⛔ 선순위 보증금까지 인수한다면? 이종수와 윤나영의 보증금 총 260,000,000원이 모두 1002호에서 인수되는 조건이라면, 신건 실질취득은 240,000,000원 + 260,000,000원 = 500,000,000원입니다. 최근 실거래 평균의 약 301.4%에 해당합니다. 이 금액은 확정 부담액이 아닌 최악 위험을 살펴보기 위한 조건부 시나리오입니다. 각 임차인에게 실제 배당되는 금액이 있다면 인수액은 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

매각대금에서는 우선 집행비용 추정액을 제외하고, 제시된 배당 가정상 광양시새마을금고 등 근저당권자에게 잔액이 배당됩니다. 선순위 임차보증금의 매수인 인수는 배당금과 별개로 계산해야 합니다.

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
1. 선순위 임차보증금 · 이종수	120,000,000원	0원
2. 선순위 임차보증금 · 윤나영	140,000,000원	0원
3. 근저당 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원
매수인 인수 가능액(별도)	260,000,000원	배당 외 부담

집행비용 4,160,000원과 근저당 배당 235,840,000원은 제공된 신건 배당 추정치입니다. 선순위 임차인의 실제 배당순위·배당요구·호실 해당 여부는 확정되지 않았으며, 당해세·최우선변제·공동담보 배당조정은 반영되지 않았습니다. 근저당 채권최고액은 최초 등기금액 기준이고 이후 변경 이력이 존재합니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

매각대금 배당만 표시합니다. 매수인이 인수할 가능성이 있는 보증금 260,000,000원은 도넛에 포함하지 않았습니다.

실질취득 vs 최근 실거래 시세

실질취득 500,000,000원은 선순위 보증금 260,000,000원을 모두 인수하는 조건부 비교입니다. 인수액 0원이어도 최저가 240,000,000원은 최근 평균을 웃돕니다.

⑤ 유찰해도 인수 위험은 그대로 남는다

가격이 떨어지면 싸지는 일반 경매와 달리, 선순위 보증금이 낙찰가와 별도로 인수되는 유형은 유찰 자체가 위험 해소를 뜻하지 않습니다. 배당 없이 260,000,000원이 고정적으로 인수된다는 동일한 가정하에서는 낙찰가 하락분만큼 총 실질취득액이 줄지만, 여전히 최근 시세보다 크게 높습니다.

회차	최저매각가	인수 가정	실질취득
현재 신건	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 시	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 시	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

위 총액은 낙찰가에 동일한 조건부 인수액 260,000,000원을 더한 단순 위험 시나리오입니다. 제공된 회차별 예상배당은 신건 235,840,000원, 1회 유찰 188,512,000원, 2회 유찰 150,649,600원이며, 선순위 보증금에 대한 실제 배당 여부는 별도 확인해야 합니다.

⛔ 유찰을 기다리는 것만으로 해결되지 않는 구조 2회 유찰한 153,600,000원에 낙찰받더라도 보증금 260,000,000원을 모두 인수한다면 실질취득은 413,600,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 165,916,666원보다 훨씬 높습니다. 따라서 이 사건은 단순 유찰 대기보다 선순위 보증금 인수 여부 확인과 가격 재산정이 먼저입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리, 대구포산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단지 아파트·학교·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트 구조, 지상 25층 아파트입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·연구개발특구(테크노폴리스지구)·일반산업단지 등 관련 지정사항이 있습니다. 공시지가 749,000원/㎡입니다.
환금성. 792세대 아파트로 동일 평형 거래 표본이 확인되지만, 거래가격은 140,000,000~180,000,000원으로 편차가 있습니다. 감정가 240,000,000원에 대한 시장 가격의 뒷받침은 약합니다.
내부상태. 감정 당시 거주자 부재 및 폐문으로 내부 확인에 제약이 있어 표준적인 구조·마감 및 통상적인 이용 상태를 상정한 평가입니다. 내부 하자 여부는 별도 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

1002호 임차인 특정. 이종수·윤나영이 실제 101동 1002호 임차인인지 주민등록·임대차계약서·현황조사 원본과 대조합니다. 여러 세대의 임차인 신고를 중복 합산하지 않습니다.
선순위 대항력 재확인. 말소기준 전 전입 사실 외에도 주택 인도·주민등록 유지·실제 점유 및 대항력 상실 여부를 확인합니다.
보증금 인수 확정. 선순위 임차보증금의 배당 가능성과 미배당 잔액, 임차인의 배당요구 및 권리변동 사항을 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산합니다.
조준형 임차권등기. 1002호의 보증금 140,000,000원과 2024.03.06. 임차권등기, 배당요구 및 말소·명도 조건을 직접 확인합니다.
공동담보 관계. 공동담보목록 제2020-157호, 근저당 변경등기, 채권양도와 실제 채권액을 확인합니다.
시세 상한. 최근 12개월 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 비교하되, 층·향·내부상태·명도비용까지 고려합니다.
점유·관리비. 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하고 관리비 체납 중 승계 부담 가능액 및 인도·명도 절차를 확인합니다.
입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서의 매수인 인수사항, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 사건 진행 및 매각조건을 최신 상태로 확인합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수까지 합친 총액”

이 물건의 위험은 두 겹입니다. 첫째, 최저매각가 240,000,000원 자체가 최근 실거래 평균 165,916,666원의 144.7%로 높습니다. 임차인 인수 부담이 완전히 사라진다고 해도 현 신건 가격에 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

둘째, 말소기준권리 이전에 전입한 이종수·윤나영의 260,000,000원 보증금 인수 가능성이 존재합니다. 두 임차인이 실제 해당 호실에 속하고 전액을 매수인이 부담하는 경우 실질취득은 500,000,000원까지 커집니다. 반면 여러 세대의 임차인 자료가 함께 섞였을 가능성이 있으므로, 해당 금액을 확정 부담액으로 단정해서도 안 됩니다.

결론은 명확합니다. 현재 신건 가격은 보류, 선순위 임차인 호실과 인수액을 확정하기 전에는 입찰을 권하기 어렵습니다. 인수 위험을 해소하더라도 최근 실거래 기준 가격 경쟁력을 다시 검토해야 합니다. 이 사건에서 먼저 확인할 것은 유찰 횟수가 아니라 “1002호에 실제로 남는 임차보증금이 얼마인가”입니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억인데 실질취득 최대 5억 — 대구 남해오네뜨 1002호의 임차보증금 함정

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 선순위 2명과 후순위 임차권

③ 시세 비교 — 인수 위험을 빼도 이미 비싸다

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰해도 인수 위험은 그대로 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수까지 합친 총액”

사건 개요

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건물·단지 정보 K-apt

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