부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 최저가 2.4억을 보고 들어가면 안 되는 경매입니다. 2020년 말소기준 근저당보다 먼저 전입한 이종수(보증금 1.2억)와 윤나영(보증금 1.4억)이 확인됩니다. 두 보증금이 모두 이 호실에 유효하게 귀속되고 배당되지 않는다는 가정에서는 매수인 인수액 2.6억, 실질취득 총액 5억입니다. 최근 동일 평형 실거래 평균은 약 1.66억에 불과합니다. 더욱이 감정평가는 다수 세대를 대상으로 작성됐고, 현황조사에 다수의 목적물 전부 점유 주장이 중복되어 있어 101동 2303호에 실제 귀속되는 임차인을 확정하는 작업이 선행돼야 합니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

최근 12개월 시세

165,916,666원

동일 평형 12건 평균

매수인 인수 추정

260,000,000원

선순위 2명 · 호실별 확인 전제

실질취득 / 최근 시세

약 301.4%

실질취득 500,000,000원 가정

대구지방법원 2022타경1821. 대구 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2303호입니다. 감정평가상 아파트이며, 단지는 792세대, 2015년 사용승인된 주거단지입니다. 소유자는 주식회사더베스트아이로, 2020년 3월 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광양시새마을금고 등을 근저당권자로 하는 공동담보 근저당이 설정됐고, 이 근저당을 기준으로 경매가 진행됩니다.

표면적으로 보면 말소기준 이후의 근저당 관련 권리와 경매개시결정, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다. 그러나 말소기준보다 앞서 대항력을 취득한 임차인의 보증금은 별도 문제입니다. 또한 2020년 소유권이전과 함께 등기된 금지사항등기도 남아 있어, 그 효력과 매각 후 처리 여부를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 101동 23층 2303호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류	집합건물(아파트) · 101동 23층 2303호
비교 실거래 전용면적	59.96㎡ 내외
소유자	주식회사더베스트아이 (2020.03.25 소유권이전)
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동 근저당권자
경매 청구금액	34,693,437,520원
근저당 채권최고액	설정 당시 68,900,000,000원 · 2021.11.12 변경 44,544,000,000원
매각기일	2026.10.22
등기 확인 기준	2026.10.08

⚠️ 공동담보 금액을 이 호실의 개별 채무로 보면 안 됩니다 등기부 근저당은 공동담보목록 제2020-157호와 연결되어 있습니다. 채권최고액 68,900,000,000원 및 그 변경액 44,544,000,000원은 공동담보 관계의 금액이므로 2303호만의 독립 채무액으로 해석할 수 없습니다. 실제 배당순위와 배당액은 공동담보 관계 및 다른 매각대금의 배분까지 확인해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준은 2020.03.25 을구 3번 근저당권입니다. 종전 우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 이후의 경매개시결정과 2023년 박지원 명의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

반면 2015년 전입한 이종수와 2019년 전입한 윤나영은 말소기준 이전 전입자로서 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않아, 매수인 인수 가능성이 중요합니다. 두 사람이 모두 2303호의 유효한 임차인이라면 보증금 미반환액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

⛔ 반드시 확인할 등기상 금지사항 갑구 3-1번에는 임차인 동의 없는 제한물권 설정이나 압류 등 소유권 제한 행위를 금지하는 취지의 금지사항등기가 기재되어 있습니다. 종전 갑구 1-1번 금지사항등기는 말소됐지만, 새 금지사항등기는 남아 있습니다. 그 법적 효력과 경매 매각에 따른 말소 여부를 확인하기 전에는 권리가 전부 깨끗해진다고 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실질 인수 2.6억 추정, 호실 귀속은 재확인

현황조사에는 말소기준 이전 전입자뿐 아니라 후순위 전입자와 임차권등기자가 다수 등장합니다. 특히 여러 사람이 동시에 '목적물 전부'를 점유하는 것으로 표시되어 있어, 인접 호실이나 일괄 경매 대상 세대의 임차정보가 함께 포함되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 아래 금액은 선순위 임차인들이 실제로 2303호에 귀속되는 경우의 조건부 위험액입니다.

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계 위험
이종수	2015.10.14	120,000,000원	있음	확인 안 됨	최대 120,000,000원 추정
윤나영	2019.05.30	140,000,000원	있음	확인 안 됨	최대 140,000,000원 추정
이대희	2018.05.17	미상	가능·미상	미상	추가 인수 확인
박지원	2020.08.28	120,000,000원	말소기준 이후	배당 확인	후순위 임차권

박지원 임차권등기의 확정일자는 2023.07.04 경정등기에 따라 2020.08.19로 확인됩니다. 이는 전입일보다 앞서지만 말소기준 근저당 설정일보다 늦습니다. 이대희는 보증금과 점유관계가 확인되지 않아 인수액을 산정하지 않았습니다.

🚨 실질취득액의 함정 이종수 보증금 120,000,000원과 윤나영 보증금 140,000,000원이 모두 이 호실에 유효하게 귀속되고 배당되지 않는 경우, 매수인 인수액은 260,000,000원입니다. 신건 낙찰가 240,000,000원을 더하면 실질취득액 500,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래 평균 165,916,666원의 약 301.4%입니다. 이대희의 미확인 보증금은 포함하지 않았으므로 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

또한 현황조사에 등장한 다른 다수의 후순위 전입자는 말소기준 이후 전입자로 분류되나, 이들의 보증금과 점유 호실이 모두 2303호의 것으로 확정된 것은 아닙니다. 서로 다른 호실의 보증금을 합산하거나, 임차권 경정등기를 별도 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인 수와 현재 점유자는 2303호에 한정한 현황조사 및 매각물건명세서로 확정해야 합니다.

③ 시세 비교 — 입찰가만으로도 이미 최근 시세 이상

같은 단지 전용 약 59.96㎡의 최근 실거래 12건은 평균 165,916,666원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 180,000,000원이며, 거래 범위는 140,000,000원에서 180,000,000원입니다. 인수액을 제외한 신건 최저가 240,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 144.7%입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 평균	59.96㎡ 내외	12건	165,916,666원

최신 실거래 180,000,000원보다 최저매각가가 60,000,000원 높습니다. 신건 낙찰가 자체에 가격 메리트가 없고, 선순위 보증금 인수까지 확정된다면 비용 격차는 더욱 커집니다. 단지 내 층·향·상태별 가격차이는 있으나, 이를 근거로 이 차액을 합리화하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
1. 이종수 보증금(인수 가정)	120,000,000원	0원
2. 윤나영 보증금(인수 가정)	140,000,000원	0원
3. 공동 근저당 · 광양시새마을금고 등	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원

공동담보 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정배당입니다. 실제 채권잔액, 다른 공동담보 매각대금, 조세채권, 소액임차인 최우선변제 및 배당요구 인정 여부에 따라 달라집니다. 인수 보증금은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인의 별도 부담 가능액입니다.

매각대금 배분 (신건 2.4억)

집행비용 4,160,000원 및 근저당 배당 235,840,000원. 인수액 260,000,000원은 별도입니다.

실질취득액 vs 최근 실거래

실질취득 500,000,000원은 선순위 보증금 260,000,000원이 모두 이 호실에 귀속·인수되는 조건부 금액입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 무겁다

회차	최저매각가	추정 인수	실질취득액
신건(100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰(80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰(64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

각 회차에서 선순위 보증금 260,000,000원이 전액 인수된다는 동일한 가정을 적용했습니다. 실제 인수액은 임차인의 호실 귀속과 배당 여부에 따라 변동됩니다. 위 수치는 해당 가정에 따른 산술적 취득부담이며 세금·명도비 등은 별도입니다.

⛔ 유찰은 이 사건의 해법이 아닐 수 있습니다 2회 유찰돼 최저가가 153,600,000원으로 내려가도, 선순위 인수 260,000,000원이 전액 남는다는 가정에서는 실질취득액이 413,600,000원입니다. 최근 평균 시세 165,916,666원과는 여전히 큰 차이가 있습니다. 따라서 '두 번 유찰되면 싸다'는 접근은 잘못입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 동측 인근입니다. 주변은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
교통. 단지까지 차량 진입 가능하며 인근 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 승강기·급배수·위생·소화전·난방 설비를 갖춘 아파트입니다.
토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 경제자유구역·일반산업단지·연구개발특구와 관련된 지정 사항이 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 아파트 부지입니다.
감정상 유의점. 감정평가 당시 거주자 부재 및 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못하고 표준적인 내부구조와 마감 상태를 상정했습니다. 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.
환금성. 동일 평형 거래는 확인되지만 최근 실거래 가격대가 140,000,000원부터 180,000,000원까지 형성되어 있습니다. 현재 최저매각가는 이 범위를 초과합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

호실별 임차인 대조. 이종수·윤나영·이대희가 실제 101동 2303호의 임차인인지, 다른 일괄 경매 세대의 임차인인지 반드시 확인해야 합니다.
선순위 임차권 승계. 보증금 반환 여부, 점유 유지, 확정일자, 배당요구, 실제 배당가능액을 확인한 뒤 매수인 인수액을 재산정해야 합니다.
금지사항등기 확인. 갑구 3-1번 금지사항등기의 매각 후 존속·말소 여부를 법원 및 등기전문가에게 확인해야 합니다.
공동담보 확인. 근저당 공동담보목록 제2020-157호, 채권최고액 변경 및 관련 세대별 배당관계를 확인해야 합니다.
가격 재검증. 최근 평균 165,916,666원과 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 실제 취득부담을 평가해야 합니다.
점유·명도. 후순위 전입자와 임차권등기자의 현재 점유 여부, 인도 가능성, 명도 협의 필요성을 확인해야 합니다.
관리비·현장 확인. 관리비 체납, 내부 상태, 시설 하자 및 개별 호실의 향·조망 등을 실사해야 합니다.
매각물건명세서 원본. 매각기일 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서와 사건기록을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다”

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 2303호는 가격과 권리 양쪽에서 모두 보수적인 판단이 필요한 경매입니다. 신건 최저가 240,000,000원은 이미 최근 실거래 평균의 144.7%이고, 선순위 임차인 2명의 보증금 260,000,000원이 모두 승계되는 경우 실질취득액은 500,000,000원에 이릅니다.

다만 가장 중요한 불확실성은 여러 임차인의 기록이 실제 2303호에 귀속되는지입니다. 다수 세대가 함께 평가된 사건이므로, 전체 현황조사에 등장하는 임차인을 이 호실의 임차인으로 일괄 확정하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 보증금 미상의 선순위 전입자 이대희와 등기상 금지사항의 법적 처리도 남아 있습니다.

결론은 입찰 보류 및 권리 재확인입니다. 2303호에 귀속되는 선순위 임차인의 범위와 실제 인수액을 확정하기 전에는 응찰하지 않는 것이 합리적입니다. 인수액이 모두 해소되더라도 현재 최저가는 최근 시세보다 높아 가격 경쟁력이 부족합니다. 이 사건은 유찰을 기다리는 것보다 먼저 인수위험을 확인하는 것이 핵심입니다.

부동산임의경매

신건 2.4억인데 인수위험까지 2.6억 — 대구 남해오네뜨 2303호, 가격보다 권리가 더 무섭다

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 실질 인수 2.6억 추정, 호실 귀속은 재확인

③ 시세 비교 — 입찰가만으로도 이미 최근 시세 이상

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 무겁다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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