부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 신건 최저가부터 최근 실거래 평균을 크게 웃돌고, 선순위 임차보증금 인수 가능성까지 있는 고위험 물건입니다. 배당 시뮬레이션에는 이종수 120,000,000원과 윤나영 140,000,000원의 보증금, 합계 260,000,000원이 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다. 이 가정을 적용하면 낙찰대금 240,000,000원과 합한 실질취득액은 500,000,000원입니다. 다만 다수 세대의 임차조사 기록이 혼재되어 있어 두 선순위 임차인이 실제 102동 1304호에 해당하는지 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

신건 · 0회 유찰

최근 실거래 평균

165,916,666원

동일 평형 최근 12건

조건부 인수액

260,000,000원

선순위 보증금 · 해당 호수 확인 전

조건부 실질취득

500,000,000원

낙찰가 + 인수액 · 시세 약 301.4%

대구지방법원 2022타경1821. 이번 분석 물건은 대구 달성군 현풍읍 중리의 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 13층 1304호입니다. 소유자는 주식회사더베스트아이이며, 등기상 말소기준권리는 2020년 3월 25일 설정된 광양시새마을금고 등 공동 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 전영민 명의의 임차권등기가 존재합니다.

문제는 단순히 근저당 채권액이 크다는 데 있지 않습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인들이 조사되어 있으며, 그중 이종수와 윤나영은 각각 120,000,000원, 140,000,000원의 보증금이 확인됩니다. 해당 임대차가 본 호수에 실제 적용되고 대항요건을 계속 유지하였다면, 배당에서 회수되지 못한 보증금을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

⛔ 핵심 경고 — 최저매각가와 실질취득액은 다릅니다 현재 배당 시나리오의 인수액 260,000,000원이 실제로 본 호수에 적용된다면 240,000,000원 + 260,000,000원 = 500,000,000원입니다. 이는 최근 실거래 평균 165,916,666원과 비교할 때 가격 경쟁력이 없습니다. 더구나 인수 대상 임차인의 호수 특정과 보증금 귀속도 확정되지 않았으므로, 해당 금액은 확정 채무가 아닌 조건부 위험 시나리오로 보아야 합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2022타경1821 (임의경매)
소재지	대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로4길 11, 102동 13층 1304호 (대구테크노폴리스남해오네뜨1차)
물건종류	집합건물(아파트)
동일 평형 참고	전용 약 59.96㎡
소유자	주식회사더베스트아이
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 240,000,000원 (신건)
유찰 횟수	0회
신청채권자	광양시새마을금고 등 공동채권자
청구금액	34,693,437,520원
매각기일	2026.10.22
말소기준권리	2020.03.25 · 을구 3번 근저당권
공동담보	제2020-157호
등기 확인일	2026.10.08

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심

기존 우리은행 근저당권은 2020년 3월 25일 말소되었으며, 같은 날 설정된 광양시새마을금고 등 공동 근저당권이 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 68,900,000,000원이고, 2021년 11월 12일 근저당권 변경등기에는 44,544,000,000원이 기재되어 있습니다. 이는 공동담보 근저당권의 금액으로, 해당 아파트 한 세대에 전액 귀속되는 채무라고 단정해서는 안 됩니다.

2022년 6월 27일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 전영민의 임차권등기도 2022년 10월 5일 접수되어 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 다만 후순위 등기라는 이유만으로 모든 임차인의 보증금 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 특히 말소기준권리보다 앞선 전입·점유가 있었는지, 실제 대상 호수와 임대차가 일치하는지가 중요합니다.

⚠️ 금지사항등기 확인 갑구 3-1번에는 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등을 제한하는 금지사항등기가 남아 있습니다. 이 등기의 효력과 매각 후 처리 여부는 말소기준권리만으로 일괄 단정하지 말고 매각물건명세서와 등기 원본을 통해 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 인수 가능성과 호수 특정

임차 관련 기록에는 다수의 전입자와 보증금 신고 내역이 있습니다. 감정평가 대상도 여러 단위세대를 포함하므로, 이 기록을 전부 1304호의 임차인으로 합산하는 것은 적절하지 않습니다. 1304호에 직접 연결되는 등기상 임차권자는 전영민이며, 다른 전입자들의 해당 호수 거주 여부는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 / 구분	전입일	보증금	대항력	우선변제 / 승계
이종수 선순위 인수 검토	2015.10.14	120,000,000원	선순위 가능	우선변제 미확인 · 승계 없음 1304호 해당 여부 미확인
윤나영 선순위 인수 검토	2019.05.30	140,000,000원	선순위 가능	우선변제 미확인 · 승계 없음 1304호 해당 여부 미확인
이대희 추가 확인	2018.05.17	미상	가능 · 미상	우선변제 미확인 · 승계 없음 1304호 해당 여부 미확인
전영민 1304호 임차권등기	2021.05.28	120,000,000원	말소기준 이후	확정일자 2021.05.07 배당요구 2022.10.05 · 승계 없음

이종수·윤나영·이대희는 말소기준권리보다 앞선 전입 기록이 있는 사람들입니다. 선순위 임차권의 실제 성립 여부는 해당 호수 점유, 전입 유지, 임대차계약 및 배당 관계를 확인해야 확정할 수 있습니다. 표의 전영민은 등기부상 별도 확인되는 임차권자입니다.

⛔ 이종수·윤나영 — 보증금 260,000,000원 조건부 인수 이종수의 보증금은 120,000,000원, 윤나영의 보증금은 140,000,000원입니다. 전입일이 모두 2020년 3월 25일 이전이므로 선순위 대항력 검토 대상입니다. 배당 시뮬레이션에서는 우선변제 없이 전액 인수되는 것으로 계산합니다. 그러나 이들이 실제 1304호의 임차인인지 확인되지 않았으므로, 두 보증금을 본 호수의 확정 인수액으로 취급해서는 안 됩니다.

⚠️ 이대희 — 보증금 미상인 추가 선순위 가능 점유자 이대희의 전입일은 2018년 5월 17일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자, 해당 호수의 실제 점유관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 판단하고, 실질 인수액에 임의의 금액을 더하지 않습니다. 본 호수의 임차인으로 확인될 경우 추가 인수 위험을 재평가해야 합니다.

⚠️ 전영민 — 임차권등기와 확정일자 구분 전영민의 임차보증금은 120,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021년 5월 3일, 확정일자는 2021년 5월 7일, 전입일과 경정된 점유개시일은 2021년 5월 28일입니다. 모두 2020년 3월 25일의 말소기준권리보다 늦습니다. 확정일자가 존재하더라도 선순위 대항력이 자동으로 발생하는 것은 아닙니다. 배당 가능성과 실제 점유·명도 상황은 별도 확인해야 합니다.

다른 전입신고자들도 대부분 말소기준권리 이후에 전입한 것으로 기록되어 있으며, 보증금이 확인되지 않는 경우가 많습니다. 이들에 대해서는 전입일만으로 선순위라고 볼 수 없지만, 실제 임대차관계와 보증금, 배당요구 내역의 원본 대조가 필요합니다. 후순위 임차인의 보증금을 선순위 인수액에 무분별하게 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 인수액을 제외해도 이미 높은 가격

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대 규모로, 2015년 9월 10일 준공되었습니다. 동일 평형인 전용 약 59.96㎡ 아파트의 최근 실거래 12건 평균은 165,916,666원입니다. 신건 최저매각가 240,000,000원은 이 평균의 144.7%입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.10	59.96㎡	16	180,000,000원
2026.09	59.99㎡	2	140,000,000원
2026.09	59.96㎡	7	179,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.08	59.96㎡	9	180,000,000원
2026.07	59.96㎡	3	160,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	165,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	150,000,000원
2026.06	59.96㎡	20	150,000,000원
2026.03	59.99㎡	2	150,000,000원
2025.11	59.99㎡	14	180,000,000원
2025.11	59.96㎡	3	177,000,000원
최근 평균	—	12건	165,916,666원

최근 거래의 최저가는 140,000,000원, 최고가는 180,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래도 180,000,000원으로, 최저매각가 240,000,000원보다 낮습니다.

따라서 선순위 인수가 없다고 가정하더라도 신건 가격에는 경쟁력이 없습니다. 선순위 임차보증금 260,000,000원을 전액 부담한다는 시나리오에서는 실질취득액이 500,000,000원이 되어 최근 실거래 평균의 약 301.4%에 이릅니다.

⛔ 가격 비교는 낙찰대금만으로 끝나지 않습니다 최저매각가 240,000,000원은 최근 시세 평균 대비 이미 144.7%입니다. 여기에 선순위 보증금 260,000,000원이 확정 인수된다면 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 500,000,000원입니다. 이 상태에서는 신건을 시세보다 저렴한 물건으로 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션은 집행비용을 차감한 금액을 광양시새마을금고 등 공동 근저당권 배당에 배정하고, 선순위 임차보증금 260,000,000원을 별도의 매수인 인수액으로 처리합니다. 이는 실제 채권액·공동담보 배분 및 임차인의 해당 호수가 확정된 최종 배당표는 아닙니다.

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	—	4,160,000원
1. 선순위 임차인 이종수 (조건부 인수)	120,000,000원	0원
2. 선순위 임차인 윤나영 (조건부 인수)	140,000,000원	0원
3. 광양시새마을금고 등 공동 근저당권	68,900,000,000원	235,840,000원
잔여 · 소유자 교부	—	0원
매각대금 배분 합계	—	240,000,000원

집행비용은 4,160,000원으로 추정되었습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 공동 근저당권 채권최고액과 실제 배당채권액은 다를 수 있으며, 공동담보 관련 배분을 별도로 확인해야 합니다. 선순위 임차인에게 배당하지 않은 금액을 곧바로 본 호수의 확정 인수액으로 인정할 수는 없습니다.

매각대금 배분 (신건 240,000,000원)

도넛은 매각대금 240,000,000원의 배분만 표시합니다. 조건부 인수보증금 260,000,000원은 낙찰대금 밖의 별도 부담입니다.

실질취득 vs 최근 실거래 시세

조건부 실질취득 500,000,000원은 최근 평균 165,916,666원보다 현저히 높습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수는 별도

구분	최저매각가	조건부 인수	실질취득
신건 (100%)	240,000,000원	260,000,000원	500,000,000원
1회 유찰 (80%)	192,000,000원	260,000,000원	452,000,000원
2회 유찰 (64%)	153,600,000원	260,000,000원	413,600,000원

위 시나리오는 이종수·윤나영 보증금 260,000,000원이 실제 본 호수에서 전액 인수된다는 가정입니다. 이 보증금이 확정 인수채무라면 해당 시뮬레이션상 낙찰가가 내려가도 인수액은 줄지 않습니다. 실질취득액은 신건 500,000,000원, 1회 유찰 시 452,000,000원, 2회 유찰 시 413,600,000원으로 계산됩니다.

⚠️ 2회 유찰해도 조건부 총취득액은 최근 시세 이상 2회 유찰 시 낙찰대금은 153,600,000원으로 최근 실거래 평균보다 낮아집니다. 그러나 260,000,000원을 별도로 인수하는 경우 실제 부담 합계는 413,600,000원입니다. 따라서 낙찰대금만 보고 시세보다 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다.

🔎 회차별 채권 미배당 신건에서 공동 근저당권 기준 미배당액은 68,664,160,000원, 1회 유찰 시 68,711,488,000원, 2회 유찰 시 68,749,350,400원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 수치는 공동담보 채권최고액을 기준으로 산출된 것이며, 본 호수만의 확정 채무나 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리의 대구포산초등학교 동측 인근입니다. 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
건물. 철근콘크리트 구조의 아파트로 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖추어져 있습니다.
토지. 사다리형에 유사한 평탄한 아파트 부지로 단지 서측 도로에 접합니다.
용도지역 및 규제. 제3종일반주거지역과 지구단위계획구역에 속하며 경제자유구역, 연구개발특구, 일반산업단지 및 교육환경보호구역 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
공시지가. 749,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
환금성. 792세대 규모이고 동일 평형의 최근 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 140,000,000원부터 180,000,000원까지 분포해 층과 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
내부 상태. 거주자 부재와 폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못한 상태에서 표준적인 내부구조와 마감재를 상정하여 감정평가가 진행되었습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

선순위 임차인 호수 확인. 이종수·윤나영·이대희가 실제 102동 1304호에 거주하거나 임차권을 가진 사람인지 임대차계약서, 전입세대확인서, 점유 현황으로 특정해야 합니다.
인수보증금 재산정. 현재 260,000,000원은 조건부 시뮬레이션 금액입니다. 선순위 임차인의 실제 보증금, 대항요건 유지, 배당 및 반환 여부를 확인한 다음 확정 인수액을 산정해야 합니다.
전영민 임차권등기. 확정일자와 주민등록일, 점유개시일 및 임차권등기 경정 내역을 대조하고 배당요구와 보증금 반환 상황을 확인해야 합니다.
금지사항등기. 갑구 3-1번 금지사항등기의 실제 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-157호 및 공동채권자들의 권리관계와 실제 배당 구조를 검토해야 합니다.
시세 기준 설정. 최근 12건 평균 165,916,666원, 최신 거래 180,000,000원을 기준으로 보되 최종 입찰 판단에는 확정 인수액을 더한 실질취득액을 사용해야 합니다.
내부 상태·명도. 실제 점유자, 사용 상태, 수리 비용 및 명도 가능 여부를 현장 확인해야 합니다.
관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분과 당해세·최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
원본 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당 관련 기록을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 실제 떠안는 돈”

이 물건은 단순한 저가 낙찰 기회를 찾는 사례가 아닙니다. 신건 최저매각가 240,000,000원 자체가 최근 실거래 평균 165,916,666원보다 이미 높습니다. 여기에 이종수·윤나영의 선순위 임차보증금이 본 호수에 실제 귀속되어 전액 인수된다면 조건부 실질취득액은 500,000,000원에 달합니다.

그러나 가장 중요한 선결 과제는 선순위 임차인과 1304호의 관계를 정확하게 특정하는 것입니다. 다수 세대의 임차관계가 혼재되어 있는 만큼 260,000,000원을 확정 인수액으로 볼 수도, 원본 확인 없이 인수액이 없다고 단정할 수도 없습니다. 이대희처럼 선순위 전입이면서 보증금이 미상인 점유자도 별도 검토해야 합니다.

종합 결론은 입찰 보류·권리관계 정밀확인입니다. 선순위 임차인의 호수 및 인수 범위가 해명되기 전에는 안전한 낙찰가를 산정하기 어렵습니다. 또한 인수액이 모두 해소되는 경우에도 신건 가격은 최근 실거래 수준을 크게 웃돕니다. 권리와 가격 어느 측면에서도 현재 시나리오에 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

부동산임의경매

최저가 2.4억에 숨은 선순위 보증금 2.6억 — 실질취득 5억까지 주의

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심

② 임차인 분석 — 선순위 인수 가능성과 호수 특정

③ 시세 비교 — 인수액을 제외해도 이미 높은 가격

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수는 별도

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 실제 떠안는 돈”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

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건물·단지 정보 K-apt

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